Uitspraak
bRechtbank Noord-Holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/5475
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
1 juni 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 11 september 2020 op het bezwaar van eiseres tegen de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020.
Zitting
Ter zitting van 4 november 2021 heeft de rechtbank de behandeling ter zitting geschorst, nadat partijen afspraken hadden gemaakt over een bezoek van de taxateur van verweerder aan de woning van eiseres. Nadat verweerder naar aanleiding van het bezoek van de taxateur een voorstel tot verlaging van de WOZ-waarde aan eiseres had gedaan en dit voorstel niet door eiseres werd geaccepteerd, heeft de rechtbank de behandeling heropend en een nieuwe zitting bepaald. Het onderzoek ter nadere zitting heeft plaatsgevonden op 18 mei 2022. Eiseres is met haar zus, [naam 1] , verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] .
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
€ 281.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een bedrag berekend naar een waarde van € 281.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 6,92;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiseres te vergoeden.
Overwegingen
1. Eiseres heeft een woning op het adres [locatie] .
2. Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder de WOZ-woning voor het jaar 2020, met waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 341.000.
3. Eiseres heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde verminderd tot € 321.000.
4. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Eiseres bepleit voor het jaar 2020 een WOZ-waarde van € 220.000. De woning is een bouwval. Het noodzakelijke onderhoud aan die woning was bij het overlijden van haar echtgenoot jarenlang niet verricht. Op enig moment nadat zij door de politie is gewezen op de gevaren van een slecht onderhouden woning heeft zij een begin gemaakt met het noodzakelijke onderhoud. Zij heeft inmiddels de helft van de woning verbeterd, maar er is nog steeds sprake van achterstallig onderhoud. Eiseres is van mening dat verweerder de WOZ-waarde van de woning de afgelopen jaren te hoog heeft vastgesteld. Daarvoor heeft eiseres – kort weergegeven – aangevoerd dat zij vóór de aanvang van deze procedure geen wetenschap had dat je tegen een WOZ-beschikking bezwaar kon maken en door haar ziekte was zij daartoe ook niet in staat. Haar woning ligt verder tegenover en naast een garagebedrijf en dat is volgens haar een waarde-verminderende omstandigheid. Zij heeft bij de garage overlast van een blinde muur en van in- en uitrijdende auto’s. Eiseres verzoekt herziening/vermindering van de WOZ-waarde met terugwerkende kracht en verweerder te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding en een vergoeding van de reis- en proceskosten.
5. Naar aanleiding van hetgeen ter zitting van 4 november 2021 is gesteld, heeft een taxateur van verweerder de woning inpandig opgenomen om te beoordelen of een WOZ-waarde over het jaar 2020 van € 321.000 te hoog zou zijn. De taxateur heeft tevens beoordeeld of de WOZ-waarden over de belastingjaren 2015 tot en met 2019 te hoog zijn vastgesteld. Van het bezoek van de taxateur heeft verweerder in een brief van 22 november 2021 verslag gedaan. De taxateur heeft geconstateerd dat de woning veel achterstallig onderhoud heeft en gedateerd is. Ook heeft de taxateur rekening gehouden met de ligging van de woning naast de garage. De taxateur heeft voorgesteld om de WOZ-waarde verder te verlagen naar € 281.000 en beoordeeld dat de WOZ-waarden over de belastingjaren 2015 tot en met 2019 niet in aanmerking komen voor een ambtshalve verlaging. Verweerder heeft verder voor de onderbouwing van de waarde van de woning een
taxatieverslag woningen overgelegd dat naast gegevens van de woning, gegevens bevat van woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. Ook heeft verweerder een matrix overgelegd aan de hand waarvan de gerealiseerde verkoopcijfers van andere vergelijkingsobjecten zijn herleid naar prijzen per kubieke meter woninginhoud en per vierkante meter kaveloppervlakte waarbij rekening is gehouden met verschillen in ligging, kwaliteit en staat van onderhoud. Verder heeft verweerder - kort weergegeven - aangevoerd dat hij de waarde van de woning heeft bepaald volgens de door de wet voorgeschreven vergelijkingsmethode.
6. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de WOZ-waarde omschreven als “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. De rechtbank overweegt dat verweerder aannemelijk moet maken dat een WOZ-waarde van € 281.000 niet te hoog is. Verweerder heeft daarvoor onder meer verwezen naar de door hem ingebrachte matrix.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, met de door hem ingebrachte matrix en ter zittingen gegeven nadere uitleg, een duidelijke en inzichtelijke onderbouwing heeft gegeven van de door hem gestelde WOZ-Waarde voor het jaar 2020 van € 281.000. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. De matrix resulteert in een waarde van € 321.000, maar samen met de brief van 22 november 2022 onderbouwt het een waarde van € 281.000. Verweerder heeft ter nadere zitting in dit kader gesteld dat de kwaliteit van de woning bij de verlaging van de WOZ-waarde naar € 281.000 is aangepast van matig naar slecht.
8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Met het achterstallig onderhoud en het gedateerd zijn van de woning, en ook de ligging van de woning nabij een garage heeft verweerder bij de laatste voorgestelde verlaging van de WOZ-waarde rekening gehouden. Ook heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij met de mogelijke slechte staat van het dak en de fundering van de woning rekening heeft gehouden. Partijen zijn het erover eens (geworden) dat de woning weliswaar in slechte staat is, maar dat er geen sprake is van een slooppand. De door eiseres geschetste situatie, waarin het onderhoud van de woning zo slecht was dat zij daarop door de politie werd aangesproken, dateert al weer van enige jaren vóór de waardepeildatum (1 januari 2019) en de situatiedatum (1 januari 2020). Inmiddels heeft eiseres al voor een groot bedrag (volgens haar eigen stelling € 60.000) verbeteringen doorgevoerd aan de woning. Verweerder heeft de woning naar aanleiding van hetgeen eiseres heeft aangevoerd aanzienlijk afgewaardeerd en eiseres heeft onvoldoende aangevoerd waaruit blijkt dat een verdere afwaardering op zijn plaats zou zijn.
9. Tijdens de laatste mondeling behandeling heeft eiseres verzocht om het dak en de fundering van de woning te laten onderzoeken. Zij wil graag vermijden dat zij bij een eventuele verkoop van de woning wordt aangesproken op verborgen gebreken en verwacht dat zij na een taxatie van eventuele gebreken op de hoogte raakt van de stand van zaken. De rechtbank wijst dit verzoek af, omdat het voor deze zaak niet zinvol is. Bij het berekenen van de WOZ-waarde is rekening gehouden met de slechte kwaliteit en onderhoud van het pand. Verweerder heeft de WOZ-waarde naar aanleiding daarvan opnieuw verlaagd. Het is aan eiseres zelf om een dergelijk onderzoek te laten doen.
10. In de onderhavige zaak ligt alleen de WOZ-waarde voor het jaar 2020 aan de rechtbank voor en de rechtbank kan daarom niet over de WOZ-waarden uit eerdere jaren oordelen. Uit coulance heeft verweerder naar de WOZ-waarden voor de jaren 2015 tot en met 2019 gekeken. Hij is tot de conclusie gekomen dat deze waarden niet behoeven te worden aangepast omdat het eventuele verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarden en eventueel opnieuw te berekenen WOZ-waarden niet meer dan 20% zal bedragen. Deze 20% vormt de grens voor een ambtshalve aanpassing. Voor de eerdere jaren had eiseres eerder in bezwaar moeten komen. Zij voert aan dat zij daar door omstandigheden niet in staat was. Zij kan proberen om de eerdere jaren alsnog in bezwaar aan de orde te stellen. Verweerder heeft echter al aangegeven dat zij waarschijnlijk niet-ontvankelijk zal zijn in bezwaar.
11. Het verzoek van eiseres tot vaststelling van een schadevergoeding wordt afgewezen. De rechtbank is van oordeel dat eiseres dit verzoek onvoldoende heeft onderbouwd.
12. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond.
13. De rechtbank ziet aanleiding voor een proceskostenvergoeding omdat het beroep gegrond is. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 6,92 (kosten van openbaar vervoer, tweede klasse, voor het bijwonen van eiseres van de twee zittingen).
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.G. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
1 juni 2022.
mr. W.G. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
1 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.