ECLI:NL:RBNHO:2022:6389

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/324050 / HA ZA 22-25

Vonnis van 20 juli 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NEW HELMER EXPLOITATIE B.V.,

gevestigd te [plaats 2] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. D. Coskun LLM. te Arnhem,

tegen

de vereniging van eigenaars

[VVE],

gevestigd te [plaats 1] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. A. Overweel te 's-Gravenhage.

Partijen zullen hierna NHE en de VVE worden genoemd.

1.De zaak in het kort

1.1.

Partijen zijn eigenaars van twee aangrenzende percelen in het centrum van [plaats 2] . Zij verschillen van mening over de inhoud van een erfdienstbaarheid van weg en over de vraag of deze erfdienstbaarheid van weg is geëindigd. Deze erfdienstbaarheid, opgenomen in een notariële akte uit 1991, geeft de VVE het recht om via het terrein van NHE te komen van en te gaan naar een strook grond op haar eigen perceel. De VVE wil deze strook grond gebruiken om drie auto’s te parkeren.

NHE voert aan dat de erfdienstbaarheid is geëindigd en zo niet, dat deze wegens onvoorziene omstandigheden moet worden gewijzigd. Ook heeft de VVE volgens NHE geen gerechtvaardigd belang meer bij het gebruik van de erfdienstbaarheid. Daarnaast voert NHE aan dat door verjaring een andere erfdienstbaarheid is gevestigd, die inhoudt dat NHE op het perceel van de VVE twee auto’s mag parkeren. Verder heeft de VVE volgens NHE een eigen in- en uitrit en zo niet dan is zij volgens NHE verplicht deze te realiseren. Tot slot maakt de VVE volgens NHE misbruik van bevoegdheid en maakt de VVE met haar wijze van parkeren inbreuk op het eigendomsrecht van NHE. NHE vordert in deze procedure een aantal verklaringen voor recht waarin een en ander wordt bevestigd.

De VVE betwist al het bovenstaande en heeft een tegenvordering ingesteld. Zij wil – samengevat – de erfdienstbaarheid van weg onbelemmerd en ongehinderd kunnen gebruiken door met drie passende auto’s op de strook grond te kunnen parkeren en vordert daartoe een aan NHE op te leggen gebod.

De rechtbank is het eens met de VVE. De erfdienstbaarheid van weg is niet geëindigd en er is ook geen reden deze te wijzigen. Er is geen erfdienstbaarheid van parkeren ontstaan door verjaring. Van een eigen in- en uitrit voor de VVE is geen sprake en de VVE hoeft (en kan) deze in- en uitrit ook niet (te) realiseren.

Alle gevorderde verklaringen voor recht worden afgewezen.

De reconventionele vordering wordt voor het overgrote deel toegewezen. De bestaande erfdienstbaarheid moet door de VVE kunnen worden uitgeoefend. Bij de wijze van uitoefening zoals door de VVE gevorderd, is geen sprake van enig inbreuk op het eigendomsrecht van NHE. De gevorderde dwangsommen worden afgewezen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 4 mei 2022 en de daarin opgenomen stukken;
de aanvullende producties 16 tot en met 18 van de zijde van NHE;
de aanvullende producties 3 en 4 van de zijde van de VVE;
een aanvullende (ongenummerde) productie van de zijde van NHE, vijf foto’s ‘van auto’s die fout staan geparkeerd’;
de mondelinge behandeling van 9 juni 2022 en de daarvan door de griffier bijgehouden aantekeningen;
de spreekaantekeningen van de zijde van NHE;
de pleitaantekeningen van de zijde van de VVE.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.Feiten

3.1.

NHE en de VVE zijn eigenaars van aangrenzende percelen in het centrum van [plaats 2] .

3.2.

De VVE is opgericht bij akte van splitsing van 28 februari 2017. Het appartementsgebouw van de VVE bestaat uit veertien appartementen en is gelegen aan de [adres 1] in [plaats 2] . Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente [plaats 2] sectie [kadaster nummer 1] en zal hierna ook ‘perceel [kadaster nummer 1]’ worden genoemd.

3.3.

NHE is sinds 2 oktober 2017 eigenaar van het perceel met opbouw en parkeerterrein aan de [adres 2] in [plaats 2] . Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente [plaats 2] sectie [kadaster nummer 2] en zal hierna ook ‘perceel [kadaster nummer 2]’ genoemd worden. Sinds juli 2020 exploiteert NHE in het pand een hotel.

3.4.

De perceelscheidende erfgrens loopt in het verlengde van de zijgevel van een transformatorhuisje, grenzend aan het appartementsgebouw van de VVE en het parkeerterrein van NHE. Het transformatorhuisje bevindt zich op het perceel dat kadastraal bekend staat als gemeente [plaats 2] sectie [kadaster nummer 3].

3.5.

Tot 28 maart 1991 vormden de percelen van partijen één geheel. Het pand dat nu aan NHE toebehoort was in gebruik bij een krant en het pand dat nu aan de VVE toebehoort was in gebruik als drukkerij.

3.6.

Bij de splitsing van het oorspronkelijke perceel en de verkoop van het drukkerijgedeelte aan een derde in 1991 heeft de verkoopster, die eigenares bleef van het krantengebouw met (parkeer)terrein, perceel [kadaster nummer 2], in artikel 1 sub a tweede volzin van de notariële akte een persoonlijk recht bedongen voor zo lang als verkoopster en/of de krant daar gevestigd bleef, op twee parkeerplaatsen op een deel van het perceel van de koper, perceel [kadaster nummer 3], gelegen voor het transformatorhuisje aan de zijkant van de drukkerij en grenzend aan het parkeerterrein van het krantengebouw (hierna ook: ‘het persoonlijk recht’ en ‘de strook van de VVE’ of ‘de strook’).

In artikel 1 sub a eerste volzin van dezelfde akte is een erfdienstbaarheid van weg (hierna ook: ‘de erfdienstbaarheid’ of ‘de erfdienstbaarheid van weg’) gevestigd met de volgende bewoordingen:

‘Bij deze wordt gevestigd de erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van het hierbij verkochte en ten laste van het aan verkoopster in eigendom verblijvende gedeelte van voormeld kadastraal perceel (…) om via de bestaande in- en uitrit op het lijdend erf en de daaraan grenzende parkeerplaats, te komen van en te gaan naar het gekochte van de openbare weg (…).

Vorenbedoelde erfdienstbaarheid eindigt, zodra de eigenaar van het heersend erf een eigen in- en uitrit ter hoogte van het bestaande transformatorgebouw heeft gerealiseerd.’

3.7.

Het persoonlijk recht op twee parkeerplaatsen is tot de verkoop van perceel [kadaster nummer 2] aan NHE in 2017 feitelijk uitgeoefend door (de vennootschapsdirecteur van bovengenoemde verkoopster) [betrokkene] (hierna: ‘[betrokkene]’).

3.8.

Op de strook van de VVE zijn met witte lijnen in de breedterichting van de strook drie parkeervakken gemarkeerd. Aan de voorzijde van de strook loopt de stoep. Om vanaf de openbare weg met een voertuig de strook te bereiken moeten de leden van de VVE door de ingang van het parkeerterrein van NHE en verder over dat parkeerterrein.

3.9.

Twee deuren van het voormalig bedrijfspand (de drukkerij) die voorheen toegang gaven van en naar de strook van de VVE, zijn bij de verbouwing tot appartementengebouw dichtgemetseld. Bij die verbouwing is ook een noodtrap aangebracht, die uitkomt op de strook.

3.10.

Op onderstaande kadastrale kaart is te zien hoe genoemde percelen, het transformatorhuisje, en de strook grond (met daarop drie zwarte vinkjes op de plekken waar de parkeerplaatsen zijn gemarkeerd) zich tot elkaar verhouden.

{afbeelding 1}

3.11.

In juli 2020 heeft NHE de toegang tot de strook van de VVE geblokkeerd door de op de toegang tot het parkeerterrein van NHE geplaatste parkeerbeugel omhoog te zetten.

3.12.

De VVE is vervolgens een kort geding procedure gestart waarin zij heeft gevorderd dat NHE bij wijze van voorlopige voorziening wordt veroordeeld tot verwijdering van obstakels die de toegang tot de strook verhinderen en de uitoefening van de erfdienstbaarheid belemmeren. Als grondslag van haar vordering heeft de VVE aangevoerd dat NHE haar in strijd met de gevestigde erfdienstbaarheid de toegang tot een gedeelte van haar perceel ontzegt, namelijk de drie parkeerplaatsen.

NHE heeft in dit kort geding – onder meer – aangevoerd dat de erfdienstbaarheid is komen te vervallen althans een andere inhoud heeft dan de VVE stelt.

De kantonrechter van deze rechtbank, locatie [plaats 2] , heeft bij vonnis van 11 maart 2021 de stellingen van de VVE gevolgd en haar vorderingen integraal toegewezen.

3.13.

NHE heeft spoedappel ingesteld tegen het kort geding vonnis van de kantonrechter. De kantonrechter zou de erfdienstbaarheid op een onjuiste manier hebben uitgelegd, er zou door verjaring een erfdienstbaarheid zijn ontstaan die inhoudt dat NHE het recht heeft twee parkeerplaatsen op de strook te gebruiken, en de VVE zou een eigen in- en uitrit hebben of deze gemakkelijk kunnen aanleggen. Tot slot heeft NHE een beroep op haar eigendomsrecht gedaan.

Bij arrest van 8 februari 2022 heeft het gerechtshof [plaats 1] het bestreden vonnis van de kantonrechter vernietigd en de vorderingen van de VVE in gewijzigde vorm toegewezen. Samengevat zien deze wijzigingen allereerst op het beperkt toewijzen van, bij wijze van voorlopige voorziening, de vorderingen van de VVE tot respecteren van de erfdienstbaarheid, namelijk slechts voor zover het gaat om het parkeren van één auto in de lengterichting van de strook. Daarnaast heeft het hof de veroordeling tot verwijdering van alle obstakels gewijzigd, door te bepalen dat NHE aan de VVE een sleutel van de beugel moet verschaffen óf die beugel permanent omlaag moet houden, en eventuele andere obstakels moet verwijderen.

4.Het geschil

in conventie

4.1.

NHE vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

een verklaring voor recht dat de erfdienstbaarheid van weg ten laste van perceel [kadaster nummer 2] zoals voorzien in artikel 1 sub a eerste volzin van de notariële akte van 1991 is geëindigd, althans dat deze wordt gewijzigd in goede justitie door de rechtbank bepaald;

een verklaring voor recht dat ten behoeve van perceel [kadaster nummer 2] en ten laste van perceel [kadaster nummer 1] een erfdienstbaarheid van parkeren is gevestigd daar waar voorheen een persoonlijk recht van parkeren was gevestigd ten behoeve van perceel [kadaster nummer 2] op de strook grond van de VVE;

een verklaring voor recht dat de VVE een eigen in- en uitrit heeft zoals voorzien in artikel 1 sub a tweede volzin van de notariële akte van 1991, althans dat de VVE verplicht is om deze binnen vier weken na datum vonnis te realiseren;

veroordeling van de VVE in de kosten van de procedure, met de verplichting dat de VVE de nakosten van € 131,00 en de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn als zij deze niet binnen veertien dagen na het wijzen van het vonnis heeft betaald.

4.2.

De VVE voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

4.4.

De VVE vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,:

NHE te gebieden de erfdienstbaarheid van weg onbelemmerd en ongehinderd op de bestaande wijze, parkerende met maximaal drie in lengterichting passende auto’s, door de VVE en door derden die noodzakelijkerwijze het perceel van de VVE moeten bereiken, te laten gebruiken, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen dwangsom, voor elke dag of deel daarvan dat NHE niet voldoet aan het gevorderde;

NHE te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de nakosten en met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

4.5.

NHE voert verweer.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

in conventie

Bewijsaandraagplicht en substantiëringsplicht

5.1.

De VVE voert in de eerste plaats aan dat de dagvaarding van NHE gebrekkig is. Volgens de VVE heeft NHE verzuimd haar stellingen te onderbouwen, heeft NHE niet naar de bij de dagvaarding overgelegde producties verwezen, en heeft zij de voor haar bekende verweren van de VVE niet vermeld. NHE heeft daardoor volgens de VVE niet voldaan aan haar bewijsaandraagplicht en substantiëringsplicht. De VVE laat het aan de rechtbank om hierover in goede justitie te oordelen.

5.2.

De rechtbank zal aan dit verweer van de VVE geen consequenties verbinden. De VVE heeft niet gesteld en ook is niet gebleken dat zij door de wijze waarop NHE de dagvaarding heeft ingericht en opgebouwd in haar belangen is geschaad. Zij is in de procedure verschenen en heeft inhoudelijk verweer gevoerd. Uit het door de VVE gevoerde verweer blijkt dat de VVE begrijpt wat (van haar) wordt gevorderd en wat NHE daaraan ten grondslag legt. Met de VvE constateert de rechtbank dat NHE in de dagvaarding niet naar al haar producties verwijst. Gelet op de aard en omvang van de producties en de context van het geschil is de VVE hierdoor evenwel niet in haar belangen geschaad.

De erfdienstbaarheid van weg

Is de erfdienstbaarheid geëindigd?

5.3.

Partijen verschillen van mening over de uitleg van de beëindigingsgrond van de erfdienstbaarheid. NHE betoogt dat voldaan is aan de voorwaarde voor beëindiging zoals opgenomen in de tweede volzin van artikel 1 a van de notariële vestigingsakte van 1991. Met het vervallen van het persoonlijk recht op twee parkeerplaatsen in 2017 is de strook grond van de VVE vrijgekomen. Daarmee is, zo begrijpt de rechtbank de stellingen van NHE, in feite een eigen in- en uitrit gecreëerd voor de VVE waarmee zij naar haar eigen perceel kan komen en gaan zonder gebruik te maken van de erfdienstbaarheid. Deze in- en uitrit heeft de VVE (en haar rechtsvoorganger) alleen niet daadwerkelijk gerealiseerd, zodat de VVE op dit moment geen eigen inrit heeft om met een eigen voortuig de strook grond te bereiken. Volgens NHE heeft zich inmiddels ook ‘een verjaring voorgedaan’; doordat [betrokkene] 26 jaar gebruik heeft gemaakt van zijn persoonlijk recht op twee parkeerplaatsen, is volgens NHE op de strook grond door verjaring een erfdienstbaarheid gevestigd ten behoeve van het perceel van NHE, perceel [kadaster nummer 2], om daar twee auto’s te parkeren.

De VVE betwist dat de erfdienstbaarheid is geëindigd. De VVE somt zeven beëindigingsgronden op en stelt dat geen van deze gronden zich heeft voorgedaan. Bovendien betwist de VVE uitdrukkelijk dat zij een eigen in- en uitrit heeft vanaf de openbare weg, en dat aan de vereisten voor verjaring is voldaan.

5.4.

De rechtbank neemt bij haar beoordeling het volgende als uitgangspunt. Bij de uitleg van de akte waarbij een erfdienstbaarheid is vastgelegd, komt het aan op de partijbedoeling, voor zover in de akte tot uitdrukking gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

5.5.

Blijkens de bewoordingen van de notariële vestigingsakte eindigt de erfdienstbaarheid zodra de VVE een eigen in- en uitrit heeft gerealiseerd ter hoogte van het transformatorgebouw. De bewoording van de akte zijn duidelijk. De rechtbank merkt in dit verband op dat het eindigen van de erfdienstbaarheid niet is gekoppeld aan het eindigen van het persoonlijk recht op parkeren van – feitelijk – [betrokkene]. Ook bevat de notariële vestigingsakte geen verplichting voor de VVE om een eigen in-en uitrit te realiseren zodra het persoonlijk recht van [betrokkene] eindigt. Dit blijkt immers op geen enkele wijze uit de bewoording van de akte.

5.6.

Het eindigen van het persoonlijk recht van [betrokkene] had weliswaar tot gevolg dat de eigenaar van perceel [kadaster nummer 2] niet meer op de strook grond parkeerde, maar hiermee is nog niet gegeven dat een eigen in- en uitrit voor de VVE is ontstaan. Uit de eigen stukken van NHE (productie 18) blijkt dat zich pal voor de strook grond, op de openbare weg ([adres 3]), een boom en een openbare invalideparkeerplaats bevinden die (onder meer) de toegang met een gemotoriseerd voertuig naar de strook grond blokkeren. Het perceel van de VVE, perceel [kadaster nummer 1], is op dit moment met een voertuig dus niet anders dan via het perceel van NHE te bereiken. Van een eigen in- en uitrit is dus geen sprake, waardoor aan de in de akte geformuleerde beëindigingsgrond niet is voldaan. De (eerste) onder 1) gevorderde verklaring voor recht, dat de erfdienstbaarheid is geëindigd, zal daarom worden afgewezen.

5.7.

Voor zover de stellingen van NHE zo moeten worden gelezen dat zij in dit verband een beroep op verjaring heeft gedaan, kan haar dat ook niet baten. Zowel voor verkrijgende als voor bevrijdende verjaring is bezit namelijk een centraal vereiste. Naar vaste rechtspraak ontbreekt de rechtvaardiging (voor het ontstaan van een recht van erfdienstbaarheid) indien de desbetreffende inbreuk op het lijdend erf wordt gepretendeerd op een andere grond dan bezit, zoals een persoonlijk recht uit hoofde van een overeenkomst of toestemming van de eigenaar van het dienende erf.^[1]Het persoonlijke recht van – feitelijk – [betrokkene] is gegrond op een overeenkomst en dit verenigt zich daarom niet met het voor verjaring vereiste bezit. Van verjaring kan dus geen sprake zijn.

Moet de erfdienstbaarheid worden gewijzigd?

5.8.

NHE betoogt dat de rechtbank op grond van artikel 5:78 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’) de erfdienstbaarheid kan wijzigen of opheffen op grond van (onder meer) onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf (NHE) kan worden gevergd. Dit is juist. NHE heeft echter geen wijziging of opheffing van de erfdienstbaarheid gevorderd, maar een verklaring voor recht dat de erfdienstbaarheid wordt gewijzigd in goede justitie bepaald door de rechtbank. Hierbij heeft NHE niet duidelijk gemaakt
hoeen
door wiede erfdienstbaarheid zou moeten worden gewijzigd. De vermelding dat de erfdienstbaarheid moet worden gewijzigd ‘in die zin dat deze minimaal inbreuk maakt op het eigendomsrecht van NHE’ is niet voldoende. Alleen hierom ligt de (tweede) gevorderde verklaring voor recht onder 1) al voor afwijzing gereed.

Ook afgezien hiervan ligt deze vordering voor afwijzing gereed. De rechtbank licht dit hieronder toe.

5.9.

NHE stelt dat er onvoorziene omstandigheden zijn opgekomen na de vestiging van de erfdienstbaarheid. Ten tijde van de vestiging was het heersende erf in gebruik bij één partij die alleen te voet gebruik maakte van de erfdienstbaarheid. In het jaar 2017 is het heersende erf herontwikkeld tot veertien appartementen. NHE heeft nu te maken met veertien appartementseigenaren die allen claimen gebruik te kunnen en mogen maken van de erfdienstbaarheid met een voertuig. Dit is volgens NHE een onredelijke verzwaring van de erfdienstbaarheid, die wijziging rechtvaardigt.

5.10.

De VVE voert ten verwere ten eerste aan – samengevat – dat op grond van artikel 165 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek (hierna: Ow NBW) een erfdienstbaarheid die dateert van voor de inwerkingtreding van het Nieuw BW niet op grond van artikel 5:78 BW kan worden opgeheven en alleen kan worden gewijzigd indien zich strijd met het algemeen belang voordoet, ongeacht of deze berust op omstandigheden die zich vóór dan wel na inwerkingtreding hebben voorgedaan. Het beroep van NHE op de aanwezigheid van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 5:78 sub a BW, kan volgens de VVE reeds daarom niet slagen.

Daarnaast benadrukt de VVE dat NHE haar perceel heeft gekocht
nade oprichting van de VVE op 28 februari 2017, zodat het vermeende intensievere gebruik van veertien appartementseigenaren dus voorzienbaar was. De drie parkeervakken waren toen bovendien ook al aanwezig. Op een door de VVE overgelegd artikel met foto van de voormalig drukkerij (productie 2 van de zijde van de VVE) zijn de witte tegels die de parkeervakken markeren te zien en in één van die vakken staat ook daadwerkelijk een auto geparkeerd. Het personeel van de drukkerij (en dus niet slechts één persoon) gebruikte de parkeervakken ook. NHE heeft de parkeervakken op de strook grond en het niet aanwezig zijn van een eigen in- en uitrit voor perceel [kadaster nummer 1] moeten zien voor haar aankoop in 2017, en wist dus waar zij aan begon, aldus de VVE.

Verder betwist de VVE dat haar rechtsvoorganger slechts te voet de strook grond bereikte. Voor het te voet bereiken van de strook grond is een erfdienstbaarheid
van wegniet nodig. Ook in dit verband wijst de VVE op de aanwezigheid van de witte tegels die de parkeervakken markeren. Bovendien waren er toen er nog een drukkerij was gevestigd in het pand deuren in de gevel van het gebouw aanwezig die als uit- en aanvoerroute dienden voor de drukkerij. Op de strook grond werd geladen en gelost uit voertuigen.

5.11.

De rechtbank begrijpt dat NHE een beroep doet op artikel 5:78 sub a BW. Vast staat dat de erfdienstbaarheid in 1991, dus voor de invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek is gevestigd. Wijziging of opheffing door de rechter waren onder het oude recht niet mogelijk. Sinds de invoering op 1 januari 1992 van het huidige boek 5 BW, bestaan deze mogelijkheden wel. Artikel 5:78 BW noemt daarvoor twee gronden: onvoorziene omstandigheden en strijd met het algemeen belang. Op grond van artikel 165 Ow NBW is een op de voet van artikel 5:78 BW gevorderde wijziging van een vóór 1 januari 1992 gevestigde erfdienstbaarheid op grond van onvoorziene omstandigheden wel mogelijk, maar houdt de rechter daarbij geen rekening met omstandigheden die zich vóór de inwerkingtreding van het Nieuw BW hebben voorgedaan. (Vgl. HR 15 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1918, waarin is geoordeeld dat met ‘omstandigheden’ in artikel 165 Ow NBW wordt) gedoeld op ‘onvoorziene omstandigheden’ waarop art. 5:78 BW aanhef en onderdeel a betrekking heeft, en níet op omstandigheden die strijd met het algemeen belang opleveren, zoals bedoeld in art. 5:78 aanhef en onderdeel b.)

5.12.

NHE beroept zich op (vermeende) onvoorziene omstandigheden vanaf 2017, en dus van na 1 januari 1992. In die zin is een beroep op artikel 5:78 sub a BW dus mogelijk.

5.13.

Bij de beoordeling of de door NHE gestelde omstandigheden onvoorzien zijn in de zin van artikel 5:78 lid a BW en een onredelijke verzwaring van de erfdienstbaarheid inhouden, zal de rechtbank eerst bezien wat – afgaande op de partijbedoeling zoals die uit de notariële vestigingsakte uit 1991 blijkt en dus ook voor NHE kenbaar was – destijds de kennelijke reden was voor het vestigen van de erfdienstbaarheid van weg. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de akte gelet op de bewoordingen onmiskenbaar tot doel om te bewerkstelligen dat een erfdienstbaarheid
van wegwordt gevestigd om via de bestaande in- en uitrit op het erf van NHE met een voertuig de strook grond van de VVE te bereiken. Dat de strook grond met een voertuig te bereiken moet zijn blijkt uit het feit dat er een erfdienstbaarheid
van wegen niet een erfdienstbaarheid
van voetpadis gevestigd. Beschreven bedoeling blijkt bovendien ook uit de bewoordingen dat de erfdienstbaarheid eindigt zodra de eigenaar van het heersende erf een eigen in- en uitrit heeft gerealiseerd. Een in- en uit
ritveronderstelt immers dat deze gebruikt wordt door een voertuig en is voor een voetganger overbodig. Een en ander ligt ook voor de hand omdat de eigenaar van het heersend erf, [kadaster nummer 1], destijds nog een drukkerij beheerde en gebruik van de erfdienstbaarheid voor – onder meer – laden en lossen dus voor de hand lag.

5.14.

Afgezet tegen deze uit de notariële vestigingsakte kenbare partijbedoeling is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 5:78 lid a BW noch van een onredelijke verzwaring van de erfdienstbaarheid. Hierbij weegt de rechtbank mee dat bij algemeen geformuleerde erfdienstbaarheden een zekere verandering in het gebruik verdisconteerd moet worden geacht. Niet in geschil is dat al vele jaren op de strook grond wordt geparkeerd. Verder heeft de VVE mede aan de hand van stukken gemotiveerd uiteengezet dat er ook toen het gebouw van de drukkerij nog niet was ontwikkeld tot appartementengebouw drie parkeervlakken waren gemarkeerd op de strook grond. NHE heeft dit weliswaar betwist, maar de rechtbank constateert dat op de door de VVE als productie 2 overgelegde foto, waarvan niet in geschil is dat die is gemaakt toen de appartementen nog niet waren gerealiseerd, te zien is dat de markering van de drie parkeervakken toen al bestond, en dat er een auto geparkeerd stond. Hiermee heeft de VVE haar stelling dat voor NHE kenbaar moet zijn geweest dat de strook grond werd gebruikt om te parkeren voldoende onderbouwd en NHE heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist.

De erfdienstbaarheid van weg voorziet van aanvang af dus juist (mede) in het komen en gaan van voertuigen. Mede gelet op de voormalig aard van het gebouw van de VVE is van de gestelde intensivering geen sprake. Onjuist is immers dat voorheen slechts één persoon te voet van de erfdienstbaarheid gebruik maakte. Afgaande op de uit de notariële vestigingsakte blijkende partijbedoeling ligt het voor de hand dat het personeel van en de leveranciers van of voor de drukkerij samen met [betrokkene] op de strook grond hebben geparkeerd/stil gestaan, en dus de erfdienstbaarheid hebben moeten gebruiken om met een voertuig tot deze strook te komen. Dat de projectontwikkelaar niet heeft geadverteerd met parkeerplaatsen en dat in de splitsingsakte en de koopakte van de appartementen niet expliciet is vermeld dat de strook grond gebruikt wordt om te parkeren doet aan het bovenstaande niet af.

Dat op dit moment zeker veertien personen gebruik mogen maken van de erfdienstbaarheid van weg levert in de gegeven omstandigheden dus geen onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 5:78 lid a BW op.

Heeft de VVE nog een redelijk belang bij uitoefening van de erfdienstbaarheid?

5.15.

NHE voert in verband met het onder 1) gevorderde tot slot aan dat de VVE geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid omdat (onder andere) de twee deuren aan de gevel van het pand door de VVE zijn dichtgemetseld.

5.16.

Met de VVE is de rechtbank van oordeel dat de VVE wel degelijk belang heeft bij het gebruik van de erfdienstbaarheid. De VVE moet haar strook grond met voertuigen kunnen blijven bereiken. Onder punt 5.6 is al vastgesteld dat geen eigen in- en uitrit is gerealiseerd, en dat dit op dit moment ook niet mogelijk is. De VVE heeft dus geen andere mogelijkheid om met een voertuig de strook grond te bereiken dan via het perceel van NHE. Hiervoor is de erfdienstbaarheid van weg noodzakelijk. Voor zover NHE in dit verband heeft bedoelt te betogen dat de VVE de strook grond niet kan gebruiken om te parkeren in verband met de aanwezige noodtrap, overweegt de rechtbank dat de VVE ter zitting onbetwist heeft gesteld dat de noodtrap ook bereikbaar is als er auto’s geparkeerd staan op de strook grond.

Erfdienstbaarheid van parkeren

Is door verjaring een erfdienstbaarheid van parkeren gevestigd ten gunste van perceel [kadaster nummer 2] en ten laste van perceel [kadaster nummer 1]?

5.17.

NHE is van mening dat haar een beroep op verjaring toekomt. Dit beroep is onder punt 5.7 besproken en verworpen. Het voor verjaring vereiste bezit van de parkeerplaatsen, verenigt zich niet met het persoonlijk recht van parkeren van – feitelijk – [betrokkene]. De gevorderde onder 2) gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden afgewezen.

In- en uitrit

Is er een eigen in- en uitrit van de VVE?

5.18.

De rechtbank heeft onder punt 5.6 overwogen dat geen eigen in- en uitrit is gerealiseerd door de VVE. De onder 3) (primair) gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.

Moet de VVE een eigen in- en uitrit realiseren?

5.19.

NHE vordert onder 3) (subsidiair) een verklaring voor recht dat de VVE een eigen in- en uitrit dient te realiseren. NHE verwijst in dit kader naar de vestigingsakte.

5.20.

Met de VVE is de rechtbank van oordeel dat de vestigingsakte geen verplichting bevat voor de VVE om een eigen in- en uitrit te realiseren. Een eigen in- en uitrit van de VVE wordt in de akte enkel besproken als beëindigingsgrond voor de erfdienstbaarheid.

De gevorderde verklaring voor recht onder 3) wordt daarom ook op dit punt afgewezen.

Is er sprake van misbruik van bevoegdheid en maakt de VVE inbreuk op het eigendomsrecht van NHE?

5.21.

Omdat de VVE heeft nagelaten de eigen in- en uitrit te realiseren is er op dit moment volgens NHE sprake van misbruik van bevoegdheid, en ook van een inbreuk op het eigendomsrecht van NHE ex artikel 5:1 BW en artikel 1 van het EP van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens.

5.22.

De verplichting tot het realiseren van een eigen in- en uitrit blijkt niet uit de vestigingsakte, waardoor van een nalaten en misbruik van bevoegdheid door de VVE geen sprake kan zijn.

Voor zover NHE in dit kader heeft betoogd dat de VVE inbreuk maakt op het eigendomsrecht van NHE, kan de rechtbank dit betoog vanwege het gebrek aan onderbouwing, niet volgen.

Conclusie

5.23.

De erfdienstbaarheid van weg is niet beëindigd en er bestaat ook geen grond om deze te wijzigen. Een erfdienstbaarheid van parkeren is niet door verjaring gevestigd. Van een eigen in- en uitrit voor de VVE is geen sprake. De VVE hoeft deze in- en uitrit ook niet te realiseren.

De rechtbank concludeert dat alle gevorderde verklaringen voor recht worden afgewezen.

Proceskosten

5.24.

NHE is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten, waaronder de nakosten, worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de VVE als volgt vastgesteld:

- griffierecht 676,00

- salaris advocaat
1.126,00(2 punten × tarief II € 563,00)

Totaal € 1.802,00

5.25.

De nakosten worden begroot op: € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat NHE niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.

in reconventie

5.26.

De VVE betoogt dat de voorlopige voorziening die het Gerechtshof [plaats 1] bij arrest van 8 februari 2022 heeft getroffen, dat de VVE maar met één auto in de lengterichting van de strook mag parkeren (zie punt 3.13), onterecht en onnodig is. De VVE stelt dat het Gerechtshof onnodig is uitgegaan van de veronderstelling dat op de strook grond geparkeerde auto’s zullen uitsteken over het perceel van NHE. Het is echter een feit dat de VVE drie kleine auto’s op de strook grond kan parkeren zonder uit te steken en dus zonder inbreuk te maken op het eigendomsrecht van NHE, aldus de VVE.

5.27.

NHE voert aan dat het de VVE publiekrechtelijk niet is toegestaan om met meer dan één auto op de strook grond te parkeren. Daarnaast stelt NHE dat niet van haar kan worden gevergd dat zij regelmatig een schending op haar recht van eigendom moet dulden omdat er auto’s gedeeltelijk over haar perceel heen staan geparkeerd.

5.28.

De rechtbank stelt voorop dat zij civielrechtelijk en niet publiekrechtelijk in onderhavige zaak beslist. De stelling van NHE dat het de VVE publiekrechtelijk niet is toegestaan om met meer dan één auto te parkeren is, wat daar ook van zij, voor de beoordeling van dit civielrechtelijke geschil dus niet relevant.

5.29.

Vast staat dat de erfdienstbaarheid niet is beëindigd en de VVE deze moet kunnen uitoefenen. Met NHE is de rechtbank van oordeel dat deze uitoefening niet mag betekenen dat de auto’s over het perceel van NHE uitsteken. Voor zover door NHE is gesteld dat de vordering in reconventie niet toewijsbaar is omdat de auto’s niet mogen uitsteken over haar perceel, wijst de rechtbank NHE er op dat de VVE heeft gevorderd met drie
passendeauto’s op de strook grond te mogen parkeren. Niet gevorderd is dus dat de auto’s mogen uitsteken.

De rechtbank acht hierbij nog van belang dat de VVE ter zitting heeft verklaard dat zij actief controleert of haar leden correct parkeren en haar leden er ook op wijst wanneer dit niet gebeurt. De VVE maakt daarbij gebruik van een boeteregeling. De VVE kan uietraard niet voorkomen dat derden op de strook grond parkeren zolang de parkeerbeugel omlaag blijft en de strook grond (bijvoorbeeld) ook voor winkelend publiek toegankelijk is.

5.30.

Gelet op het bovenstaande ziet de rechtbank geen aanleiding de door het hof bij wijze van voorlopige voorziening vooruitlopend op een uitspraak van de bodemrechter gestelde beperking op de uitoefening van de erfdienstbaarheid van de VVE te laten voortbestaan. De vordering onder 1) zal dan ook in zoverre worden toegewezen. De gevorderde dwangsommen zullen worden afgewezen. NHE heeft namelijk toegezegd gevolg te zullen geven aan de rechterlijke uitspraak. Dit heeft zij in de voorgaande procedures ook steeds gedaan. Een prikkel tot nakoming acht de rechtbank dan ook overbodig.

Conclusie

5.31.

De bestaande erfdienstbaarheid moet door de VVE kunnen worden uitgeoefend. Bij de wijze van uitvoering zoals gevorderd onder 1) is geen sprake van enig inbreuk op het eigendomsrecht van NHE. De vordering zal dan ook worden toegewezen. Hierbij zal de rechtbank niet opnemen dat de auto’s in de lengterichting moeten worden geparkeerd. Dit zou, mede gelet op de door het hof in zijn arrest gebruikte bewoordingen
(‘één auto in de lengterichting’), tot misverstanden aanleiding kunnen geven. Hoe de auto’s geparkeerd worden is verder ook niet relevant, zolang ze geparkeerd worden op de strook grond van de VVE en niet op (of uitsteken boven) het terrein van NHE

Proceskosten

5.32.

NHE zal als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie in de proceskosten, waaronder de nakosten, worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VVE worden tot op heden begroot op:

- salaris advocaat
281,50(1 punt × factor 0.5 × tarief II € 563,00)

Totaal € 281,50

5.33.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt NHE in de proceskosten van de VVE,

6.3.

begroot de kosten van de VVE tot op heden op € 1.802,00,

6.4.

verklaart dit vonnis in conventie voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

6.5.

gebied NHE de erfdienstbaarheid van weg onbelemmerd en ongehinderd te laten uitoefenen door de VVE en door derden die noodzakelijkerwijze het perceel van de VVE moeten bereiken, parkerende met maximaal drie passende auto’s die niet uitsteken boven of over het perceel van NHE,

6.6.

veroordeelt NHE in de proceskosten van de VVE,

6.7.

begroot de kosten van de VVE tot op heden op € 281,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

6.8.

verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.9.

wijst het meer of ander gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Wamsteker en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2022.^[2]

ECLI:NL:RBNHO:2022:6389

Uitleg en handhaving van erfdienstbaarheid van weg tussen twee percelen in het centrum van Haarlem

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.De zaak in het kort

2.De procedure

3.Feiten

{afbeelding 1}

4.Het geschil

in conventie

5.De beoordeling

6.De beslissing

Voetnoten