ECLI:NL:RBNHO:2022:4881

• Datum uitspraak: 3 juni 2022
• Publicatiedatum: 7 juni 2022
• Zaaknummer: 9557910
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: M.M. Kruithof
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering ten gevolge van coronacrisis in huurovereenkomst met hardship-clausule

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 3 juni 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen Nationaal Grondbezit Romeo Foxtrot B.V. (NaGro) en Amedia B.V. over de huurprijs van een bedrijfsruimte in verband met de coronacrisis. Amedia, die de bedrijfsruimte huurt van NaGro, verzocht om huurprijsvermindering op grond van artikel 29 van de huurovereenkomst, die een hardship-clausule bevat. De partijen hebben gezamenlijk een verzoekschrift ingediend, waarbij Amedia stelde dat de coronapandemie en de daaruit voortvloeiende overheidsmaatregelen een bijzondere gebeurtenis zijn die recht geven op huurprijsvermindering.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat Amedia onvoldoende bewijs heeft geleverd voor haar stelling dat de coronamaatregelen de oorzaak zijn van haar financiële problemen en dat deze problemen de huurbetalingen hebben beïnvloed. De rechter heeft de argumenten van Amedia en NaGro zorgvuldig gewogen, waarbij de nadruk lag op de noodzaak voor Amedia om haar verzoek te onderbouwen met concrete financiële gegevens. De kantonrechter concludeerde dat Amedia niet in aanmerking komt voor huurprijsvermindering, omdat zij niet heeft aangetoond dat de coronamaatregelen de oorzaak zijn van de betalingsproblemen.

De rechter heeft Amedia en AHC hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur aan NaGro, met een totaalbedrag van € 1.320.696,58, te vermeerderen met wettelijke rente. De proceskosten zijn gecompenseerd, en de beschikking is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De verzoeken tot vermeerdering van het verzoek zijn door de rechter niet-ontvankelijk verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./repnr.: 9557910 \ HZ VERZ 21-37

Uitspraakdatum: 3 juni 2022

Beschikking op grond van artikel 96 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap
Nationaal Grondbezit Romeo Foxtrot B.V.

gevestigd te Rotterdam

verzoekende partij sub 1

verder te noemen: NaGro

gemachtigde: mr. K. Bol

en

de besloten vennootschap
Amedia B.V.

gevestigd te Schiphol-Rijk

verzoekende partij sub 2
hierna te noemen: Amedia
gemachtigde: mr. A.A. Jurgens-Boot

en

de vennootschap naar Oostenrijks recht
AHC Consulting AG gevestigd te Wels (Oostenrijk)
verzoekende partij sub 3
hierna te noemen: AHC
gemachtigde: mr. A.A. Jurgens-Boot

1. Het procesverloop

1.1.

Partijen hebben gezamenlijk een verzoekschrift ex artikel 96 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) ingediend, ter griffie ingekomen op 24 november 2021.

1.2.

Op 14 maart 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben Nagro en Amedia en AHC (laatstgenoemde twee partijen gezamenlijk) schriftelijk gereageerd op elkaars standpunten en nog stukken toegezonden. Op de zitting heeft de kantonrechter de verdere behandeling aangehouden in afwachting van schikkingsonderhandelingen tussen partijen. Bij brieven van Amedia en AHC (gezamenlijk) van 21 maart 2022 en van NaGro van 22 maart 2022 hebben partijen de kantonrechter bericht dat er geen regeling tot stand is gekomen. Naar aanleiding daarvan heeft de kantonrechter partijen bij brief van 4 april 2022 bericht dat een beschikking wordt gewezen.

2. De feiten

2.1.

Amedia huurt met ingang van 1 juli 2015 van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Nationaal Grondbezit B.V. de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te Schiphol-Rijk tegen een actuele huurprijs van € 104.609,63 per maand. Op grond van de huurovereenkomst heeft Amedia zekerheid verstrekt in de vorm van een concerngarantie door AHC. Deze garantie heeft betrekking op alle huurbetalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.

2.2.

In artikel 1.3. van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt ten behoeve van de exploitatie van een hotel met restaurant.
In artikel 29 van de huurovereenkomst is een bepaling opgenomen onder het kopje ‘
Bijzondere gebeurtenissen ’. Deze bepaling luidt:
‘
Verhuurder en huurder komen bereits nu overeen dat in het geval van terroristische aanslagen, epidemiën en oorlog er de mogelijkheid bestaat de maandelijkse huurprijs aan te passen. Deze bijzondere gebeurtenissen moeten plaatsvinden in Amsterdam of aan de luchthaven Schiphol en direkte invloed hebben op de bezettingsgraad en op het prijsniveau van het huurobjekt en vergelijkbare hotels in Amsterdam en aan de luchthaven Schiphol. In het geval van onduidelijkheden beslist de Kamer van Koophandel in Amsterdam over de hoogte en duur van de huurprijsaanpassing. Beide partijen verklaren bereits hier dat beide partijen onvoorwaardelijk in overeenstemming met de beslissing van de kamer van koophandel zullen handelen. ’.

