Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/781
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 18 december 2020.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] (thans bekend als [onroerende zaak] ) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 598.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Haarlemmermeer voor het jaar 2020 opgelegd.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juni 2022 op zitting behandeld. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam verweerder] .
Eiser is bij aangetekende brief van 7 april 2022, verzonden naar het in het beroepschrift vermelde adres van eiser, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiser is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu uit informatie van PostNL (track en trace) is gebleken dat de brief op 8 april 2022 is bezorgd op het adres van eiser, is eiser op een juiste wijze voor de zitting van de rechtbank uitgenodigd.
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak [onroerende zaak] (de onroerende zaak). Het betreft twee kavels bouwgrond.
2. Eiser heeft de onroerende zaak gekocht bij overeenkomst van 15 november 2019. De koopprijs bedroeg € 607.500 inclusief omzetbelasting. De onroerende zaak is bij akte van 20 december 2019 onder ontbindende voorwaarde aan eiser geleverd. De verkoop wordt ontbonden indien de bestemming van de onroerende zaak niet uiterlijk op 1 maart 2020 onherroepelijk is gewijzigd in een woonbestemming. De ontbindende voorwaarde kan worden verlengd.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt de uitspraak op bezwaar. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Ze houdt ook rekening met de overgelegde stukken en het verhandelde tijdens het vooronderzoek en het onderzoek ter zitting.
4. Het geschil tussen eiser en verweerder gaat over de vraag of verweerder de waarde van de woning op de waardepeildatum juist heeft vastgesteld.
5. Eiser betoogt dat verweerder de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Verweerder is volgens hem uitgegaan van de verkeerde oppervlakte (630 m2 in plaats van 358 m2) en heeft een prijs per m2 gehanteerd die 44% te hoog is. De fout in de oppervlakte is wellicht ontstaan doordat een deel van de kavels uit water bestaat. Er was op de waardepeildatum ook nog geen sprake van bouwgrond, maar slechts van een stuk oever langs de Mooie Nel. Op de waardepeildatum liep er bovendien nog een bezwaar tegen de bouw, dat een negatief effect had op de waarde. Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 april 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1072, blijkt niet dat dit bezwaar al was ingetrokken. Dat is pas in juli 2020 gebeurd. Eiser betoogt dat de waarde van de grond moet worden bepaald op € 100.000.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de grond juist is vastgesteld. Omdat de grond op 20 december 2019 is verkocht, is deze door hem gewaardeerd naar de toestandsdatum (1 januari 2020). Bovendien hebben er in de loop van 2019 activiteiten plaatsgevonden. De kavels zijn bouwrijp gemaakt. Op een foto van 26 augustus 2019 zijn sporen van terreinwagens in het zand te zien. Met betrekking tot de waarde moet volgens verweerder worden aangesloten bij de door eiser betaalde aankoopsom. Hij verwijst in dit verband ook naar het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610. Nu de vastgestelde waarde lager is dan de koopsom kan niet worden gezegd dat de waarde te hoog is vastgesteld. De oppervlakte van de kavels kan worden afgeleid uit de leveringsakte en bedraagt respectievelijk 362 m2 en 268 m2. Volgens verweerder hoeft geen rekening te worden gehouden met de lopende procedure, omdat daarvoor een ontbindende voorwaarde is opgenomen in de koopovereenkomst. Die is kennelijk niet vervuld, want eiser is op dit moment nog steeds zakelijk gerechtigde van de onroerende zaak.
7. Het betoog van eiser veronderstelt dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd naar de toestand waarin deze verkeerde op 1 januari 2019. Verweerder is evenwel uitgegaan van een afwijkende toestandsdatum, te weten 1 januari 2020. De voorwaarden waaronder dit dient te gebeuren zijn vastgelegd in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Daarin is het volgende bepaald:
“Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,
b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of
c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid,
wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.”
8. Het feit dat de onroerende zaak in de loop van het kalenderjaar aan eiser is verkocht en geleverd, doet, anders dan verweerder heeft betoogd, voor de toepassing van deze bepaling niet ter zake. Wel relevant is dat de onroerende zaak is gewijzigd. Naar het oordeel van de rechtbank hebben zich in de loop van het kalenderjaar relevante wijzigingen aan de inrichting van de kavels voorgedaan. Verweerder wijst op werkzaamheden met terreinwagens om de grond bouwrijp te maken. Uit het beroepschrift van eiser leidt de rechtbank af dat tussen 1 januari 2019 en 15 november 2019 een stuk (nieuwe) grond is opgespoten ter grootte van 158 m2. In bezwaar heeft eiser gesteld dat daarbij ook een schanskorf is aangebracht. Gelet op deze wijzigingen heeft verweerder bij de waardering terecht 1 januari 2020 gehanteerd als toestandsdatum. In dat geval wordt de waarde op de waardepeildatum bepaald alsof de omstandigheden op de toestandsdatum reeds op de waardepeildatum aanwezig waren (vgl. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 18). Voor zover de klachten van eiser betrekking hebben op verschillen in de inrichting van de onroerende zaak die zijn ontstaan tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020, falen zij dus.
9. Uit de stukken van het geding blijkt niet dat de onroerende zaak tussen de datum van de koopovereenkomst (15 november 2019) en de toestandsdatum (1 januari 2020) noemenswaardige wijzigingen heeft ondergaan. De onroerende zaak is geleverd tussen deze beide data. De rechtbank gaat daarom ervan uit dat de oppervlaktes van de percelen, zoals die in de leveringsakte zijn gespecificeerd en door verweerder zijn gehanteerd bij de waardering (respectievelijk 362 m2 en 268 m2), correct zijn voor de toestandsdatum. Om dezelfde reden gaat de rechtbank ervan uit dat de eigen aankoopsom van eiser tot stand is gekomen met inachtneming van omstandigheden die vergelijkbaar zijn met de omstandigheden op de toestandsdatum. De eigen aankoopsom vormt daarom naar het oordeel van de rechtbank de beste aanwijzing voor de waarde van de onroerende zaak, zeker nu eiser de onroerende zaak binnen een jaar na de waardepeildatum heeft gekocht.
10. Als het gaat om de gehanteerde prijs per m2 heeft verweerder betoogd dat nu de waarde zelfs nog lager is vastgesteld dan het aankoopbedrag, niet kan worden gezegd dat de waarde te phoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank gaat deze stelling te kort door de bocht. Het voorschrift dat de waarde moet worden bepaald alsof de omstandigheden op de toestandsdatum reeds op de waardepeildatum aanwezig waren, brengt niet mee dat bij de waardering ook het prijspeil van de toestandsdatum moet worden aangehouden. Daarvoor blijft de waardepeildatum maatgevend. Het algemene prijspeil behoort namelijk naar het oordeel van de rechtbank niet tot de staat van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Verweerder had derhalve de prijs moeten terugrekenen van de verkoopdatum naar de waardepeildatum.
11. Met betrekking tot de juridische procedure tegen de bouw van een woning op de kavels van eiser overweegt de rechtbank als volgt. Blijkens de door eiser aangehaalde uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, voorzag het bestemmingsplan “Waterwoningen Woongebied SpaarneBuiten 2018” weliswaar in een woonbestemming voor de onroerende zaak, maar was de procedure daarover op de toestandsdatum nog niet afgerond. Het risico dat deze procedure erin zou resulteren dat de onroerende zaak niet voor bewoning zou mogen worden gebruikt, is naar het oordeel van de rechtbank niet in de aankoopprijs verdisconteerd, omdat in de koopovereenkomst voor dat geval een ontbindende voorwaarde was opgenomen. Het feit dat partijen de ontbindende voorwaarde zijn overeengekomen en de uitkomst van de procedure bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State maken verder aannemelijk dat dit risico verre van denkbeeldig was. Verweerder had daarom naar het oordeel van de rechtbank met dit risico rekening moeten houden bij de waardering van de onroerende zaak, en heeft dat ten onrechte nagelaten (vgl. de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage van 12 oktober 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BU3701).
12. Uit het voorgaande volgt dat verweerder bij de waardering van de onroerende zaak terecht is uitgegaan van de toestand daarvan op 1 januari 2020 en dat hij daarbij terecht de eigen aankoopsom van eiser tot uitgangspunt heeft genomen, maar dat hij (neerwaartse) correcties had moeten aanbrengen voor de ontwikkeling van het prijspeil tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum en voor het op de toestandsdatum bestaande risico dat de onroerende zaak niet voor bewoning zou mogen worden gebruikt. Dat de waarde van de woning na deze correcties op de koopsom nog ten minste € 598.000 zou bedragen, acht de rechtbank niet aannemelijk. Dat brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
13. Eiser heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 100.000 niet te laag is. Dit bedrag is namelijk slechts een fractie van de aankoopsom die naar het oordeel van de rechtbank richtinggevend moet zijn bij de waardering. De correcties die eiser op de aankoopsom heeft aangebracht in verband met de oppervlakte van de percelen en de toestand daarvan miskennen bovendien dat de waarde moet worden vastgesteld naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2020.
14. De rechtbank zal daarom de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen. Zij gaat bij deze schatting uit van de overeengekomen koopsom van € 607.500 en een waardestijging tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum van 4%. Met betrekking tot het risico dat de onroerende zaak niet voor bewoning zou mogen worden gebruikt overweegt de rechtbank dat de gemeente blijkens het op de toestandsdatum reeds vastgestelde bestemmingsplan bereid was mee te werken aan de realisatie van een woning op de kavels van eiser. Uit r.o. 13 van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt verder dat de gemeente mogelijkheden had om eventuele gebreken in het bestemmingsplan te herstellen. De rechtbank schat, hiermee rekening houdend, het risico in op 20%. Met inachtneming van hetgeen hiervoor werd overwogen zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen op € 470.000.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de vastgestelde WOZ-waarde verminderen tot € 470.000 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderen. Verweerder zal worden veroordeeld tot vergoeding van het door eiser betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 470.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 470.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Maas, rechter, in aanwezigheid van mr. T. van Opzeeland, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 augustus 2022.
griffier
de griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.