Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/4191
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2023 in de zaak tussen
1.
[eiser 1], uit [plaats 1] ,
[eiser 1], uit [plaats 1] ,
2.
[eiser 2], uit [plaats 2] ,
[eiser 2], uit [plaats 2] ,
3.
[bedrijf] B.V., uit [plaats 3] ,
[bedrijf] B.V., uit [plaats 3] ,
eisers
(gemachtigde: mr. W.J.M. Loomans),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zaanstad, verweerder
(gemachtigde: mr. Y. Kliphuis).
Procesverloop
1.1
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de geweigerde omgevingsvergunning voor het bouwen van 22 appartementen op het perceel [perceel] in [plaats 2] .
1.2
Verweerder heeft de aanvraag om omgevingsvergunning met het besluit van 13 juli 2022 afgewezen.
1.3
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
1.4
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5
De rechtbank heeft het beroep op 23 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van verweerder, vergezeld door mr. [naam 1] en [naam 2] .
1.6
In de tussenuitspraak van 4 januari 2023 (de tussenuitspraak) heeft de rechtbank verweerder in de gelegenheid gesteld om binnen acht weken na verzending van de tussenuitspraak, met inachtneming van wat in de tussenuitspraak is overwogen, de geconstateerde gebreken in het bestreden besluit te herstellen.
1.7
Verweerder heeft in reactie op de tussenuitspraak een aanvullende motivering ingediend.
1.8
Eisers hebben hierop schriftelijke gereageerd.
1.9
De rechtbank heeft bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft.
Overwegingen
2. Deze uitspraak bouwt voort op de tussenuitspraak. De rechtbank blijft bij al wat zij in de tussenuitspraak heeft overwogen en beslist, tenzij hierna uitdrukkelijk anders wordt overwogen.
3. In de tussenuitspraak heeft de rechtbank, kort gezegd, overwogen dat de uitleg die verweerder heeft gegeven aan het begrip ‘perceel’ in de begripsbepaling van ‘hoofdgebouw’ als bedoeld in artikel 1.64 van het bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan] ’ (het bestemmingsplan) in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel. Het ligt volgens de rechtbank voor de hand om voor de betekenis van het begrip ‘perceel’ aansluiting te zoeken bij hetgeen in het algemeen spraakgebruik daaronder wordt verstaan, namelijk kadastraal perceel. Omdat het bestreden besluit van een ander uitgangspunt uitgaat, is de motivering op dit punt ondeugdelijk. Verder heeft de rechtbank overwogen dat verweerder met de weigering van de omgevingsvergunning vanwege strijd met het bestemmingsplan het vertrouwensbeginsel heeft geschonden. Omdat verweerder bij zijn motivering waarom zwaarwegende belangen aan het honoreren van de bij eisers gewekte verwachtingen in de weg staan is uitgegaan van een aanzienlijk ingrijpender strijdigheid van het project met het bestemmingsplan, is de op dit punt gegeven motivering onvoldoende.
Strijd met bestemmingsplan
4.1
Verweerder heeft in de aanvullende motivering aangegeven dat ook als wordt uitgegaan van de situatie waarin één hoofdgebouw per kadastraal perceel is toegestaan, zoals de rechtbank in de tussenuitspraak heeft overwogen, het project in strijd is met het bestemmingsplan. Er staat namelijk één hoofdgebouw (bouwblok C) geheel op perceel 10223, evenals bouwblok A (voor 50%) en bouwblok B (voor 30%). Dit betekent dat bouwblokken A, B en C elk geheel of voor een substantieel deel zijn geprojecteerd op één kadastraal perceel, wat niet is toegestaan.
4.2
Eisers voeren aan dat van strijd met het bestemmingsplan geen sprake is. Volgens eisers staat bouwblok A voor 51,3% op perceel 10200 en voor 48,7% op perceel 10223. Bouwblok B staat voor 70,7% op perceel 9081 en voor 29,3% op perceel 10223 en bouwblok C staat geheel op perceel 10223. De definitie van ‘hoofdgebouw’ als bedoeld in artikel 1.64 van de planregels houdt met zoveel woorden rekening met de mogelijkheid dat er meerdere gebouwen op een perceel aanwezig zijn. Niet valt in te zien waarom dat niet ‘gedeeltelijk aanwezig zijn’ kan inhouden. Er moet dan alleen worden bepaald welk gebouw, gelet op de bestemming, op dat perceel het belangrijkste is. Op perceel 10200 is dat bouwblok A, omdat dat bouwblok voor het grootste gedeelte op dat perceel staat. Om dezelfde reden is dat voor perceel 9081 bouwblok B en voor perceel 10223 bouwblok C.
4.3
De rechtbank is van oordeel dat het project in strijd is met het bestemmingsplan. Zoals de rechtbank al in de tussenuitspraak heeft overwogen, brengt de begripsbepaling van ‘hoofdgebouw’ in artikel 1.64 van de planregels mee dat per (kadastraal) perceel in beginsel niet meer dan één hoofdgebouw met dezelfde planologische functie is toegestaan. Uit de stukken leidt de rechtbank af dat de bouwblokken A, B en C allen geheel of voor een aanzienlijk gedeelte op perceel 10223 zijn geprojecteerd. Daarmee zijn meerdere hoofdgebouwen met dezelfde planologische functie geprojecteerd op één kadastraal perceel. Dit is in strijd met het bestemmingsplan. Dat de definitie van ‘hoofdgebouw’ rekening houdt met de mogelijkheid dat er meerdere gebouwen op een perceel (gedeeltelijk) aanwezig kunnen zijn, leidt, anders dan eisers aanvoeren, niet tot een ander oordeel omdat alleen meerdere hoofdgebouwen op een perceel aanwezig mogen zijn als die hoofdgebouwen verschillende planologische functies hebben en dat is hier niet het geval. Verweerder heeft de inbreuk van het project op het bestemmingsplan in de aanvullende motivering juist vastgesteld en daarmee het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek hersteld.
Vertrouwensbeginsel
5.1
Verweerder heeft in de aanvullende motivering ten aanzien van het vertrouwensbeginsel aangegeven dat zwaarwegende belangen in de weg staan aan het honoreren van (eventueel) gewekte verwachtingen. Er is in de eerste plaats sprake van evidente privaatrechtelijke belemmeringen omdat bouwblok C in strijd met artikel 5:50 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt voorzien van een dakkapel en dakterras. De dakkapel en het dakterras bevinden zich op minder dan twee meter van de erfgrens met [adres] en bieden rechtstreeks uitzicht op dat erf. Uit de aanvraag blijkt niet dat maatregelen worden getroffen om het uitzicht op het erf te voorkomen. Verder heeft verweerder nader advies gevraagd over erfgoed en stedenbouw en is in beide gevallen negatief geadviseerd over het project. Kort samengevat voldoet het project niet aan de richtlijnen die gelden voor plannen binnen het historische lint van [bestemmingsplan] en is er onvoldoende rekening gehouden met de beschermde waarde(n) van het naastgelegen rijksmonument. De gebouwen tasten de woonkwaliteit en privacy van omwonenden aan, de woonkwaliteit van de woningen zelf is onvoldoende en de geplande nieuwbouw aan het lint staat zodanig dicht op [adres] dat onderhoud aan de rijksmonumentale gevel onmogelijk wordt. Gelet hierop en in het licht van de forse afwijking van het bestemmingsplan zijn er zwaarwegende redenen om eventueel gewekt vertrouwen niet te honoreren en aan de realisatie van het project geen goedkeuring te verlenen.
5.2
Eisers voeren aan dat verweerder het motiveringsgebrek met betrekking tot het vertrouwensbeginsel niet afdoende heeft hersteld. Niet valt in te zien dat de belangen die verweerder noemt, zwaarder moeten wegen dan het belang van eisers. Van evidente privaatrechtelijke belemmeringen is geen sprake, omdat de afstand tussen het dakterras en de betreffende perceelgrens wel twee meter is, de dakkapel indien nodig kan worden voorzien van ondoorzichtig en vastgezette vensters en de toegang tot het dakterras onmogelijk kan worden gemaakt. Met betrekking tot de aanvullende adviezen van stedenbouw en erfgoed geldt in de eerste plaats dat die adviezen niet zijn bijgevoegd, zodat het voor eisers onduidelijk is van wanneer die adviezen dateren en door wie ze zijn opgesteld. In de tweede plaats geldt dat de adviezen een herhaling van de adviezen zijn zoals opgenomen in het bestreden besluit. Er staat niets nieuws in. Niet valt in te zien waarom deze adviezen zwaarder moeten wegen dan de uitvoerige positieve adviezen die in het kader van de quick scan zijn uitgebracht. Daarnaast zijn de aanvullende adviezen tegenstrijdig en zijn zij onvoldoende onderbouwd. De slotsom is dat verweerder onvoldoende zwaarwegende belangen heeft genoemd die rechtvaardigen dat het bij eisers gewekte vertrouwen niet wordt gehonoreerd.
5.3
De rechtbank stelt voorop dat het feit dat sprake is van gerechtvaardigde verwachtingen, niet betekent dat deze altijd moeten worden gehonoreerd. Zwaarder wegende belangen, zoals het algemeen belang of de belangen van derden, kunnen daaraan in de weg staan. Bij deze belangenafweging kan ook een rol spelen of de betrokkene op basis van de gewekte verwachtingen handelingen heeft verricht of nagelaten als gevolg waarvan hij schade heeft geleden of nadeel heeft ondervonden. Indien zwaarder wegende belangen in de weg staan aan honorering van het gewekte vertrouwen, kan voor het bestuursorgaan de verplichting ontstaan om de geleden schade te vergoeden als onderdeel van de besluitvorming.
5.4.1
De rechtbank is van oordeel dat verweerder in de gedane toezegging geen aanleiding heeft hoeven zien om in afwijking van het bestemmingsplan medewerking te verlenen aan het project. Verweerder heeft aan zijn standpunt dat zwaarder wegende belangen in de weg staan aan het honoreren van het gewekte vertrouwen de aangehaalde negatieve adviezen over erfgoed en stedenbouw ten grondslag mogen leggen. Deze adviezen zijn, zo blijkt uit pagina 12 van het bestreden besluit, gebaseerd op de gewijzigde uitgangspunten die de gemeenteraad op 21 april 2022 voor een nieuw bestemmingsplan voor het lint [bestemmingsplan] heeft vastgesteld. Dat het inzicht van de gemeenteraad over de ruimtelijke en planologische inrichting van de aan het lint gelegen percelen in de loop van de tijd is gewijzigd, is niet onrechtmatig, en de rechtbank ziet ook geen grond om de nieuwe uitgangspunten onredelijk te achten. De gedane toezegging dient in het licht van de gewijzigde inzichten opnieuw te worden gewogen. Bij die afweging heeft verweerder het algemeen belang van behoud van de karakteristieke kwaliteiten van het historische lint zwaarder mogen laten wegen dan de belangen van eisers bij realisering van het aangevraagde project. Het in de tussenuitspraak geconstateerde motiveringsgebrek is met de aanvullende motivering hersteld.
5.4.2
Strikt genomen ten overvloede overweegt de rechtbank nog dat zij het standpunt van verweerder dat ook evidente privaatrechtelijke belemmeringen aan het honoreren van de bij eisers gewekte verwachtingen in de weg staan, niet kan volgen. Uit de tekening die eisers als productie 17 hebben overgelegd blijkt dat de afstand tussen het dakterras van bouwblok C en de erfgrens met [adres] twee meter bedraagt. De dakkapel bevindt zich weliswaar op een afstand van minder dan twee meter van de erfgrens met [adres] , maar dat betreft geen onoplosbare belemmering omdat de dakkapel (na wijziging van de aanvraag of vanwege een aan de omgevingsvergunning te verbinden voorschrift) alsnog kan worden voorzien van ondoorzichtig glas.
5.5
Eisers hebben in het beroepschrift aangevoerd dat zij inmiddels ruim € 581.000,- hebben geïnvesteerd in het project, dat de vaste lasten en rentelasten doorlopen, en dat zij verlies lijden zolang er niet gebouwd kan worden. Gezien de gerechtvaardigde verwachting had verweerder tegelijk met de weigering van de omgevingsvergunning moeten onderzoeken of, en zo ja, in hoeverre aan eisers enige vorm van compensatie moet worden geboden voor schade die eisers mogelijk hebben geleden doordat zij gerechtvaardigd hebben vertrouwd op de juistheid van de aan verweerder toe te rekenen uitlating. Verweerder heeft dit ten onrechte niet gedaan. In zoverre heeft verweerder bij de voorbereiding van het bestreden besluit in strijd met artikel 3:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht niet de nodige kennis vergaard omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.
Conclusie en proceskosten
6. Gelet op de in de tussenuitspraak geconstateerde gebreken, is het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit. Omdat verweerder in zijn reactie op de tussenuitspraak de gebreken heeft hersteld, laat de rechtbank de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand, behalve voor zover daarbij niet is beslist over de vergoeding van eventuele schade (zie hiervoor onder 5.5). Dit betekent dat verweerder alleen over de vergoeding van eventuele schade een nieuw besluit moet nemen.
7. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoeden.
8. Omdat het beroep gegrond is, krijgen eisers een vergoeding voor de proceskosten die zij hebben gemaakt. Verweerder moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert 2,5 punten op (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na een bestuurlijke lus en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 837,-, bij een wegingsfactor 1). Toegekend wordt € 2.092,50.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand blijven, behalve voor zover daarbij niet is beslist over de vergoeding van eventuele schade;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 365,- aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 2.092,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Jochem, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van Excel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 juli 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak en de tussenuitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.