2.3.

Vanaf 1 april 2016 verhuurde Amedia het gehuurde vanaf 1 april 2016 met toestemming van NaGro onder aan Hotel 2020 Airport B.V., voorheen genaamd Plaza BW Amsterdam B.V. (hierna: Hotel 2020).

2.4.

Sinds medio maart 2020 is in Nederland sprake van een coronapandemie en heeft de overheid in verband daarmee maatregelen getroffen (hierna ook: de coronacrisis).

2.5.

Bij vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 1 september 2020 is Hotel 2020 in staat van faillissement verklaard. Op 4 september 2020 heeft de curator in het faillissement de onderhuurovereenkomst opgezegd. Op 13 oktober 2020 heeft Hotel 2020 het gehuurde ontruimd.

2.6.

Vanaf maart 2020 heeft Hotel 2020 de deuren van het hotel gesloten en de huur niet meer voldaan aan Amedia (op enkele deelbetalingen na). Daarom heeft Amedia tegen Hotel 2020 en Plaza Hotelgroup GmbH (hierna: Plaza), die aan Hotel 2020 een concerngarantie had afgegeven, een vordering in kort geding ingesteld. Vanwege het faillissement van Hotel 2020 heeft de kantonrechter op verzoek van de curator de procedure tegen Hotel 2020 geschorst. De procedure is voortgezet tussen Amedia en Plaza. In het vonnis van 27 oktober 2020 (hierna: het kortgeding vonnis) heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat voldoende aannemelijk is geworden dat het staken van de exploitatie van het hotel een direct gevolg is van de coronacrisis en dat zij het daarom aangewezen acht om het financiële nadeel gelijkelijk over partijen te verdelen. Vervolgens is overwogen dat Hotel 2020 over de periode van 15 maart 2020 tot 13 oktober 2020 50% van de overeengekomen huur is verschuldigd. Uitgaande van de overeengekomen huur met toepassing van 50% korting en rekening houdend met de reeds gedane deelbetalingen resteerde daarmee een huurachterstand van € 284.372,28. De kantonrechter heeft Plaza veroordeeld tot betaling van dat bedrag en Plaza heeft dat bedrag vervolgens aan Amedia voldaan.

2.7.

In de periode van 13 oktober 2020 tot 1 maart 2021 heeft Amedia het hotel gesloten gehouden in verband met renovatie en het verrichten van onderhoud. Sinds 1 maart 2021 exploiteert zij het hotel zelf.

2.8.

Sinds maart 2020 heeft Amedia een deel van de overeengekomen huur aan NaGro voldaan.

2.9.

Tussen partijen is in geschil of en zo ja in hoeverre de huurprijs, die Amedia aan NaGro is verschuldigd, dient te worden aangepast op grond van artikel 29 van de huurovereenkomst ten gevolge van de coronacrisis. Omdat de Kamer van Koophandel de in dat artikel genoemde beslisfunctie niet langer vervult, zijn partijen overeengekomen hun geschil voor te leggen aan mr. M.M. Kruithof, kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland. Onder verwijzing naar artikel 333 Rv hebben partijen zich, binnen de grenzen van artikel 332 Rv, uitdrukkelijk het recht van hoger beroep voorbehouden.

3. Het verzoek

3.1.

Partijen verzoeken de kantonrechter:
1) aan de hand van artikel 29 van de huurovereenkomst de vraag te beantwoorden of Amedia in aanmerking komt voor een huurprijsvermindering ten gevolge van de coronacrisis en, zo ja, de hoogte en de duur van de huurprijsvermindering vast te stellen;
en voorts:
2a)
indien en voor zover de beslissing onder 1) ertoe leidt dat Amedia – na aftrek van de over de betreffende periode verrichte betalingen- nog enig bedrag aan NaGro is verschuldigd, bij uitspraak, uitvoerbaar bij voorraad:
Amedia en AHC hoofdelijk te veroordelen tot betaling van het aldus vastgestelde verschuldigde bedrag aan NaGro binnen 14 dagen na dagtekening van deze uitspraak te vermeerderen met de wettelijke handelsrente tot de dag van algehele voldoening;
2b)
indien en voor zover de beslissing onder 1) ertoe leidt dat NaGro -met inachtneming van de door Amedia over de betreffende periode verrichte betalingen- nog enig bedrag aan Amedia is verschuldigd, bij uitspraak, uitvoerbaar bij voorraad:
NaGro te veroordelen tot betaling van het aldus vastgestelde verschuldigde bedrag aan Amedia, binnen 14 dagen na dagtekening van deze uitspraak te vermeerderen met de wettelijke handelsrente tot de dag van algehele voldoening;
3) de proceskosten te compenseren.

