ECLI:NL:RBNHO:2022:8421

• Datum uitspraak: 21 september 2022
• Publicatiedatum: 22 september 2022
• Zaaknummer: C/15/324019 / HA ZA 22-17
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L.J. Saarloos
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verdeling van onverdeeld aandeel in woning tussen vader en zoon met mogelijkheid tot uitkoop en verkoop aan derden

In deze zaak vorderde [junior], de zoon, de verdeling van een woning die hij samen met zijn vader, [senior], in onverdeeldheid bezit. [junior] wenste de woning te verkopen aan een derde, terwijl [senior] in reconventie vorderde om de woning aan hem toe te delen tegen de waarde per september 2020. De rechtbank oordeelde dat [senior] tot 15 december 2022 de gelegenheid krijgt om [junior] uit te kopen tegen de vastgestelde waarde. Indien dit niet lukt, zal de woning verkocht moeten worden aan een derde. De rechtbank stelde dat de overwaarde van de woning bij verkoop aan een derde berekend zal worden op basis van de verkoopprijs. De zaak is van belang voor de juridische aspecten van verdeling van onverdeeld eigendom en de rechten van deelgenoten in een dergelijke situatie. De rechtbank heeft ook een meerwaardebeding opgenomen in de beslissing, dat [junior] beschermt bij een eventuele verkoop van de woning door [senior] binnen vijf jaar na de overdracht.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

Zittingsplaats Alkmaar

zaaknummer / rolnummer: C/15/324019 / HA ZA 22-17

Vonnis van 21 september 2022 (bij vervroeging)

in de zaak van

[junior] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. F.P. Klaver te Alkmaar,

tegen

[senior] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. T.M. Melissen te Noord-Scharwoude.

Eiser zal hierna [junior] genoemd worden. Gedaagde zal [senior] genoemd worden.

De zaak in het kort

[senior] en [junior] zijn vader en zoon. Zij zijn ieder eigenaar van een onverdeeld aandeel in een woning. [junior] vordert verdeling van deze woning door verkoop aan een derde. [senior] vordert in reconventie (onder meer) om de woning aan hem toe te delen tegen de waarde per september 2020. De rechtbank stelt [senior] tot 15 december 2022 in de gelegenheid [junior] tegen die waarde uit te kopen. Als dat niet lukt dan zal de woning moeten worden verkocht aan een derde. De tussen partijen te verdelen overwaarde zal dan worden berekend op basis van de verkoopprijs.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van [junior] ;
• de akte overleggen producties van [junior] met producties 1 tot en met 6;
• de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [senior] met producties 1 en 3 tot en met 7;
• de conclusie van antwoord in reconventie van [junior] met producties 7 tot en met 10;
• het tussenvonnis van 20 april 2022, waarbij een mondelinge behandeling is gelast;
• de aanvullende producties 2 en 8 tot en met 22 van [senior] ;
• de mondelinge behandeling gehouden op 25 augustus 2022. Daarbij is [junior] verschenen met mr. Klaver en is [senior] verschenen met mr. Melissen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter toelichting door partijen naar voren is gebracht.

Mr. Klaver en mr. Melissen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[junior] is de zoon van [senior] .

2.2.

[senior] had tot 2009 een affectieve relatie met [D] (hierna te noemen: [D] ).

2.3.

[junior] , [senior] en [D] hebben in 2004 samen de woning aan de [adres] (hierna te noemen: de Woning) gekocht. De koopsom bedroeg € 289.100,-. De Woning is bij notariële akte van 27 december 2004 aan [junior] , [senior] en [D] geleverd, die daarbij ieder eigenaar werden van een één derde onverdeeld aandeel in de Woning.

2.4.

De koopsom van de Woning is voor € 300.000,- gefinancierd met een hypothecaire geldlening verstrekt door ABN AMRO Bank. [junior] , [senior] en [D] hebben zich hoofdelijk tegenover ABN AMRO Bank verbonden tot betaling van de rente en aflossing. De hypotheekschuld bedroeg op 6 oktober 2020 € 188.518,06 en op 9 augustus 2022 € 158.292,33.

2.5.

Tussen [junior] , [senior] en [D] zijn geen afspraken gemaakt over de gezamenlijke eigendom. Doel was dat zij op termijn samen in de Woning zouden gaan wonen: [senior] en [D] op de begane grond, [junior] met zijn partner op de bovenverdieping. Geen van partijen heeft in de Woning gewoond.

2.6.

[senior] woont in de woning aan de [adres] (hierna te noemen: [woning senior] ). Hij is enig eigenaar van [woning senior] .

2.7.

Na het einde van de affectieve relatie tussen [senior] en [D] in 2009 wilde [D] tot verdeling komen. Omdat daarover geen overeenstemming werd bereikt, heeft [D] in rechte verdeling gevorderd. In reconventie vorderden [senior] en [junior] om [D] te veroordelen mee te werken aan overdracht aan hen van haar aandeel in de Woning. In een inmiddels onherroepelijk vonnis van 5 september 2012 besliste de rechtbank Alkmaar, voor zover van belang, als volgt:

in conventie en reconventie

5.1.

bepaalt dat het één derde aandeel van [D] in [Woning], zonder enige financiële verrekening wordt toebedeeld aan [senior] en [junior] , ieder voor de helft;

5.2.

bepaalt dat [senior] en [junior] de op voornoemde onroerende zaak rustende hypothecaire lening bij de ABN AMRO bank, leningnummer [nummer], voor hun rekening nemen met uitsluiting van [D] en dat zij de hypotheekschuld als eigen schuld zullen voldoen;

Voorts in reconventie

5.3.

veroordeelt [D] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de overdracht van haar aandeel in de hiervoor omschreven onroerende zaak aan [senior] en [junior] .

2.8.

Het vonnis van 5 september 2012 is niet ingeschreven in de openbare registers en het aandeel van [D] is niet notarieel overgedragen. ABN AMRO Bank weigerde [D] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te ontslaan.

2.9.

Tot 2012 betaalden [senior] , [D] en [junior] samen de vaste lasten en de aflossingen en rente van de hypothecaire lening voor de Woning. Daarna betaalden [senior] en [junior] deze lasten samen (tot september 2020).

2.10.

[senior] heeft vanaf 2013 een aantal jaren een deel van de woning aan derden verhuurd. Sinds het einde van de verhuur staat de Woning leeg.

2.11.

Op 8 mei 2019 heeft [junior] [senior] aangeschreven over de Woning. Hij deelde mee dat hij het een groot probleem vond dat [D] nog steeds hoofdelijk aansprakelijk was en vervolgde:

Ik wil mijn leven, ik wil mijn eigen weg, ik wil dat je eerlijk bent naar mij. Ik wil al jouw plannen op papier, hoe je het wil doen. Ik wil weten waar ik aan toe ben. Zodat ik mijn eigen stappen kan maken met of zonder jou. Alleen als ik en mijn boekhouder het goedkeuren kunnen we verder met de [Woning] …

zekerheid

[D] haar vrijheid

alles op papier (financiële oplossing omtrent erven en [Woning] / [D] en [junior] uit de aansprakelijkheid).

goedgekeurd door mijn boekhouder

vastgelegd door een notaris

(…)

Graag verneem ik waar jij toe bereid bent.

2.12.

Met een e-mail van 10 mei 2019 reageerde [senior] . Samengevat deelde hij het volgende aan [junior] mee. Met [D] werd al gewerkt aan haar ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Het plan was steeds geweest dat de Woning en [woning senior] in de toekomst vrij van kosten voor [senior] en [junior] zouden zijn.

2.13.

Met een brief van 12 mei 2020 heeft [junior] vervolgens – voor zover van belang - het volgende aan [senior] meegedeeld:

Wij hebben zondag een goed gesprek gehad. Ik kan niet financieel met jou verder, er is te veel gebeurd. Ik laat je bij deze weten dat ik mijn deel van [Woning] verkopen wil. Graag verneem ik van jou een plan, hoe jij dit gaan doen gezien de omstandigheden. Ik wil weten of jij de [Woning] wilt overnemen of dat we het pand verkopen. Hiervoor krijg je tot 28-05-2020 de tijd. Na dit moment ga ik in overleg met mijn boekhouder hoe ik dit moet bewerkstelligen. Ik wil dit graag buiten het gerechtshof te houden.

2.14.

Op 4 september 2020 hebben [junior] en zijn adviseur, de heer [G] (hierna: [G] ) van [G] , een bespreking gehad met [senior] en zijn adviseur, de heer [B] (hierna: [B] ) van Accountantskantoor [W] . In een

e-mail van 8 september 2020 bevestigde [G] de inhoud van het gesprek als volgt aan partijen:

[junior] en zijn vader [senior] zijn samen eigenaar van [Woning] . Nu is het moment gekomen dat [junior] graag van het pand af wil en wij samen gekeken hebben naar de mogelijkheden.

Hoe nu verder,

Afgelopen vrijdag hebben we besloten dat de eerste stap om te zetten is om een taxatie te laten maken.

Na ontvangst taxatierapport overwaarde bepalen.

Vervolgens een partij vinden om de financiering over te nemen; dit ook om ontslag hoofdelijk aansprakelijk juist te regelen

a.
Optie 1

i.
[senior] verkoopt [woning senior] ,

ii.
Lost de hypotheek hier volledig mee af, hierdoor is ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid geregeld.

iii.
Kanttekening aan deze optie is wel dat er een beperkte termijn wordt gesteld. Bijvoorbeeld een jaar.

iv.
Vervolgens wordt met [junior] een regeling getroffen over de overwaarde.

Optie 2

i.
Huidige financier ABN-AMRO Bank benaderen of huidige financiering alleen op naam [senior] kan komen.

ii.
Vervolgens wordt met [junior] een regeling getroffen over de overwaarde.

Optie 3

i.
Private investeerder benaderen die huidige financiering wil overnemen.

ii.
Vervolgens wordt met [junior] een regeling getroffen over de overwaarde,

2.15.

Vanaf september 2020 heeft [senior] alle vaste lasten, aflossingen en rente voor de Woning betaald.

2.16.

Na de bespreking van 4 september 2020 heeft [junior] aan [makelaar] opdracht gegeven de Woning te taxeren. In een rapport van 2 oktober 2020 is de Woning per 14 september 2020 getaxeerd op € 400.000,-.

2.17.

Met een e-mail van 6 oktober 2020 zond [G] de taxatie aan [B] . Daarbij meldde [G] aan de slag te willen met de vervolgstap: het berekenen van de overwaarde. Hij verzocht [B] daarom de actuele stand van de hypotheekschuld door te geven.

2.18.

Na twee herinneringen verstrekte [B] op 17 november 2020 aan [G] een hypotheekoverzicht. Daarbij zond hij ook een overzicht van door [senior] voor de Woning ontvangen en betaalde bedragen die volgens [senior] over beide eigenaren verdeeld moesten worden. Volgens dat overzicht had [senior] € 60.176,71 te veel betaald. [B] verzocht dit bedrag mee te nemen in de berekeningen.

2.19.

Met een e-mail van 20 november 2020 heeft [G] [senior] als volgt geïnformeerd:

Zojuist even met [junior] gesproken en wij zijn op het volgende uitgekomen.

Huidige marktwaarde

Saldo hypotheek

€ 400.000

€ -188.518

Subtotaal

Verrekening [senior]

Verrekening [junior]

€ 211.482

€ -60.177

€ 514 taxatie

Totale overwaarde

€ 151.819

50% [junior]

50% [senior]

€ 75.910

€ 75.910

We houden de getaxeerde waarde aan. Halen hier de hypotheek vanaf en nemen de gemaakte kosten van [senior] en [junior] volledig mee. Wat dan overblijft is de huidige overwaarde, zoals besproken gaan we deze dan weer 50% om 50% verdelen.

2.20.

Op 7 januari 2021 deelde [senior] [G] mee dat in overleg met de bank helaas werd gekozen voor de “
eenvoudigste maar helaas kapitaal rendement vernietigende” oplossing van verkoop van [woning senior] . Hier was volgens [senior] nog tijd voor nodig omdat de werkzaamheden aan de benedenverdieping van de Woning nog niet waren afgerond. [senior] bracht naar voren dat in september 2020 een tijdsbestek van ongeveer een jaar was afgesproken en dat dit gehaald zou moeten worden. Hij eindigde met de verwachting dat “
zonder ziek en zeer ” dit alles nog in 2021 zou kunnen worden opgelost.

2.21.

Op 4 maart 2021 heeft [G] aan [senior] en [B] een e-mail gezonden waarin hij om een statusupdate vroeg. Op dit bericht is niet gereageerd.

2.22.

Met een brief van 30 november 2021 heeft de advocaat van [junior] aan [senior] meegedeeld dat [junior] wilde overgaan tot gezamenlijke verkoop van de Woning. Hij vroeg [senior] om binnen zeven dagen zijn medewerking daaraan toe te zeggen.

2.23.

Daarop zond [senior] de advocaat van [junior] op 7 december 2021 een screenshot van een Facebookbericht dat vermeldde dat [woning senior] vanaf medio januari 2022 te koop zou worden aangeboden. Met een e-mail van 13 december 2021 deelde [senior] de advocaat vervolgens mee dat het niet was gelukt [woning senior] “
zoals afgesproken ” rond september 2021 te verkopen, omdat hij de verbouwing van de Woning door de mantelzorg voor zijn zieke moeder niet had kunnen afronden. Hij meldde dat de verbouwing in de kerstvakantie alsnog afgerond zou worden.

2.24.

Op 16 december 2021 heeft [junior] [senior] vervolgens gedagvaard.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[junior] vordert in conventie dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I.
Primair: [senior] veroordeelt mee te werken aan onderhandse verkoop van de onroerende zaak [Woning] en in dat kader [senior] bij het te wijzen vonnis te gebieden alle noodzakelijke medewerking te verstrekken zowel aan [junior] als aan door [junior] in te schakelen derden zoals makelaar/taxateur/notaris zulks op verbeurte door [senior] van een dwangsom jegens [junior] ter grootte van € 10.000,- per dag of een gedeelte van een dag of dagdeel dat [senior] in verzuim is aan een of meer elementen van de veroordeling te voldoen;

II.
Subsidiair: zal overgaan tot verdeling van de eigendomsrechten van de onroerende zaak [Woning] en wel in die zin dat het aandeel van [junior] wordt toebedeeld aan [senior] onder gelijktijdige verplichting aan [senior] om:

a. de op de onroerende zaak rustende hypothecaire lening bij de ABN AMRO bank met leningnummer [nummer] voor zijn eigen rekening te nemen en als eigen schuld te voldoen onder gelijktijdige verplichting van [senior] om [junior] te vrijwaren voor iedere aansprakelijkheid jegens de voornoemde hypotheekbank;

b. aan [junior] te betalen een bedrag gelijk aan het aan [senior] toekomende deel van de (over)waarde van het aandeel in de eigendom, gebaseerd op de onderhandse marktwaarde van de onroerende zaak ten tijde van de gevraagde verdeling na aftrek van de voornoemde hypothecaire lening bij de ABN AMRO bank;

III.
Meer subsidiair: een verdeling zal bevelen die de rechtbank in goede justitie wenselijk en juist acht;

IV. [senior] veroordeelt in de kosten van het geding te vermeerderen met een bedrag aan nakosten ad € 163,- respectievelijk € 248,- indien betekening van deze uitspraak heeft plaatsgevonden – indien [senior] in verzuim is met de betaling van het bij het vonnis toegewezen bedrag binnen een periode van zeven dagen nadat de uitspraak is gewezen.

3.2.

Aan de vorderingen legt [junior] , samengevat, het volgende ten grondslag. [junior] heeft geprobeerd om in overleg tot verdeling van de Woning te komen. Dit is niet gelukt. Omdat partijen niet tot overeenstemming komen, heeft [junior] recht en belang bij zijn vorderingen tot verdeling. [junior] heeft echter ook feitelijk een groot belang heeft bij verdeling als door hem gevorderd. De op de Woning rustende hypotheek belemmert hem in het realiseren van passende huisvesting voor zijn gezin.

3.3.

[senior] stelt dat [junior] niet ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vorderingen. De Woning is ook eigendom van [D] en [junior] had ook haar in rechte moeten betrekken. Ten aanzien van alle deelgenoten moet een eensluidende beslissing worden genomen, aldus [senior] die aangeeft dat hij hiermee een beroep doet op de zogenaamde exceptio plurium litis consortium.

Verder voert [senior] het volgende aan. Partijen hebben al een overeenkomst gesloten over de verdeling. [senior] heeft daaraan uitvoering gegeven. [junior] moet dat nu ook doen. Omdat er overeenstemming is, is verdeling door de rechtbank niet aan de orde. Ook is de vordering van [junior] voorbarig. [senior] heeft het recht om te onderzoeken of hij de Woning kan overnemen voordat deze aan derden wordt aangeboden.

Als de rechtbank oordeelt dat verdeling aan de orde is, dan kan [senior] instemmen met de subsidiaire vordering van [junior] om de Woning toe te delen aan [senior] onder voorwaarde van ontslag van [junior] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. [senior] wil de Woning juist in volledige eigendom verkrijgen. Dat is ook mogelijk na verkoop van [woning senior] , welke verkoop snel kan plaatsvinden. De toedeling moet dan wel plaatsvinden naar de waarde van de Woning per september 2020, aldus nog steeds [senior] . [senior] meent verder dat er geen reden is de gevorderde dwangsom op te leggen. Hij heeft steeds uitvoering gegeven aan de afspraken.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[senior] vordert in reconventie dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I.
Primair: [junior] veroordeelt om de afspraken na te komen die partijen in aanwezigheid van hun beider boekhouders hebben gemaakt, inhoudende dat:

- [Woning] na verkoop en levering van [woning senior] , aan [senior] zal worden toebedeeld onder de voorwaarde dat [junior] wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid;

- [senior] bij toedeling van de woning staande en gelegen aan [Woning] een bedrag van € 75.910,- aan [junior] verschuldigd is in het kader van de overwaarde van de woning minus de hoogte van de vordering van [senior] op [junior] ter zake van het vergoedingsrecht;

- [senior] een deel van voornoemd bedrag bij overdracht van de woning aan vader zal voldoen en dat [junior] het overige gedeelte zal ontvangen na het overlijden van [senior] .

Subsidiair : te bepalen dat:

- de vordering tot verdeling voor een periode van één jaar wordt uitgesloten, in welke tijd [senior] de [woning senior] kan verkopen en leveren aan een derde;

- het aandeel van [junior] in [Woning] aan [senior] wordt toebedeeld, nadat [junior] zijn [woning senior] heeft verkocht;

- de overwaarde van de woning wordt vastgesteld op € 211.482,-;

- het aandeel van [junior] in de overwaarde van de woning wordt verrekend met de vordering van [senior] op de zoon ter hoogte van € 30.088,50 en wordt verrekend met de vordering van [junior] op [senior] in het kader van de kosten van de taxatie van € 257,- in die zin dat [senior] bij de toedeling van de woning aan hem aan [junior] een bedrag dient te voldoen van € 75.910,-.

Meer subsidiair , te bepalen dat:

- de vordering tot verdeling voor een periode van één jaar wordt uitgesloten, in welke tijd [senior] de [woning senior] kan verkopen en leveren aan een derde;

- het aandeel van [junior] in de [Woning] aan [senior] wordt toebedeeld, nadat [senior] zijn [woning senior] heeft verkocht;

- het aandeel van [junior] in de overwaarde van de woning wordt verrekend met de vordering van [senior] op [junior] in het kader van de kosten van de woning, de investeringen in de woning en de aflossingen op de hypothecaire lening door [senior] gedaan.

II. [junior] te veroordelen in de kosten van het geding, daaronder begrepen alle kosten welke op de tenuitvoerlegging vallen.

Bij de mondelinge behandeling heeft [senior] toegelicht dat zijn vorderingen in reconventie niet behandeld hoeven te worden als zijn verweer slaagt dat [junior] niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

3.6.

Aan de vorderingen legt [senior] , samengevat, het volgende ten grondslag. Tussen partijen bestaan al afspraken over de verdeling. [senior] verzoekt de rechtbank deze afspraken vast te leggen zodat deze nageleefd moeten worden. Subsidiair is toedeling van de woning aan [senior] aan de orde, waarbij voor de bepaling van de overwaarde moet worden uitgegaan van de situatie per begin september 2020. Toen hebben partijen afspraken gemaakt en vanaf die datum heeft [senior] opnieuw eigen geld geïnvesteerd in de Woning. Dat heeft de waarde van de Woning doen stijgen. [junior] heeft na september 2020 niet meer meebetaald. Als niet wordt uitgegaan van de situatie per september 2020, moet rekening worden gehouden met de betalingen en investeringen die [senior] na die datum gedaan heeft. [senior] is nu bezig met de verkoop van [woning senior] . Uitsluiting van een vordering tot verdeling geeft hem hiervoor de tijd. [senior] verwacht dat de verkoop van [woning senior] binnen een jaar is afgerond.

3.7.

[junior] meent dat de vorderingen van [senior] moeten worden afgewezen. Hij betwist dat partijen een verdelingsafspraak hebben gemaakt. Er zijn voorstellen gedaan en opties geschetst maar geen van die opties is concreet aanvaard. Dat een deel van de overwaarde pas bij overlijden van [senior] wordt uitgekeerd is nergens op gebaseerd. [junior] voert verder het volgende aan. De in 2020 getaxeerde waarde van de Woning is achterhaald. Volgens een recente taxatie is de waarde van de Woning € 500.000,-. Die waarde moet worden gehanteerd. [senior] heeft nagelaten om de omvang van de door hem gestelde investeringen te onderbouwen. Voor eenzijdig gedane investeringen geldt dat per investering moet worden beoordeeld of en in hoeverre er noodzaak was die te doen.

Uitsluiting van verdeling als door [senior] gevorderd is niet aan de orde. [senior] is niet bezig met de verkoop van [woning senior] en [junior] heeft een overwegend belang bij verdeling op korte termijn. Hij is al sinds 2004 deelgenoot in een woning die niet wordt gebruikt en wordt belemmerd bij het krijgen van een hypothecaire financiering voor een grotere woning.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie en reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld.

Het verweer dat niet alle noodzakelijke partijen in het geding zijn betrokken

4.2.

[senior] doet een beroep op de zogenaamde exceptio plurium litis consortium: het verweer dat niet alle noodzakelijke partijen in het geding zijn betrokken. De rechtbank verwerpt het beroep van [senior] op voormelde exceptio.

4.3.

In het vonnis van 5 september 2012 heeft de rechtbank bepaald dat het één derde aandeel van [D] in de Woning wordt toebedeeld aan [senior] en [junior] , ieder voor de helft. Dit vonnis heeft inmiddels kracht van gewijsde. Er is discussie mogelijk over de vraag of [D] na deze toedeling nog eigenaar is van een onverdeeld aandeel in de eigendom van de Woning. In de literatuur wordt wel gesteld dat een toedeling van een onroerende zaak door de rechter zelf de eigendom van die onroerende zaak doet overgaan. ^[1] In die visie kan een afzonderlijke leveringshandeling achterwege blijven. In het vonnis van 5 september 2012 werd [D] echter (in reconventie) veroordeeld mee te werken aan de overdracht van haar aandeel in de Woning. Daaruit komt naar voren dat de rechtbank niet bedoelde om bij het vonnis zelf de eigendomssituatie wijzigen. Partijen gaan er in deze procedure ook van uit dat [D] (goederenrechtelijk) nog steeds mede-eigenaar is.

4.4.

Hoewel de vraag of [D] nog mede-eigenaar is van belang kan zijn bij de verdeling, is zij niet doorslaggevend voor de vraag of [junior] in zijn vorderingen ontvangen kan worden. Ook als [D] nog deelgenoot is, hoefde [junior] haar niet in rechte te betrekken. Een vordering tot verdeling hoeft immers niet steeds tegen alle deelgenoten te worden gericht. ^[2] Dat is alleen nodig, als het rechtens noodzakelijk is dat de beslissing ten opzichte van elk van de deelgenoten dezelfde is. De eiser kan zich ook beperken tot hen die medewerking weigeren. ^[3]

In deze procedure vordert [junior] primair [senior] te veroordelen om mee te werken aan verkoop van de Woning. Een dergelijke veroordeling vraagt een actie van [senior] die hij kan uitvoeren zonder de medewerking van [D] . Als [D] vervolgens niet meewerkt, zal dat mogelijk aan verkoop in de weg staan, maar het maakt niet dat [senior] zijn verplichting mee te werken niet is nagekomen. Van een “rechtens noodzakelijk eensluidende beslissing” tussen [senior] , [junior] en [D] is dan ook geen sprake. Daarbij komt dat [D] op grond van de eerdere rechterlijke uitspraak al gehouden is mee te werken aan verdeling van haar aandeel. Ook heeft de advocaat van [junior] bij de mondelinge behandeling gezegd dat [D] hem heeft toegezegd dat zij zal meewerken als zij uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld voor de Woning zal worden ontslagen. [junior] kon zich er dan ook toe beperken alleen [senior] te dagvaarden.

Zijn partijen al een overeenkomst aangegaan over de verdeling?

4.5.

Verdeling door de rechter is alleen aan de orde voor zover de deelgenoten zelf niet tot overeenstemming kunnen komen. ^[4] Als partijen, zoals [senior] stelt, een overeenkomst hebben gesloten over de verdeling, is verdeling door de rechtbank niet aan de orde.

4.6.

Partijen hebben in september 2020 in aanwezigheid van hun adviseurs met elkaar gesproken over verdeling van de Woning. In zijn e-mail van 8 september 2020 heeft [G] de inhoud van deze bespreking kort vastgelegd. Deze vastlegging wordt door partijen niet betwist. In de vastlegging wordt gesproken over een taxatie van de woning als eerste stap, om daarna de overwaarde te bepalen waarna een partij moet worden gevonden om de financiering over te nemen. Voor die financiering zijn drie opties besproken. Die drie opties behoeven (soms in hoge mate) nadere uitwerking. Zo wordt bij twee van de drie opties geen termijn genoemd en eindigt elke optie met het punt dat met [junior] nog een regeling moet worden getroffen over de overwaarde. De bevestiging van [G] laat zich dan ook vooral lezen als een niet bindend, nader uit te werken stappenplan.

Daar staat tegenover dat partijen daadwerkelijk opvolging hebben gegeven aan de bespreking van 4 september 2020. [junior] heeft een makelaar opdracht gegeven om de Woning te taxeren en zijn adviseur heeft de overwaarde berekend. Ook stopte [junior] in september 2020 zijn betalingen voor de Woning.

De belangrijkste stap was echter één van de drie opties om [junior] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te doen ontslaan en de overwaarde af te wikkelen. Deze stap is niet gezet, ook niet na diverse verzoeken van [junior] om voortgang en statusupdates. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat niet gebleken is dat partijen meer hebben besproken dan een niet bindend stappenplan. Een overeenkomst is niet tot stand gekomen.

4.7.

De rechtbank zal de vordering van [senior] om [junior] te veroordelen de verplichtingen uit de door [senior] gestelde overeenkomst na te komen daarom afwijzen.

Vordering verdeling uit te sluiten

4.8.

De rechtbank zal ook de subsidiaire en meer subsidiaire vordering van [senior] afwijzen om de vordering tot verdeling voor een periode van een jaar uit te sluiten. De rechter kan een vordering tot verdeling door een van de deelgenoten steeds voor een periode van ten hoogste drie jaar kan uitsluiten als de door een onmiddellijke verdeling getroffen belangen van een of meer deelgenoten aanmerkelijk groter zijn dan de belangen die door de verdeling worden gediend. Aan deze voorwaarde voor uitsluiting van een vordering tot verdeling wordt niet voldaan en ook overigens is er geen reden af te wijken van het uitgangspunt dat iedere deelgenoot te allen tijde verdeling kan vorderen.

4.9.

Op grond van de hoofdregel ^[5] rust op [senior] de plicht om voldoende feiten te stellen (en zo nodig te bewijzen) voor het oordeel dat zijn belangen die door een onmiddellijke verdeling worden getroffen aanmerkelijk groter zijn dan de belangen die door de verdeling worden gediend. Dat heeft [senior] niet gedaan. Als overname van het aandeel van [junior] niet mogelijk is zonder voorafgaande verkoop van [woning senior] , heeft [senior] er inderdaad belang bij de gelegenheid te krijgen om [woning senior] te verkopen. Dit belang is echter niet aanmerkelijk groter dan het belang van [junior] bij verdeling. [junior] vraagt al enige jaren om verdeling van de Woning omdat de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire lening hem belemmert in de mogelijkheden een nieuwe woning te kopen. Niet gebleken is dat [senior] in die periode daadwerkelijk stappen heeft gezet om op een redelijke termijn te komen tot de door hem gewenste overname. Dat mocht wel van hem verwacht worden, ook in de mantelzorgsituatie waarin [senior] terecht kwam. In het licht van dit gebrek aan voortgang en het door [junior] aangevoerde belang om een nieuwe hypothecaire lening aan te kunnen gaan, is de wens van [senior] om de Woning te betrekken niet genoeg om [junior] tegen zijn wil in een onverdeelde gemeenschap te houden. Daarbij komt nog dat [senior] niet heeft onderbouwd waarom verkoop van [woning senior] in de huidige huizenmarkt een jaar in beslag zal nemen. De vorderingen van [senior] om de verdeling voor een jaar uit te sluiten zullen dan ook worden afgewezen.

Verdeling op grond van artikel 3:185 BW

4.10.

Vast staat dat partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de verdeling. [junior] heeft al in mei 2019 aan [senior] meegedeeld dat hij niet langer hoofdelijk aansprakelijk wil zijn voor de hypothecaire lening voor de Woning. Op 12 mei 2020 stelde [junior] aan [senior] een termijn om uiterlijk 28 mei 2020 mee te delen of hij de Woning wilde overnemen of dat het pand verkocht zou worden. In september 2020 hebben partijen vervolgens gesproken over verdeling van de Woning op termijn van (bijvoorbeeld) één jaar. Tot op heden heeft verdeling echter niet plaatsgevonden en zijn er geen definitieve afspraken over (de wijze van) verdeling gemaakt. De rechtbank zal daarom op grond van artikel 3:185 BW de (wijze van) verdeling vaststellen.

4.11.

De rechtbank weegt de betrokken belangen als volgt. [senior] wil zelf in de Woning gaan wonen. Hij heeft de Woning steeds gezien als een investering voor de toekomst. Mede daarom heeft hij tijd en geld geïnvesteerd in een verbouwing. [junior] onderbouwt niet waarom de verkoop aan een derde de voorkeur moet krijgen boven toedeling aan [senior] . Hij geeft slechts aan dat de waarde waarvoor [senior] de Woning toebedeeld wil krijgen achterhaald is.

Duidelijk is dat [junior] belang heeft bij een spoedige verdeling waarbij hij uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypothecaire lening zal zijn ontslagen. Dat belang van [junior] is echter ook gewaarborgd als [senior] een korte tijd de gelegenheid krijgt om de overname van de Woning alsnog rond te krijgen. Daarom zal de rechtbank [senior] tot uiterlijk 15 december 2022 in de gelegenheid stellen om het aandeel van [junior] in de Woning over te nemen. Daarbij geldt dat
(i) de notariële levering van het aandeel van [junior] in de Woning uiterlijk 15 december 2022 plaatsvindt,
(ii) uiterlijk ten tijde van de levering [junior] ontslagen moet worden uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire lening, dan wel de gehele hypothecaire schuld moet zijn afgelost en
(iii) uiterlijk ten tijde van de levering [senior] de helft van de overwaarde aan [junior] betaalt.

De notariskosten en eventuele kosten die verband houden met het ontslag van [junior] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid of de herfinanciering van de hypotheekschuld moeten door [senior] worden gedragen omdat deze kosten bij verkoop aan een derde niet door partijen gemaakt zouden hoeven te worden.

4.12.

Als [senior] de Woning niet binnen de genoemde termijn onder de hiervoor genoemde voorwaarden kan of wil overnemen tegen de hierna uiteen te zetten waarde, moet de Woning worden verkocht aan een derde. In dat geval zullen partijen binnen vier weken na 15 december 2022 opdracht te geven aan [makelaar] - de makelaar die de Woning in het verleden heeft getaxeerd - om de verkoop van de Woning op zich te nemen. In overleg met de makelaar zullen partijen vervolgens de vraagprijs bepalen. Deze zal gebaseerd zijn op de onroerendgoedmarkt ter plaatse en de kwaliteit van de woning. Als partijen geen overeenstemming bereiken over de vraag- of verkoopprijs, kan elk van de partijen de makelaar vragen de vraag- of verkoopprijs bij bindend advies vast te stellen. Als de verkoopprijs bindend is vastgesteld, zijn partijen verplicht hun medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de Woning aan een derde. Iedere partij is bij overdracht van de Woning aan een derde gehouden de helft van de kosten van de makelaar, de notaris en de overige kosten ter zake van de verkoop en de levering te dragen.

Peildatum en overwaarde bij overname door [senior]

4.13.

Bij de verdeling wordt in beginsel uitgegaan van de waarde ten tijde van de verdeling (de datum waarop de rechter verdeelt), tenzij partijen hierover andere afspraken hebben gemaakt of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeit dat hiervan moet worden afgeweken. ^[6]

4.14.

De rechtbank oordeelt dat bij overname van het aandeel in de Woning van [junior] door [senior] reden is af te wijken van de hoofdregel. Weliswaar hebben partijen in september 2020 geen definitieve overeenstemming bereikt over de verdeling, maar na overleg tussen partijen is toen wel de waarde van de Woning getaxeerd en is er een berekening opgesteld en gedeeld van de te verdelen overwaarde. Ook hebben beide partijen zich na september 2020 gedragen alsof [senior] enig eigenaar was van de Woning en alsof de Woning al verdeeld was. Zo heeft [junior] zijn betalingen voor de Woning in september 2020 volledig gestaakt. [senior] betaalde alle vaste lasten, hypothecaire aflossingen en rente en heeft een extra aflossing heeft gedaan van € 10.000,-. Ook heeft [senior] na september 2020 verbeteringen aan de woning aangebracht. [senior] heeft dan ook tijd en geld geïnvesteerd in verbetering van de Woning, waar [junior] dat niet heeft gedaan. Deze verbeteringen, door [senior] aangebracht in de veronderstelling enig eigenaar te zullen worden, zullen mede hebben bijgedragen aan de waardestijging van de woning sinds september 2020. In deze situatie volgt uit de eisen van redelijkheid en billijkheid dat bij overname van het aandeel in de Woning van [junior] door [senior] wordt uitgegaan van de waarde per september 2020.

4.15.

Met een rapport van 2 oktober 2020 heeft [makelaar] de waarde van de Woning per 14 september 2020 getaxeerd. Geen van beide partijen heeft de juistheid van die taxatie bestreden. In de correspondentie die in de maanden daarna volgde, gingen partijen ook steeds uit van een waarde van € 400.000,-. De rechtbank stelt de waarde van de Woning per september 2020 daarom op € 400.000,-.

4.16.

Deze waarde lag ook ten grondslag aan de berekening van de overwaarde die partijen in november 2020 deelden. In die berekening werd de totale overwaarde van de Woning per september 2020 vastgesteld op € 151.819,-. [junior] bestrijdt de juistheid van die berekening niet. [senior] stelt echter dat in de berekening ten onrechte niet is meegenomen dat hij in de maanden tot en met september 2020 voor € 8.500,- aan extra aflossingen heeft gedaan. [junior] meent dat het niet juist is dat [senior] deze nu, twee jaar later, alsnog in mindering wil brengen op de overwaarde.

4.16.1.

Vaststaat dat partijen nog geen definitieve overeenstemming hebben bereikt over de verdeling. Het staat [senior] dan ook vrij om posten aan te voeren die niet in de berekening van november 2020 zijn meegenomen. Uit de [senior] overlegde bankafschriften blijkt voldoende dat hij in de periode vóór september 2020 € 8.500,- aan extra aflossingen heeft gedaan. Deze zijn niet zijn meegenomen in de berekening van november 2020. Daarom zal dit bedrag bij de berekening van de aan [junior] te betalen overwaarde alsnog worden meegenomen.

4.16.2.

Na deze aanpassing resteert een overwaarde per september 2020 groot € 143.319,-. Aan [junior] komt bij overname van zijn aandeel in de Woning door [senior] daarom toe (de helft van € 143.319,- =) € 71.659,50 plus de door [junior] gedragen kosten van de taxatie die in 2020 plaatsvond, zijnde € 514,-. Dit bedrag, in totaal groot € 72.173,50 zal [senior] aan [junior] moeten voldoen bij levering van het aandeel van [junior] in de Woning.

Meerwaardebeding bij overname door [senior]

4.17.

[junior] heeft de Woning in maart 2022 opnieuw laten taxeren door de makelaar die de Woning in 2020 taxeerde. Hij heeft de marktwaarde per 7 februari 2022 getaxeerd op € 500.000,-. Deze waardestijging zal het gevolg zijn van de stijgende huizenprijzen in de voorbije jaren. Als verdelingsrechter is de rechtbank van oordeel dat wanneer [senior] de Woning toebedeeld heeft gekregen, maar deze binnen een bepaalde periode daarna aan derden zal verkopen, [junior] in dat geval alsnog meedeelt in de dan te realiseren overwaarde. Gelet op alle feiten en omstandigheden acht de rechtbank een duur van het meerwaardebeding van vijf jaar voldoende. In de leveringsakte van het aandeel in de Woning van [junior] aan [senior] moet daarom een meerwaardebeding worden opgenomen inhoudende dat als [senior] :

• de Woning binnen een jaar na de overdracht van het aandeel van [junior] aan [senior] aan een derde vervreemdt, hij aan [junior] de helft van het verschil tussen de alsdan gerealiseerde (verkoop)prijs en € 400.000,- moet vergoeden;
• de Woning binnen het tweede jaar na de overdracht van het aandeel van [junior] aan [senior] aan een derde vervreemdt, hij aan [junior] 40% van het verschil tussen de alsdan gerealiseerde (verkoop)prijs en € 400.000,- moet vergoeden;
• de Woning binnen het derde jaar na de overdracht van het aandeel van [junior] aan [senior] aan een derde vervreemdt, hij aan [junior] 30% van het verschil tussen de alsdan gerealiseerde (verkoop)prijs en € 400.000,- moet vergoeden;
• de Woning binnen het vierde jaar na de overdracht van het aandeel van [junior] aan [senior] aan een derde vervreemdt, hij aan [junior] 20% van het verschil tussen de alsdan gerealiseerde (verkoop)prijs en € 400.000,-, moet vergoeden;
• de Woning binnen het vijfde jaar na de overdracht van het aandeel van [junior] aan [senior] aan een derde vervreemdt, hij aan [junior] 10% van het verschil tussen de alsdan gerealiseerde (verkoop)prijs en € 400.000,-, moet vergoeden.

Peildatum en overwaarde bij verkoop aan derden

4.18.

Bij verkoop aan een derde is er geen reden af te wijken van de hoofdregel dat moet worden uitgegaan van de waarde ten tijde van de verdeling. Na verkoop van de Woning aan een derde moet uit de verkoopopbrengst eerst de op de Woning rustende hypothecaire schuld worden afgelost. Vervolgens moeten uit die opbrengst de kosten van de makelaar en eventuele andere verkoopkosten worden betaald. Tot het daarna resterende saldo zijn partijen ieder voor de helft gerechtigd met dien verstande dat bij de verdeling eerst worden beoordeeld of, en zo ja tot welk bedrag, de deelgenoten privégelden hebben geïnvesteerd in het te verdelen goed. ^[7] De deelgenoten hebben tegenover de tussen hen bestaande gemeenschap aanspraak op een vergoeding ter hoogte van dat bedrag. Hetgeen daarna resteert komt aan partijen toe naar evenredigheid van hun aandeel in het goed.

Vergoedingsrechten bij verkoop aan derden

4.19.

[senior] stelt dat er een aantal posten verrekend moet worden als de rechtbank de datum van feitelijke verdeling als peildatum hanteert. Hij voert aan dat [junior] met de e-mail van zijn adviseur van 20 november 2020 heeft erkend dat [senior] tot september 2020 (ten minste) € 60.177,- aan investeringen in de Woning heeft gedaan. De extra aflossingen die [senior] in 2019 en 2020 op de hypotheekschuld heeft gedaan en de extra kosten die hij in 2020 heeft gemaakt voor zonnepanelen en de verbouwing zijn nog niet in die berekening meegenomen. Daar komt bij dat [senior] na september 2020 de lasten van de Woning alleen heeft betaald. Deze bedragen moeten bij verdeling naar de huidige waarde nog voor de helft voor rekening van [junior] komen, aldus nog steeds [senior] .

[junior] betwist met name het door [senior] gevorderde bedrag aan kosten van onderhoud en extra betaalde bedragen van € 51.150,- opgenomen in de berekening van 17 november 2020. [junior] voert aan dat dat [senior] deze kosten niet heeft onderbouwd en dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen als het gaat om noodzakelijk onderhoud.

Hieronder zal de rechtbank oordelen over de diverse aangevoerde posten. Voor zover zij komen vast te staan, moeten zij – als investeringen in, dan wel rente en aflossing op de lening voor de Woning - worden aangemerkt als vordering op de gemeenschap.

Berekening van november 2020 is uitgangspunt

4.20.

[junior] heeft de uitkomst van de berekening van betaalde en ontvangen gelden van [senior] van 17 november 2020 onderdeel gemaakt van zijn berekening van de door [senior] aan hem te betalen overwaarde. In deze procedure bestrijdt [junior] voor het eerst de juistheid van het opgenomen bedrag aan onderhoudskosten en extra betaalde bedragen van € 51.150,-, omdat dit niet onderbouwd zou zijn. Omdat partijen het in 2020 eens waren over de op 17 november 2020 toegezonden berekening neemt de rechtbank deze voor de periode tot en met september 2020 als uitgangspunt, tenzij er redenen zijn hiervan af te wijken. Dit leidt ertoe dat [senior] bij de verdeling van de Woning door verkoop aan een derde recht heeft op vergoeding door de gemeenschap van de berekende € 60.177,- te verhogen als hierna uiteen te zetten. Dit vergoedingsrecht zal bij de verdeling moeten worden betrokken.

Hypotheeklasten

4.21.

Tussen partijen staat vast dat de rentelasten en aflossingen voor de Woning vanaf september 2020 volledig door [senior] zijn betaald. De berekeningen die beide partijen hebben overgelegd laten zien dat [senior] over deze periode tot september 2020 (afgerond op de euro) € 29.002,- aan aflossing en rentelasten heeft betaald. Dit bedrag zal als vordering op de gemeenschap in de verdeling moeten worden betrokken.

4.22.

Tussen partijen is niet in geding dat [senior] in de periode 2019-2021 € 20.000,- aan extra aflossingen heeft gedaan en dat dit bedrag niet is opgenomen in de berekening van 17 november 2020. Dit bedrag zal ook als vordering op de gemeenschap in de verdeling moeten worden betrokken.

Onroerende zaakbelasting en eigenarenheffingen

4.23.

[senior] heeft WOZ-beschikkingen/aanslagbiljetten gemeentelijke belastingen over de jaren 2019, 2020, 2021 en 2022 overgelegd. Daarmee wordt bij [senior] in totaal € 3.725,66 in rekening gebracht. [junior] betwist niet dat [senior] deze bedragen heeft betaald. Uit de berekening van 17 november 2020 wordt echter niet duidelijk of daarin deze kosten voor het jaar 2019 en 2020 niet al in de totale lasten zijn meegenomen. Gelet daarop oordeelt de rechtbank dat de bedragen voor 2019 en 2020 buiten beschouwing blijven. Dit betekent dat [senior] voor € 1.819,33 aan belastingen en eigenarenheffing heeft betaald die niet al in de berekening zijn opgenomen. Dit bedrag zal als vordering op de gemeenschap in de verdeling moeten worden betrokken.

Verzekeringen

4.24.

[senior] heeft een afschrift overgelegd van de gezamenlijke bankrekening van de deelgenoten van de Woning van 21 september 2021. Dit afschrift vermeldt een betaling van verzekeringspremie van € 2.115,08. Dat bedrag zal voor de verzekeringen in de verdeling worden betrokken.

4.25.

Uit de overgelegde stukken blijkt dat op 25 december 2020 en op 26 december 2021 vanaf de rekening van de deelgenoten een bedrag van € 93,25 is betaald voor een “Prolongatie-premie inzake uw ABN AMRO Risico Verzekering”. [junior] rekent deze premie in zijn berekeningen toe aan de gemeenschap. Dat er betaald is staat vast. Dat het, zoals [senior] stelt, om een verzekering van [junior] gaat, blijkt echter niet. De rechtbank gaat er daarom van uit dat ook deze betalingen voor de deelgenoten van de woning zijn. Dit bedrag zal als vordering op de gemeenschap in de verdeling moeten worden betrokken.

Zonnepanelen

4.26.

[senior] legt een bankafschrift over van een op 31 mei 2019 betaald bedrag van € 8.470,- voor zonnepanelen, die, naar hij stelt, in 2020 gekocht zijn. De berekening van november 2020 vermeldt al een bedrag aan “Zonnepanelen 2018” groot € 12.750,-. [junior] meent dat het bedrag van € 8.470,- onderdeel is van die € 12.750,-. [senior] heeft niet of niet voldoende onderbouwd dat de betaling van € 8.470,- voor andere zonnepanelen was dan die zijn meegenomen in de berekening van 17 november 2020. Dit bedrag zal dan ook niet afzonderlijk in de verdeling worden betrokken.

Verbouwingskosten september 2020

4.27.

[senior] legt een bankafschrift over waarop staat dat op 10 september 2020 € 2.638,28 is betaald aan Prokal Stoomtechniek B.V. Dit bedrag sluit aan op een factuur van Prokal Stoomtechniek B.V. voor levering van 2 RVS platen, profiel en buisstrip en een plaat. Op deze factuur is met pen geschreven “ [Woning] ”. Dat dit bedrag daadwerkelijk is aangewend voor de Woning blijkt echter niet. Gelet op de betwisting van de onderhoudskosten door [junior] moet worden geconcludeerd dat deze vordering van [senior] niet vaststaat. Dit bedrag zal dan ook niet in de verdeling worden betrokken.

Vordering [junior] voor huurtermijnen?

4.28.

In de berekeningen die [junior] bij de mondelinge behandeling heeft overgelegd, is opgenomen dat [senior] € 27.830,- aan huur heeft ontvangen. Dit bedrag heeft [junior] gebaseerd op de opgave van [senior] dat de huur € 1.210,- bedraagt. [junior] gaat bij deze berekening (kennelijk) uit van een huurperiode van 23 maanden. Het wordt echter niet duidelijk over welke periode deze huur volgens [junior] zou zijn betaald. Het is mogelijk dat [junior] doelt op huurtermijnen over de periode van november 2020 tot september 2022 (23x). Beide partijen stellen echter dat de huur in 2020 is geëindigd. Over die periode zal [senior] dan ook geen huur hebben ontvangen.

De huur over de periode tot september 2020 is al meegenomen in de berekening van 17 november 2020. De huurtermijnen zullen dan ook niet afzonderlijk in de verdeling worden betrokken.

Opgeteld

4.29.

Het vorenstaande leidt tot een vergoedingsrecht van [senior] bij verkoop van de woning aan derden groot € 60.177,- + € 29.002,- + € 20.000,- + € 1.819,33 + € 186,50 = € 111.184,83. De rechtbank zal daarom bepalen dat bij de verkoop van de Woning aan een derde de aan partijen toekomende bedragen als volgt moeten worden berekend:

verkoopopbrengst minus

verkoopkosten en restant hypotheekschuld minus

€ 111.184,83 (de vordering van [senior] op de gemeenschap) minus

€ 514,- (de vordering van [junior] vanwege de taxatie 2020)

geeft de totale overwaarde.

Na verkoop en overdracht dient de aldus berekende overwaarde bij helfte te worden verdeeld. Daarbij komt aan [junior] de helft van de overwaarde plus € 514,- toe. Aan [senior] komt dan € 111.184,83 plus de helft van de overwaarde toe.

Dwangsom

4.30.

Hoewel partijen over en weer verplicht zijn om de noodzakelijke rechtshandelingen te verrichten om de voormelde wijze van verdeling te effectueren ziet de rechtbank in de afhoudende opstelling van [senior] tot op heden aanleiding om ter zake van zijn medewerking aan de verkoop en levering van de Woning een last onder dwangsom op te leggen. Deze zal in de beslissing nader uiteen worden gezet.

Proceskosten

4.31.

De rechtbank ziet in de familieverhouding tussen partijen en het feit dat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld aanleiding de kosten in conventie en reconventie te compenseren en wel aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie

5.1.

stelt de verdeling van de tussen partijen bestaande eenvoudige gemeenschap van de Woning als volgt vast, respectievelijk gelast partijen tot verdeling als volgt:

5.1.1.

deelt het aandeel van [junior] in de Woning toe aan [senior] en rekent de hypotheekschuld toe aan [senior] onder de volgende voorwaarden:

• de notariële levering van het aandeel van [junior] in de Woning vindt uiterlijk 15 december 2022 plaats en;
• uiterlijk ten tijde van de notariële levering van het aandeel van [junior] in de Woning aan [senior]
• [senior] draagt de kosten van de notaris en eventuele kosten gemoeid met het ontslag van [junior] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid of de herfinanciering van de hypotheekschuld;
• in de leveringsakte van het aandeel in de Woning van [junior] aan [senior] wordt een meerwaardebeding opgenomen inhoudende dat als [senior] :
• de Woning binnen een jaar na de overdracht van het aandeel van [junior] aan [senior] aan een derde vervreemdt, hij [junior] de helft van het verschil tussen de alsdan gerealiseerde (verkoop)prijs en € 400.000,- moet vergoeden;
• de Woning binnen het tweede jaar na de overdracht van het aandeel van [junior] aan [senior] aan een derde vervreemdt, hij [junior] 40% van het verschil tussen de alsdan gerealiseerde (verkoop)prijs en € 400.000,- moet vergoeden;
• de Woning binnen het derde jaar na de overdracht van het aandeel van [junior] aan [senior] aan een derde vervreemdt, hij [junior] 30% van het verschil tussen de alsdan gerealiseerde (verkoop)prijs en € 400.000,- moet vergoeden;
• de Woning binnen het vierde jaar na de overdracht van het aandeel van [junior] aan [senior] aan een derde vervreemdt, hij [junior] 20% van het verschil tussen de alsdan gerealiseerde (verkoop)prijs en € 400.000,-, moet vergoeden;
• de Woning binnen het vijfde jaar na de overdracht van het aandeel van [junior] aan [senior] aan een derde vervreemdt, hij [junior] 10% van het verschil tussen de alsdan gerealiseerde (verkoop)prijs en € 400.000,-, moet vergoeden.

5.1.2.

gelast [junior] mee te werken aan de in 5.1.1 genoemde notariële levering als [senior] voorafgaand aan die levering heeft aangetoond dat hij in staat is tot herfinanciering van de bestaande hypothecaire geldlening of voortzetting daarvan onder ontslag van [junior] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid en financiering van de aan [junior] te betalen helft van de overwaarde;

5.1.3.

gelast partijen de Woning te verkopen aan een derde indien niet uiterlijk op 15 december 2022 levering op de wijze als bepaald in 5.1.1 heeft plaatsgevonden. Bij verkoop aan een derde geldt het volgende:

• als verkoopmakelaar zal optreden [makelaar] .;
• als partijen over de vaststelling van de vraag- of verkoopprijs geen overeenstemming bereiken, zal ieder van hen gerechtigd zijn een bindend advies aan de makelaar te vragen. Partijen zullen gehouden zijn aan dat advies uitvoering te geven;
• als de verkoopprijs bindend is vastgesteld, zijn partijen verplicht hun medewerking te verlenen aan de verkoop en de levering van de Woning en elke rechtshandeling te verrichten die daartoe nodig is zoals het tekenen van de koopovereenkomst en de akte van levering (of een volmacht tot het tekenen van de akte van levering);
• uit de verkoopopbrengst zullen partijen op de dag van de levering de hypotheekschuld aflossen en de kosten van de makelaar en eventuele andere verkoopkosten betalen. Vervolgens zal worden afgerekend als uiteengezet onder rechtsoverweging 4.29.

5.1.4.

veroordeelt [senior] om alle noodzakelijke medewerking te verlenen om de verkoop en levering als bedoeld in 5.1.3. tot stand te kunnen brengen, waaronder het toelaten van de makelaar en potentiële kopers van de Woning en het tekenen van de koopovereenkomst en akte van levering, één en ander op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel dat [senior] in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum van € 10.000,-;

5.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.3.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 21 september 2022. ^[8]

Voetnoten

1. zie Asser/Perrick 3-V 2015/192

2. Hoge Raad 28 juni 1946,

3. Kamerstukken II 1980/81, 16 593, nr. 3, p. 106, 107

4. Artikel 3:185 BW

5. Artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)

6. Hoge Raad 12 mei 1989, ECLI:NL:PHR:1989:AC2493

7. Hoge Raad 21 april 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU8938

8. type: