ECLI:NL:RBNHO:2022:5425

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9580117 \ CV EXPL 21-8329

Uitspraakdatum: 22 juni 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. R.D.G. de Grave

tegen

1.[gedaagde 1]

2.
[gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden

verder (gezamenlijk) te noemen: [gedaagde 1] c.s. dan wel afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

procederend in persoon

1.Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 3 december 2021 een vordering tegen [gedaagde 1] c.s. ingesteld en bij brief van 8 december 2021 nog een akte houdende producties toegezonden. [gedaagde 1] c.s. hebben op 15 december 2021 mondeling geantwoord en stukken overgelegd.

1.2.

Op 25 april 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseres] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 12 april 2022 nog bij akte stukken toegezonden. De kantonrechter heeft op de zitting de verdere behandeling aangehouden om partijen de gelegenheid te geven om een regeling te treffen. Bij e-mail van 1 mei 2022 en bij brief van 2 mei 2022 hebben [gedaagde 1] c.s. respectievelijk [eiseres] aan de kantonrechter laten weten dat zij geen regeling hebben getroffen. In haar brief heeft [eiseres] ook de vordering verminderd. Vervolgens heeft de kantonrechter vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Sinds 14 mei 2003 huren [gedaagde 1] c.s. de woning gelegen aan [adres] (hierna: de woning). De actuele huurprijs bedraagt € 1.451,07 per maand, inclusief een voorschot op de servicekosten van € 50,00 per maand. In artikel 1 van de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald dat de huur per maand bij vooruitbetaling moet worden voldaan, verschijnende op de eerste van elke maand.

2.2.

[eiseres] is op 7 maart 2015 eigenaar geworden van de woning.

2.3.

[gedaagde 1] c.s. hebben in 2015 in elk geval vier keer de maandelijkse betaaltermijn overschreden, in 2016 in elk geval twee keer, in 2017 in elk geval zes keer, in 2018 in elk geval zeven keer, in 2019 in elk geval vier keer en in 2020 acht keer. In 2021 hebben [gedaagde 1] c.s. de huur elke maand te laat en soms in delen voldaan. [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) heeft hen namens [eiseres] hierop herhaaldelijk per e-mail gewezen en aangemaand de huurtermijnen tijdig te betalen.

2.4.

Op 1 april 2020 hebben partijen in verband met de coronamaatregelen en de financiële gevolgen hiervan voor [gedaagde 1] c.s. per e-mail gecorrespondeerd over de huurbetalingen, waarbij [betrokkene 1] optrad voor [eiseres] . In de overgelegde e-mails van die datum staat:

[betrokkene 1] , 15.42 uur: ‘
Alles goed in deze vreemde tijd? Zag de huur nog niet binnenkomen; is deze al onderweg?’.

[gedaagde 1] , 16.30 uur: ‘
Nee die is helaas nog niet onderweg. Ook wij zijn als zelfstandig ondernemers nogal hard geraakt door de maatregelen waar door er nogal wat problemen zijn ontstaan, die wij als vanzelfsprekend z.s.m. Proberen op te lossen maar dat heeft wat voeten in de aarde. Ik zal trachten met wat kunstgrepen de huur zsm over te maken... zoals je begrijpt was ik daar al mee bezig maar zoals gezegd ben ik ook weer afhankelijk van anderen… Ik houd je in ieder geval op de hoogte en ga ervan uit dat het snel opgelost zal zijn.’.

[betrokkene 1] , 17:09 uur: ‘
Dank voor je snelle bericht! Onze verplichtingen tegenover de bank en andere schuldeisers lopen ook gewoon door. Het gaat bij jullie en bij ons om een woonappartement en waarbij het niet zo kan zijn (en juridisch ook niet is) dat het risico van het niet kunnen betalen – door welke nare of buitengewone omstandigheid dan ook- bij de verhuurder komt te liggen. Dit is vaste rechtspraak. (…) Wij hopen met jullie dat deze nare tijd snel overwaait en dat we er weer gezond uitkomen. Veel sterkte in deze tijd. We vertrouwen erop dat jullie de verplichting van de betaling van de huur nakomen en waarvoor op voorhand dank.’.

3.De vordering

3.1.

[eiseres] vordert – na vermindering van eis – dat de kantonrechter:
I de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt;
II [gedaagde 1] c.s. veroordeelt om binnen drie weken na betekening van dit vonnis de woning met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin bevinden respectievelijk bevindt volledig en behoorlijk te ontruimen en verlaten en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
III [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt de kosten van de ontruiming te voldoen, indien zij niet tijdig en volledig voldoen aan de veroordeling onder II;
IV [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt aan [eiseres] te voldoen € 1.451,07 ,12, te vermeerderen met 1% per maand vanaf 1 december 2021 tot de dag van algehele voldoening;
V [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt de proceskosten te betalen.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde 1] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ondanks meerdere aanmaningen en sommaties hebben zij de huur sinds 2015 stelselmatig niet tijdig en volledig betaald. Op het moment van de zitting is de huur over de maand april 2022 nog niet betaald. De structurele tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde 1] c.s. betwisten de vordering (gedeeltelijk). Zij voeren aan – samengevat – dat zij wel eens iets te laat zijn met betalen, maar het is niet zo dat sinds 2015 de huur niet of niet volledig is betaald. Zij betalen altijd rond de eerste van de maand. Door de coronamaatregelen hebben [gedaagde 1] c.s. wel een tijdelijke achterstand in de huur opgelopen, omdat beiden toen tijdelijk minder tot geen inkomsten hadden.

5.De beoordeling

5.1.

[gedaagde 1] c.s. hebben ter zitting erkend dat sprake is van een huurachterstand van één maand, te weten de huur over de maand april 2022, zodat de vordering tot betaling van € 1.451,07 zal worden toegewezen. De gevorderde rente van 1% per maand zal worden toegewezen vanaf 1 april 2022. In de dagvaarding is nog gesteld dat de gevorderde huurachterstand de huur over de maand december 2021 betreft en om die reden is de rente gevorderd vanaf 1 december 2021, maar ter zitting is komen vast te staan dat de huur over de maand december 2021 op 19 december 2021 betaald is. De rente zal daarom worden toegewezen over de huurachterstand ten tijde van de zitting, te weten vanaf 1 april 2022.

5.2.

Vervolgens is van belang om vast te stellen of in het verleden sprake is geweest van tekortkomingen door [gedaagde 1] c.s. voor wat betreft de huurbetalingen, zoals [eiseres] stelt. Vast staat dat [gedaagde 1] c.s. de huur meestal niet betalen op de eerste dag van de maand en dat hun betalingsgedrag daarmee in strijd is met artikel 1 van de huurovereenkomst. Ter zitting heeft [gedaagde 2] hierover verklaard dat met de vorige verhuurder was afgesproken dat [gedaagde 1] c.s. altijd rond de eerste van de maand mochten betalen, dus ook enkele dagen later. [gedaagde 1] heeft daaraan toegevoegd dat hij dat ook tegen [betrokkene 1] heeft gezegd. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde 1] c.s. daarmee bedoelen te betogen dat een andere termijn was overeengekomen voor het betalen van de huur dan op de eerste dag van de maand, zodat geen sprake is geweest van te late huurbetaling. Maar los van de vraag welk rechtsgevolg een dergelijke, van de schriftelijke huurovereenkomst afwijkende, afspraak met de vorige verhuurder heeft in de relatie tussen de huidige verhuurder en de huurder, heeft [betrokkene 1] ter zitting het bestaan van die afspraak betwist. Het bestaan daarvan kan in elk geval niet worden afgeleid uit de correspondentie tussen partijen. Niet in geschil is dat [betrokkene 1] per e-mail [gedaagde 1] c.s. vaak heeft gewezen op het overschrijden van de betalingstermijnen, maar in hun reacties op deze e-mails verwijzen [gedaagde 1] c.s. nergens naar die mondelinge afspraak met de vorige verhuurder. Ook anderszins hebben [gedaagde 1] c.s. het bestaan van deze afspraak niet onderbouwd en [gedaagde 1] c.s. hebben ook geen bewijs aangeboden van dit verweer. Reeds daarom gaat de kantonrechter aan dit verweer voorbij.

5.3.

Ter zitting heeft [gedaagde 2] verder aangevoerd dat zowel [gedaagde 1] als zijzelf, die beiden als zzp-er werken, sinds maart 2020 door de coronamaatregelen niet of veel minder hebben kunnen werken en geen inkomsten hebben gehad. Zij hebben nog vóór Pasen 2020 contact opgenomen met [betrokkene 1] , en [betrokkene 1] heeft toen gezegd dat ze later mochten betalen, aldus [gedaagde 1] c.s. Ook deze afspraak wordt door [betrokkene 1] betwist en is niet door [gedaagde 1] c.s. onderbouwd. Uit de door beide partijen overgelegde e-mailcorrespondentie van 1 april 2020, zoals geciteerd in rechtsoverweging 2.4., valt geenszins af te leiden dat [eiseres] -of [betrokkene 1] namens haar- heeft toegezegd dat [gedaagde 1] c.s. in verband met de coronamaatregelen de huur structureel later dan op de eerste dag van de maand mochten voldoen. [gedaagde 1] c.s. heeft die gestelde toezegging ook niet op een andere wijze onderbouwd, zodat de kantonrechter ook aan dit verweer voorbijgaat.

5.4.

Nu vaststaat dat [gedaagde 1] c.s. de huur vaak te laat hebben betaald, zijn zij tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en is de vraag of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het is vaste rechtspraak dat structureel te laat de huur betalen van voldoende gewicht kan zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Dit is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.

5.5.

In de onderhavige zaak is van belang dat gedurende een lange periode (een aantal jaren) de huur vele keren te laat is betaald. [eiseres] heeft een betalingsoverzicht overgelegd over de periode vanaf mei 2015 tot april 2022. [gedaagde 1] c.s. hebben een overzicht overgelegd van de betalingen over de periode april 2015 tot november 2021. Deze overzichten overlappen elkaar grotendeels. In elk geval zijn partijen het erover eens dat er te laat is betaald voor het aantal in rechtsoverweging 2.3 genoemde maanden over de periode 2015 tot eind 2020, dat betreft 32 maanden, en in 2021 hebben [gedaagde 1] c.s. geen enkele keer op tijd betaald. Uit beide overzichten blijkt weliswaar dat het daarbij tot 2021 door de bank genomen steeds ging om een overschrijding van de betalingstermijn met slechts enkele dagen maar het aantal keren dat er te laat betaald werd is fors en alle aanmaningen van [eiseres] hebben niet geleid tot een beter betaalgedrag. [betrokkene 1] heeft [gedaagde 1] c.s. ook in 2021 bij herhaling gewezen op de overschrijding van de betalingstermijnen en tot betaling aangemaand. Bij brieven van 17 maart, 6 april en 8 juli 2021 zijn [gedaagde 1] c.s. gesommeerd de huur tijdig te voldoen bij gebreke waarvan zij er rekening mee moeten houden dat [eiseres] een gerechtelijke procedure start ter beëindiging van de huurovereenkomst. Bij e-mail van 25 november 2021 heeft [betrokkene 1] meegedeeld een gerechtelijke procedure te starten in verband met de structurele wanbetaling. Ook dit heeft niet geleid tot ander betaalgedrag. Dat valt [gedaagde 1] c.s. aan te rekenen. Het gedurende enkele jaren veelal structureel te laat betalen van de huur is daarmee in beginsel van voldoende gewicht om de huurovereenkomst te ontbinden.

5.6.

Anderzijds is echter ook van belang dat [gedaagde 1] c.s. in 2020, ondanks de financiële gevolgen die de coronamaatregelen voor hen hadden, met uitzondering van de maand april de maandelijkse huur wel in de eerste week van de maand hebben betaald. In 2021 hebben [gedaagde 1] c.s. de huur uiteindelijk wel volledig betaald: er zijn drie maandtermijnen in delen betaald, vier huurtermijnen na de eerste week van de maand en de overige maandtermijnen in de eerste week van de maand.

5.7.

Bij de afweging van alle omstandigheden in het kader van de vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om over te gaan tot ontbinding weegt ook het volgende mee. Hoewel [eiseres] terecht heeft opgemerkt dat het in deze zaak niet om huur van een bedrijfspand gaat maar om een woning en -zo begrijpt de kantonrechter deze stelling- een beroep op onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2020 (ECLI:NL:HR:2021:1974) niet opgaat, is voorstelbaar dat een verhuurder van een woning enige coulance betracht indien de huur niet prompt wordt betaald in verband met tijdelijke corona-gerelateerde betalingsproblemen van een huurder. [gedaagde 2] heeft ter zitting met nadruk verklaard dat zonder de coronamaatregelen [gedaagde 1] c.s. heel goed in staat zijn de maandelijkse huur te voldoen en deze maatregelen zijn inmiddels verleden tijd. Nu het los van de coronapandemie steeds ging om overschrijdingen van de betalingstermijn met slechts enkele dagen en [betrokkene 1] ter zitting ook zelf heeft opgemerkt dat de huurovereenkomst desnoods voorwaardelijk moet worden ontbonden, ziet de kantonrechter aanleiding om de vordering van [eiseres] tot ontbinding van de huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde toe te wijzen. Daarbij merkt de kantonrechter uitdrukkelijk op dat de omstandigheid dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beiden zzp-er zijn en hun eigen debiteuren niet altijd prompt betalen geen rol speelt: zij dienen de huurbetaling conform de overeenkomst tijdig te voldoen.

5.8.

[gedaagde 1] c.s. krijgen een laatste mogelijkheid om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te voorkomen, door 1) het toe te wijzen bedrag van € 1.451,07 met de rente over dat bedrag vanaf 1 april 2022 en de eventueel na 25 april 2022 ontstane huurachterstand te betalen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis én 2) gedurende de looptijd van twee jaar iedere huurtermijn met ingang van 1 juli 2022 prompt – en dat betekent uiterlijk op de eerste dag van de maand- en volledig te betalen.

5.9.

De vordering zal overeenkomstig het voorgaande worden toegewezen. Indien [gedaagde 1] c.s. niet aan (een van) de voormelde twee voorwaarden voldoen, is de opschortende voorwaarde vervuld en is de huurovereenkomst zonder nadere ingebrekestelling ontbonden en dienen [gedaagde 1] c.s. de woning te ontruimen. [eiseres] heeft gevorderd dat, indien [gedaagde 1] c.s. niet aan de veroordeling tot ontruiming voldoen, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld de kosten van een mogelijke gedwongen ontruiming te voldoen. Deze vordering zal worden toegewezen als na te melden.

5.10.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] c.s., als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van € 1.451,07, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 april 2022 tot de dag van volledige betaling;

6.2.

ontbindt de huurovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat
1) [gedaagde 1] c.s. het hiervoor genoemde bedrag van € 1.451,07 met de rente over dat bedrag vanaf 1 april 2022 en de eventueel na 25 april 2022 ontstane huurachterstand niet volledig betalen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis; én
2) [gedaagde 1] c.s. de huurtermijnen vanaf 1 juli 2022 de eerstvolgende 24 maanden niet steeds volledig en uiterlijk op de eerste dag van de desbetreffende huurmaand voldoen;

6.3.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. voor het geval dat aan de in 6.2 onder 1) en/of 2) vermelde betalingsverplichtingen niet tijdig en/of volledig is voldaan, om binnen de termijn van drie weken, zoals in het petitum van de dagvaarding gevorderd, de woning leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan [eiseres] ;

6.4.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, indien zij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoen en [eiseres] de ontruiming door inschakeling van een deurwaarder heeft bewerkstelligd, de kosten van ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming;

6.5.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 123,57

griffierecht € 240,00

salaris gemachtigde € 374,00;

6.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter