ECLI:NL:RBNHO:2022:6444

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/318470 / HA ZA 21-395

Vonnis van 29 juni 2022

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats],

eiseres,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat mr. R.M. van der Zwan te 's-Gravenhage,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats],

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde],

advocaat mr. P. van Lingen te Alkmaar.

De zaak in het kort

[eiser] heeft een woning gekocht van [gedaagde]. Kort na de levering van de woning heeft [eiser] ontdekt dat de fundering gebrekkig is (paalrot). Volgens [eiser] wist [gedaagde] dat de fundering gebrekkig was althans behoorde zij dat te weten. [eiser] stelt dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en maakt aanspraak op betaling van schade (waaronder herstelkosten van de fundering). De rechtbank is van oordeel dat inderdaad sprake is van dwaling (onjuiste mededeling). Maar, omdat niet is gebleken dat [gedaagde] niet te goeder trouw heeft gehandeld, en partijen in de koopovereenkomst uitdrukkelijk een verdeling van het risico van gebreken aan de fundering zijn overeengekomen ten nadele van [eiser], behoort de dwaling voor rekening van [eiser] te blijven. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] dus af.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 16 februari 2022
- de mondelinge behandeling van 19 mei 2022, waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden, die zich in het dossier bevinden

- de pleitnotities van [gedaagde].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Partijen hebben op 2 augustus 2019 een overeenkomst gesloten voor de verkoop en levering van de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) door [gedaagde] aan [eiser] voor een bedrag van € 350.152,00 (hierna: de koopovereenkomst). [gedaagde] en [eiser] zijn hierbij beiden bijgestaan door een makelaar. De akte van levering is gepasseerd op 7 oktober 2019.

2.2.

In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“Artikel 20 Aanvullende artikelen

(…)

20c: FUNDERING, CASCO EN BOUWVERGUNNINGEN.

Verkoper verklaart alle heb bekende informatie te hebben verstrekt m.b.t. de fundering en bouwvergunningen. Door verkoper aangebracht aan- of bijgebouwen, wijzigingen in de oorspronkelijke constructie van het gebouw zijn verricht met de benodigde vergunningen.

Koper verklaart voldoende gelegenheid te hebben gehad om zich te laten informeren over de

fundering/casco situatie. De funderingsconstructie is aangegeven in het woninginfo bericht, afgegeven door de gemeente [plaats] indien het verkochte in [plaats] ligt.

De gegevens zijn afkomstig uit het archief en zijn al jarenlang niet meer geactualiseerd; hierdoor kan de feitelijke situatie afwijken. Verkoper, diens makelaar en de Gemeente kunnen derhalve niet instaan voor de juistheid van de gegevens. Indicatieve aandachtsgebieden m.b.t. de fundering in andere plaatsen staan vermeld in de KCAF Funderingsviewer. Algemene funderingsinfo is beschikbaar op onze website www.[betrokkene 6].nl of KCAF.nl.

Koper verklaart bekend te zijn met de inhoud hiervan. Verkoper kan niet instaan voor de kwaliteit van de fundering, de grondwaterdekking, het draagvermogen van de fundering en het casco. Verkoper is tevens niet bekend met eventuele bacteriële aantasting van houten onderdelen van de fundering. Koper aanvaardt uitdrukkelijk de woning met fundering in de staat zoals deze is op de dag van ondertekening van de koopovereenkomst. Koper vrijwaart verkoper van elke aansprakelijkheid ten aanzien van de fundering, casco en de eventuele gevolgen daarvan.

(…)

20e: OUDERDOMSCLAUSULE.

Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat de onroerende zaak meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.

Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor, zwam etc.). Bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte omschreven woongebruik.”

2.3.

In de ‘Objectinformatie’ van de Gemeente [plaats] die als bijlage bij de koopovereenkomst is gevoegd, staat dat de woning is gefundeerd op houten palen. Verder staat er:

“De draagkracht van een houten paal fundering kan afnemen door bacteriële aantasting van de palen. Uit onderzoek is gebleken dat deze aantasting op grote schaal voorkomt. Bij dit adres is de kwaliteit van de fundering niet bekend.”

2.4.

Voor de verkoop van de woning (op 11 juli 2019) heeft [gedaagde] een NVM-vragenlijst ingevuld die aan [eiser] is verstrekt.

Op vraag 2b ‘Zijn er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig? Zo ja, waar?’ heeft [gedaagde] ‘spanningsscheuren’ geantwoord. Vraag 6a ‘Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering? Zo ja, waar?’ heeft [gedaagde] beantwoord met ‘Nee’. Bij de ondertekening onderaan de (standaard) vragenlijst is vermeld: ‘Verkoper(s) verklaart/ verklaren alle hem/haar bekende feiten te hebben vermeld in dit formulier. (…) Ondergetekende verklaart voorgaande vragen volledig en naar waarheid te hebben ingevuld’.

2.5.

Een dag voor het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eiser] een bouwkundige keuring laten uitvoeren. De bevindingen van deze keuring zijn opgenomen in het bouwkundig rapport van 2 augustus 2019. In dit rapport staat over de fundering (hoofdstuk 15) onder meer:

“Resultaat: niet te beoordelen.

Let op! Het is onbekend en niet tijdens deze bouwtechnische keuring te achterhalen hoe de woning is gefundeerd.

Met betrekking tot paal-, staal- of ander soort fundering zijn dus geen gegevens bekend. Indien hierover zekerheid c.q. meer informatie gewenst is, wordt een nader onderzoek aanbevolen.”

Met betrekking tot scheurvorming in gevels (hoofdstuk 17) staat in het rapport onder andere:

“Resultaat: voldoende.

Toelichting: In de achtergevel is scheurvorming c.q. schade aanwezig.

(…)

In verband met gebreken aan de gevel is beperkt risico aanwezig dat dit het gevolg is of zou kunnen zijn van een constructief probleem en/of van de fundering.”

2.6.

Op enig moment na het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eiser] adviesbureau Wareco benaderd met de vraag of er iets bekend is over de fundering van de woning. Wareco heeft [eiser] hierop, kort na de levering van de woning, een rapport gestuurd van 19 mei 1998 betreffende ‘indicatief funderingsonderzoek [adres] te [plaats]’. De conclusie van dit rapport (hierna: het Wareco-rapport) luidt:

“Er zijn bij de inspectie twee grenenhouten palen aangetroffen waarbij grote bacteriologische aantasting is geconstateerd.

Bij grenenhout moet rekening gehouden worden met voortgaande bacteriologische aantasting over de hele lengte van de paal onder de grondwaterstand. Aantasting van de paal zorgt voor afname van de restdiameter van de paal en veroorzaakt daarmee een afname van het draagvermogen.

Afname van het draagvermogen leidt tot herverdeling van de belasting uit de gevels naar andere palen die vervolgens zwaarder worden belast. Overbelasting van de palen is uiteindelijk het gevolg.

Uit het feit dat er nog geen ongelijkmatige zetting in de gevel te zien is, wordt geconcludeerd dat blijkbaar nog voldoende restdiameters onder de woning [adres] aanwezig zijn om de belasting uit de gevels naar de diepere bodemlagen af te voeren.

Verwacht moet worden dat de aantasting van de grenenhouten palen in de loop der tijd voortgaat waardoor de dragende doorsneden nog minder worden. Er kunnen hierdoor verdergaande zettingen optreden.

Op basis van bovenstaande onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat de fundering van [adres] in een slechte staat verkeert. In de toekomst zijn maatregelen voor herstel van de fundering noodzakelijk. Geadviseerd wordt in ieder geval geen belasting-verhogende ingrepen zoals het aanbrengen van een tweede verdieping uit te voeren.”

2.7.

[gedaagde] heeft de woning in 2007 gekocht. Zij werd daarbij bijgestaan door makelaar [betrokkene 5], toentertijd werkzaam voor het makelaarskantoor van [betrokkene 6], de makelaar die haar heeft bijgestaan bij de verkoop van de woning in 2019. In de verkoopbrochure van de woning uit 2007 staat het volgende over de fundering vermeld:

“
Bouwkundige gegevens

(...)

Fundering en casco (houten palen): In [plaats] en omgeving komen door bacteriën aangetaste

grenenhouten heipalen voor (‘palenpest’). De makelaar heeft bij de gemeente informatie ingewonnen. Daaruit blijkt dat deze woning op houten palen is gefundeerd. De door de gemeente schriftelijk afgegeven ‘woninginfo’ is voor belangstellenden beschikbaar en wordt toegevoegd aan de koopovereenkomst. Koopgegadigden worden geadviseerd om bij de gemeente na te vragen welke consequenties het funderingstype heeft op de bouwkwaliteit en de toekomstverwachting daarvan.

Zie ook het rapport van Wareco d.d. 19 mei 1998.

(…)

Aanvullende clausules op te nemen in de koopakte

(…)

Funderingsclausule

3. Koper verklaart bekend te zijn met de inhoud van het faxbericht d.d. 4 april 2007, dat m.b.t. het onderhavige pand is afgegeven door de Gemeente [plaats], Sector Stedelijke Ontwikkeling, Afdeling Vergunningen en Toezicht. Daaruit blijkt dat de woning is gefundeerd op houten palen. Koper heeft de gelegenheid gehad om bij de gemeente nadere informatie in te winnen. Verkoper kan niet instaan voor de kwaliteit van de fundering en het casco en koper vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid met betrekking tot eventuele gebreken aan de fundering en het casco.”

Het Wareco-rapport was niet aan de verkoopbrochure van 2007 gehecht.

2.8.

In de koopovereenkomst uit 2007 is geen melding gemaakt van het Wareco-rapport. In artikel 21 is de funderingsclausule (geciteerd in alinea 2.7) opgenomen. Blijkens artikel 23 van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] bij deze gelegenheid evenmin het Wareco-rapport als bijlage ontvangen.

2.9.

[gedaagde] beschikte ten tijde van de verkoop van de woning aan [eiser] over een papieren versie van de verkoopbrochure uit 2007. Deze verkoopbrochure is niet aan [eiser] verstrekt.

2.10.

[eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 23 oktober 2019 verzocht om het funderingsprobleem binnen drie weken op eigen kosten deugdelijk op te lossen. [gedaagde] heeft niet aan dit verzoek voldaan en aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.11.

[eiser] heeft daarop [gedaagde] in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter in deze rechtbank, stellende dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, omdat [gedaagde] haar heeft medegedeeld dat er geen gebreken zijn (geweest) aan de fundering van de woning. [eiser] vorderde onder meer betaling van een voorschot van € 77.000,00 op de uit te voeren herstelwerkzaamheden.

2.12.

De kort geding procedure is op verzoek van [eiser] na de mondelinge behandeling aangehouden teneinde een voorlopig getuigenverhoor te houden. In dat kader heeft de voorzieningenrechter als rechter-commissaris verschillende getuigen gehoord.

2.13.

Blijkens het proces-verbaal van voorlopig getuigenverhoor van 22 september 2020 heeft [gedaagde] – voor zover van belang – verklaard:

“Bij de bezichtiging van dit pand is mij een brochure ter hand gesteld waarvan ik de originele versie bij deze aan u overhandig. (…) De rechter herkent de inhoud van de brochure als identiek aan de brochure die zich in het dossier bevindt en stelt vast dat het zich ook in het dossier bevindende Wareco rapport zich niet als bijlage bij deze brochure bevindt. Na de bezichtiging heb ik van [betrokkene 6] Makelaardij nog een aantal stukken toegezonden gekregen die ik u bij deze overhandig. (…) De rechter stelt vast dat het Wareco rapport niet onder de door mevrouw [gedaagde] aan hem overhandigde stukken bevindt en vraagt wanneer mevrouw [gedaagde] voor het eerst kennis heeft genomen van dat rapport. De getuige antwoordt:

Het Wareco rapport heb ik voor het eerst gezien toen dat werd toegezonden als bijlage bij een mail

van DAS rechtsbijstand. Die heb ik in het najaar van 2019 ontvangen nadat ik de koopovereenkomst

met mevrouw [eiser] al had gesloten.

Ik kan mij herinneren dat ik de brochure destijds wel heb gelezen en daarbij ook de verwijzing naar

een Wareco rapport ben tegengekomen. Ik heb daar geen aanleiding in gezien voor nader onderzoek,

omdat de hele Leidschebuurt zo een beetje is gebouwd op houten palen en de verwijzing past in het

beeld dat door de in de brochure opgenomen documenten van de sector stadsbeheer en de afdeling

vergunningen en toezicht werd opgeroepen, in het bijzonder de melding dat voor zover bekend bij de

afdeling milieu het perceel in kwestie een onverdachte locatie is. In 2019 heb ik besloten mijn woning te verkopen. Ik heb toen opnieuw [betrokkene 6] als makelaar ingeschakeld en ben ditmaal zelf door [betrokkene 6] begeleid. Deze heeft in het intake gesprek niet gevraagd of ik stukken in het bezit had die betrekking hebben de te verkopen woning. (…) Ik kan mij herinneren dat ik in het intake gesprek de zich in het dossier bevindende vragenlijst met mijn makelaar ben doorgelopen en dat ik die naar beste weten heb ingevuld (…). De makelaar is diverse malen bij mij langs geweest, ik denk dat we wel vier gesprekken hebben gevoerd. In geen van die gesprekken is de staat van de fundering aan de orde geweest. Ook de brochure is niet op tafel gekomen. (…)

Mevrouw [betrokkene 1] was mijn naaste buurvrouw. Het contact met haar is al die jaren dat ik daar woonde goed geweest. We kwamen niet veel bij elkaar over de vloer maar spraken elkaar weleens in de tuin. Ik heb met mevrouw [betrokkene 1] nooit gesproken over funderingsproblemen, niet voor zover het specifiek mijn woning betrof, en ook niet in het algemeen. (…) ik kan verklaren dat ik inderdaad wel met mevrouw [betrokkene 1] heb gesproken over het niet kunnen maken van een opbouw, maar dat niet in verband heb gebracht met funderingsproblemen. De achtergrond van die gesprekken was dat mijn voorganger destijds is verhuisd omdat zij geen opbouw kon realiseren. Ik heb aangenomen dat dit verband hield met een gebrek aan bereidheid van de gemeente om de met die opbouw gepaarde wijziging van de woning te vergunnen. Ik heb ook niet van die voorganger zelf vernomen dat haar verhuizing die achtergrond had, dat heb ik van mevrouw [betrokkene 1] gehoord.”

2.14.

Blijkens het proces-verbaal van voorlopig getuigenverhoor van 22 september 2020 heeft getuige [betrokkene 2], verkopend makelaar van de woning in 2007, voor zover van belang het volgende verklaard:

“Na ontvangst van de opdracht en van het Wareco rapport heb ik mij een beeld gevormd van de ernst van het funderingsgebrek. Ik kon uit de tekst van het rapport en de daarin opgenomen foto’s duidelijk afleiden dat de fundering slecht is. Ik heb, ook al in het intake gesprek, mijn opdrachtgevers voorgehouden dat een slechte fundering implicaties heeft voor de verkoop mogelijkheden en de waarde en vraagprijs van de woning. Ik heb ook het aspect van de mededelingsplicht besproken en afgesproken dat we het in de brochure zouden zetten. U houdt mij voor dat dit is gebeurd op een wijze die als enigszins versluierend kan worden betiteld. Ik wijs erop dat er in het bijzonder in de Amsterdamse buurt en de Leidschebuurt nogal wat funderingsvraagstukken hebben gespeeld waarbij Wareco door de gemeente standaard als onderzoeker is ingehuurd om te rapporteren. Een verwijzing naar een Wareco rapport in een verkoopbrochure moet voor iedere makelaar voldoende zijn om een lampje aan te laten gaan.

(…)

De getuige wordt voorgehouden dat een cruciale vraag in het verhoor is of hij kan aantonen dat er op 18 april 2017 op 16:23 uur, een mail gezonden is vanuit zijn kantoor naar makelaardij [betrokkene 6] waarbij het in deze zaak overgelegde en centraal staande Wareco onderzoeksrapport als bijlage is meegezonden. De getuige toont de rechter een laptop waarop hij een zogenaamd CRM programma van Realworks opent. De rechter neemt waar dat op het scherm een e-mail zichtbaar is van 18 april 2007, 16:23 uur die hij herkent als mail die als productie 4 eerste pagina bij de kort geding dagvaarding is overgelegd. De rechter vraagt de getuige zichtbaar te maken wat er aan bijlagen is meegezonden. De getuige toont de rechter een scherm waarop vier pdf’s als bijlage zijn afgebeeld. De rechter heeft een schermfoto gemaakt die als bijlage bij dit proces-verbaal zal worden gevoegd. De rechter vraagt de getuige de inhoud van de daarop vermelde bijlagen funderingsonderzoek zichtbaar te maken. De getuigen klikt op de bijlagen waardoor in het scherm een afbeelding verschijnt van een brief van Wareco aan mevrouw [betrokkene 3] en de heer [betrokkene 4] gedateerd 19 mei 1998 met als onderwerp ‘rapportage indicatief funderingsonderzoek [adres] te [plaats]’.

De rechter maakt een foto van dit scherm en van de twee daarop volgende schermen die hij meent te

herkennen als identiek aan de pagina’s van het Wareco rapport dat zich bevindt in het kort geding

dossier. Hij zal deze foto’s aan dit proces-verbaal hechten.”

2.15.

Blijkens het proces-verbaal van voorlopig getuigenverhoor van 28 september 2020 heeft getuige [betrokkene 5], de aankopend makelaar van de woning in 2007, onder meer het volgende verklaard:

“Ik zal het Wareco rapport waarschijnlijk wel gezien hebben en met mevrouw [gedaagde] besproken

hebben. De standaard reactie op een dergelijk rapport was toentertijd dat rekening moest worden

gehouden met een gevaar voor de toekomst. Het zou kunnen dat de discrepantie tussen de vraagprijs

en de laatprijs verband houdt met de inhoud van het Wareco rapport. Ik neem aan dat mevrouw

[gedaagde] gedacht zal hebben: ik wil dat huis gewoon hebben. De fundering was voor haar geen issue.

Op een vraag van mr. Van Lingen antwoord ik dat ik mij niet kan herinneren dat de gebrekkigheid

van de fundering in mijn contacten met [betrokkene 2] als onderhandeling argument is ingezet.

(…)

De praktijk dat panden met funderingsproblemen aan [betrokkene 6] moesten worden voorgelegd hield er verband mee dat [betrokkene 6] binnen het kantoor op dat terrein de specialist was. (…) U vraagt mij of het funderingsprobleem bij deze transactie ook aan [betrokkene 6] ter kennis is gebracht.

Dat moet, maar ik kan het mij niet herinneren. Ik kan mij ook niet specifiek herinneren of ik

mevrouw [gedaagde] het advies heb gegeven om haar vingers niet aan deze aankoop te branden.

(…)

Mr. van Lingen vraagt mij of het gebruikelijk is dat zo’n belangrijk rapport als het hier besproken Wareco rapport ook aan de cliënt wordt toegezonden. Dat is zeker gebruikelijk, maar ik kan mij niet herinneren of dat in dit geval ook is gebeurd. U attendeert mij erop dat het rapport niet wordt genoemd in artikel 23 van de koopovereenkomst. Dat moet dan een omissie zijn bij het redigeren van die bepaling. (…) Mr. van Lingen houdt mij voor artikel 21 van de koopovereenkomst, waarin de koper de verkoper vrijwaart voor een mogelijk gebrek in de kwaliteit van de fundering en vraagt hoe dit is te rijmen met de door mij hiervoor aangenomen bekendheid met de inhoud van het Wareco rapport. Daar zit inderdaad een probleem.”

2.16.

Blijkens het proces-verbaal van voorlopig getuigenverhoor van 28 september 2020 heeft getuige [betrokkene 7], de voormalige buurvrouw van [gedaagde], onder meer verklaard:

“Het was algemeen bekend in de tijd dat [gedaagde] op de Oranjestraat woonde dat de rechtsvoorgangers van [gedaagde] zijn weggegaan omdat zij geen opbouw op hun pand konden realiseren. De reden daarvan was de rotte funderingspaal. Ook die reden was in de straat algemeen bekend. U houdt mij voor de passage in mijn eerste verklaring waarin ik zeg dat ik al van de rotte fundering wist voordat mevrouw [gedaagde] er woonde. U vraagt mij of ik die wetenschap met mevrouw [gedaagde] heb gedeeld. Ik blijf erbij dat ik uitdrukkelijk aan mevrouw [gedaagde] heb verteld dat zij geen opbouw op haar pand kon plaatsen omdat er een rotte funderingspaal was.

U houdt mij voor de laatste twee zinnen van de door mij op 13 [de rechtbank begrijpt: 31] januari 2020 opgestelde schriftelijke verklaring en u vraagt mij hoe u de afsluitende zin van die verklaring moet begrijpen. Het is inderdaad zo dat [gedaagde] op 13 [de rechtbank begrijpt: 31] januari 2020 bij mij is geweest en mij toen heeft verteld dat zij wist dat een vergunning voor de opbouw op haar pand niet afgegeven kon worden maar dat zij dacht dat dit was omdat de voorgevel dan zou worden aangetast. Ik heb toen gezegd: ‘Hoe kun je dat nou zeggen? Ik heb je herhaaldelijk gezegd dat dit door de rottende funderingspaal kwam’. U houdt mij voor dat u het merkwaardig vindt dat ik mijn verklaring besluit dat wij uit de uitlatingen van [gedaagde] hebben begrepen dat zij wist dat het de funderingen betrof. Nu begrijp ik het ook niet precies meer maar ik blijf erbij dat ik dat in mijn contacten met haar herhaaldelijk heb verteld. Mijn man was bij dit gesprek aanwezig. We zaten met z’n drieën bij mij in de woonkamer.

Ik voeg nog toe dat wij door het antwoord dat mevrouw [gedaagde] gaf dat het niet kunnen opbouwen in verband zou staan met de daardoor veroorzaakte aantasting van de voorgevel zo perplex waren dat we niet hebben doorgevraagd.”

De schriftelijke verklaring van [betrokkene 7] van 31 januari 2020 luidt – voor zover relevant – als volgt:

“(…) dat mevr. [gedaagde] op rond 13 januari 2020 bij ons is langs geweest omdat zij wilde weten waarom [betrokkene 1] de verklaring van 6 januari 2020 heeft getekend. [gedaagde] gaf in eerste instantie aan dat zij niet op de hoogte was dat de fundering slecht was en daarom het er niet met [betrokkene 1] over gehad kon hebben. (…) Vervolgens gaf [gedaagde] aan dat zij wel wist dat er geen vergunning voor opbouw bij haar pand afgegeven kon worden, maar dat zij niet heeft doorgevraagd. Ze zei dat ze een opbouw niet nodig had en dat zij het daarom heeft weggewuifd. Wij begrepen eruit dat zij wist dat het de fundering betrof.”

2.17.

Blijkens het proces-verbaal van voorlopig getuigenverhoor van 16 november 2020 heeft getuige [betrokkene 6], verkopend makelaar in 2019, onder meer verklaard:

“Het was op mijn kantoor een keiharde regel dat als er iets mis was met de fundering van een woning ten aanzien waarvan we een opdracht hadden, dat dit met mij moest worden besproken. Ik ben er stellig van overtuigd dat dit niet is gebeurd, want dan zouden we dit pand niet hebben aangekocht. Ik stond en sta binnen de kringen van de Haarlemse makelaardij bekend als deskundige op het gebied van funderingsproblemen, in het bijzonder problemen die samenhangen met de zogenaamde “palenpest”. (…) Ik vermoed dat het Wareco rapport, gestuurd of niet, bij ons nooit is aangekomen. Ik weet het wel zeker, want anders hadden wij de woning niet gekocht. Ik wijs u er ook nog op dat het vast gebruik is dat zo een belangrijk stuk als dit rapport in de koopovereenkomst wordt vermeld, ook in verband met de aansprakelijkheid van de makelaar en de verkoper. Dat is hier niet gebeurd.

(...)

U houdt mij voor de uitlatingen van [betrokkene 5] als getuige over zijn kennis van de verkoopbrochure en

u houdt mij ook voor dat zich in die brochure een verwijzing naar het Wareco rapport bevindt. U

vraagt mij hoe het feit dat dat Wareco rapport niet de aandacht heeft gekregen die het had moeten

hebben is te rijmen met mijn uitlatingen over het beleid binnen ons kantoor. De enige verklaring die

ik daarvoor kan verzinnen is dat [betrokkene 5] over het bewuste zinnetje in de verkoopbrochure heen heeft gelezen.”

2.18.

Bij vonnis in kort geding van 26 januari 2021 heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat het beroep van [eiser] op dwaling niet slaagt. Hij heeft de vordering van [eiser] tot betaling van een voorschot voor het herstel van de fundering afgewezen. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld.

2.19.

Inmiddels heeft [eiser] een nieuwe fundering onder de woning laten aanbrengen.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – verkort weergegeven – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst op basis van dwaling tot stand is gekomen en dat daarom de gevolgen van de overeenkomst worden gewijzigd ter opheffing van het nadeel dat [eiser] bij instandhouding van de overeenkomst lijdt, dat wil zeggen dat de koopprijs van de woning aan de [adres] te [plaats] wordt verminderd met de door [eiser] gemaakte kosten voor het herstel van de fundering van € 65.462,22 en de kosten voor de dubbele woonlasten van € 12.075,00, althans met enig bedrag dat de rechtbank in goede justitie voorkomt, te vermeerderen met wettelijke rente;

II [gedaagde] te veroordelen om het verschil in de prijs van de oorspronkelijke overeenkomst en de onder I. gewijzigde prijs aan [eiser] te vergoeden, althans enig bedrag dat de rechtbank in goede justitie voorkomt;

subsidiair

III een verklaring voor recht dat [gedaagde] jegens [eiser] op grond van art. 6:162 BW een onrechtmatige daad heeft begaan;

IV [gedaagde] te veroordelen om de daardoor door [eiser] geleden schade van € 77.537,22 te vergoeden, te vermeerderen met wettelijke rente;

zowel primair als subsidiair

V [gedaagde] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten van € 1.550,37, te vermeerderen met wettelijke rente;

VI [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of de koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en, zo ja, voor wiens rekening die dwaling moet komen.

Beroep op dwaling

4.2.

Voor een geslaagd beroep op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is vereist dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (1) het de dwalende aan een juiste voorstelling van zaken heeft ontbroken, (2) zonder de dwaling de overeenkomst niet, of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten en (3) de dwaling te wijten is aan (a) een inlichting van de wederpartij, of (b) een schending van de spreekplicht van de wederpartij, of er sprake is van (c) wederzijdse dwaling en (4) de dwaling niet berust op een uitsluitend toekomstige omstandigheid of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

4.3.

Toegespitst op deze zaak draagt [eiser] de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de onjuiste voorstelling van zaken (de dwaling als zodanig), het causaal verband tussen (de inhoud van) de overeenkomst en die onjuiste voorstelling en het zich voordoen van een van de drie dwalingsgevallen (onjuiste mededeling, verzwijging en wederzijdse dwaling) als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 BW. [gedaagde] draagt de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende ([eiser]) behoort te blijven als bedoeld in artikel 6:228 lid 2 BW. Niet in geschil is dat de dwaling niet een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft.

4.4.

[eiser] stelt te hebben gedwaald over de staat van de fundering van de woning. Bij een juiste voorstelling van zaken zou zij de overeenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) hebben gesloten. [eiser] grondt dit beroep op dwaling primair op de onjuiste inlichting van [gedaagde] in de NVM-vragenlijst dat er geen gebreken zijn (geweest) aan de fundering van de woning (zie alinea 2.4 van dit vonnis), terwijl op grond van het Wareco-rapport vast staat dat er in ieder geval sinds 1998 sprake is van paalrot.

4.5.

[gedaagde] heeft hiertegen aangevoerd dat zij niet wist en ook niet had kunnen weten dat de fundering niet goed was. Volgens [gedaagde] impliceert bedoelde vragenlijst dat de verkoper hier dient te vermelden al hetgeen hij weet over de toestand van bepaalde onderdelen, waarbij hij dient aan te geven of zich bepaalde feiten hebben voorgedaan en of bepaald herstel heeft plaatsgevonden. [gedaagde] heeft bij de vraag of er gebreken aan de fundering zijn (geweest) naar waarheid ‘nee’ kunnen invullen, omdat zij niet op de hoogte was van dergelijke feiten betreffende de fundering. Deze mededeling houdt volgens [gedaagde] dus niet in dat de verkoper een onjuiste inlichting verschaft door het enkele feit dat hij vermeldt dat er geen gebreken bekend zijn, terwijl na de verkoop blijkt dat er wel gebreken zijn.

4.6.

Nu [eiser] onweersproken heeft gesteld dat zij een onjuiste voorstelling had over de staat van de fundering en de koopovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) zou hebben gesloten, gaat de rechtbank hiervan uit. De rechtbank volgt [eiser] ook in haar stelling dat de dwaling te wijten is aan de inlichting van [gedaagde]: het ontkennende antwoord van [gedaagde] in de NVM-vragenlijst op de vraag of sprake is (geweest) van gebreken aan de fundering is in het licht van het Wareco-rapport feitelijk een onjuiste mededeling geweest. Dat [gedaagde] stelt dat zij het Wareco-rapport niet kende en niet wist/had kunnen weten dat de fundering gebrekkig was, doet hieraan niet af. Ook wanneer inlichtingen te goeder trouw zijn gegeven, staat dat een beroep op dwaling niet in de weg.

4.7.

Dit betekent dat het beroep van [eiser] op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder a BW (onjuiste mededeling) slaagt. De door [eiser] subsidiair en meer subsidiair ingeroepen dwalingsgronden als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder b (verzwijging) en c (wederzijdse dwaling) en het meest subsidiaire beroep op onrechtmatige daad behoeven bij deze stand van zaken dus geen bespreking. [gedaagde] heeft echter een beroep op de uitzondering gedaan als bedoeld in artikel 6:228 lid 2 BW. Dit beroep slaagt. De rechtbank licht dit hieronder toe.

Beroep op de uitzondering (artikel 6:228 lid 2 BW)

4.8.

[gedaagde] heeft in dit verband herhaald dat zij niet wist en ook niet had behoren te weten dat de fundering niet goed was. Zij was hiervan in 2007, toen zij zelf de woning kocht, niet op de hoogte en is er ook nadien (via haar buurvrouw of anderszins) niet van de op de hoogte geraakt. Het enkele kennisnemen van de verwijzing naar het Wareco-rapport in de verkoopbrochure uit 2007 heeft haar geen aanleiding gegeven te veronderstellen dat er wellicht iets met de fundering aan de hand zou zijn. Het Wareco-rapport zelf heeft zij destijds niet (via haar makelaar) ontvangen en was niet als bijlage gevoegd bij de verkoopbrochure of de koopovereenkomst. De inhoud van het rapport is evenmin met haar besproken. Volgens [gedaagde] gaat het er in een geval als dit – waarbij beide partijen te goeder trouw zijn – om wat partijen zijn overeengekomen over het risico. [gedaagde] wijst op verschillende artikelen in de koopovereenkomst (waaronder de funderingsclausule en ouderdomsclausule in artikel 20) op grond waarvan het risico, zoals zich dat in deze zaak heeft gerealiseerd, voor rekening van de koper komt. Ten slotte heeft [gedaagde] ook nog gewezen op de bouwkundige keuring die [eiser] heeft laten uitvoeren, waarbij op pagina 31 van het rapport is aangegeven dat er geen gegevens bekend zijn over de staat van de fundering en dat om zekerheid op dit punt te krijgen meer informatie gewenst is en nader onderzoek wordt aanbevolen. [eiser] heeft deze aanbeveling genegeerd en daarmee het risico op zich genomen dat er wellicht toch iets aan de hand zou zijn met de fundering, aldus nog steeds [gedaagde].

4.9.

[eiser] stelt hier tegenover dat [gedaagde] wist, althans behoorde te weten van de inhoud van het Wareco-rapport en/of dat er sprake was van paalrot aan de woning en haar daarover had moeten inlichten. [eiser] wijst in dit verband op de verwijzing in de verkoopbrochure naar het Wareco-rapport, die [gedaagde] naar eigen zeggen heeft gezien, op de omstandigheid dat [gedaagde] de verkoopbrochure uit 2007 niet aan [eiser] heeft verstrekt, op de verklaring van getuige [betrokkene 7] alsook twee schriftelijk door haar afgelegde verklaringen (van 6 en 31 januari 2020, waaruit volgens [eiser] wetenschap van [gedaagde] van paalrot blijkt), en de verklaring van getuige [betrokkene 2] (waaruit blijkt dat het Wareco-rapport in 2007 per e-mail naar de aankopend makelaar van [gedaagde] is gestuurd).

4.10.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] niet wist dat de fundering gebrekkig was en dat ook niet behoorde te weten. De rechtbank gaat er hierbij vanuit dat [gedaagde] het Wareco-rapport in 2007 niet heeft ontvangen en dat de inhoud van het rapport evenmin met haar is besproken of haar anderszins (nadien) ter ore is gekomen dat er sprake is van paalrot. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.

4.11.

[gedaagde] heeft meermalen verklaard (zowel als getuige als tijdens de mondelinge behandeling) dat zij pas ná de levering van de woning aan [eiser] in het najaar van 2019 het rapport heeft ontvangen (van de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser]). Deze verklaring vindt steun in het volgende. Vast staat dat het Wareco-rapport in 2007 niet als bijlage bij de verkoopbrochure was gevoegd en evenmin bij de koopovereenkomst (blijkens artikel 23 van de koopovereenkomst). Daarnaast heeft [gedaagde] tijdens het voorlopig getuigenverhoor aan de rechter-commissaris nog een originele brief van haar makelaar getoond van 3 mei 2007, waaruit blijkt dat aan haar nog diverse stukken zijn toegezonden, maar dat hierbij
niethet Wareco-rapport zat. Ten slotte kan uit de verklaring van getuige [betrokkene 5], de aankopend makelaar van [gedaagde] in 2007, niet het tegendeel worden afgeleid. Zijn herinnering aan deze aankoop is daarvoor te vaag. Zo kan hij zich niet meer herinneren of hij het Wareco-rapport heeft ontvangen, of het rapport is verstuurd aan [gedaagde] en of hij het Wareco-rapport met haar heeft besproken. Uit de verklaring van [betrokkene 6] leidt de rechtbank af dat het Wareco-rapport niet op kantoor met [betrokkene 6] als deskundige op het gebied van funderingen is besproken, omdat de woning dan niet zou zijn aangekocht. De rechtbank leidt hieruit af dat het Wareco-rapport – als het al is ontvangen op het kantoor van [betrokkene 6] – niet de aandacht heeft gekregen die het had moeten krijgen.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] aldus voldoende gemotiveerd heeft aangetoond dat de inhoud van het rapport niet met haar is besproken. Tegenover de door [gedaagde] onderbouwde stelling dat zij het Wareco-rapport niet heeft ontvangen in 2007 en dat het (ook) niet met haar is besproken, heeft [eiser] niets ingebracht. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat [gedaagde] (de inhoud van) het Wareco-rapport in 2007 niet kende.

4.12.

[gedaagde] heeft verder verklaard dat zij weliswaar de verwijzing in de verkoopbrochure naar het Wareco-rapport heeft gezien, maar dat er naar aanleiding van die enkele verwijzing geen alarmbelletje bij haar is gaan rinkelen. Dat een particuliere koper niet aanslaat op de naam ‘Wareco’ acht de rechtbank begrijpelijk. Dat geldt te meer, omdat de verwijzing in de verkoopbrochure een neutrale verwijzing is – namelijk: ‘zie ook het rapport van Wareco d.d. 19 mei 1998’ – dus zonder enige (waarschuwende) indicatie/omschrijving van de inhoud van dit rapport. Bovendien is zowel in de verkoopbrochure als in de koopovereenkomst (waar het Wareco-rapport überhaupt niet is genoemd) sterk de nadruk gelegd op de gemeentelijke objectinformatie over de woning, die wél als bijlage was bijgevoegd en is zelfs de hiervoor geciteerde ‘funderingsclausule’ (zie alinea 2.7 en 2.8) in de koopovereenkomst opgenomen. Dat haar makelaar [betrokkene 5] hierin nog een informerende of waarschuwende rol heeft gespeeld, bijvoorbeeld door [gedaagde] erop te wijzen dat Wareco een bureau is dat onderzoek doet naar funderingen, kan uit zijn (vage) verklaring niet worden afgeleid. Nu [eiser] ook dit een en ander niet heeft weersproken, is de rechtbank op grond van het bovenstaande van oordeel dat [gedaagde] bij het sluiten van de koopovereenkomst in 2007 evenmin behoorde te weten dat de fundering gebrekkig was.

4.13.

Aldus resteert de vraag of [gedaagde] ná de aankoop van de woning in 2007 ervan op de hoogte is geraakt dat de fundering van haar woning gebrekkig was vanwege paalrot. [eiser] stelt dat [gedaagde] wel wetenschap had en verwijst ter onderbouwing daarvan naar de schriftelijke en als getuige afgelegde verklaringen van [betrokkene 7] (de voormalige buurvrouw van [gedaagde]). [gedaagde] heeft dit ontkend (tijdens de mondelinge behandeling en als getuige tijdens het voorlopig getuigenverhoor); zij heeft nimmer van de buurvrouw (of een andere buurtbewoner) gehoord dat haar fundering gebrekkig was. Over de contacten met [betrokkene 7] heeft [gedaagde] verklaard dat zij haar af en toe sprak in de tuin (over de schutting), dat ze niet bij elkaar op de koffie kwamen, en dat wat de buurvrouw haar allemaal vertelde (na een lange dag werken) een beetje het ene oor in en het andere oor uit ging. [gedaagde] heeft verder verklaard dat zij met de buurvrouw wel eens heeft gesproken over het niet kunnen opbouwen van haar woning; [gedaagde] dacht dat dit te maken had met eisen vanuit de Gemeente.

4.14.

De rechtbank acht de verklaringen van [betrokkene 7] niet consistent. Zo heeft zij enerzijds herhaaldelijk verklaard dat zij meermalen aan [gedaagde] heeft verteld dat zij geen opbouw op haar woning kon plaatsen omdat er sprake was van een rotte funderingspaal, maar ook dat zij uit de reactie van [gedaagde] op haar schriftelijke verklaring van 6 januari 2020 dat zij ([gedaagde]) dacht dat er niet kon worden opgebouwd omdat de Gemeente geen vergunning zou verlenen, heeft
afgeleiddat [gedaagde] wel wist dat het de fundering betrof. [betrokkene 7] heeft over deze tegenstrijdigheid – hiernaar gevraagd tijdens het voorlopig getuigenverhoor – geen overtuigend antwoord kunnen geven. Verder geldt dat [betrokkene 7] heeft verklaard dat het algemeen bekend was dat de rechtsvoorgangers van [gedaagde] zijn weggegaan omdat zij geen opbouw op hun pand konden realiseren. Zij heeft daaraan toegevoegd dat de reden daarvan de rotte funderingspaal was en dat ook die reden in de straat algemeen bekend was. Deze gestelde ‘algemene bekendheid in de straat’ over de rotte funderingspaal betekent echter niet dat dit ook bekend was bij [gedaagde]. Daarom zal de rechtbank aan haar verklaringen voorbijgaan. Anders dan [eiser] heeft betoogd, acht de rechtbank de verklaring van [gedaagde] dat zij dacht dat er geen opbouw op haar woning mocht worden geplaatst verband hield met welstandseisen vanuit de Gemeente niet ‘verdacht’. Zo heeft [gedaagde] in de NVM-vragenlijst de vraag of sprake is van een beschermd stads- of dorpsgezicht (vraag 1i.) beantwoord met een vraagteken.

4.15.

Voor zover [eiser] [gedaagde] nog verwijt dat zij haar de oude verkoopbrochure uit 2007 niet heeft verstrekt, geldt dat hieruit – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet valt af te leiden dat [gedaagde] tóch wetenschap had van (de inhoud van) het Wareco-rapport. De rechtbank heeft hierboven immers al geoordeeld dat zij het begrijpelijk acht dat [gedaagde] het belang van de verwijzing in de verkoopbrochure naar het Wareco-rapport niet heeft onderkend. De rechtbank volgt [eiser] dus niet in haar (kennelijke) gedachtegang dat [gedaagde] de verkoopbrochure bewust niet aan [eiser] heeft verstrekt om de verwijzing naar het Wareco-rapport te verhullen.

4.16.

De rechtbank concludeert dat [gedaagde] niet wist en evenmin behoorde te weten dat er sprake was van een gebrekkige fundering. Dit betekent dat beide partijen te goeder trouw hebben gehandeld. Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat het dan aankomt op hetgeen partijen zijn overeengekomen in de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft in dat verband in het bijzonder een beroep gedaan op de artikelen 20c en 20e van de koopovereenkomst (zie alinea 2.2). In deze artikelen hebben partijen onder meer afgesproken dat [gedaagde] niet kan instaan voor de kwaliteit van de fundering en dat [eiser] de woning met fundering aanvaardt in de staat zoals deze is op de dag van ondertekening van de koopovereenkomst. Dit beroep van [gedaagde] slaagt. Naar het oordeel van de rechtbank dient de dwaling gelet op hetgeen partijen contractueel zijn overeengekomen in verband met het bepaalde in artikel 6:228 lid 2 BW voor rekening van [eiser] te blijven. Aan bespreking van de gevorderde schade en buitengerechtelijke kosten komt de rechtbank bij deze stand van zaken dus niet toe.

Bewijsaanbod

4.17.

[eiser] heeft nog een bewijsaanbod gedaan. Bij de beoordeling van dit bewijsaanbod neemt de rechtbank in ogenschouw dat er op verzoek van [eiser] al voorlopige getuigenverhoren hebben plaatsgevonden. Tegen deze achtergrond mag van [eiser] worden verwacht dat zij haar bewijsaanbod had voorzien van een nadere toelichting. Echter, een nadere toelichting ontbreekt. De rechtbank zal het bewijsaanbod dan ook als onvoldoende gespecificeerd passeren.

4.18.

De slotsom is dat alle vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.

Proceskosten

4.19.

[eiser] is de partij die ongelijk krijgt. Zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de kosten aan de zijde van [gedaagde] begroot op:

- griffierecht

€

952,00

- salaris advocaat

€

2.228,00

(2 punten × € 1.114,00)

Totaal

€

3.180,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot aan dit vonnis begroot op € 3.180,00,

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Bellaart en in het openbaar uitgesproken op
29 juni 2022.

Conc.nr: 1680