Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/858
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 juli 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats] , (belanghebbende),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, (de ambtenaar).
1.Procesverloop
De ambtenaar heeft in een beschikking de WOZ-waarde van de woning [de woning] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 819.000. In hetzelfde document heeft de ambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelastingen (OZB) 2020 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de ambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld. De ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 23 juni 2022 te Haarlem. Namens belanghebbende is zijn echtgenote en mede-eigenaar [naam 1] op de zitting verschenen. De ambtenaar is vertegenwoordigd door mr. [naam 2] .
2.Overwegingen
Waar gaat het in deze procedure om?
1. De woning van belanghebbende is een vrijstaande woning, type Zaanse houtbouw met een schuine kap, en voorzien van een dakkapel. Het bouwjaar van de woning is 2007. Bij de woning horen een berging en een overkapping/veranda. De inhoud van de woning is ongeveer 552 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.465 m². Op de straat in de nabijheid van de woning is een verkeersheuvel (pukkel) aangebracht.
2. Belanghebbende vindt dat de ambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 650.000. Ter zitting heeft [naam 1] toegelicht dat de dwangsom en de afmetingen van de woning niet (meer) in geschil zijn. Verder heeft de ambtenaar zijn excuses aan belanghebbende en [naam 1] gemaakt, omdat de uitspraak op bezwaar na de toezegging dat deze spoedig gedaan zou worden, toch om onbekende redenen is blijven liggen.
3. De ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft de ambtenaar verwezen naar verkooptransacties van vijf vrijstaande woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019 (de vergelijkingsobjecten). Het gaat om [object 1] (transactie van 22 augustus 2018 voor € 645.500), [object 2] (transactie van 30 mei 2018 voor € 655.000), [object 3] (transactie van 5 december 2018 voor € 445.000), [object 4] (transactie van 20 mei 2019 voor € 1.000.000) en [object 5] (transactie van 4 april 2019 voor € 975.000).
Beoordeling
4. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten qua type en uitstraling, bouwjaar of renovatiejaar, ligging en woonoppervlak op zich voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter vergelijking gebruikt te worden. De woningen met oude bouwjaren zijn alle gerenoveerd en kunnen daarom ook meedoen in de vergelijking. Dan moet echter nog wel op een goede manier rekening worden gehouden met verschillen tussen de woningen. Dat zal de rechtbank nu gaan beoordelen.
5. [naam 1] vraagt zich af waarom de ligging van de woning in dit jaar op goed blijft staan, terwijl deze voor de voorgaande jaren naar gemiddeld is bijgesteld. Die ligging kan niet opeens beter zijn geworden. De ambtenaar heeft toegelicht dat de ligging in het waardenoverzicht een relatief begrip is, dat wil zeggen dat deze afgezet wordt tegen de ligging van de verkochte woningen. De ligging staat voor dit jaar op goed, omdat het perceel van belanghebbende aan het water ligt. Als de verkochte woningen ook aan water zijn gelegen staan ze ook genoteerd als goed gelegen en ze staan op gemiddeld als dat niet zo is. Als bij de WOZ-waardering voor een bepaald jaar
allevergelijkingsobjecten aan het water zijn gelegen, dan zal de ligging van die vergelijkingsobjecten en ook die van de woning aangeduid worden als gemiddeld. Of de ligging van de woning van belanghebbende in enig jaar als gemiddeld of goed wordt aangeduid is dus afhankelijk van de ligging van de vergelijkingsobjecten. Dit verklaart naar het oordeel van de rechtbank afdoende waarom de ligging in het vorige jaar gemiddeld was en dit jaar goed.
allevergelijkingsobjecten aan het water zijn gelegen, dan zal de ligging van die vergelijkingsobjecten en ook die van de woning aangeduid worden als gemiddeld. Of de ligging van de woning van belanghebbende in enig jaar als gemiddeld of goed wordt aangeduid is dus afhankelijk van de ligging van de vergelijkingsobjecten. Dit verklaart naar het oordeel van de rechtbank afdoende waarom de ligging in het vorige jaar gemiddeld was en dit jaar goed.
6. Belanghebbende heeft ook gewezen op de vele loze ruimte in de punt van de schuine, Zaanse kap. Deze schuine kap begint al op de eerste verdieping. De ambtenaar heeft toegelicht dat alleen de kubieke meters vanaf anderhalve meter hoogte zijn meegenomen in de berekening.
Behalve [object 4] de kap op de tweede verdieping begint, zijn alle eerste verdiepingen van de vergelijkingsobjecten onder een schuine kap gelegen. De schuinte aan de zijkanten onder de hoogte van anderhalve meter telt bij alle woningen niet mee. Hoewel aan belanghebbende moet worden toegegeven dat er ook sprake is van ruimte in de punt onder de kap, heeft dit ook te gelden voor de vergelijkingsobjecten, die allemaal een schuine eerste verdieping en een puntdak hebben (behalve dan [object 4] ). In zoverre geldt de eventuele waardedruk van de schuine eerste verdieping en de ruimte onder de punt dus ook voor de andere woningen. Hierbij merkt de rechtbank op dat een hoge verdiepingsruimte ook een pluspunt kan zijn.
De rechtbank acht aannemelijk dat belanghebbende geluidsoverlast ervaart van het verkeersplateau (de pukkel). De door belanghebbende geschetste geluidsoverlast van aanhangers die ’s ochtends vroeg over de pukkel klapperen zal niemand kunnen bekoren en beschouwt de rechtbank daarom als objectieve omstandigheid, ook al zal de een er meer last van ervaren dan de ander.
De beschikte waarde van de woning biedt echter, gelet op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dan met name [object 4] en [object 5] , voldoende ruimte om de mogelijke waardedruk die van de ligging bij de pukkel en van het Zaanse dak uitgaat, mee te nemen. De rechtbank benadrukt hierbij dat de onderhavige waardering niet benaderd dient te worden als een mathematische exercitie, maar dat de waarde van de woning in zijn geheel het uitgangspunt dient te vormen. Naar het oordeel van de rechtbank is met de geluidsoverlast en de schuinte van het dak dan ook voldoende rekening gehouden. De ambtenaar heeft op de zitting inzichtelijk gemaakt dat en hoe rekening is gehouden met verschillen in perceelgrootte, (benutbare) woninginhoud en ligging.
Behalve [object 4] de kap op de tweede verdieping begint, zijn alle eerste verdiepingen van de vergelijkingsobjecten onder een schuine kap gelegen. De schuinte aan de zijkanten onder de hoogte van anderhalve meter telt bij alle woningen niet mee. Hoewel aan belanghebbende moet worden toegegeven dat er ook sprake is van ruimte in de punt onder de kap, heeft dit ook te gelden voor de vergelijkingsobjecten, die allemaal een schuine eerste verdieping en een puntdak hebben (behalve dan [object 4] ). In zoverre geldt de eventuele waardedruk van de schuine eerste verdieping en de ruimte onder de punt dus ook voor de andere woningen. Hierbij merkt de rechtbank op dat een hoge verdiepingsruimte ook een pluspunt kan zijn.
De rechtbank acht aannemelijk dat belanghebbende geluidsoverlast ervaart van het verkeersplateau (de pukkel). De door belanghebbende geschetste geluidsoverlast van aanhangers die ’s ochtends vroeg over de pukkel klapperen zal niemand kunnen bekoren en beschouwt de rechtbank daarom als objectieve omstandigheid, ook al zal de een er meer last van ervaren dan de ander.
De beschikte waarde van de woning biedt echter, gelet op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dan met name [object 4] en [object 5] , voldoende ruimte om de mogelijke waardedruk die van de ligging bij de pukkel en van het Zaanse dak uitgaat, mee te nemen. De rechtbank benadrukt hierbij dat de onderhavige waardering niet benaderd dient te worden als een mathematische exercitie, maar dat de waarde van de woning in zijn geheel het uitgangspunt dient te vormen. Naar het oordeel van de rechtbank is met de geluidsoverlast en de schuinte van het dak dan ook voldoende rekening gehouden. De ambtenaar heeft op de zitting inzichtelijk gemaakt dat en hoe rekening is gehouden met verschillen in perceelgrootte, (benutbare) woninginhoud en ligging.
7. Belanghebbende heeft verder nog aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de WOZ-waarde die voor de vorige jaren aan de woning is toegekend. Op de zitting is aan [naam 1] toegelicht dat het stijgingspercentage van de WOZ-waarde ten opzichte van eerdere jaren geen gegeven is waar bij de waardebepaling van de woning belang aan kan worden gehecht, omdat de waarde op basis van marktgegevens - verkoopprijzen van woningen - bepaald moet worden, zoals de ambtenaar heeft gedaan (dat staat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). Dat betekent dat de WOZ-waarde door de jaren heen met de verkoopprijzen, dus met de markt, meebeweegt. Er is bovendien geen maximum gesteld op de waardestijging. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat dus geen ruimte voor een waardebepaling op basis van (een maximum) indexering of op basis van een vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waardering. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de waarde van € 650.000 die belanghebbende heeft berekend op basis van het door hem toepasselijk geachte maximum-indexeringspercentage.
8. De ambtenaar heeft met de gegevens van de vergelijkingsobjecten en de daarbij gegeven toelichting over hoe met relevante verschillen rekening is gehouden, ook in het licht van wat namens belanghebbende is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van de woning van € 819.000 niet te hoog is.
Conclusie
9. Het beroep van belanghebbende wordt ongegrond verklaard. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt.
10. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van M. Brouwer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de datum waarop deze is verzonden hoger beroep ingesteld worden bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.