ECLI:NL:RBNHO:2022:3821 - Rechtbank Noord-Holland - Afwijzing vorderingen Ondernemersvereniging inzake inzage...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9308098 \ CV EXPL 21-4384

Uitspraakdatum: 26 april 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid

De Ondernemersvereniging De Bazaar

gevestigd te Beverwijk

eiseres

gemachtigde: mr. S. Besli

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

De Beverwijkse Bazaar

gevestigd te Beverwijk

gedaagde

gemachtigde: mr. A. de Groot

Samenvatting

De Ondernemersvereniging wil de beschikking krijgen over de onderliggende stukken van de servicekosten die de huurders van De Bazaar betalen. De kantonrechter is van oordeel dat de Ondernemersvereniging alleen in de procedure kan optreden als gemachtigde van drie ondernemers die op De Bazaar in Beverwijk ruimtes huurden. De vorderingen tot inzage in de onderliggende stukken van de servicekosten die De Bazaar bij haar huurders in rekening brengt worden afgewezen, omdat een belang daarbij ontbreekt. De eindafrekeningen zijn gecontroleerd door een accountant en de Ondernemersvereniging heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van onjuistheden die ertoe zouden leiden dat de drie ondernemers teveel servicekosten hebben betaald. De vordering om voor recht te verklaren dat het percentage van de administratiekosten niet meer zou mogen bedragen dan 5% wordt ook afgewezen. De Ondernemersvereniging heeft onvoldoende aangevoerd voor de conclusie dat het overeengekomen percentage van 15% in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.

1.Het procesverloop

1.1.

De Ondernemersvereniging heeft bij dagvaarding van 21 juni 2021 een vordering tegen De Bazaar ingesteld. De Bazaar heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Vervolgens heeft de Ondernemersvereniging schriftelijk op het antwoord gereageerd, waarna De Bazaar nog een schriftelijke reactie heeft gegeven, waarbij zij een bewijsstuk heeft gevoegd. Daarna heeft de Ondernemersvereniging zich nog bij akte uitgelaten over deze productie.

2.De feiten

2.1

De Bazar exploiteert een (overdekte) markt te Beverwijk (hierna ook: de Beverwijkse Bazaar) en verhuurt daar units aan ondernemers.

2.2

Op 7 april 2020 is de Ondernemersvereniging opgericht met als doel het verhogen van de kwaliteit van

a) de aantrekkingskracht van het ondernemersgebied en de hierbij behorende promotie en publiciteit;

b) de communicatie omtrent het creëren van een positieve beeldvorming over het ondernemersgebied;

c) de veiligheid van ondernemers en publiek;

d) de behartiging van gezamenlijke ondernemersbelangen;

e) de samenwerking met andere organisaties en overheidsorganen;

f) de informatievoorziening voor leden en de onderlinge communicatie;

g) het beheren van de gemeenschappelijke gebedsruimte.

Met het ondernemersgebied wordt bedoeld het terrein van De Bazaar (hierna ook: De Bazaar).

2.3

In gelijkluidende Aktes van cessie en volmacht hebben [ondernemer 1] (hierna: [ondernemer 1] ), [ondernemer 2] (hierna: [ondernemer 2] ) en [ondernemer 3] (hierna: [ondernemer 3] ) op respectievelijk 13 en 15 december 2020 en op een onbekende datum (de overgelegde akte van cessie van [ondernemer 3] is niet leesbaar) voor zover van belang het volgende verklaard:

Volmacht

1.
Namens ondergetekenden door middel van een juridische procedure een rechtsvordering(en) in te stellen tegen, schikkingsonderhandelingen te voeren met en/of vaststellingsovereenkomst(en) te sluiten met deBeverwijkse Bazaar B.V.(…) met betrekking tot het geschil over de servicekosten, teveel betaalde servicekosten voor zover noodzakelijk met terugwerkende kracht te mogen vorderen van deBeverwijkse Bazaar B.V., te mogen verzoeken om eindafrekeningen al dan niet met terugwerkende kracht, te mogen verzoeken om nadere specificering van deze eindafrekeningen, voor zover nodig de huurdersrechten te mogen uitoefenen namens ondergetekende, te mogen verzoeken om schadevergoeding dan wel huurcompensatie of huurkorting.

Cessie

2.
Ondergetekenden cederen zowel ieder voor zich, als lid van deOndernemersvereniging De Bazaarvan alle rechtsvorderingen die voortvloeien uit het geschil als omschreven onder 1 aan deOndernemersvereniging De Bazaar. De volmacht strekt tevens tot incasso van deze rechtsvorderingen en om tot inning ervan over te gaan. Voorts machtigen ondergetekenden het bestuur om mededeling te doen van deze cessie aan de Beverwijkse Bazaar B.V.

2.4

[ondernemer 1] heeft van 22 juni 2013 tot en met 31 december 2019 een unit gehuurd van De Bazaar, [ondernemer 3] heeft van 30 november 2008 tot en met 30 juli 2016 units gehuurd van De Bazaar en [ondernemer 2] heeft van 3 april 2017 tot en met 29 november 2020 units gehuurd van De Bazaar. De Algemene voorwaarden huurders van 21 september 2010 (hierna: de Algemene Voorwaarden) maakten telkens deel uit van de respectievelijke huurovereenkomsten.

2.5

Naar aanleiding van verzoeken van [ondernemer 1] , [ondernemer 3] en [ondernemer 2] bij monde van de Ondernemersvereniging van 23 november 2020 heeft De Bazaar op 18 december 2020 aan deze drie personen de eindafrekening van de servicekosten over de periode 2015 tot en met 2019 gestuurd, met daarbij de beoordelingsverklaring van de accountant BDO Audit & Assurance B.V. (hierna: BDO) van 15 december 2020. Voor elk jaar zijn in de eindafrekening opgenomen de totale uitgaven aan technische kosten, algemene exploitatiekosten, promotiekosten, energiekosten en administratiekosten 15%. Ook is daarin opgenomen het totale aantal vierkante meters, te weten:

2015: 36.785 m2

2016: 36.785 m2

2017: 34.193 m2

2018: 38.448 m2

2019: 37.714 m2

Per jaar is vervolgens de prijs per vierkante meter per periode van vier weken vastgesteld op basis van de totale jaarlijkse kosten gedeeld door 52 weken en vervolgens gedeeld door het aantal vierkante meters en vermenigvuldigd met 4.

Op grond van de in de eindafrekening opgenomen bedragen heeft De Bazaar geconcludeerd dat zij nog bedragen te vorderen heeft van [ondernemer 1] , [ondernemer 3] en [ondernemer 2] over de periode 2015 tot en met 2018 en hen daarvoor facturen gestuurd.

2.6

Bij brief van 4 januari 2021 heeft de advocaat van de Ondernemersvereniging aan De Bazaar meegedeeld dat de beoordelingsverklaring van BDO onvoldoende is en dat de Ondernemersvereniging recht heeft op een controleverklaring en op de onderliggende stukken.

2.7

Naar aanleiding daarvan heeft BDO in opdracht van De Bazaar op 1 februari 2021 een controleverklaring afgegeven over de eindafrekeningen over de periode 2015 tot en met 2019. Daarbij is een aangepaste eindafrekening gevoegd waarin voor elk jaar gerekend is met hetzelfde aantal vierkante meters, te weten 37.935 m2. Dit heeft geleid tot een lagere vierkante meterprijs per periode over de jaren 2015 tot en met 2019. Bij brief van eveneens 1 februari 2021 heeft De Bazaar de controleverklaring toegestuurd aan de advocaat van de Ondernemersvereniging. Voor zover de nieuwe vierkante meterprijs heeft geleid tot gewijzigde (lagere) vorderingen op [ondernemer 1] , [ondernemer 3] en [ondernemer 2] heeft De Bazaar hen nieuwe facturen gestuurd.

2.8

In mei 2021 heeft de Ondernemersvereniging (tezamen met de voorzitter van de Ondernemersvereniging) in een kort geding procedure (hierna: het kort geding) bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank dezelfde vorderingen ingediend tegen De Bazaar. Bij mondelinge uitspraak van 27 mei 2021 heeft de voorzieningenrechter zich in die procedure (zaaknummer C/15/315842 / KG ZA 21-218) onbevoegd verklaard om kennis te nemen van de vorderingen. De voorzieningenrechter heeft overwogen dat de Ondernemersvereniging alleen ontvankelijk kan zijn met haar vordering op grond van artikel 843a Rv voor wat betreft de met name genoemde leden van de vereniging. Ten aanzien van die leden is het spoedeisend belang niet aannemelijk geworden en daarnaast is toewijzing van de vordering niet nodig met het oog op een behoorlijke rechtsbedeling. De leden hebben al een afrekening gehad en kunnen bij De Bazaarhun verzet daartegen kenbaar maken, waarna het procesinitiatief en daarmee de last om de omvang van de betalingsverplichting aannemelijk te maken bij De Bazaar ligt, aldus de voorzieningenrechter.

2.9

Op 24 augustus 2021 heeft De Bazaar ook een eindafrekening opgemaakt voor 2020. BDO heeft daarvoor op 1 november 2021 een controleverklaring afgegeven. Voor 2020 is ook uitgegaan van 37.935 m2 verhuurd vloeroppervlak.

2.1

Bij de conclusie van antwoord heeft De Bazaar de eindafrekeningen over 2010 en 2012 en daarbij een assurance-verklaring van accountant Deloitte overgelegd.

3.De vordering

3.1.

De Ondernemersvereniging vordert – samengevat –
primair i)te bevelen dat De Bazaar aan de Ondernemersvereniging dient af te geven: 1) afrekeningen van de servicekosten over de jaren 2010 tot en met 2020; 2) overzichten van de wijze van totstandkoming van de servicekosten die in rekening zijn gebracht bij de leden van de Ondernemersvereniging over de jaren 2010 tot en met 2020; 3) de onderliggende oorspronkelijke facturen van de definitieve servicekosten over de jaren 2010 tot en met 2020; 4) de schriftelijke controleverklaring(en) van een registeraccountant over de definitieve servicekosten over de jaren 2010 tot en met 2015; 5) overzichten van duidelijke plattegronden waar De Bazaar de verhuurde winkeloppervlaktes op baseert cq mee rekent; een en ander op straffe van een dwangsom;
ii)voor recht te bepalen dat het percentage voor de administratiekosten niet hoger dient uit te vallen dan 5% over het totaal aan servicekosten over de jaren 2010 tot en met 2020;

subsidiair: i)te bevelen dat De Bazaar aan de Ondernemersvereniging dient af te geven: 1) afrekeningen van de servicekosten over de jaren 2014 tot en met 2020; 2) overzichten van de wijze van totstandkoming van de servicekosten die in rekening zijn gebracht bij de leden van de Ondernemersvereniging over de jaren 2014 tot en met 2020; 3) de onderliggende oorspronkelijke facturen van de definitieve servicekosten over de jaren 2014 tot en met 2020; 4) overzichten van duidelijke plattegronden waar De Bazaar de verhuurde winkeloppervlaktes op baseert cq mee rekent;
ii)voor recht te bepalen dat het percentage voor de administratiekosten niet hoger dient uit te vallen dan 5% over het totaal aan servicekosten over de jaren 2014 tot en met 2020;

primair en subsidiairDe Bazaar te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

De Ondernemersvereniging legt aan de primaire vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij er recht op en belang bij heeft om te kunnen controleren of de betaalde servicekosten goed worden besteed en of deze servicekosten eerlijk worden gedragen door de ondernemers. De Ondernemersvereniging heeft gerede twijfel aan de juistheid van de besteding en de verdeelsleutels van de servicekosten. Voor de subsidiaire vordering beroept de Ondernemersvereniging zich op artikel 843a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv).

4.Het verweer

4.1.

De Bazaar betwist de vordering en voert onder meer aan dat de Ondernemersvereniging bij gebrek aan (bekende) leden niet voor zichzelf kan worden aanvaard als partij maar uitsluitend in hoedanigheid van cessionaris van de (gestelde) vorderingen van [ondernemer 1] , [ondernemer 3] en [ondernemer 2] . De gestelde vordering van [ondernemer 1] , [ondernemer 3] en [ondernemer 2] bestaat niet, zodat het gevorderde ongegrond is. Daarnaast is er geen grondslag voor de primaire vorderingen onder i) en valt niet in te zien op welke grond de primaire vordering onder ii) kan worden toegewezen. Tot slot betwist De Bazaar ook de subsidiaire vorderingen.

5.De beoordeling

Ontvankelijkheid Ondernemersvereniging

5.1.

Een partij die een vordering instelt moet voldoende belang hebben bij toewijzing daarvan. Bij betwisting van dat belang moet de eisende partij voldoende stellen en onderbouwen om dat aan te tonen. Het eerste verweer van De Bazaar komt erop neer dat de Ondernemersvereniging geen belang heeft bij toewijzing van de vorderingen voor zichzelf omdat niet bekend is of er überhaupt leden zijn en zo ja wie dat zijn. De Ondernemersvereniging heeft daar tegenin gebracht dat zij gerechtigd is om de vorderingen namens haar leden in te stellen omdat zij de belangen van een grote groep huurders van De Bazaar behartigt en als doelomschrijving in haar statuten heeft opgenomen “
De behartiging van gezamenlijke ondernemersbelangen”. Daarnaast stelt de Ondernemersvereniging dat zij in elk geval kan optreden voor haar drie met name genoemde leden, te weten [ondernemer 1] , [ondernemer 3] en [ondernemer 2] . De Bazaar betwist echter dat deze drie personen lid zijn en de Ondernemersvereniging heeft dat lidmaatschap niet onderbouwd. Er kan in deze procedure daarom niet van worden uitgegaan dat de Ondernemersvereniging namens [ondernemer 1] , [ondernemer 3] en [ondernemer 2] optreedt vanwege hun lidmaatschap van die vereniging.

5.2.

De Ondernemersvereniging voert verder aan dat zij bevoegd is om de vorderingen in te stellen omdat zij in haar statuten heeft opgenomen dat zij “
de behartiging van gezamenlijke ondernemersbelangen” van de ondernemers op de Bazaar nastreeft. Voor zover de Ondernemersvereniging daarmee bedoelt een beroep te doen op artikel 3:305a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) faalt dat beroep. Op grond van dat artikel kan een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid een rechtsvordering instellen die strekt tot bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen, voor zover zij deze belangen ingevolge haar statuten behartigt en deze belangen voldoende zijn gewaarborgd. In het tweede lid van dat artikel is bepaald dat de belangen van de personen tot bescherming van wier belangen de rechtsvordering strekt, voldoende gewaarborgd zijn, wanneer de rechtspersoon voldoende representatief is, gelet op de achterban en de omvang van de vertegenwoordigde vorderingen en wanneer deze rechtspersoon beschikt over onder a tot en met e opgesomde eigenschappen. Zo dient die rechtspersoon te beschikken over een toezichthoudend orgaan (onder a), passende en doeltreffende mechanismen voor de deelname aan of vertegenwoordiging bij de besluitvorming van de personen tot wier belangen de rechtsvordering strekt (onder b), voldoende financiële middelen (onder c), een algemeen toegankelijke website (onder d) en voldoende ervaring en deskundigheid ten aanzien van het instellen en voeren van de rechtsvordering (onder e).

5.3.

Voor wat betreft de representativiteit van de Ondernemersvereniging geldt dat zij voor wat betreft andere gestelde leden dan [ondernemer 1] , [ondernemer 3] en [ondernemer 2] , zelfs geen begin van bewijs heeft geleverd dat daadwerkelijk sprake is van leden, wie dat zijn en dat zij huurder zijn van De Bazaar. Gezien het verweer van De Bazaar had de Ondernemersvereniging wel met een onderbouwing moeten komen op dit punt. Op de foto bij een krantenartikel (productie G20) waar de Ondernemersvereniging naar verwijst, zijn weliswaar allerlei mensen te zien maar daaruit blijkt niet wie deze mensen zijn en bovendien kan op basis van een foto niet worden vastgesteld of deze mensen lid zijn van de Ondernemersvereniging. De enkele stelling dat de Ondernemersvereniging geen namen van leden openbaar wil maken omdat De Bazaar dan maatregelen zou nemen tegen deze huurders is gemotiveerd betwist door De Bazaar. De Ondernemersvereniging heeft vervolgens niet toegelicht waar zij deze stelling op baseert. Deze stelling kan dan ook niet worden gevolgd en leidt er ook niet toe dat de Ondernemersvereniging niet hoeft te benoemen wie haar leden zijn. Nu niet is vast komen te staan dat de Ondernemersvereniging leden heeft, is zij niet voldoende representatief. Daarnaast kan uit de overgelegde stukken niet worden afgeleid dat voldaan is aan de overige vereisten van een toezichthoudend orgaan, passende en doeltreffende mechanismen voor deelname aan de besluitvorming, voldoende financiële middelen, een algemeen toegankelijke website en voldoende ervaring en deskundigheid ten aanzien van het instellen en voeren van rechtsvorderingen. De conclusie luidt dan ook dat de belangen van de ondernemers van de Bazaar door de Ondernemersvereniging niet voldoende gewaarborgd zijn. Daarmee is niet voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van artikel 3:305a BW. De kantonrechter ziet in dit geval geen aanleiding voor de toepassing van artikel 3:305a lid 6 BW, omdat niet is gebleken dat sprake is van de daarin genoemde omstandigheden. Het bepaalde in artikel 3:305a BW kan dan ook niet leiden tot bevoegdheid van de Ondernemersvereniging voor het instellen van de vorderingen in dit geding. Ook anderszins is niet gebleken van een eigen belang van de Ondernemersvereniging bij het instellen van deze vorderingen in haar naam. De Ondernemersvereniging zal daarom niet-ontvankelijk worden verklaard voor zover zij de vorderingen in haar naam heeft ingesteld ten behoeve van haar (gestelde) leden.

Ontvankelijkheid Ondernemersvereniging als cessionaris dan wel als gevolmachtigde

5.4.

De Bazaar heeft de cessies van de gestelde vorderingen van [ondernemer 1] , [ondernemer 3] en [ondernemer 2] aan de Ondernemersvereniging (r.o. 2.3) niet betwist. De kantonrechter stelt echter vast dat de cessies zien op alle rechtsvorderingen die voortvloeien uit het geschil met De Bazaar over de servicekosten. In dit geding zijn echter geen rechtsvorderingen aan de orde die voortvloeien uit het geschil over de servicekosten maar enkel vorderingen tot het overleggen van stukken en een verklaring voor recht. Dat zijn geen vorderingen die overdraagbaar zijn op grond van artikel 3:94 BW Pro, omdat geen sprake is van vorderingen op naam, optierechten of licentierechten. De cessies kunnen daar dus geen betrekking op hebben en de Ondernemersvereniging kan in dit geschil niet worden ontvangen als cessionaris. Wel hebben [ondernemer 1] , [ondernemer 3] en [ondernemer 2] een volmacht afgegeven aan de Ondernemersvereniging voor het instellen van de vorderingen als die hier aan de orde zijn. De Ondernemersvereniging is daarom uitsluitend ontvankelijk als gemachtigde van [ondernemer 1] , [ondernemer 3] en [ondernemer 2] . Voor zover hierna de Ondernemersvereniging wordt genoemd moet daarvoor worden gelezen: de Ondernemersvereniging namens [ondernemer 1] , [ondernemer 3] en [ondernemer 2] .

Primaire vordering onder i) sub 1 tot en met 3: afrekeningen van de servicekosten, overzichten van de wijze van totstandkoming van de servicekosten en de onderliggende oorspronkelijke facturen periode 2010 tot en met 2020

5.5.

Met deze vordering wil de Ondernemersvereniging de beschikking krijgen over de servicekostenafrekening, de wijze van berekening daarvan en de onderliggende facturen en van de servicekosten over de periode 2010 tot en met 2020. Als grondslag voert de Ondernemersvereniging aan dat zij er recht op en belang bij heeft om te kunnen controleren of de betaalde servicekosten goed worden besteed en of deze servicekosten eerlijk worden gedragen door de ondernemers, omdat er gerede twijfel is ontstaan aan de juistheid van de besteding van de servicekosten.

5.6.

De kantonrechter begrijpt hieruit dat de Ondernemersvereniging een beroep doet op het bepaalde in artikel 16.4 en 16.10 van de Algemene voorwaarden:
16.4De kosten van meegeleverde zaken en diensten vallen uiteen in de volgende componenten: (a) technische kosten; (b) energiekosten; (c) algemene exploitatiekosten; (d) kosten in verband met promotie van de markt; (e) 15% administratiekosten over de som van de componenten a, b, c en d16.1(…) Binnen een redelijke termijn, zo enigszins mogelijk binnen dertien periodes na afloop van het kalenderjaar ontvangt huurder van verhuurder een eindafrekening van de kosten voor meegeleverde zaken en diensten over het voorliggende kalenderjaar. Bij de eindafrekening, gerelateerd aan het door huurder gehuurde oppervlak, overlegt verhuurder een toelichting op de definitieve kosten voor meegeleverde zaken en diensten met – voor zover mogelijk – een uitsplitsing naar de verschillende componenten. De berekeningen die aan de definitieve kosten voor meegeleverde zaken en diensten ten grondslag ligt, wordt gecontroleerd door een registeraccountant die hiervoor een verklaring geeft. Verhuurder zal een afschrift van deze verklaring bij de eindafrekening aan huurder doen toekomen.

5.7.

Mede gezien de verwijzing naar de uitspraken van de kantonrechter in Rotterdam van 28 maart 2013 (ECLI:NL:RBROT:2013:7492) en van het gerechtshof Den Haag van 30 juni 2009 (ECLI:NL:GHSGR:2009:BJ1398) begrijpt de kantonrechter dat de Ondernemersvereniging feitelijk wenst dat De Bazaar rekening en verantwoording aflegt over de in rekening gebrachte servicekosten over de jaren 2010 tot en met 2020.

Periode 2015-2020

5.8.

De Bazaar heeft terecht aangevoerd dat zij door het overleggen van de eindafrekeningen over de periode 2015 tot en met 2020, voorzien van controleverklaringen van BDO, al rekening en verantwoording heeft afgelegd. In artikel 16.10 van de Algemene voorwaarden zijn partijen overeengekomen dat De Bazaar een eindafrekening stuurt van de servicekosten over het voorliggende kalenderjaar en daarbij een toelichting overlegt op de definitieve kosten met – voor zover mogelijk – een uitsplitsing naar de verschillende componenten. De Bazaar erkent dat zij niet steeds direct na afloop van elk kalenderjaar een eindafrekening heeft opgemaakt maar vast staat dat zij dat na het verzoek daartoe van de Ondernemersvereniging van 23 november 2020 alsnog heeft gedaan (r.o. 2.5 en 2.7) voor de periode 2015 tot en met 2019. Ook heeft De Bazaar bij de conclusie van repliek de eindafrekening en de controleverklaring van BDO over 2020 overgelegd. Zoals ook is overeengekomen in artikel 16.4 van de Algemene voorwaarden zijn deze eindafrekeningen gecontroleerd door een registeraccountant en heeft deze daarvoor controleverklaringen afgegeven. In de eindafrekeningen zijn per rubriek de totale kosten opgenomen voor de meegeleverde zaken als bedoeld in artikel 16.4 van de Algemene voorwaarden, voor zover deze zijn gemaakt. Op de eindafrekening staat niet hoe deze kosten tot stand zijn gekomen en dat is, net zoals de kantonrechter in Rotterdam overwoog in voornoemde uitspraak uit 2013, niet onbegrijpelijk omdat die bedragen meestal afkomstig zijn van door derden aan De Bazaar gestuurde facturen. Anders dan in die Rotterdamse uitspraak zijn partijen hier niet in de algemene voorwaarden overeengekomen dat huurders recht hebben op meer inzicht in de totstandkoming van de eindafrekening dan zoals reeds verschaft.

5.9.

De Bazaar betoogt terecht dat de controleverklaring van BDO een afdoende waarborg biedt voor de huurders, omdat daarin na controle van de financiële overzichten is geconstateerd dat de eindafrekeningen in alle van materieel belang zijnde opzichten zijn opgesteld in overeenstemming met artikel 16 van Pro de Algemene voorwaarden. De Ondernemersvereniging merkt nog op dat niet kan worden uitgegaan van de onafhankelijkheid van een accountant omdat deze wordt ingehuurd en betaald door de inhurende klant. De Ondernemersvereniging stelt echter niet concreet dat in dit geval reden bestaat voor twijfel aan de onafhankelijkheid van BDO, zodat aan deze opmerking voorbij wordt gegaan. Onder verwijzing naar de accountantsverklaringen van Deloitte (r.o. 2.10) en BDO merkt de Ondernemersvereniging nog op dat daaruit valt op te maken dat er een mate van interpretatievrijheid bestaat voor de accountant. De Ondernemersvereniging verbindt daar echter geen conclusies aan zodat het de kantonrechter niet duidelijk is wat zij met die stelling beoogt en de kantonrechter ook daaraan voorbij gaat.

5.10.

Het betoog van de Ondernemersvereniging dat bij het ontbreken van een adviestaak voor de accountant om de belangen van de huurders te waarborgen, die taak op de huurder rust en de huurder om die reden moet beschikken over de onderliggende stukken, wordt verworpen. De accountant heeft geen adviestaak in deze en partijen zijn ook niet overeengekomen dat bij gebreke daarvan de huurder een adviserende rol heeft voor wat betreft de controle van de eindafrekeningen. De Ondernemersvereniging lijkt nog te betogen dat de huurders niet hebben afgezien van het recht op inzage in de onderliggende stukken omdat zij een accountantsverklaring zijn overeengekomen. Deze stelling is kennelijk gebaseerd op de veronderstelling dat er in het algemeen een recht bestaat voor huurders om inzage te verkrijgen in de achterliggende stukken bij een eindafrekening van servicekosten. Een dergelijk algemeen recht bestaat echter niet, zoals De Bazaar ook heeft betoogd, en daarom kan er ook geen sprake zijn van afstand van dat recht door de huurders.

5.11.

Gelet op de verkregen controleverklaringen valt niet in te zien welk belang de Ondernemersvereniging heeft bij het verkrijgen van de onderliggende stukken. Dat zou anders kunnen zijn als de Ondernemersvereniging aannemelijk maakt dat sprake is van onjuistheden bij de eindafrekeningen en dat [ondernemer 1] , [ondernemer 3] en [ondernemer 2] als gevolg daarvan teveel hebben betaald en daardoor een vordering hebben op De Bazaar. De Ondernemersvereniging heeft dat echter niet (voldoende geconcretiseerd) gesteld. Voor zover de Ondernemersvereniging heeft aangevoerd dat sprake is van onjuistheden omdat de eindafrekening in eerste instantie door de accountant alleen is gecontroleerd en niet is voorzien van een controleverklaring, is dat bezwaar komen te vervallen doordat De Bazaar alsnog controleverklaringen van de accountant heeft overgelegd over de eindafrekeningen over de periode 2015 tot en met 2020.

5.12.

De Ondernemersvereniging spreekt weliswaar verder over gerede twijfel en vraagtekens over de juistheid van de besteding van de servicekosten, maar maakt onvoldoende concreet waar die twijfel uit bestaat. Over 2019 noemt de Ondernemersvereniging alleen dat De Bazaar € 2.019.000,00 aan algemene exploitatiekosten rekent en dat niemand van de huurders op de hoogte is van de bestedingen van die kosten door De Bazaar. Dat is echter onvoldoende om te twijfelen aan de juistheid van dit bedrag in de eindafrekening waarvan de onderliggende stukken door BDO zijn gecontroleerd. Uit de eindafrekeningen blijkt bovendien dat de algemene exploitatiekosten al sinds 2015 rond de € 2 miljoen schommelen. Dat geldt ook voor 2020. De algemene exploitatiekosten stegen van € 2.019.000,00 in 2019 naar € 2.199.911,00 in 2020 en de promotiekosten stegen van € 210.797,00 naar € 218.701,00. BDO heeft ook die eindafrekening gecontroleerd en geaccordeerd, zodat de juistheid van de onderliggende stukken en daarmee van de daarbij behorende uitgaven vast staat. De enkele stelling van de Ondernemersvereniging dat de reclamekosten en schoonmaak- en beveiligerskosten over 2020 lager hadden moeten zijn, omdat de Bazaar enige tijd dicht is geweest vanwege corona is onvoldoende om te twijfelen aan de juistheid van de eindafrekening. Daarbij weegt ook mee dat op de eindafrekening te zien is dat de technische kosten in 2020 flink zijn gedaald, te weten € 611.730,00 ten opzichte van € 833.668,00 over 2019. Dat duidt erop dat ook de overige kostenposten juist zijn opgenomen. Bovendien blijkt uit de eindafrekeningen over de periode 2015 tot en met 2020 dat de servicekosten in die periode schommelen tussen € 6,39 en € 7,66 per m2 per periode. Het uiteindelijke bedrag aan servicekosten over 2020 per m2 per periode bedraagt € 7,04 en dat valt binnen die marges en duidt dus niet op ongebruikelijk hoge en daarmee mogelijk onterechte kosten.

5.13.

De Ondernemersvereniging voert nog aan dat de accountantsverklaring uitgaat van 13 periodes van vier weken voor de berekening van de prijs per vierkante meter per periode terwijl dat volgens haar 13,75 periodes hadden moeten zijn. De Ondernemersvereniging heeft echter nagelaten toe te lichten wat de consequentie of relevantie zou zijn van een mogelijk hoger aantal periodes en bovendien ontbreekt een concrete toelichting op de gestelde 13,75 weken. Dit standpunt blijft dan ook verder buiten beschouwing.

5.14.

De klacht van de Ondernemersvereniging dat niet duidelijk is op basis van welk aantal vierkante meters de servicekosten worden berekend en dat sprake zou zijn van standplaatsen die zich niet in de hallen bevinden en daarom ten onrechte niet meetellen in de verdeelsleutel van de servicekosten, treft geen doel. De Bazaar heeft het totaal aantal verhuurbare vierkante meters toegelicht met een overzicht van alle binnen- en buitenruimtes en bijbehorende vierkante meters zodat inzichtelijk is dat het totale aantal verhuurbare vierkante meters 37.935 m2 bedraagt. Ook heeft De Bazaar uitgelegd dat het beperkte verschil in vierkante meters tussen de eerdere beoordelingsverklaring van BDO en de controleverklaring in het voordeel van de huurders is en voortvloeit uit een nadere controle en vaststelling van de vierkante meters. Volgens De Bazaar raakt de berekening van vierkante meters die de Ondernemersvereniging heeft overgelegd kant noch wal, onder meer omdat bruto en netto vierkante meters op één hoop zijn gegooid en meters zijn meegerekend die er niet bij horen, waaronder niet bestaande hallen. De Ondernemersvereniging heeft op dat alles niet inhoudelijk gereageerd, zodat de juistheid van het verweer van De Bazaar vast staat. De Bazaar heeft er daarbij ook gemotiveerd op gewezen dat zij de servicekosten rekent over het aantal maximaal voor verhuur beschikbare vierkante meters, dus inclusief de standplaatsen buiten, en niet over de feitelijk verhuurde vierkante meters. De Bazaar wijst er terecht op dat deze grondslag altijd in het voordeel van de huurders is, omdat leegstand dan niet voor hun rekening komt. De Ondernemersvereniging heeft dat niet (voldoende) betwist.

5.15.

De Bazaar voert aan dat sinds 2010 een consistent beleid wordt gevoerd ten aanzien van de servicekosten, dat de tarieven sindsdien ongewijzigd zijn en dat een forfaitair bedrag van € 4,61 per m2 in rekening wordt gebracht, dat de kostenstructuur geen grote schommelingen vertoont en dat De Bazaar systematisch te weinig kosten doorberekent aan de huurders waardoor de huurders tegemoet worden gekomen. De Ondernemersvereniging betwist dat en voert aan dat zij de onderliggende stukken nodig heeft om de juistheid te controleren van de stelling dat de werkelijke kosten hoger liggen dan € 4,61 per m2 en dat de werkelijke kosten juist lager liggen. De Ondernemersvereniging onderbouwt dat standpunt echter niet, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. De Bazaar heeft in dat verband bovendien gewezen op de verklaring van accountant Deloitte over de servicekosten van 2010 (G20). Daarin heeft Deloitte opgemerkt dat De Bazaar ervoor heeft gekozen om een aantal van de kosten die in de algemene voorwaarden zijn opgenomen, niet mee te nemen in de servicekosten. Daarbij is nog toegelicht dat de wel door te berekenen kosten die kosten betreffen waarmee een huurder zich gemakkelijk als gebruiker kan associëren en die niet sterk afhankelijk zijn van het beleid van de verhuurder. Vast staat dat de prijs van € 4,61 per m2 in elk geval sinds 2010 onveranderd is gebleven. De Ondernemersvereniging heeft onvoldoende gesteld voor het oordeel dat ten aanzien van dat bedrag sprake is van onjuistheden en ook in zoverre heeft zij geen belang bij inzage van de onderliggen stukken.

5.16.

Uit het voorgaande vloeit voort dat De Bazaar terecht heeft aangevoerd dat een belang ontbreekt bij toewijzing van de primaire vorderingen onder i) sub 1, 2 en 3 over de periode 2015-2020. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

Periode 2010-2014

5.17.

Voor wat betreft de jaren 2010 tot en met 2014 geldt dat De Bazaar zich heeft beroepen op verjaring van het recht om controleverklaringen van de accountant te vorderen. Dat verweer slaagt zoals hieronder in 5.18 zal worden overwogen. Dat betekent dat ook de eventuele vorderingen om de aan de controleverklaringen ten grondslag liggende stukken zoals gevorderd onder i) sub 1, 2 en 3 zijn verjaard. Deze vorderingen zullen dus ook worden afgewezen.

Vordering onder i) sub 4: schriftelijke controleverklaringen van registeraccountant

5.18.

Ten aanzien van deze vordering doet De Bazaar onder verwijzing naar artikel 3:313 BW Pro en een verjaringstermijn van vijf jaar een beroep op verjaring van het recht om controleverklaringen van een accountant te vorderen over de jaren 2010 tot en met 2014, omdat het verzoek om eindafrekening in elk geval moest worden gedaan na afloop van het jaar waarbinnen de eindafrekening volgens de algemene voorwaarden verstrekt moest worden. De Ondernemersvereniging heeft dit verweer van De Bazaar niet meer betwist. Daarmee staat vast dat het recht om eindafrekeningen en daarbij behorende controleverklaringen te vorderen verjaard is over de periode tot en met 2014. Overigens stelt de kantonrechter vast dat de eindafrekeningen en schriftelijke controleverklaring over 2010 en 2012 van Deloitte is overgelegd door De Bazaar als respectievelijk productie G21 en G22. Ten aanzien van de gevorderde controleverklaring over 2015 geldt dat De Bazaar die heeft overgelegd als productie G22, zodat de Ondernemersvereniging in zoverre geen belang meer bij heeft bij toewijzing van deze vordering. Deze vordering zal dan ook eveneens worden afgewezen.

Vordering onder i) sub 5: overzichten van plattegronden

5.19.

Een grondslag voor deze vordering ontbreekt. Bovendien heeft De Bazaar zoals hiervoor in 5.14 is overwogen een overzicht overgelegd van alle oppervlaktes van alle binnen- en buitenruimtes en bijbehorende vierkante meters zodat inzichtelijk is dat het totale aantal verhuurbare vierkante meters 37.935 m2 bedraagt. De Ondernemersvereniging heeft niet toegelicht welk belang zij heeft bij meer of andere informatie ten aanzien van het oppervlakte van De Bazaar. Deze vordering zal daarom ook worden afgewezen.

Vordering onder ii): percentage administratiekosten

5.20.

De Ondernemersvereniging vordert een verklaring voor recht dat het percentage voor de administratiekosten naar alle redelijkheid en billijkheid niet hoger dient uit te vallen dan 5% over het totaal aan servicekosten over de jaren 2010 tot en met 2020.

5.21.

Kennelijk doet de Ondernemersvereniging een beroep op het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW Pro in die zin dat dit percentage volgens haar in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Vast staat dat het percentage van 15% administratiekosten is overeengekomen in de algemene voorwaarden. De enkele niet onderbouwde stelling van de Ondernemersvereniging dat een percentage van 5% in de verhuurmarkt als redelijk wordt beschouwd is, zoals De Bazaar terecht aanvoert, niet relevant in de rechtsverhouding tussen partijen. Dat het percentage van 15% volgens de Ondernemersvereniging voor 10% verkapte huur is en daarmee in strijd met de redelijkheid en billijkheid kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden gevolgd. De Ondernemersvereniging heeft dan ook onvoldoende aangevoerd voor toewijzing van deze vordering, zodat deze zal worden afgewezen.

Subsidiaire vordering onder i): afrekeningen van de servicekosten, overzichten van de wijze van totstandkoming van de servicekosten en de onderliggende oorspronkelijke facturen periode 2014 tot en met 2020, overzichten van plattegronden

5.22.

De Ondernemersvereniging legt aan haar subsidiaire vorderingen het bepaalde in artikel 843a Rv ten grondslag. Voor toewijzing van een dergelijke vordering moet worden voldaan aan de in dat artikel genoemde voorwaarden, waaronder een rechtmatig belang bij het verkrijgen van bepaalde bescheiden. De Bazaar heeft deze vorderingen gemotiveerd betwist en de Ondernemersvereniging heeft daar vervolgens niet meer op gereageerd. De Ondernemersvereniging heeft in de dagvaarding alleen aangevoerd dat zij de genoemde stukken wil ontvangen van De Bazaar omdat alleen De Bazaar die stukken in bezit heeft en de Ondernemersvereniging die stukken nodig heeft om de juistheid daarvan te beoordelen en een vruchtbaar gesprek aan te kunnen gaan met De Bazaar. Daarmee is niet gesteld en ook is niet gebleken dat is voldaan aan de voorwaarden van artikel 843a Rv. De vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

Subsidiaire vordering onder ii): percentage administratiekosten periode 2014-2020

5.23.

De Ondernemersvereniging heeft geen grondslag genoemd voor deze vordering. Voor zover de Ondernemersvereniging bedoeld heeft daaraan hetzelfde ten grondslag te leggen als bij de gelijkluidende primaire vordering onder ii) geldt dat deze vordering ook zal worden afgewezen onder verwijzing naar de beoordeling van die vordering in r.o. 5.21.

Conclusie

5.24.

De vorderingen van De Ondernemersvereniging zullen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal zij worden veroordeeld in de proceskosten van De Bazaar als hierna te melden.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

verklaart de Ondernemersvereniging niet-ontvankelijk voor zover zij de vorderingen in haar naam heeft ingesteld ten behoeve van haar leden;

6.2.

verklaart de Ondernemersvereniging niet-ontvankelijk voor zover zij de vorderingen heeft ingesteld als cessionaris van [ondernemer 1] , [ondernemer 3] en [ondernemer 2] ;

6.3.

wijst de vorderingen af;

6.4.

veroordeelt de Ondernemersvereniging tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van De Bazaar tot en met vandaag vaststelt op € 498,00 aan salaris gemachtigde;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskosten.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter