Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/70
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) de waarde van de woning [de woning] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 392.000. In hetzelfde document is de opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2020 aan eiseres bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag en de WOZ-waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juni 2022 te Haarlem. Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar zoon [naam 1] . Verweerder is vertegenwoordigd door mr. [naam 2] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning voorzien van een dakkapel. De woning is gelegen in de binnenstad van Haarlem aan een gracht. Het is een rijksmonument en een beschermd stadsgezicht. Het bouwjaar van de woning is 1880. De woning heeft een inhoud van ongeveer 223 m³. De oppervlakte van het perceel is 45 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Eiseres vindt de vastgestelde waarde te hoog en bepleit een waarde van € 77.000 onder verwijzing naar een tijdens de zitting overgelegd taxatierapport van [naam 3] van ‘ [bedrijf 1] B.V.’ dat is opgemaakt op 27 mei 2022, waarin de woning per die datum is getaxeerd. Dit rapport is opgesteld met het oog op het overnemen van de woning van eiseres door haar zoon in de toekomst. Bij het beroepschrift heeft eiseres een taxatierapport door [naam 4] van [bedrijf 2] overgelegd dat is opgemaakt op 12 maart 2018, waarin de woning is getaxeerd per waardepeildatum 1 januari 2017 op € 205.000.
4. Verweerder stelt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Beoordeling van het geschil
5. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld ligt bij verweerder. Dit betekent dat verweerder aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de (verkoop)waarde in het economische verkeer.
6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een waardeoverzicht (matrix) waarin gegevens van drie grachtenpanden in Haarlem zijn opgenomen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het gaat om [object 1] (op 14 maart 2018 verkocht voor € 575.000), [object 2] (op 27 september 2019 verkocht voor € 640.640) en [object 3] (op 8 september 2018 verkocht voor € 790.000).
7. Eiseres vindt dat de woningen waar verweerder haar woning mee vergelijkt, niet goed te vergelijken zijn, omdat haar woning een stuk smaller is dan de andere, een pijpenla. Bovendien zijn die woningen voor prijzen boven de werkelijke waarde verkocht, aangezien er in de overspannen woningmarkt teveel betaald wordt. Ook is de staat van onderhoud van haar woning niet best, aldus eiseres.
8. Zoals ter zitting is toegelicht gaat het bij de WOZ-waardering om de prijzen die in de markt voor woningen worden betaald, omdat deze de waarde in het economische verkeer vormen. Wanneer de prijzen van soortgelijke woningen door marktwerking omhoog schieten, zijn die woningen dan ook daadwerkelijk meer waard. De gerealiseerde prijzen van verkochte woningen zijn daarom goed te gebruiken, mits op een goede manier rekening wordt gehouden met verschillen tussen de woningen. De rechtbank acht de woningen in de matrix op zich goed bruikbaar ter vergelijking, omdat ze rond de waardepeildatum zijn verkocht en qua type, bouwjaar en ligging (in de binnenstad van Haarlem aan een gracht) vergelijkbaar zijn. Uit de matrix blijkt dat de prijs per m³ van de woning een stuk lager is vastgesteld dan de herleide prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten (€ 832 per m³ voor de woning, tegenover € 1.070 voor [object 1] (met eveneens een smalle gevel), € 1.120 voor [object 2] en € 1.295 voor [object 3] ). Hieruit volgt dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de matige kwaliteit, de matige staat van onderhoud en de smalle gevel van de woning.
9. De rechtbank acht de door eiseres overgelegde taxatierapport van 19 maart 2018 daar tegenover van onvoldoende gewicht, aangezien de in het rapport gehanteerde waardepeildatum te ver is gelegen van de waardepeildatum 1 januari 2019. Ook valt uit dit taxatierapport niet af te leiden welke taxatiemethode is toegepast en of, en zo ja, welke vergelijkingsobjecten in deze taxatie zijn betrokken. Het ter zitting overgelegde taxatierapport dat op 27 mei 2022 is opgemaakt is evenmin reden om anders te oordelen. In dit rapport heeft de taxateur de waarde in verhuurde staat getaxeerd op 28 april 2022 op een bedrag van € 77.000. Deze wijze van waarderen stemt niet overeen met het waardebegrip van de Wet WOZ. In de Wet WOZ wordt uitgegaan van de situatie dat de woning in volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen (dus niet verhuurd), de zogeheten WOZ-fictie (zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). Bovendien is de taxatiedatum te ver van de waardepeildatum gelegen en is niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de waarde van de woning is herleid uit de verkoopprijzen van de in het rapport genoemde referentieobjecten. Verder noemt de taxateur nog een fictieve waarde van € 350.000, voor het geval de woning in de toekomst leeg en ontruimd te koop zou worden aangeboden, bijvoorbeeld voor een verbouwing of een nieuwbouwwoning die nog gebouwd moet worden, en een modelwaarde van € 454.493. Hoe de fictieve toekomstige waarde van € 350.000, dan wel de modelwaarde van € 454.493, is vastgesteld is evenmin uit het rapport af te leiden en die waardes wijzen er eerder op dat de door verweerder vastgestelde waarde niet te hoog is. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de waarde van € 77.000 die eiseres bepleit.
10. Gelet op het bovenstaande heeft verweerder, ook in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 392.000 niet te hoog is. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard, dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt.
Proceskosten
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van M. Brouwer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.