ECLI:NL:RBNHO:2022:9417

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./repnr.: 9611711 \ EJ VERZ 21-438 BL

Uitspraakdatum: 18 oktober 2022

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

[verzoeker 1]en
[verzoeker 2]

beiden wonende te [woonplaats 1]

[verzoeker 3]en
[verzoeker 4]

beiden wonende te [woonplaats 2]

[verzoeker 5]en
[verzoeker 6]

beiden wonende te [woonplaats 3] , gemeente [gemeente]

verzoekende partijen

verder te noemen: gezamenlijk verzoekers en afzonderlijk [verzoekers 1 en 2] , [verzoekers 3 en 4] en [verzoekers 5 en 6]

gemachtigden: mr. E.C.W. van der Poel en mr. D.A. Bates

tegen

[verweerder], in zijn hoedanigheid van enig erfgenaam / rechtsopvolger onder algemene titel van
[erflater](overleden op [datum] )

wonende te [woonplaats 4]

verwerende partij

verder te noemen: [verweerder] en erflater

gemachtigde: mr. J.L. Pit

De zaak in het kort

Het gaat in deze zaak om drie percelen grond met daarop drie recreatiewoningen. De percelen grond worden gehuurd van de grondeigenaar. De huurders van de grond beschouwen zichzelf als eigenaar van de recreatiewoningen. De verhuurder heeft de huur van de grond opgezegd. De huurders stemmen hier niet mee in. Zij willen de grond niet ontruimen. Volgens de huurders is door verjaring een recht van opstal met betrekking tot de recreatiewoningen ontstaan, en voor het geval dat niet zo zou zijn, is de opzegging volgens de huurders in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

De huurders krijgen ongelijk. Zij hebben niet aannemelijk gemaakt bezitter te zijn van een opstalrecht, zodat van een verkrijging door verjaring geen sprake kan zijn. Verder kan de verhuurde grond niet gekwalificeerd worden als standplaats in huurrechtelijke zin, omdat op de kavel geen publiekrechtelijke woonwagenbestemming rust. De huur betreft ook geen gebouwde onroerende zaak, zodat de huurders geen aanspraak kunnen maken op wettelijke ontruimingsbescherming. Het gaat om huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met betrekking tot percelen grond. De wet kent daarvoor geen specifieke huurbeschermingsregeling. De verhuurder mag de huurovereenkomsten opzeggen, en de redelijkheid en billijkheid brengen in dit geval niet mee dat daarvoor een voldoende zwaarwegende grond moet bestaan. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om de opzegtermijn, die inmiddels feitelijk met een jaar is verlengd, nog verder te verlengen. Wel wordt aan de huurders nog een termijn van een maand gegund om de gehuurde percelen te ontruimen.

1.Het procesverloop

1.1.

Verzoekers hebben een verzoekschrift ingediend tegen erflater, ter griffie ingekomen op 30 december 2021. [verweerder] heeft een verweerschrift ingediend.

1.2.

De zitting die was bepaald op 23 juni 2022 is door de kantonrechter afgelast. Verzoekers hebben hiertegen bezwaar gemaakt. Vervolgens is een nieuwe zittingsdatum bepaald.

1.3.

Op 13 september 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mr. Bates heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. [verzoeker 5] , [verzoeker 1] en [verzoeker 3] hebben in persoon het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd.

2.De feiten

2.1.

Erflater is overleden op [datum] . Zijn laatste woonadres was [adres] te [plaats 1] . Erflater heeft als enig erfgenaam achtergelaten zijn zoon [verweerder] , die de nalatenschap zuiver heeft aanvaard.

2.2.

Tot de nalatenschap van erflater behoort een perceel grond, kadastraal bekend [perceel] (hierna: [perceel] ), met locaties [perceel] 4 Z, 4, 4 B en 4 C 04 tot en met 4 C 09.

2.3.

Op [perceel] staan recreatiewoningen. Het gaat in deze zaak om drie van deze recreatiewoningen, op locaties 4 C 04, 4 C 05 en 4 C 07.

2.4.

De recreatiewoning op locatie 4 C 07 is omstreeks 1962 gebouwd door de grootouders van [verzoeker 5] . In dezelfde periode hebben de grootouders van [verweerder] een recreatiewoning op [perceel] gebouwd.

2.5.

De grond waarop de grootouders van [verzoeker 5] en [verweerder] hun recreatiewoningen hebben gebouwd was destijds nog geen eigendom van de familie [verweerder] , maar van een bollenboer, die de grond verhuurde.

2.6.

In 1983 hebben [verzoekers 3 en 4] de recreatiewoning op locatie 4 C 04 overgenomen van mevrouw [naam 1] uit [plaats 2] .

2.7.

Op 4 januari 1991 is in het kadaster ingeschreven dat erflater het eigendomsrecht heeft van [perceel] , belast met het recht van gebruik en bewoning door [naam 2] en [naam 3] (de in 1995 respectievelijk 2003 overleden grootouders van [verweerder] ).

2.8.

Op enig moment hebben [verzoekers 5 en 6] de recreatiewoning op locatie 4 C 07 ter beschikking gesteld aan [verzoekers 1 en 2] Daarnaast hebben [verzoekers 1 en 2] de recreatiewoning op locatie 4 C 05 overgenomen van [naam 4] . [verzoekers 1 en 2] hebben dus twee recreatiewoningen in gebruik.

2.9.

Op 6 maart 2021 is uit naam van erflater (door ‘ [xxx] ’) een ‘Nota huurperiode mrt-okt 2021’ met een totaalbedrag van € 1.891,00 aan [verzoeker 3] gestuurd, voor ‘Huur e.e.a. bekend perceel 4 C 04’ (€ 1.315,00), ‘Door ons betaalde forensen belasting’ (€ 227,00), ‘Door ons betaalde rioolbelasting’ (€ 284,00) en ‘Waterschapsbelasting’ (€ 65,00).

2.10.

Aan [verzoeker 1] zijn twee nota’s gestuurd (voor de percelen 4 C 05 en 4 C 07), die verder gelijkluidend zijn aan de hiervoor omschreven nota voor [verzoeker 3] .

2.11.

De nota’s zijn op 6 maart 2021 aan [verzoeker 3] en [verzoeker 1] gezonden met een begeleidende brief van [verweerder] . De inhoud van die brief luidt als volgt:

“Sinds geruime tijd huurt u van ons bovengenoemd perceel grond ten behoeve van dagrecreatie aan het [perceel] te [plaats 1] . Hierbij treft u aan de factuur voor de periode maart-oktober 2021 met het vriendelijk verzoek deze op de aangegeven wijze tijdig te voldoen.

Dit is het laatste seizoen dat wij het betreffende perceel grond aan u verhuren. Hierbij zeggen wij u de huurovereenkomst op per 31 oktober 2021 en wij verzoeken u op die datum het perceel grond te ontruimen en aan ons op te leveren.

Vanwege de opzegging van de huurovereenkomst sturen wij u deze brief zowel per aangetekende als met gewone post. Wij verzoeken u ons tevens binnen 30 dagen na heden schriftelijk te bevestigen dat u op 31 oktober a.s. het gehuurde perceel ontruimd aan ons zal opleveren.”

2.12.

[verzoekers 1 en 2] hebben in een brief van 27 maart 2021 aan erflater meegedeeld dat zij niet akkoord gaan met de opzegging. Ook [verzoekers 3 en 4] hebben dit aan erflater meegedeeld, in een brief van 30 maart 2021.

2.13.

Vervolgens heeft erflater zich gewend tot mr. Pit, die [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] in een brief van 7 respectievelijk 14 september 2021 heeft gesommeerd om het gehuurde op 31 oktober 2021 leeg en ontruimd op te leveren.

2.14.

Daarop hebben verzoekers zich gewend tot mr. Van der Poel, die in een brief van 12 oktober 2021 aan mr. Pit heeft meegedeeld dat verzoekers niet tot ontruiming van het gehuurde zullen overgaan.

3.Het verzoek en het verweer

3.1.

Verzoekers hebben een verzoek gedaan tot ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW), en vragen de kantonrechter hen niet-ontvankelijk te verklaren in dit verzoek omdat (primair) sprake is van een door verjaring verkregen opstalrecht dan wel huur van een standplaats, of (subsidiair) de opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Meer subsidiair wordt verzocht om de termijn waarbinnen ontruiming van de gehuurde percelen zou moeten plaatsvinden te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, dan wel tot een in goede justitie te bepalen datum.

3.2.

[verweerder] stelt zich primair op het standpunt dat verzoekers niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun tegen erflater gerichte verzoek. Verder beroept [verweerder] zich op (gedeeltelijke) onbevoegdheid van de kantonrechter, omdat verzoekers primair indirect vragen om een uitspraak over het door hen gepretendeerde opstalrecht. Subsidiair voert [verweerder] inhoudelijk verweer. Ten aanzien van [verzoekers 5 en 6] bestaat volgens [verweerder] geen huurovereenkomst. [verzoekers 3 en 4] en [verzoekers 1 en 2] huurden jaarlijks voor de periode van maart tot oktober percelen grond van erflater. Het gehuurde is volgens [verweerder] geen standplaats en geen gebouwde onroerende zaak, zodat artikel 7:228 BW Pro van toepassing is, en geen aanspraak bestaat op ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW. Verder is er geen sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zodat opzegging formeel niet nodig was. Vanwege de langdurige relatie heeft erflater fatsoenshalve opgezegd. Dit mocht hij op 91-jarige leeftijd, kort voor zijn overlijden, redelijkerwijs doen, aldus [verweerder] . Erflater wilde van het bedrijf af, en [verweerder] wil als erfgenaam de exploitatie van [perceel] niet voortzetten, althans niet zoals zijn vader dat deed.

4.De beoordeling

De procedurele gevolgen van het overlijden van erflater

4.1.

In het verzoekschrift staat erflater als verweerder vermeld. [verweerder] voert terecht aan dat erflater ten tijde van indiening van het verzoekschrift al was overleden, en dat dit voor verzoekers kenbaar was uit het door hen overgelegde uittreksel uit het kadaster. Met verzoekers is de kantonrechter echter van oordeel dat dit niet in de weg staat aan hun ontvankelijkheid. Vermelding van een verwerende partij is voor een verzoekschrift immers geen wettelijk vereiste.^[1]

4.2.

[verweerder] heeft in reactie op het verzoekschrift een verweerschrift ingediend, waarin hij zichzelf als belanghebbende beschouwt. Uit de door [verweerder] overgelegde verklaring van erfrecht blijkt dat hij de zoon en enig erfgenaam is van erflater, dat hij de nalatenschap zuiver heeft aanvaard en als verkrijger onder algemene titel bevoegd is om over de goederen van de nalatenschap te beschikken. Gelet op het voorgaande wordt [verweerder] in deze procedure door de kantonrechter aangemerkt als verwerende partij. De kop van deze beschikking is daarop al aangepast.

De kantonrechter is bevoegd

4.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat sprake was van huurovereenkomsten tussen erflater als verhuurder en [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] als huurders. Het gehuurde is gelegen te [plaats 1] . Ook staat vast dat erflater deze huurovereenkomsten heeft opgezegd. Partijen verschillen van mening over de kwalificatie van de huurovereenkomsten, en daarmee over de vraag welk wettelijk regime van toepassing is op de beëindiging daarvan. Het verzoek is gebaseerd op artikel 7:230a BW, dat ziet op huur van gebouwde onroerende zaken, zodat de kantonrechter bevoegd is om het verzoek te behandelen en daarop te beslissen.^[2]

4.4.

Voor het primair verzochte is een oordeel nodig over de vraag of sprake is van een door verjaring verkregen recht van opstal. Het verzoek van [verweerder] om de zaak op dit punt te verwijzen naar de sectie Handel en Insolventie van deze rechtbank wordt niet gehonoreerd. De kantonrechter houdt de behandeling en beslissing ter zake het door verzoekers gepretendeerde opstalrecht aan zich, omdat de samenhang van de verzoeken zich verzet tegen afzonderlijke behandeling.^[3]

Het verzoek van [verzoekers 5 en 6] wordt als ingetrokken beschouwd

4.5.

[verzoekers 5 en 6] stellen zich op het standpunt dat zij geen grond huurden van erflater. Volgens [verzoekers 5 en 6] hebben zij de recreatiewoning op locatie 4 C 07 in gebruik gegeven aan [verzoekers 1 en 2] , en huurden [verzoekers 1 en 2] het betreffende perceel eerst van erflater en nu van [verweerder] . Omdat onduidelijk was of er een huuropzegging tegenover hen had plaatsgevonden, hebben [verzoekers 5 en 6] zekerheidshalve deze procedure gestart. Op de zitting hebben [verzoekers 5 en 6] uitdrukkelijk verklaard dat zij hun verzoek kunnen intrekken indien [verweerder] erkent dat tegenover [verzoekers 5 en 6] geen huuropzegging heeft plaatsgevonden.

4.6.

Die situatie doet zich voor. [verweerder] heeft immers in zijn verweerschrift uitdrukkelijk aangevoerd dat tussen erflater en [verzoekers 5 en 6] geen huurovereenkomst bestond, en dat daarom tegenover hen ook geen opzegging heeft plaatsgevonden. Dit standpunt is door [verweerder] op de zitting gehandhaafd. Dit betekent dat de kantonrechter het verzoek van [verzoekers 5 en 6] als ingetrokken beschouwt. Voor een goed begrip van de zaak staan [verzoekers 5 en 6] nog wel vermeld in de kop van deze beschikking. Een inhoudelijke beslissing hoeft ten aanzien van [verzoekers 5 en 6] echter niet meer gegeven te worden.

Er is geen recht van opstal verkregen door verjaring

4.7.

Voor de beoordeling van het primaire verzoek, dat strekt tot niet-ontvankelijkverklaring in het verzoek tot ontruimingsbescherming, moet worden vastgesteld of met betrekking tot de recreatiewoningen een recht van opstal bestaat, zoals verzoekers stellen. [verweerder] betwist dit, onder verwijzing naar jurisprudentie.

4.8.

Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.^[4]Tussen partijen staat niet ter discussie dat de recreatiewoningen zijn gebouwd op grond die eigendom is van een ander, namelijk eerst de bollenboer, vervolgens erflater en nu [verweerder] . Verder zijn partijen het erover eens dat de onder de recreatiewoningen gelegen percelen grond steeds van de betreffende grondeigenaar zijn gehuurd. Het wettelijk uitgangspunt is dat de eigendom van grond ook omvat gebouwen en werken die duurzaam met die grond zijn verenigd.^[5]Dit wordt natrekking genoemd. De recreatiewoningen zijn niet bestemd om na tijdelijk gebruik weer te worden verwijderd. Ze staan er al tientallen jaren, en verzoekers wensen het gebruik nog vele jaren voort te zetten. Verder staat vast dat de recreatiewoningen zijn aangesloten op riolering en nutsvoorzieningen. Mede gezien de overgelegde foto’s moet worden aangenomen dat de recreatiewoningen duurzaam met de grond zijn verenigd in de zin van het hiervoor genoemde wettelijk uitgangspunt. Dit wordt ook niet betwist. Dit betekent dat de eigenaar van de grond van rechtswege ook eigenaar is van de recreatiewoningen, tenzij de wet anders bepaalt.

4.9.

Het enkele feit dat de recreatiewoningen op kosten van rechtsvoorgangers van verzoekers en kennelijk met instemming, althans zonder protest, van de grondeigenaar zijn gebouwd, brengt niet mee dat voor de bouwers een eigendomsrecht ter zake de recreatiewoningen is ontstaan. De regel dat de grondeigenaar de eigendom verkrijgt van duurzaam met de grond verenigde gebouwen kan niet worden doorbroken door een daartoe strekkende obligatoire overeenkomst.

4.10.

Een wettelijke uitzondering op de natrekkingsregel is het recht van opstal. Daarmee wordt een scheiding bewerkstelligd tussen eigendom van de grond en eigendom van het met die grond verbonden bouwwerk. Een opstalrecht wordt in beginsel gevestigd bij notariële akte. Vast staat dat geen recht van opstal is gevestigd voor de recreatiewoningen van verzoekers.

4.11.

Gelet op het voorgaande moet worden aangenomen dat de recreatiewoningen, die door de huurders van een perceel grond zijn gebouwd zonder vestiging van een opstalrecht ten aanzien van die recreatiewoningen, door natrekking eigendom zijn geworden van de grondeigenaar.

4.12.

In uitzonderlijke gevallen kan een opstalrecht worden verkregen door verjaring. Verzoekers stellen dat door bevrijdende verjaring alsnog een (zelfstandig) opstalrecht is ontstaan. Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring is (onder meer) vereist dat verzoekers het bezit van het recht van opstal hebben, op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit wordt voltooid.^[6]De verjaringstermijn bedraagt 20 jaar, en vangt aan op de dag dat de niet-rechthebbende bezitter is geworden.^[7]Bezit is het houden van een goed voor zichzelf.^[8]Houderschap is het houden van een goed voor een ander. De vraag of iemand bezitter is, moet worden beantwoord naar de verkeersopvatting, met inachtneming van de wettelijke regels inzake het bezit en op grond van uiterlijke feiten^[9]. Het gaat er dus niet om wat zich in het hoofd van de betrokkene heeft afgespeeld (dat is subjectief), maar om de feitelijke situatie (objectief). De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat bij de vraag of sprake is van bezit, in aanmerking moeten worden genomen de aard en bestemming van het betrokken goed, en hoe de relatie tot het goed is ontstaan.

4.13.

Zoals hiervoor is geoordeeld zijn de recreatiewoningen door natrekking eigendom geworden van de grondeigenaar. Dit brengt mee dat de bouwers / eerste gebruikers geen bezit van een recht van opstal ter zake de recreatiewoningen hadden. Zij waren houder van zowel de recreatiewoning als van het onderliggende gehuurde perceel grond. Het ligt op de weg van verzoekers om aan te tonen dat inmiddels wel sprake is van het voor verjaring vereiste bezit van het recht van opstal. Het gaat uitdrukkelijk niet om bezit van de recreatiewoningen zelf. In dit geval is geen sprake geweest van overdracht van bezit van een opstalrecht, zodat het bezit moet zijn verkregen door inbezitneming.^[10]De daarvoor benodigde bezitsdaden van (rechtsvoorgangers van) verzoekers moeten zodanig zijn, dat het voor (rechtsvoorgangers van) [verweerder] zonder meer duidelijk was dat zij pretendeerden rechthebbende van een opstalrecht te zijn.

4.14.

Dat de recreatiewoningen door (rechtsvoorgangers van) verzoekers zijn verbouwd en/of onderhouden en/of tegen betaling van een koopprijs overgenomen van een derde is onvoldoende om een ondubbelzinnig bezit van een opstalrecht te kunnen aannemen. Deze gedragingen betreffen immers de recreatiewoningen zelf, en kunnen er evenzeer op duiden dat men nog altijd als huurder van het perceel grond gebruik maakt van de daarop staande de nagetrokken recreatiewoning, dus in de hoedanigheid van houder. Daarbij is van belang dat de wet een ‘interversieverbod’ kent, dat inhoudt dat degene die een goed houdt voor een ander, uit zichzelf geen verandering kan brengen in zijn houderschap of de grondslag daarvan.^[11]Hij kan zichzelf niet tot bezitter maken zonder handeling van die ander, of zonder dat hij het recht van die ander tegenspreekt. Achterliggende gedachte daarvan is, dat aan de rechthebbende moet blijken dat de houder zichzelf tot bezitter maakt, zodat de rechthebbende maatregelen kan nemen om dat bezit te beëindigen om rechtsverlies te voorkomen. Kort gezegd moet het de erflater of zijn rechtsvoorganger duidelijk zijn geweest dat de huurders vonden dat ze een recht van opstal hadden.

4.15.

Ten aanzien van het ontstaan van een recht van opstal zijn in het verzoekschrift drie omstandigheden aangevoerd. De lange duur van de aanwezigheid van de recreatiewoningen op [perceel] , het feit dat deze zijn aangesloten op riolering en nutsvoorzieningen, en de omstandigheid dat de recreatiewoningen mogen worden vervreemd. Het enkele feit dat de recreatiewoningen er al meer dan 20 jaar staan leidt niet tot verkrijging van een opstalrecht door verjaring. Zoals hiervoor uiteen is gezet, is daar inbezitneming van het recht van opstal voor nodig. Ten aanzien van de aansluiting van de recreatiewoningen op nutsvoorzieningen hebben verzoekers niet toegelicht waarom dit zou moeten leiden tot het bezit van een opstalrecht. Die aansluiting duidt er wel op dat de recreatiewoningen duurzaam met de grond zijn verenigd, hetgeen overigens tussen partijen niet ter discussie staat, en geeft dus vooral steun aan het oordeel dat de recreatiewoningen door natrekking eigendom zijn van de grondeigenaar.

4.16.

Resteert de op de zitting nader toegelichte stelling van verzoekers dat het kunnen vervreemden van de recreatiewoningen duidt op bezit van een (zelfstandig) opstalrecht. Verzoekers beroepen zich daarbij op een arrest van het gerechtshof Leeuwarden van 25 oktober 2011.^[12]Anders dan verzoekers menen, is dit arrest geen vaste jurisprudentie.^[13]Bovendien was sprake van andere feiten en omstandigheden. Zo waren partijen in de zaak waarover het gerechtshof in 2011 moest oordelen schriftelijk overeengekomen dat de grondeigenaar bij het eindigen van de grondhuur gerechtigd is om de recreatiewoning over te nemen tegen vergoeding van de alsdan te taxeren waarde. Uit onder meer deze omstandigheid heeft het gerechtshof afgeleid dat sprake is van bezit van het recht van opstal. Een dergelijke afspraak is niet gemaakt tussen partijen in de zaak die hier ter beoordeling voorligt.

4.17.

Verzoekers voeren in dit verband verder aan dat erflater steeds toestemming gaf voor het vervreemden van de recreatiewoningen. Anders dan verzoekers betogen brengt dit naar het oordeel van de kantonrechter niet mee dat zij moeten worden beschouwd als bezitter van een opstalrecht. Op de zitting is gebleken dat verzoekers van mening zijn dat een recreatiewoning pas kon worden gekocht als erflater daarvoor toestemming had gegeven. Ook het in gebruik geven van de recreatiewoning aan [verzoekers 1 en 2] is in overleg en met instemming van erflater gebeurd, aldus [verzoeker 5] . Een dergelijke beperking van de beschikkingsbevoegdheid die verzoekers over de recreatiewoningen meenden te kunnen uitoefenen staat minst genomen op gespannen voet met het door hen gepretendeerde bezit van een recht van opstal. Veeleer lijkt sprake te zijn geweest van verkoop en levering van economisch eigendom van de recreatiewoningen; een niet-juridisch begrip waarmee wordt aangeduid dat op basis van privaatrechtelijke afspraken het economisch belang van een zaak bij een niet-eigenaar komt te liggen.

4.18.

Door verzoekers zijn ook overigens geen feiten of omstandigheden aangevoerd die kunnen leiden tot het oordeel dat sprake is geweest van inbezitneming van een recht van opstal ter zake de recreatiewoningen, of waaruit blijkt dat tegenover erflater kenbaar is gemaakt dat de nagetrokken recreatiewoningen niet langer worden gebruikt als houder, maar krachtens een gepretendeerd opstalrecht. Omdat verzoekers niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij bezitter zijn van een opstalrecht, kan van een verkrijging door verjaring geen sprake kan zijn.

Er is geen sprake van huur van een standplaats

4.19.

Voor het geval geen sprake is van een opstalrecht, stellen [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] zich op het standpunt dat het door hen gehuurde perceel grond moet worden gekwalificeerd als een standplaats in de zin van artikel 7:236 BW Pro. [verweerder] betwist dit gemotiveerd.

4.20.

Huur van een standplaats valt onder het wettelijk begrip woonruimte.^[14]Daarmee genieten huurders van een standplaats dezelfde dwingendrechtelijke huurbescherming als huurders van woonruimte. Voor kwalificatie als standplaats in de huurrechtelijke betekenis, moet het gaan om een kavel waarop een publiekrechtelijke woonwagenbestemming rust. Tussen partijen is niet in geschil dat de percelen volgens het toepasselijke bestemmingsplan bestemd zijn voor verblijfsrecreatie, en dat de grond ook steeds voor recreatieve doeleinden is gehuurd. Van een publiekrechtelijke woonwagenbestemming is in dit geval dus geen sprake, zodat verzoekers niet kunnen worden gevolgd in hun standpunt. Het enkele feit dat op de percelen voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van openbare nutsbedrijven kunnen worden aangesloten, is daarvoor onvoldoende. [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] beroepen zich in dit verband op een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 oktober 2013, maar ook in die zaak werd geoordeeld dat geen sprake was van een standplaats wegens het ontbreken van een administratieve woonwagenbestemming, waarbij het gerechtshof (ten overvloede) overwoog dat overigens evenmin was gebleken van een individuele aansluiting op het gas-, water- en elektranet.

4.21.

[verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] genieten gelet op het voorgaande niet de huurbescherming die geldt voor woonruimte. Zij voeren nog aan dat de recreatiewoningen op [perceel] voor hen een thuis zijn waar zij een groot deel van het jaar doorbrengen. Voor zover [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] daarmee bedoelen te betogen dat de recreatiewoningen een woonstatus hebben en de onderliggende grond daarom als standplaats zou moeten worden gezien, gaat dit niet op. [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] wonen immers in [plaats 3] .

Er is geen sprake van huur van een gebouwde onroerende zaak

4.22.

[verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] worden ook niet gevolgd in hun, door [verweerder] betwiste standpunt dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW. Dat artikel ziet op gebouwde onroerende zaken die geen woonruimte en geen bedrijfsruimte zijn.

4.23.

De huurovereenkomsten waar het in deze zaak om gaat zijn niet schriftelijk vastgelegd. De overgelegde huurnota’s zien uitdrukkelijk enkel op percelen grond. Deze percelen zijn weliswaar bebouwd, maar een perceel grond is als zodanig geen gebouwde onroerende zaak. De recreatiewoningen op de gehuurde grond zijn wel gebouwde onroerende zaken, maar uit niets blijkt dat de huurovereenkomsten met (rechtsvoorgangers van) [verweerder] ook betrekking hebben op de recreatiewoningen. [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] stellen slechts dat ze een gebouwde onroerende zaak huren, zonder dit verder toe te lichten of te onderbouwen. Daarmee valt niet in te zien hoe verzoekers, die zich in deze procedure uitdrukkelijk op het standpunt stellen eigenaar te zijn van de recreatiewoningen en slechts percelen grond huren, als huurder van een gebouwde onroerende zaak beschouwd kunnen worden. Daarbij is van belang dat de omstandigheid dat de verhuurder van een aanvankelijk onbebouwd perceel grond door natrekking eigenaar van de bebouwing is geworden, geen gevolgen heeft voor het toepasselijke huurregime.^[15]

4.24.

Dit betekent dat [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] als huurder van een perceel grond geen aanspraak kunnen maken op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW.

Artikel 7:228 BW Pro is van toepassing en de huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd

4.25.

Gelet op al het voorgaande geldt voor de opzegging van de huurovereenkomsten tussen partijen de algemene regeling van artikel 7:228 BW Pro. Deze regeling maakt een onderscheid tussen huurovereenkomsten voor bepaalde en onbepaalde tijd. Een huur die is aangegaan voor bepaalde tijd, eindigt wanneer die tijd is verstreken. Een huur voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging.

4.26.

[verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] stellen zich op het standpunt dat sprake is van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. [verweerder] betwist dit. Volgens [verweerder] blijkt uit de huurfacturen dat jaarlijks een nieuwe huurovereenkomst werd gesloten, voor de niet op de voorgaande overeenkomst aansluitende bepaalde periode van maart tot oktober. De kantonrechter volgt [verweerder] hierin niet. Hoewel gefactureerd werd voor de maanden maart tot oktober is niet in geschil dat [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] de recreatiewoningen het hele jaar door gebruikten, dat erflater daarvan op de hoogte was en daartegen niet heeft opgetreden. Er zijn geen schriftelijke huurovereenkomsten, de huurders ontvingen jaarlijks automatisch een factuur voor de huur, die zij betaalden, en het werd de huurders toegestaan de percelen grond ook buiten het seizoen te gebruiken. Zowel de verhuurder als de huurders zijn er aldus kennelijk steeds van uitgegaan dat de huur doorliep. In lijn met dat uitgangspunt heeft [verweerder] de huurovereenkomsten per brief van 6 maart 2021 opgezegd.

4.27.

Onder de gegeven omstandigheden is het enkele feit dat per seizoen werd gefactureerd onvoldoende om aan te nemen dat jaarlijks een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van één seizoen is gesloten die steeds na afloop van dat seizoen van rechtswege is geëindigd. Dit betekent dat de kantonrechter [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] volgt in hun standpunt dat sprake is van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.

De huurovereenkomst kan worden opgezegd

4.28.

Het gaat in deze zaak dus om huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met betrekking tot percelen grond. De wet kent daarvoor geen specifieke huurbeschermingsregeling. Niet is gesteld of gebleken dat partijen een opzegregeling zijn overeengekomen. Daarmee is het wettelijk uitgangspunt dat de verhuurder kan opzeggen tegen de voor de huurbetaling overeengekomen dag, zonder dat daarvoor een specifieke opzeggingsgrond vereist is. In de opzeggingsbrieven van 6 maart 2021 is geen reden voor opzegging van de huur vermeld, en dat is op basis van het toepasselijke wettelijke opzeggingsregime dus ook niet nodig.

4.29.

Uit de rechtspraak volgt dat de aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in verband met de aard van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat – kort gezegd – opzegging alleen mogelijk is indien daar een voldoende zwaarwegende grond voor bestaat en/of een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen en/of de opzegging gepaard moet gaan met een aanbod tot betaling van een schadevergoeding.^[16]

4.30.

[verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] beroepen zich erop dat de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat [verweerder] de huurovereenkomst niet kan opzeggen, of dat in elk geval de ontruimingstermijn verlengd moet worden. Omdat [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] zich hiermee beroepen op een uitzondering op het wettelijk uitgangspunt dat de huurovereenkomst vrijelijk opzegbaar is, rusten de stelplicht en bewijslast van het bestaan van die uitzondering op [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4]

4.31.

[verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] voeren daarvoor aan – samengevat – dat de gehuurde percelen grond al jarenlang bestemd zijn en gebruikt worden voor de recreatiewoningen, waar zij al generaties lang het hele jaar regelmatig gebruik van maken, en dat het einde van de huurovereenkomst feitelijk betekent dat zij hun recreatiewoningen kwijt zijn. De recreatiewoningen voelen als een plek waar je thuiskomt en de drukte van de stad kunt ontvluchten, aldus [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] Verder is de recreatiewoning voor [verzoeker 3] als vertaler Russisch een inspirerende werkomgeving, en stellen de recreatiewoningen die [verzoekers 1 en 2] gebruiken [verzoeker 2] in staat om voor haar hoogbejaarde ouders te zorgen, die een recreatiewoning in de nabijheid van [perceel] hebben. Naast het immateriële belang om de tradities op [perceel] te kunnen voortzetten, voeren [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] aan dat zij flinke investeringen hebben gedaan voor de aanschaf en verbouwingen van de recreatiewoningen. Volgens [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] brengen deze omstandigheden mee dat de huurovereenkomsten alleen opgezegd kunnen worden als de verhuurder daar een voldoende zwaarwegende grond voor heeft, en die heeft hij niet omdat [verweerder] alleen een financieel belang en ‘geen zin’ heeft om de exploitatie van [perceel] voort te zetten.

4.32.

[verweerder] voert op zijn beurt aan dat bij het ontbreken van een wettelijk recht op huurbescherming het gerechtvaardigde belang van de verhuurder om de exploitatie van [perceel] te beëindigen voorop moet staan. Dit belang was voor de 91-jarige erflater gerechtvaardigd gezien zijn levensfase, en voor [verweerder] omdat hij niet de mogelijkheden heeft of van zins is de exploitatie van [perceel] van zijn vader over te nemen. Daarbij moet volgens [verweerder] in aanmerking worden genomen dat [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] tientallen jaren profijt hebben gehad van de door hen overgenomen recreatiewoningen, en dat zij hun niet geconcretiseerde investeringen hebben terugverdiend, mede gelet op het geringe huurbedrag dat jaarlijks per perceel grond is betaald.

4.33.

Vooropgesteld wordt dat zowel [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] een duidelijk en voorstelbaar belang hebben bij voortzetting van de huur. Desondanks is de kantonrechter van oordeel dat de redelijkheid en billijkheid in dit geval niet meebrengen dat in afwijking van het wettelijk uitgangspunt de huur alleen kan worden opgezegd als daar een voldoende zwaarwegende grond voor bestaat. De lange duur van de huurrelatie, het feit dat [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] om verschillende persoonlijke redenen bijzonder gehecht zijn geraakt aan de recreatiewoningen die duurzaam zijn verenigd met de door hen gehuurde grond, en hun financiële investeringen in die recreatiewoningen, brengen niet mee dat afgeweken moet worden van het wettelijk uitgangspunt dat voor opzegging
geenspecifieke reden vereist is.

4.34.

Daarbij is van belang dat [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] welbewust recreatiewoningen hebben overgenomen die zijn gebouwd op gehuurde grond, zonder dat daarvoor een opstalrecht is gevestigd. Zoals hiervoor is geoordeeld is ook geen recht van opstal door verjaring verkregen. [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] huren alleen de grond en betalen daarvoor een jaarlijks aan hen gefactureerd bedrag van (laatstelijk) € 1.891,00 per perceel voor de periode van maart tot oktober. Er zijn geen schriftelijke huurovereenkomsten opgesteld, en niet is gesteld of gebleken dat voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomsten überhaupt is onderhandeld over de voorwaarden waaronder de percelen grond gehuurd zouden gaan worden. Deze gang van zaken brengt gelet op het bepaalde in artikel 7:228 BW Pro voor [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] het risico mee dat de huur op enig voor hen ongewenst moment zou kunnen worden beëindigd.

4.35.

Daarbij komt dat het financiële belang dat [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] stellen te hebben bij voortzetting van de huur door hen op geen enkele manier inzichtelijk is gemaakt. [verzoekers 3 en 4] hebben de recreatiewoning in 1983 overgenomen en deze in de loop der jaren verbouwd en onderhouden, maar over de kosten daarvan is geen informatie verstrekt. [verzoekers 1 en 2] gebruiken een recreatiewoning van [verzoeker 5] , die op de zitting heeft verklaard deze niet te verhuren maar aan [verzoekers 1 en 2] ter beschikking te stellen. De tweede recreatiewoning die [verzoekers 1 en 2] gebruiken hebben zij op enig niet nader gespecificeerd moment overgenomen van [naam 4] . Op de zitting heeft [verzoeker 1] verklaard dat hij contant met [naam 4] heeft afgerekend en geen overdrachtsbelasting heeft betaald. Ook [verzoekers 1 en 2] hebben geen bedragen genoemd ter concretisering van hun investeringen.

4.36.

Verder wordt in aanmerking genomen dat erflater feitelijk tot aan zijn dood de huurovereenkomsten met [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] heeft laten voortduren. [verweerder] heeft als enig erfgenaam de positie van verhuurder van zijn vader overgenomen, maar wil de exploitatie van [perceel] niet voortzetten, althans niet zoals zijn vader dat deed. Daarom wil [verweerder] dat de huurovereenkomsten eindigen. Ook dit is een duidelijk en voorstelbaar belang. [verweerder] heeft [perceel] te koop aangeboden aan de zoon van [verzoeker 5] , maar met hem heeft [verweerder] geen overeenstemming kunnen bereiken. Op de zitting heeft [verweerder] verklaard dat hij graag duidelijkheid wil over de juridische situatie en de uitspraak in deze zaak af te wachten alvorens te beslissen wat hij met [perceel] gaat doen.

4.37.

Al het voorgaande in aanmerking genomen is de conclusie dat de redelijkheid en billijkheid niet meebrengen dat voor opzegging van de huurovereenkomsten door erflater c.q. [verweerder] een voldoende zwaarwegende grond moet bestaan. Dit betekent dat de opzegging van 6 maart 2021 rechtsgeldig is.

De in acht te nemen opzegtermijn

4.38.

In verband met de hiervoor omschreven aard van de huurovereenkomsten en de omstandigheden van het geval zouden de redelijkheid en billijkheid wel kunnen meebrengen dat een langere opzegtermijn in acht moet worden genomen en/of dat [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] aanspraak kunnen maken op een vergoeding. Een vergoeding wordt door [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] niet gevorderd, maar zij verzoeken wel verlenging van de ontruimingstermijn.

4.39.

De huurovereenkomsten zijn op 6 maart 2021 opgezegd tegen 31 oktober 2021. De daarbij in acht genomen opzegtermijn van bijna acht maanden is inmiddels feitelijk met een jaar verlengd. Alle omstandigheden in aanmerking genomen ziet de kantonrechter geen aanleiding om de opzegtermijn nog verder te verlengen.

De proceskosten

4.40.

De proceskosten komen voor rekening van [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] , omdat zij ongelijk krijgen. Daarbij worden [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [verweerder] worden gemaakt. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst het verzoek af;

5.2.

veroordeelt [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [verweerder] worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van [verweerder] , en veroordeelt [verzoekers 1 en 2] en [verzoekers 3 en 4] hoofdelijk zoals hiervoor vermeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [verweerder] worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van deze beschikking tot de dag van volledige betaling.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

Geen opstalrecht door verjaring; verhuurder mag huur percelen grond opzeggen zonder zwaarwegende grond