3.2.

NaGro heeft later het gezamenlijke verzoek eenzijdig aangevuld en de kantonrechter verzocht:
4) Amedia en AHC hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan NaGro van een bedrag van
€ 15.000,00 aan buitengerechtelijke kosten, binnen 14 dagen na deze uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente tot de dag van voldoening;
5) Amedia en AHC hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan NaGro binnen 14 dagen na deze uitspraak een bedrag van € 5.230,50 aan tot en met februari 2022 verbeurde contractuele boetes, binnen veertien dagen na dagtekening van deze uitspraak en tot betaling van € 1.046,10 met betrekking tot de voor maart 2022 onbetaald gelaten huur indien tijdens de zitting van 14 maart 2022 blijkt dat de huur van maart 2022 niet (tijdig en volledig) is betaald.

3.3.

NaGro legt aan deze aanvulling van het verzoek ten grondslag dat partijen hadden afgesproken dat Amedia gedurende de onderhavige procedure ten minste 50% van de huur zou voldoen. Amedia is tekortgeschoten in de nakoming van die overeenkomst door ondanks sommaties daartoe vanaf november 2021 geen huur meer te betalen. NaGro verzoekt daarom veroordeling van Amedia tot betaling van de contractuele verschuldigde boetes en buitengerechtelijke kosten.

3.4.

Amedia heeft verweer gevoerd tegen het aanvullende verzoek. Dit verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling worden betrokken. In haar pleitaantekeningen heeft de gemachtigde van Amedia ook een aanvullend verzoek gedaan. Dat verzoek zal ook worden beoordeeld.

4. Het standpunt van NaGro

4.1.

Het standpunt van NaGro, voor zover relevant, vat de kantonrechter als volgt samen.
NaGro meent primair dat Amedia geen huurkorting toekomt. Artikel 29 van de huurovereenkomst biedt weliswaar de mogelijkheid van een huurkorting, maar de door Amedia gekozen onderverhuurconstructie staat aan toekenning van huurkorting in de weg. Amedia heeft zelf van deze constructie geprofiteerd en dient daar nu het ondernemersrisico van te dragen. Daarnaast geldt dat Amedia aan haar verzoek om huurprijsvermindering in feite ten grondslag legt dat zij omzetdaling heeft geleden doordat Hotel 2020 failliet is verklaard en daarop ziet artikel 29 niet; het faillissement van een onderhuurder is geen bijzondere gebeurtenis in de zin van dat artikel. Wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan ook niet aan de orde zijn, omdat ook in dit verband geldt dat de onderverhuurconstructie (en daarmee het faillissement van Hotel 2020) voor rekening en risico van Amedia komt.
NaGro stelt subsidiair dat indien de kantonrechter toch aanleiding ziet om artikel 29 van de huurovereenkomst toe te passen, het in de rede ligt om voor de uitleg daarvan aan te sluiten bij artikel 6:258 BW en de in het kader van de coronacrisis door de Hoge Raad daarvoor gegeven maatstaf in het arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). Volgens die maatstaf heeft Amedia evenmin recht op huurkorting, omdat Amedia niet heeft voldaan aan haar stelplicht.
Meer subsidiair meent NaGro dat indien de kantonrechter van oordeel is dat Amedia aanspraak kan maken op een huurkorting, deze korting moet worden berekend alsof Hotel 2020 niet failliet was verklaard.

5. Het standpunt van Amedia

5.1.

De kantonrechter vat het standpunt van Amedia, voor zover relevant, als volgt samen.
De coronacrisis is een bijzondere gebeurtenis als bedoeld in artikel 29 van de huurovereenkomst. Dat artikel is een hardship-clausule. Primair maakt Amedia op die grond aanspraak op een huurprijsvermindering van 100% dan wel 75% vanaf 15 maart 2020 tot heden. Subsidiair geldt dat uit de jurisprudentie volgt dat Amedia zowel op grond van de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid als op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW recht heeft op huurkorting. Daarbij dient de uitwerking van de prejudiciële vragen in voornoemd arrest van de Hoge Raad als ondergrens te worden toegepast in geschillen tussen partijen bij een overeenkomst waarin een hardship-clausule is opgenomen, zoals hier het geval is.

6. De beoordeling

6.1.

Volledigheidshalve merkt de kantonrechter in de eerste plaats op dat op de huurovereenkomst als verhuurder Nationaal Grondbezit B.V. is vermeld, terwijl het verzoek van verhuurderszijde is ingediend door Nationaal Grondbezit Romeo Foxtrot B.V. (NaGro). Partijen hebben dat verder niet concreet toegelicht. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat partijen het erover eens zijn dat NaGro in elk geval in deze procedure als verhuurder moet worden beschouwd.

6.2.

Het geschil draait om de vraag of aan Amedia een huurkorting toekomt in verband met de coronapandemie. Naast artikel 29 van de huurovereenkomst is daarbij ook van belang dat de Hoge Raad op 24 december 2021 voornoemd arrest heeft gewezen, waarin prejudiciële vragen zijn beantwoord over de invloed van de coronacrisis op het contractenrecht. De Hoge Raad heeft onder meer overwogen dat de coronapandemie met de als gevolg daarvan genomen overheidsmaatregelen een omstandigheid is, die -door de bank genomen- onvoorzien was in de zin van artikel 6:258 BW en waarmee door partijen bij het aangaan van huurovereenkomsten vóór 15 maart 2020 geen rekening is gehouden. In de onderhavige zaak doet zich echter de bijzondere situatie voor dat partijen in artikel 29 van de huurovereenkomst wel een bepaling hebben opgenomen over een mogelijke huurprijsaanpassing in het geval van een epidemie. Partijen verschillen van mening over de uitleg en reikwijdte van dit artikel en over de hoogte en de duur van een eventuele huurprijsaanpassing en hebben de kantonrechter gevraagd hierover te beslissen.

Toepasselijkheid artikel 29 van de huurovereenkomst

6.3.

Gezien de primaire stelling van NaGro dient eerst de vraag te worden beantwoord of artikel 29 van de huurovereenkomst van toepassing is in de gegeven situatie dat Amedia het gehuurde had onderverhuurd. De kantonrechter ziet niet in waarom dat artikel buiten toepassing moet blijven vanwege de onderhuur, zoals NaGro betoogt. In de huurovereenkomst is een bepaling opgenomen over de voorwaarden waaronder de huurder het pand mag onderverhuren (artikel 16). Partijen zijn dus de mogelijkheid van onderhuur overeengekomen bij aanvang van de huurovereenkomst en zij hebben vervolgens ook uitvoering gegeven aan die mogelijkheid. Amedia heeft immers Hotel 2020 als onderhuurder voorgesteld en NaGro heeft daarmee ingestemd zonder enige bepaling in de huurovereenkomst te wijzigen of buiten toepassing te verklaren. Daarmee is artikel 29 van de huurovereenkomst ook in de onderverhuursituatie van toepassing gebleven in de relatie tussen NaGro en Amedia. Gegeven het feit dat Amedia de gevolgen van de coronapandemie voor de exploitatie van het hotel (door Hotel 2020) ten grondslag heeft gelegd aan haar verzoek tot huurprijskorting, is bovendien van belang dat partijen het er op zichzelf wel over eens zijn dat de coronapandemie een gebeurtenis is als bedoeld in artikel 29 van de huurovereenkomst. In navolging van bijvoorbeeld het gerechtshof Amsterdam in de uitspraak van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) acht de kantonrechter het daarbij redelijk dat in geval van toestemming van de verhuurder voor onderverhuur, zoals hier, ook rekening wordt gehouden met de terugval in de onderhuurinkomsten door de coronacrisis, die deel uitmaken van de omzet van de onderverhuurder. Het ondernemersrisico van de onderhuur dient dus in zoverre niet per sé alleen te worden gedragen door Amedia, zoals NaGro heeft betoogd. De conclusie luidt dat Amedia ook als onderverhuurder een beroep kan doen op artikel 29 van de huurovereenkomst.

6.4.

Amedia is de partij die gebruik wil maken van de contractuele mogelijkheid tot huurprijsaanpassing in artikel 29 van de huurovereenkomst. Doordat zij een beroep doet op de rechtsgevolgen van dat artikel rusten de stelplicht en bewijslast op haar en is het dus aan haar om het verzoek daartoe te onderbouwen. In haar onderbouwing heeft Amedia drie periodes onderscheiden, te weten: - van 15 maart 2020 tot en met 13 oktober 2020 (periode 1); - van 14 oktober 2020 tot en met 1 maart 2021 (periode 2) en - van 1 maart 2021 tot heden (periode 3). Dit onderscheid zal de kantonrechter aanhouden.

Beoordelingskader

6.5.

Als beoordelingskader geldt dat partijen het er over eens zijn dat artikel 29 van de huurovereenkomst van toepassing is bij deze coronapandemie. Gelet daarop neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat er reden kan zijn voor het toepassen van een huurkorting als Amedia voldoende stelt voor de conclusie dat sprake is geweest van omzetdaling als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Om de omvang van een eventuele huurkorting te bepalen, zal vervolgens aansluiting worden gezocht bij voornoemd arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021.

Periode 1: van 15 maart 2020 tot en met 13 oktober 2020

6.6.

In deze periode was het gehuurde onderverhuurd aan Hotel 2020. Amedia stelt dat zij in deze periode beduidend minder huurinkomsten heeft ontvangen omdat Hotel 2020 in betalingsmoeilijkheden verkeerde en failliet is verklaard als gevolg van de coronapandemie. Naar aanleiding van het kort geding is in die onderhuurovereenkomst 50% huurkorting toegepast en Amedia heeft ter zitting toegelicht dat zij meent dat zowel zij als NaGro elk voor 25% van de huurprijs moeten bijdragen aan die schade, zodat een huurkorting van 25% op zijn plaats is.

NaGro betwist dat gemotiveerd en heeft onder meer aangevoerd dat de slechte financiële situatie en het faillissement van Hotel 2020 niet, althans in zeer beperkte mate, een gevolg is van de coronapandemie.

6.7.

Zoals hiervoor is overwogen in r.o. 6.3 staat op zichzelf vast dat de coronapandemie een situatie is als bedoeld in artikel 29 van de huurovereenkomst. Nu in periode 1 sprake was van onderverhuur aan Hotel 2020 dient de vraag te worden beantwoord of de omzet van Hotel 2020 in deze periode zodanig is beïnvloed door de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, dat dit reden is geweest voor Hotel 2020 om niet langer de (volledige) huur aan Amedia te betalen. Als dat komt vast te staan, kan dat vervolgens reden zijn voor een huurprijskorting in de relatie tussen NaGro en Amedia.

6.8.

Gegeven de betwisting daarvan door NaGro is de kantonrechter van oordeel dat Amedia onvoldoende heeft gesteld voor het oordeel dat sprake is van een causaal verband tussen de betalingsmoeilijkheden van Hotel 2020 en de overheidsmaatregelen als gevolg van de coronapandemie. Het enkele feit dat de voorzieningenrechter in het kort gedingvonnis van 27 oktober 2020 destijds voldoende aannemelijk achtte dat het staken van het hotel een direct gevolg was van de coronacrisis (r.o. 5.12 van dat vonnis) is daarvoor onvoldoende. Dat betreft immers slechts een voorlopig oordeel. Ook uit het eerste faillissementsverslag van Hotel 2020 van 7 oktober 2020 kan het gestelde causale verband niet worden afgeleid. Daaruit blijkt weliswaar dat de bestuurder van Hotel 2020 aan de curator heeft aangegeven dat het faillissement is veroorzaakt door een sterke daling van de omzet als gevolg van de coronacrisis, maar een bevestiging daarvan door de curator ontbreekt. Verder heeft Amedia ter onderbouwing van haar stelling statistische gegevens van het CBS overgelegd. Daaruit blijkt dat onder meer de hotelbranche, en in het bijzonder de internationaal georiënteerde hotelbranche zoals Hotel 2020, in het tweede kwartaal van 2020 hard is getroffen door de gevolgen van de pandemie. Vast staat echter dat Hotel 2020 al op 17 maart 2020 aan Amedia heeft laten weten niet meer aan haar betalingsverplichtingen te kunnen voldoen en dat zij toen haar deuren heeft gesloten. De gegevens van het CBS zien op de periode vanaf april 2020 en onderbouwen dus niet de stelling dat de betalingsmoeilijkheden, waarin Hotel 2020 in maart 2020 al verkeerde, het gevolg waren van de coronapandemie. De stelling van Amedia dat Hotel 2020 in 2019 nog meer dan voldoende vlees op de botten had en dus eerder niet in financiële problemen verkeerde, omdat eind 2019 nog een bedrag van € 535.357,00 op de balans stond, draagt daar ook niet aan bij. Alleen de huurprijs bedroeg immers al € 108.968,37 per maand. Amedia heeft verder geen (concreet) inzicht verschaft in de financiële situatie van Hotel 2020 om haar stelling te onderbouwen. Zo ontbreken financiële gegevens van Hotel 2020 over 2019, het laatste jaar zonder coronapandemie, en over 2020 tot aan het faillissement, zodat ook in zoverre geen relatie kan worden vastgesteld tussen de financiële problemen en het uiteindelijke faillissement van Hotel 2020 en de coronapandemie. Dit alles neemt op zichzelf niet weg dat de coronapandemie er in belangrijke mate aan zal hebben bijgedragen dat Hotel 2020 haar in maart 2020 al bestaande betalingsmoeilijkheden niet heeft kunnen oplossen. Gezien de betwisting van het causaal verband door NaGro had het echter op de weg van Amedia gelegen om concreet en onderbouwd te stellen dat en voor welk deel de coronapandemie de oorzaak was van de betalingsmoeilijkheden en het daaropvolgende faillissement van Hotel 2020. Zij heeft dat nagelaten.

6.9.

Uit het voorgaande volgt dat niet kan worden geconcludeerd dat de financiële problemen en het faillissement van Hotel 2020 het gevolg waren van omzetdaling door de overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie. Daarmee ontbreekt een grondslag voor het toekennen van huurkorting in periode 1.

Periode 2: 14 oktober 2020 tot 1 maart 2021

6.10.

Gedurende deze periode heeft Amedia het hotel met toestemming van NaGro gesloten. Amedia meent, onder verwijzing naar de e-mail van 14 oktober 2020 die door haar is overgelegd als productie 17, dat aan haar huurkorting moet worden verleend vanwege een afspraak die zij heeft gemaakt met [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ), kantoorgenoot van mr. Bol, over een huurkorting tijdens de sluiting van het hotel. Amedia stelt dat zij in deze periode het hotel heeft gerenoveerd, een nieuwe inventaris heeft aangeschaft en de exploitatie is opgestart. Dat was volgens haar noodzakelijk na het vertrek van Hotel 2020. NaGro betwist dat sprake was van een afspraak over permanente huurkorting en meent dat alleen is overeengekomen dat de huur voor een deel mocht worden opgeschort.

6.11.

In voornoemde e-mail, die is opgesteld door [betrokkene 1] staat, voor zover relevant:
‘
Amedia zal voorlopig in ieder geval EUR 54,000 per maand van de huur blijven betalen. NaGro zal de situatie bespreken met meneer [naam 2] en zal terugkoppelen of zij een nieuw voorstel kan doen als permanente oplossing voor de situatie. Voor de volledigheid: NaGro wil er met Amedia graag uitkomen, maar behoudt zich vanzelfsprekend alle rechten en weren voor. ’
Hieruit blijkt alleen dat partijen waren overeengekomen dat Amedia voorlopig € 54.000,00 per maand van de huur zou betalen en dat dus sprake was van opschorting voor de resterende huur. Uit deze enkele e-mail kan, zoals NaGro terecht heeft opgemerkt, niet worden afgeleid dat partijen een definitieve huurprijs van € 54.000,00 zijn overeengekomen voor de duur van de sluiting van het hotel. Een andere onderbouwing van deze gestelde afspraak heeft Amedia niet gegeven en verdere stellingname ontbreekt. De kantonrechter ziet daarom geen reden voor nadere bewijslevering op dat punt en is van oordeel dat Amedia onvoldoende heeft onderbouwd dat partijen een dergelijke betalingsafspraak hebben gemaakt. Voor zover Amedia betoogt dat in periode 2 voor het meerdere boven € 54.000,00 per maand huurkorting zou moeten worden toegepast op grond van deze vermeende afspraak, wordt zij daarin dan ook niet gevolgd.

6.12.

Amedia betoogt daarnaast dat ook in de hypothetische situatie dat zij meteen na het vertrek van Hotel 2020 op 14 oktober 2020 met de exploitatie van het hotel had kunnen aanvangen, de omzet minimaal was geweest vanwege de coronapandemie. Zij stelt dat ze daarom recht heeft op een huurkorting van 100% over deze periode.

NaGro heeft aangevoerd dat het hotel in verband met de renovatie ook zonder de coronapandemie zou zijn gesloten. Dat het gehuurde na het vertrek van Hotel 2020 moest worden gerenoveerd en dat een nieuwe inventaris moet worden aangeschaft hoort bij het ondernemersrisico van Amedia, aldus NaGro.

6.13.

Dat verweer slaagt. Voor een geslaagd beroep op artikel 29 van de huurovereenkomst dan wel een beroep op artikel 6:258 BW vanwege de coronapandemie dient, zoals ook hiervoor is overwogen, sprake te zijn van een verband tussen gederfde inkomsten en de overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie. Amedia heeft als reden voor de sluiting van het hotel in periode 2 zelf opgegeven dat zij die tijd nodig had voor de renovatie en het opstarten van de exploitatie van het hotel. Dat sprake was van sluiting van het hotel en derving van inkomsten als gevolg van de coronapandemie is niet (voldoende concreet) gesteld. Daarmee ontbreekt een grond voor toepassing van artikel 29 van de huurovereenkomst dan wel voor de vaststelling dat sprake was van onvoorziene omstandigheden vanwege de coronapandemie die zouden moeten leiden tot een huurkorting voor deze periode. Voor zover in de stellingen van Amedia moet worden gelezen dat de sluiting van het hotel indirect een gevolg is geweest van de coronapandemie, omdat deze sluiting feitelijk een gevolg is van het door corona veroorzaakte faillissement van Hotel 2020, stuit dit reeds af op hetgeen hiervoor in r.o. 6.8. is overwogen.

Periode 3: 1 maart 2021 – heden

6.14.

Vanaf 1 maart 2021 heeft Amedia het hotel zelf geëxploiteerd. Zij stelt dat het hotel sinds die datum een bezettingsgraad heeft van 10% als gevolg van de coronapandemie, dat zij volgens haar eigen berekening minstens aanspraak heeft op 63% huurkorting en dat een huurkorting van 75% rechtvaardig en evenwichtig is. NaGro heeft een en ander betwist en aangevoerd dat Amedia onvoldoende heeft gesteld om in aanmerking te komen voor huurkorting.

6.15.

Zoals hiervoor is overwogen dient Amedia aan te tonen dat haar omzetverlies in deze periode een direct gevolg is van de in verband met de coronapandemie getroffen overheidsmaatregelen. Amedia heeft in dat verband weliswaar gewezen op algemene besmettingscijfers en ziekenhuisopnames als gevolg van corona en een overzicht overgelegd van de overheidsmaatregelen over de periode 15 maart 2020 tot 31 maart 2022, maar heeft nagelaten een concrete koppeling te maken tussen en inzicht te geven in de gevolgen van die maatregelen voor haar eigen omzetverlies vanaf 1 maart 2021 tot heden. Reeds daarom kan niet worden geconcludeerd dat er grond is voor het toepassen van een huurkorting. Voor het geval Amedia daarvoor wel voldoende zou hebben gesteld, geldt dat de kantonrechter voor de berekening van een toe te passen huurkorting zou aansluiten bij de door de Hoge Raad gegeven maatstaf. De kantonrechter concludeert dat Amedia ook op dat vlak onvoldoende inzicht heeft gegeven in haar financiële gegevens om een huurkorting te berekenen zodat zij daar ook om die reden niet voor in aanmerking komt en overweegt daartoe als volgt

6.16.

Om een berekening van de huurkorting te kunnen maken vanaf 1 maart 2021 volgens de vastelastenmethode uit het arrest van de Hoge Raad, moeten de volgende stappen worden gezet:
1. de overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
2. het met dat percentage overeenstemmende deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) waarop Amedia aanspraak kan maken wordt afgetrokken van de overeengekomen huurprijs;
3. de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in een periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (de referentieomzet);
4. dit nadeel wordt in beginsel gelijkelijk verdeeld over de huurder en de verhuurder (door de huur met de helft van het verminderde omzetpercentage te verminderen).

6.17.

De kantonrechter overweegt hierbij in de eerste plaats dat een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie idealiter is gelegen in 2019, omdat in dat hele jaar nog geen sprake was van corona. In dit geval is wat dat betreft geen eenduidige referentieomzet vast te stellen omdat Amedia in 2019 alleen als verhuurder van het hotel optrad en niet de exploitant was. Ook geldt dat het percentage huurprijs in de vaste lasten in 2019 daarom beduidend anders is dan in 2021. De vaste lasten van Amedia in 2019 bestonden immers uitsluitend uit de de vaste lasten als onderverhuurder, terwijl de vaste lasten van Amedia vanaf 1 maart 2021 zagen op de daadwerkelijke exploitatie van het hotel, zodat deze niet eenvoudig kunnen worden vergeleken. Het is echter aan Amedia om, ondanks deze beperkingen, voldoende duidelijk te maken en met stukken deugdelijk te onderbouwen dat en welke financiële gevolgen de coronapandemie voor haar als hotelexploitant heeft (gehad) ter berekening van haar aanspraak op huurkorting vanaf 1 maart 2021.

6.18.

Ter onderbouwing van (dit onderdeel van) het verzoek heeft Amedia naar de volgende financiële stukken verwezen, die door haar zijn overgelegd:
- een uitdraai uit de grootboekrekening van de balans en de winst & verliesrekening over de periode januari tot en met oktober 2021 (productie 2)
- het jaarverslag 2020 (productie 6)
- de conceptbalans 2020 (productie 7c)
- een deel van de jaarstukken 2020 (productie 16d)
- een deel van de jaarstukken 2019 (productie 16e)

Ter zitting heeft zij daaraan toegevoegd:
- de vaststellingen TVL over het laatste kwartaal 2020 en de vier kwartalen 2021
- de conceptbalans 2021
- het jaarverslag 2019

6.19.

NaGro heeft terecht aangevoerd dat Amedia niet aan haar verplichting heeft voldaan de door haar gestelde cijfers met voldoende financiële stukken te onderbouwen. Zo heeft Amedia een berekening gemaakt van het exploitatieresultaat 2021 op basis van geschatte bedragen voor de bruto huur, bruto exploitatiekosten, bruto TVL en bruto omzet over 2021. Zij heeft op basis van die schatting geconcludeerd dat de omzet inclusief TVL € 443.000,- bedraagt en de totale kosten € 3.060.000,- met als gevolg een verlies van € 2.617.000,-. Daarbij heeft Amedia in het algemeen verwezen naar onderliggende stukken die zij heeft overgelegd (de producties 2, 6, 16c, 16d en 16e), maar zonder nadere toelichting, die ontbreekt, vallen de door haar genoemde bedragen daaruit niet op te maken. Alle stukken zijn overgelegd zonder duidelijke toelichting daarop, niet steeds volledig en ook niet steeds met een verklaring van een externe accountant. Daarbij komt dat NaGro concreet bezwaar heeft gemaakt tegen het door Amedia overgelegde jaarverslag 2020, omdat dit alleen een samenstellingsverklaring en niet een door een onafhankelijk accountant goedgekeurde verklaring betreft. NaGro heeft er daarbij ook op gewezen dat in de toelichting op pagina 11 van dit verslag staat dat Amedia en NaGro een huurkorting zijn overeengekomen van ongeveer € 311.000,00. Vast staat dat dat onjuist is, zodat NaGro terecht de vraag heeft opgeworpen in hoeverre de daarin opgenomen cijfers juist zijn en welke waarde daaraan kan worden gehecht. Op basis van de overgelegde stukken kan al met al geen concrete berekening worden gemaakt. Met NaGro is de kantonrechter daarom van oordeel dat Amedia haar verzoek om huurprijsvermindering vanaf 1 maart 2021 onvoldoende heeft onderbouwd. Ook ter zitting is niet duidelijk geworden op basis van welke overgelegde goedgekeurde of accurate cijfers een berekening kon worden gemaakt conform de vastelastenmethode voor een mogelijke huurkorting, nog daargelaten dat het op de weg van Amedia had gelegen dit in een eerder stadium van de procedure te doen.

6.20.

Naar aanleiding van de door Amedia ter zitting overgelegde stukken zoals genoemd in r.o. 6.18 heeft NaGro nog verzocht om daarop nader te mogen reageren. Aan dat verzoek gaat de kantonrechter voorbij nu het verzoek van Amedia om huurkorting zal worden afgewezen en NaGro daarom geen belang meer heeft bij een nadere reactie op die stukken.

6.21.

Conclusie De conclusie is dat vanwege de coronapandemie Amedia in aanmerking zou kunnen komen voor huurprijsvermindering op grond van artikel 29 van de huurovereenkomst al dan niet in combinatie met een beroep op artikel 6:258 BW, maar haar mogelijke aanspraak daarop met betrekking tot alle drie door haar onderscheiden periodes onvoldoende concreet heeft onderbouwd. De vraag van partijen of Amedia in aanmerking komt voor een huurprijsvermindering als gevolg van de coronacrisis wordt dan ook negatief beantwoord. De overige stellingen en verweren van partijen behoeven daarom geen bespreking meer.

6.22.

Vast staat dat Amedia vanaf maart 2020 niet de volledig verschuldigde huur aan NaGro heeft betaald. Nu geen huurprijsvermindering zal worden toegekend, betekent dit dat Amedia en AHC hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot betaling aan NaGro van de nog openstaande huur vanaf maart 2020, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van deze uitspraak tot de dag van algehele voldoening. NaGro heeft ter zitting een overzicht overgelegd van de achterstallige huurpenningen tot en met maart 2022 en Amedia heeft daar niet tegen geprotesteerd zodat zal worden uitgegaan van de daarin genoemde bedragen. Daarbij laat de kantonrechter de daarin opgenomen boetebedragen buiten beschouwing. In totaal zullen Amedia en AHC op basis van voornoemd overzicht worden veroordeeld tot betaling van € 1.320.696,58. De proceskosten worden gecompenseerd als verzocht.

6.22

Vermeerdering van het verzoek NaGro heeft in haar schriftelijke reactie haar verzoek vermeerderd. Amedia heeft daar bezwaar tegen gemaakt. De kantonrechter overweegt dat partijen gezamenlijk op grond van artikel 96 Rv met een specifiek doel de kantonrechter hebben geadieerd, namelijk om een eind te maken aan hun geschil over de huurkorting. Hoewel artikel 96 Rv de kantonrechter ruime discretionaire bevoegdheid geeft, betreft de vermeerdering een eenzijdig verzoek. Deze vermeerdering zijn partijen niet overeengekomen en er is in dit verband ook geen wettelijke mogelijkheid voor een dergelijk eenzijdig verzoek. Hoewel Amedia hierop ook inhoudelijk is ingegaan heeft zij daartegen primair procedureel bezwaar gemaakt. Gelet daarop ziet de kantonrechter aanleiding de vermeerdering van het verzoek niet toe te staan. Daarom wordt NaGro voor wat betreft de vermeerdering van het verzoek niet ontvankelijk verklaard. Het verzoek van Amedia ter zitting om NaGro te veroordelen tot het overleggen van gegevens treft datzelfde lot.

7. De beslissing

De kantonrechter:

7.1.

bepaalt aan de hand van artikel 29 van de huurovereenkomst dat Amedia niet in aanmerking komt voor een huurprijsvermindering ten gevolge van de coronacrisis;

7.2.

veroordeelt Amedia en AHC hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn gekweten, tot betaling aan NaGro van € 1.320.696,58, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van deze beschikking;

7.3.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

7.4.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

7.5.

verklaart NaGro niet-ontvankelijk in haar eenzijdige vermeerdering van het verzoek;

7.6.

verklaart Amedia niet-ontvankelijk in haar eenzijdige vermeerdering van het verzoek.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.