Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/334702 / HA ZA 22-743
Vonnis van 18 oktober 2023
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. J. de Vries te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J.M. Keizer te Alkmaar,
2.
[gedaagde2],
[gedaagde2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J.M. Keizer te Alkmaar,
en tegen
3.[gedaagde3],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BRANTJES MAKELAARS ZAANSTAD B.V.,
gevestigd te Zaanstad,
gedaagde,
advocaat mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten.
Eiseres zal hierna [eiseres] genoemd worden.
Gedaagden sub 1 en 2 zullen hierna gezamenlijk [gedaagde1] c.s. genoemd worden.
Gedaagden sub 3 en 4 zullen hierna gezamenlijk [gedaagde3] c.s. en ieder afzonderlijk [gedaagde3] en Brantjes genoemd worden.
1.De zaak in het kort
1.1.
[eiseres] heeft van [gedaagde1] c.s. een woning uit 1893 gekocht. Na de levering van de woning zijn diverse ernstige (vocht gerelateerde) gebreken aan het licht gekomen. Volgens [eiseres] is de woning daarom niet geschikt om in te wonen en voldoet de woning niet aan de overeenkomst. Volgens [eiseres] wisten [gedaagde1] c.s. daarvan en hebben zij hun mededelingsplicht geschonden. [eiseres] vordert een verklaring voor recht dat [gedaagde1] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst en zij daarom aansprakelijk zijn voor de schade; daarnaast vordert zij schadevergoeding van [gedaagde1] c.s., bestaande uit herstelkosten. Ook van de verkoopmakelaar vordert [eiseres] schadevergoeding, omdat hij zijn zorgplicht heeft geschonden en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld. Gedaagden betwisten de vorderingen van [eiseres].
De rechtbank is van oordeel dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik en dat [gedaagde1] c.s. hun mededelingsplicht hebben geschonden. De rechtbank spreekt de gevorderde verklaring voor recht dan ook uit. De rechtbank verwijst de zaak naar de rol zodat partijen zich kunnen uitlaten over de hoogte van de schadevergoeding. De vordering jegens de verkopend makelaar wordt afgewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 april 2023
- de akte aanvullende producties 21 tot en met 23 tevens akte wijziging eis van de zijde van [eiseres]
- de akte overlegging productie 24 van de zijde van [eiseres]
- de mondelinge behandeling van 4 juli 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden en waarbij de advocaten van partijen gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde1] c.s. hebben vanaf 2 april 2008 in de woning aan de [adres] (hierna: de woning) gewoond. Op 29 oktober 2021 hebben zij Brantjes de opdracht verstrekt om voor hen te bemiddelen bij de verkoop van de woning. Brantjes heeft een verkoopbrochure opgesteld, op 24 november 2021 een advertentie geplaatst op de website van Funda en de organisatie en de begeleiding van de bezichtigingen en de onderhandelingen over de koopsom voor haar rekening genomen. [gedaagde3] heeft namens Brantjes deze werkzaamheden verricht. Zijn aantekeningen van zijn eerste bezoek aan de woning houden onder meer in:
Achterste deel huis bgg vloerbalken vernieuwd, vloer ongeisoleerd. (…) Veilige fijne buurt buren kennen elkaar goed.
Achterste deel huis bgg vloerbalken vernieuwd, vloer ongeisoleerd. (…) Veilige fijne buurt buren kennen elkaar goed.
De vraagprijs voor de woning was € 300.000 k.k. en voormelde advertentie luidde, voor zover hier van belang, als volgt:
Omschrijving
Een Zaans huisje om van te smullen!
Op de gewilde en historische [adres] heeft u nu de kans om compact en vrijstaand te wonen.
Deze woning met oversteeg is Zaansgroen en ingericht met 3 slaapkamers. De vloerbalken zijn vernieuwd, een paar jaar geleden is de buitenzijde geschilderd en de c.v.-ketel vervangen. De woning ligt rustig maar tegelijkertijd centraal en is in 1893 gebouwd. De achtertuin is compact en is door de oversteeg exclusief te bereiken.(….)
Bijzonderheden:
- C.V.-ketel 2021;
- Fundering wordt niet gemonitord;
- Nieuwe vloerbalken;
- Centraal gelegen;
- Kunststof kozijnen;
Interesse in dit huis? Schakel direct uw eigen NVM-aankoopmakelaar in. Uw NVM-aankoopmakelaar komt op voor úw belang en bespaart u tijd, geld en zorgen. Adressen van collega NVM-aankoopmakelaars vindt u op Funda (…)
3.2.
Op 22 december 2021 heeft [eiseres], samen met haar moeder en in het bijzijn van [gedaagde3], de woning bezichtigd. Diezelfde dag heeft [eiseres] een bod gedaan van € 315.000, onder voorbehoud van financiering, maar zonder voorbehoud van een bouwtechnisch onderzoek.
3.3.
Na aanvaarding van het bod hebben [gedaagde1] c.s. en [eiseres] op 6 januari 2022 een koopovereenkomst (NVM Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning, model 2021, hierna: de koopovereenkomst) gesloten betreffende de koop van de woning voor een koopsom van € 315.000.
De koopovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
(…)
Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzonder lasten” zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een gebruik als: woonruimte, berging en tuin. (…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)
6.13.
De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.
(…)
Artikel 20 Ouderdomsclausule
Koper verklaart bekend te zijn met het bouwjaar én de bouwkundige staat van het pand, evenals met - indien van toepassing - die van later uitgevoerde verbouwingen van, renovaties aan en/of vervangingen van onderdelen in de onroerende zaak. Koper aanvaardt alle in verband hiermee voorzienbare en/of te verwachten tekortkomingen van de onroerende zaak, in het bijzonder wat betreft fundering, gevels, vloeren, daken, kozijnen, leidingen, lozingen en eventuele installaties, ook voor zover die een tijdelijke belemmering kunnen zijn voor het normale gebruik van de onroerende zaak. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van de ouderdom en de bouwkundige staat van de onroerende zaak voor rekening en risico van de koper.
De koper heeft de onroerende zaak niet bouwkundig laten keuren en verklaart dat de onroerende zaak de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten.
(…)
Artikel 25 Palenclausule Zaanstreek
Koper is ermee bekend dat de woning is gebouwd in de periode tussen 1880 en 1970. De funderingen van de in deze periode in Zaanstand gebouwde woningen zijn geheel of gedeeltelijk van hout.
De meeste panden van vóór 1945 zijn gefundeerd op korte houten palen, zogenaamde kleefpalen. Panden gebouwd tussen 1945 en 1970 zijn meestal gefundeerd op houten palen met zogenaamde betonopzetters. Binnen de gemeente Zaanstad zijn de funderingen van een groot aantal particuliere woningen onderzocht en in kwaliteitsklassen ingedeeld. Het betreft hier vooral panden die vóór 1945 zijn gebouwd. Het verkochte woonhuis valt buiten het onderzoeksgebied.
In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het gehele of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van gebreken aan de fundering van de onroerende zaak voor rekening en risico van koper.
3.4.
Onderdeel van de koopovereenkomst is een door [gedaagde1] c.s. ingevulde “NVM-vragenlijst voor de verkoop van een woning”, die voor zover hier van belang als volgt kan worden weergegeven:
(…)
(…)
(…)
De laatste vraag van voormelde vragenlijst lijst luidt:
[gedaagde1] c.s. hebben deze vraag onbeantwoord gelaten.
3.5.
Ten behoeve van het verkrijgen van een (hypothecaire) financiering heeft Makelaarskantoor Van de Steege Zaanstad in opdracht van [eiseres] de woning getaxeerd. In het taxatierapport van 17 januari 2022 is onder meer het volgende vermeld:
(…)
1. Bestaande woning
(…)
Is er minder dan 1 jaar voor de inspectiedatum een bouwkundige keuring gedaan en heb ik dit bouwkundig rapport ontvangen? nee
Is er volgens mij een bouwkundige keuring nodig? nee, er zijn geen bouwkundige gebreken geconstateerd waarvoor nader onderzoek nodig is.
De bouwkundige toestand van de woning kan goed, redelijk, matig of slecht zijn:
o Goed: De woning is in goede staat, soms is er veroudering te zien.
o Redelijk: Er is veroudering te zien, maar de veroudering is geen probleem.
o Matig: Er is veroudering te zien en soms is de veroudering een probleem.
o Slecht: De veroudering is een groot probleem en niet op te lossen met normaal onderhoud.
o Niet waarneembaar: Ik heb dit deel van de woning niet kunnen bekijken.
(…)
Hieronder staat de bouwkundige toestand van de woning:
Fundering, kruipruimte en kelder redelijk
Vloeren en trappen redelijk
Gevels, balkon wanden en plafonds redelijk
Kozijnen, ramen, deuren, buiten- en binnenschilderwerk redelijk
Daken redelijk
Keuken, badkamer en toilet redelijk
Installaties en leidingen redelijk
Bijgebouwen redelijk
Overige bijzonderheden goed
Bouwkundige toestand van de hele woning redelijk
Toelichting op de bouwkundige toestand van de woning nee
(…)
Bijlage 2: samenvatting taxatierapport
(…)
4. Is de bouwkundige toestand van de woning “matig” of “slecht”? nee
(…)
10. Is er volgens mij een bouwkundig onderzoek nodig, maar heeft u hiervoor nog geen opdracht gegeven? nee
11. Heb ik geadviseerd meer onderzoek te doen? nee
3.6.
Op 8 april 2022 is de woning door [gedaagde1] c.s. aan [eiseres] geleverd.
3.7.
[eiseres] heeft op 13 april 2022 bij Brantjes en vervolgens, toen een reactie uitbleef, op 24 april 2022 bij [gedaagde1] c.s. melding had gemaakt van ernstige gebreken aan de woning in de vorm van schimmel in de muren, water in de kruipruimte en van haar twijfel dat niet alle balken in de vloer zijn vervangen. Bij e-mail van 11 mei 2022 heeft de makelaar [eiseres] bericht dat hij het vervelend voor haar vindt dat ze problemen met de woning ervaart, maar dat verkopers daar niet verantwoordelijk voor zijn.
3.8.
Daarop heeft [eiseres] een deskundige ingeschakeld ([A.] van Premiumkeur B.V.), die de woning op 16 juni 2022 heeft geïnspecteerd. Deze deskundige constateert het volgende:
(…)
Vloerwaterpassing Staat: Slecht
Ik heb een vloerwaterpassing uitgevoerd op de begane grond en hieruit is onomstotelijk gebleken dat de vloer niet waterpas ligt en doorgezakt is.
Huiszwam Staat: Zeer slecht
De vloerbalken zijn zeer ernstig aangetast en er is huiszwam te zien op de vloerbalken. Als er huiszwam op de vloerbalken aanwezig is dan is dit een bewijs dat er zeer ernstige vochtproblemen zijn in de kruipruimte die al heel lang spelen. Alleen als hout totaal verzadigd is door vocht treedt er huiszwam op. Dit in combinatie met een slechte ventilatie.
Dompelpomp Staat: Zeer slecht
(…)
Kruipruimte Staat: Matig
Bouwpuin is in de kruipruimte gestort. Mogelijk zijn dit de resten van vorige verbouwingen/reparaties.
Badkamer Staat: Matig
Meerdere vloerbalken onder deze badkamer zijn vervangen. Maar dit is niet door een vakman uitgevoerd. De balken zijn van vurenhout en deze zijn volledig ongeschikt om toe te passen in een vochtige ruimte.
Bruinrot en houtworm Staat: Zeer slecht
De vloerbalken zijn ernstig aangetast door houtrot, bruinrot en houtworm
Ventilatie openingen Staat: Slecht
Er zijn geen ventilatieopeningen aangebracht in de voorgevel, in de zijgevel en in de achtergevel. Door optrekkend vocht en overstromingen zijn de houten planken aan de onderzijde van de woning ernstig aangetast door houtrot. Een bewijs dat hier al heel lang vochtproblemen gaande zijn.
Vloerbalken Staat: Zeer slecht
Op de foto kunt u zien dat een aantal vloerbalken vernieuwd zijn ma vervangen zijn door vuurhouten vloerbalken. De puinresten lijken van de verbouwing van de badkamer te komen. Het zijn overduidelijk tegels. En boven deze tegels liggen de nieuwe vloerbalken die niet vakkundig zijn aangebracht. Als vloerbalken vernieuwd moeten worden is een omgevingsvergunning verplicht en dient u constructieberekeningen te laten maken door een bouwkundig constructeur. Op basis van mijn inspectie en ervaring ben ik ervan overtuigd dat er geen omgevingsvergunning is aangevraagd en er ook geen bouwkundig constructeur is ingeschakeld. Met een professionele bouw endoscoop heb ik op meerdere plekken gaten in de vloer geboord zodat ik de vloer eronder grondig kon inspecteren. De vele foto’s zijn een overtuigend bewijs dat de meeste vloerbalken in de kruipruimte niet vernieuwd zijn.
(…)
CONCLUSIE
Gezien de zeer ernstige vochtproblematiek raad ik u aan om een betonnen waterdichte bak onder het huis te laten aanbrengen dit heeft als consequentie dat er ook funderingsherstel moet plaatsvinden. Om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren zal de complete begane grondvloer leeg gesloopt moet worden. De badkamer moet verwijderd worden inclusief de keuken. Vanwege schimmels en huiszwam is het zeer ongezond om in deze woning te blijven wonen. Vooral omdat u ook een baby heeft.
Ik begroot de herstelkosten op minimaal € 80.000. Dit is een schatting waar geen rechten aan ontleend kunnen worden. En dat betekent dat de werkelijke kosten nog hoger kunnen uitvallen als het tegenzit.
Ik raad u aan meerdere offertes op te vragen bij diverse aannemersbedrijven.
3.9.
Bij brief van 13 juli 2022 heeft de (toenmalige) advocaat van [eiseres] [gedaagde1] c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van ernstige gebreken aan de woning en hen in de gelegenheid gesteld een eigen (contra)expertise te laten verrichten indien zij de aanwezigheid en/of ernst en omvang van de gebreken zouden betwisten. Daarnaast heeft zij [gedaagde1] c.s. in gebreke gesteld en gevraagd of [gedaagde1] c.s. bereid is om binnen een redelijke termijn van een maand over te gaan tot volledig herstel van de gebreken en vergoeding van de kosten van [eiseres] die gemoeid zullen gaan met de tijdelijke vervangende woonruimte.
3.10.
[gedaagde1] c.s. hebben geen gebruik gemaakt van het aanbod om een contraexpertise van de woning te laten verrichten. Zij hebben bij brief van 26 juli 2022 van hun advocaat aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3.11.
Op 14 september 2022 heeft [eiseres] een tweede deskundige ([B.] van Nedon Adviesburo BV) de gehele woning laten onderzoeken. Deze deskundige raamt de kosten van herstel van de schade op € 105.625 exclusief btw, een bedrag dat na een aantal opslagen en inclusief btw uitkomt op € 170.647,81. Hij constateert onder meer het volgende:
(…)
Bevindingen: kruipruimten begane grondvloeren
(…)
Vloergedeelte voorzijde (schadebeeld)
Zichtbaar is dat de vloerbalken over de volledige lengte vervormingen vertonen. Deze vervormingen ontstaan door aantasting van houtaantastende schimmels. Het hout wat vervormd noemt men imploderen van het hout, waarbij de sterkte van het hout is gereduceerd.
Op het hout zijn vruchtlichamen en mycelia van houtaantastende schimmels aangetroffen, deze zijn kenmerkend voor een Poriënzwam.
Dergelijke vormen van aantasting ontstaan niet ineens, hier zal er jarenlang als gevolg van het vochtige milieu in de kruipruimte aantastingen aanwezig moeten zijn geweest. Dat de vloeren hierbij meerdere malen zijn verstevigd, heeft echter niet geleid tot een schadevrij geheel.
Via een sparing kon worden vastgesteld dat de onderslagbalk vrijwel volledig is aangetast, en reeds is verzakt. Hier is tussen de onderslagbalk en de vloerbalken ter opvulling extra houten klossen aangebracht. Daarbij is tevens gebruikt gemaakt van een ijzeren hoekprofiel om de onderslagbalk aan de vloerbalk te bevestigen.
In de kruipruimte voor is vrijwel geen bouwafval aanwezig, in het gedeelte achter wat is hersteld, is tijdens eerdere werkzaamheden veel bouwafval achtergelaten.
Het achterste deel onder trapkast, de natte cel en woonkamer / keukenvloer achter is voorzien van nieuwe vloerplaten en nieuwe balklagen.
Diverse aantastingen (houtaantastende schimmels en houtborende insecten) als gevolg van jaren lange vochtinvloeden hebben geleid tot deze omvang van schade.
In de spiegel[is op een foto te zien:]
onderzijde van de vloer, welke vrijwel volledig is aangetast door houtaantastende schimmels. Dat de vloeren in het verleden meerdere malen zou zijn hersteld blijkt ook uit de isolatiedekens welke vroeger niet werden toegepast, en de ijzeren schoentjes waar plaatselijk balken mee zijn vastgezet. De underlayment vloerplaten is ook iets wat de laatste jaren wordt gebruik voor houten vloeren.
onderzijde van de vloer, welke vrijwel volledig is aangetast door houtaantastende schimmels. Dat de vloeren in het verleden meerdere malen zou zijn hersteld blijkt ook uit de isolatiedekens welke vroeger niet werden toegepast, en de ijzeren schoentjes waar plaatselijk balken mee zijn vastgezet. De underlayment vloerplaten is ook iets wat de laatste jaren wordt gebruik voor houten vloeren.
Wat valt op
De vloer achter welke deels vernieuwd is, is weer aangebracht tegen de raveelbalk aan, welke is aangetast door houtaantastende schimmels. De balken zijn hierbij op balkklossen aangebracht, en plaatselijk zijn de balken op regelwerk aangebracht. Om de vloerplaat plaatselijk op de hoogte te brengen is een panlat aangebracht.
De balk die bij het luik is aangebracht is de trapkast, is tegen een aangetaste raveling geplaatst, en het ijzeren schoentje waarde balk in zou moeten liggen is niet aan deze balk bevestigd. Er is een pvc afvoerbuis aanwezig, hier is aan de ijzeren ophangbeugel een deel van een aangetast stuk hout aanwezig. Dit moet afkomstig zijn geweest van de oude vloerconstructie. Het aanbrengen van een plastic draadje moet nu de afvoer deels dragen, maar de afvoer lijkt hier te liggen op een grote hoeveelheid bouwafval wat is achtergelaten tijdens eerdere werkzaamheden. Opvallend hierbij is dat er o.a. tegelwerk gipsplaatdelen, delen van een cementgebonden mortel en houtresten zijn achtergelaten in de kruipruimte. Vanaf het luik in de trapkast is zichtbaar dat onder de oudere vloer voor, houten blokken (delen van een vloerbalk) zijn aangebracht. Deze vertonen verkleuringen als gevolg van invloeden van water. De houten blokken staan hierbij los van de grondslag, welke in de loop der jaren is ingeklonken.
Gevolgen
Als gevolg van aantasting van de vloerconstructie, is er verzakking opgetreden van de woonkamervloer.
De gevolgen zijn naden en scheuren.
Via de ontstane naden kan naast vocht ook ongedierte de woning inkomen, zichtbaar in de trapkast.
Ook de wanden in de woonkamer vertonen scheurvorming.
(…)
Op de wand in het keukenblok zijn verkleuringen ontstaan door vochtbelasting en ontwikkelen van schimmels.
(…)
Zijgevel links
Er zijn meerdere aanwijzingen gevonden dat de woning door vochtinvloeden wordt belast.
(…)
Diverse houten delen aan de buitenzijde vertonen onthechting van het verfwerk, en vervorming van het hout als gevolg van aantastingen veroorzaakt door houtaantastende schimmels.
(…)
Met een vinger is het hout eenvoudig in te drukken. (…)
Duidelijk is dat het hier gaat om een aantasting veroorzaakt door een vezelrotter. Dit betreft een houtaantastende schimmel die het lignine uit het hout haalt waarna een vezelige structuur overblijft. De sterkte is dan al volledig afgenomen.
(…)
De onderste plank die in contact staat met de kruipruimte, is van onderaf aangetast door houtaantastende schimmels.
(…)
In de kamer boven links achter, verkleuringen door vocht en het ontstaan van schimmels.
De vochtplekken en schimmelvorming duidelijk zichtbaar.
Achter het behang schimmels (Aspergillus soort) welke schadelijke microtoxinen uitscheidt.
(…)
Oppervlakte schimmels kunnen schadelijk zijn voor de gezondheid. Mens en dier met een verminderde weerstand kunnen hier tal van klachten ondervinden. Langdurige blootstelling van schimmels kunnen daarbij allerlei gezondheidsproblemen geven.
Enkele voorbeelden:
Vermoeidheidsklachten, lusteloosheid, concentratieproblemen, huidklachten, haaruitval, slecht zicht, ademhalingsproblemen e.d. worden veel aangegeven bij langdurige blootstelling aan schimmels. Niet iedereen zal direct hinder ondervinden, echter de schimmelsporten die verspreid worden kunnen in het longweefsel tot diverse ziekten leiden.
(…)
Conclusie:
De schade zal al jaren aanwezig geweest moeten zijn, gezien de omvang en lengten van aantastingen van o.a. de balklagen. Daarnaast is het uitgevoerde herstelwerk dusdanig slecht uitgevoerd dat dit weer zal leiden tot verdere aantastingsprocessen.
Er zijn geen maatregelen getroffen om invloeden van vocht te voorkomen.
(…)
3.12.
Bij brief van 5 oktober 2022 heeft de advocaat van [eiseres] [gedaagde3] c.s. meegedeeld dat zij klachtwaardig en onrechtmatig jegens [eiseres] hebben gehandeld en derhalve hoofdelijk met [gedaagde1] c.s. aansprakelijk zijn voor haar schade.
3.13.
Op 6 juni 2023 heeft een derde deskundige (van het bureau Klaas Zeeman Bouwbureau) in opdracht van [eiseres] de woning onderzocht. De foto’s bij dit rapport tonen aangetaste en deels volledig weggerotte vloerbalken en aangetaste constructiebalken. Hij schrijft onder meer: “
De koppen van de balklaag, die tegen de muurplaten aan waren bevestigd, waren vrijwel allemaal compleet verrot. Dat is duidelijk een rottingsproces wat zich over vele jaren[heeft]
uitgespreid”. Blijkens het “Onderzoek en Herstelplan” begroot deze deskundige de totale herstelkosten op € 181.524,94, inclusief btw. Deze kosten worden als volgt gespecificeerd:
De koppen van de balklaag, die tegen de muurplaten aan waren bevestigd, waren vrijwel allemaal compleet verrot. Dat is duidelijk een rottingsproces wat zich over vele jaren[heeft]
uitgespreid”. Blijkens het “Onderzoek en Herstelplan” begroot deze deskundige de totale herstelkosten op € 181.524,94, inclusief btw. Deze kosten worden als volgt gespecificeerd:
3.14.
In opdracht van [eiseres] is Klaas Zeeman Bouwbureau inmiddels met voormeld herstelplan begonnen en is de fundering vervangen. De kosten ad € 41.263,01 exclusief btw heeft [eiseres] betaald.
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] vordert, na vermeerdering en wijziging van eis, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
( a) primair: een verklaring voor recht dat [gedaagde1] c.s. jegens [eiseres] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de verbintenissen die voortvloeien uit de koopovereenkomst en daardoor jegens [eiseres] aansprakelijk zijn voor de dientengevolge door haar geleden schade;
( b) subsidiair: een verklaring voor recht dat [eiseres] door [gedaagde1] c.s. heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst en daardoor [gedaagde1] c.s. jegens [eiseres] aansprakelijk zijn (op grond van onverschuldigde betaling) ter hoogte van het door [eiseres] dientengevolge geleden nadeel;
( c) primair en subsidiair: te verklaren dat [gedaagde3] en/of Brantjes onrechtmatig jegens [eiseres] hebben/heeft gehandeld en zij daardoor (hoofdelijk met [gedaagde1] c.s.) jegens [eiseres] aansprakelijk zijn voor de dientengevolge door haar geleden schade;
( d) primair en subsidiair: [gedaagde1] c.s., [gedaagde3] en/of Brantjes (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van € 181.524,94 en € 1.294 althans deze bedragen bij wijze van voorschot [
de rb begrijpt:toe te wijzen] dan wel een door de rechtbank in goede justitie te schatten bedrag, dan wel op te maken bij staat;
de rb begrijpt:toe te wijzen] dan wel een door de rechtbank in goede justitie te schatten bedrag, dan wel op te maken bij staat;
( e) [gedaagde1] c.s., [gedaagde3] en/of Brantjes (hoofdelijk) te veroordelen in de (na)kosten van de onderhavige procedure.
4.2.
[eiseres] legt ten aanzien van [gedaagde1] c.s. primair aan haar vorderingen ten grondslag dat laatstgenoemden tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst als bedoeld in artikel 6:[adres] BW en daarom aansprakelijk zijn voor de door haar geleden schade. De woning bezit niet de eigenschapppen die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn en zit vol ernstige verborgen gebreken. Door vochtproblematiek is sprake van onder meer houtrot, schimmels, huiszwam en houtworm. Deze gebreken zijn ontstaan door jarenlange blootstelling aan vocht, lekkages en achterstallig onderhoud. [gedaagde1] c.s. wisten of moeten worden verondersteld te hebben geweten van de werkelijke staat van de woning, maar hebben dit niet gemeld aan [eiseres] en daarom in dit verband hun medelingsplicht geschonden.
Subsidiair legt [eiseres] aan haar vorderingen ten grondslag dat zij door toedoen van [gedaagde1] c.s. heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst als bedoeld in artikel 6:228 BW. Zij vordert in dat verband compensatie van haar nadeel als bedoeld in artikel 6:228 BW jo. 6:230 lid 2 BW.
4.3.
Ten aanzien van [gedaagde3] c.s. legt [eiseres] aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde3] (en daarmee Brantjes) zijn zorgplicht jegens [eiseres] heeft geschonden en daarmee onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld. [gedaagde3] c.s. hebben bewust meegewerkt aan het onjuist presenteren van de woning, [eiseres] niet ingelicht over de gevolgen van de in de koopovereenkomst opgenomen bedingen en [eiseres] niet gewaarschuwd voor de risico’s waaraan [eiseres] zich door het tekenen van de koopovereenkomst blootstelde.
4.4.
[gedaagde1] c.s. en [gedaagde3] c.s. voeren afzonderlijk verweer. Samengevat is er volgens [gedaagde1] c.s. geen sprake van een toerekenbare tekortkoming aan hun zijde. Ook betwisten [gedaagde1] c.s. dat sprake is van dwaling. Voorts betwisten [gedaagde1] c.s. de gestelde schade c.q. het gestelde nadeel en het causaal verband, althans is dit volgens [gedaagde1] c.s. onvoldoende onderbouwd. Het is daarnaast naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om [gedaagde1] c.s. aansprakelijk te houden voor de gestelde schade. Ten slotte bevat de koopovereenkomst verschillende bepalingen op grond waarvan [gedaagde1] c.s. niet aansprakelijk kunnen worden gehouden voor de vermeende schade van [eiseres], aldus [gedaagde1] c.s.
[gedaagde3] c.s. stellen voorop dat [gedaagde3] handelde namens en in loondienst van Brantjes. [gedaagde3] kan geen persoonlijk ernstig verwijt worden gemaakt en kan daarom niet in privé worden aangesproken. Daarnaast heeft Brantjes de aansprakelijkheid van en voor de feitelijke uitvoering van de opgedragen werkzaamheden door haar werknemers (i.c. [gedaagde3]) geëxonereerd. Reeds hierom dienen de vorderingen jegens [gedaagde3] te worden afgewezen. Voorts betwisten [gedaagde3] c.s. dat zij aansprakelijk zijn voor de door [eiseres] geleden schade. Zij hebben hun zorgplicht niet geschonden en hebben niet onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Ten aanzien van [gedaagde3] c.s.
5.1.
Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als een makelaar de koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Het schenden van de zorgplicht van een makelaar levert een onrechtmatige daad op.
5.2.
Volgens [eiseres] hebben [gedaagde3] c.s. hun zorgplicht geschonden en daarmee onrechtmatig gehandeld. Zij voert daartoe aan dat [gedaagde3] c.s. vanaf 1996 actief is in de omgeving van Zaanstad en mede daarom bekend is met het in Zaandam algemeen bekende risico aangaande funderingen van oude huizen. Het aanvragen van aanvullende informatie bij de gemeente Zaanstad in dit verband noopte juist tot het doen van meer onderzoek naar de funderingen. Dat hebben zij nagelaten en vervolgens wel volledig vertrouwd op informatie die zij van [gedaagde1] c.s. gekregen. Onder de omstandigheden dat sprake was van een grotendeels uit hout bestaande oude woning, staande in een risicogebied, in een oververhitte woningmarkt waren [gedaagde3] c.s. gehouden om zelf een grondige inspectie te verrichten en tenminste de door [gedaagde1] c.s. verstrekte informatie te verifiëren. [gedaagde3] c.s. hebben [eiseres] ook niet, althans onvoldoende gewaarschuwd, voor het feit dat de woning zich in een risicogebied inzake funderingsproblematiek bevindt. Ook hebben [gedaagde3] c.s. [eiseres] niet aangeraden om een aankoopmakelaar in te schakelen of een bouwkundige keuring te laten doen. [gedaagde3] c.s. hebben zich met hun handelen bewust en roekeloos in onwetendheid gehouden over de werkelijke staat van de woning, aldus [eiseres].
5.3.
[gedaagde3] c.s. betwisten dat zijn hun zorgplicht hebben geschonden en onrechtmatig hebben gehandeld. Zij hebben wel degelijk de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het onderhavige geval van een verkoopmakelaar mag worden verwacht. Hierbij zijn volgens [gedaagde3] c.s. de volgende omstandigheden van belang:
Zij hebben als verkoopmakelaar alle informatie verzameld en opgevraagd over de betreffende woning bij de opdrachtgevers en hiermede als verkoopmakelaar afdoende onderzoek verricht;
Zij zijn enkel en alleen geïnformeerd over de vervanging van de vloerbalken in de badkamer en de keuken, de aanwezigheid van een pomp om overtollig (regen)water af te voeren, de gedeeltelijke dubbele beglazing van de woning en het vermoedelijk aanwezig zijn van dakisolatie;
Voorafgaand aan de verkoop hebben zij alle gegadigden (waaronder ook [eiseres]) geïnformeerd over deze aspecten van de woning;
Voorafgaand aan de verkoop heeft [eiseres] het document genaamd ‘Clausules’ van [gedaagde3] c.s. ontvangen met daarin opgenomen de extra clausules die van toepassing zijn op de verkoop van de betreffende woning;
[gedaagde3] c.s. zijn niet geïnformeerd over eventuele (vermeende) gebreken aan de fundering dan wel eventuele (vermeende) gebreken aan andere onderdelen van de woning;
[gedaagde3] c.s. mochten hierbij afgaan op de mededelingen van de opdrachtgevers. Zij hadden geen enkele aanleiding om te twijfelen aan deze mededelingen;
[gedaagde3] c.s. waren niet op de hoogte van de (vermeende) gebreken aan (onder andere) de fundering van de woning en zij behoefden deze (vermeende) gebreken ook niet zelfstandig op te merken;
Van ‘bijzondere kennis’ aan de zijde van [gedaagde3] c.s. is geenszins sprake en blijkt voorts nergens uit.
5.4.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt dit verweer. De door [eiseres] genoemde omstandigheden zijn, in het licht van het verweer van [gedaagde3] c.s., onvoldoende om onrechtmatig handelen te kunnen aannemen. De door [eiseres] voorgestane vergaande onderzoeks-, waarschuwings- en inlichtingenplicht om meer en grondig onderzoek te verrichten naar de (omstandigheden rond) de woning en naar door [gedaagde1] c.s. verstrekte informatie kan, zeker in geval van de verhouding tussen koper en verkopend makelaar, niet worden aangenomen en vindt geen steun in het recht. Dat [gedaagde3] c.s. zijn afgegaan op de informatie van [gedaagde1] c.s. maakt niet dat zij ten opzichte van [eiseres] onrechtmatig hebben gehandeld; voor zover [eiseres] stelt dat [gedaagde3] c.s. reden hadden om te veronderstellen dat die informatie niet juist was heeft zij die stelling, in het licht van het verweer van [gedaagde3] c.s. en mede gezien de inhoud van taxatierapport van Van de Steege (zie 3.5), onvoldoende onderbouwd. Dat geldt ook voor haar stelling dat [gedaagde1] c.s. en [gedaagde3] c.s. een vooropgezet plan hadden om niet eerlijk te zijn over de werkelijke staat van de woning en om de kosten voor het verbouwen en onderhoud daarvan te verleggen naar [eiseres]. Reeds hierom dienen de vordering van [eiseres] jegens [gedaagde3] c.s. te worden afgewezen. De overige weren van [gedaagde3] c.s. behoeven derhalve geen bespreking.
5.5.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [gedaagde3] c.s. op:
- griffierecht 5.737,00
- salaris advocaat
3.760,00(2,0 punten × tarief € 1.880)
3.760,00(2,0 punten × tarief € 1.880)
Totaal € 9.497,00
5.6.
[gedaagde3] c.s. verzoeken veroordeling van [eiseres] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak [1] levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
Ten aanzien van [gedaagde1] c.s.
Non-conformiteit
5.7.
De kern van het geschil vormt de vraag of de woning die [eiseres] van [gedaagde1] c.s. heeft gekocht voldeed aan de koopovereenkomst. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst, indien zij mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
5.8.
Artikel 7:17 BW is echter van regelend recht. Het staat partijen dus vrij om daarvan in hun koopovereenkomst af te wijken. In dit geval hebben [eiseres] en [gedaagde1] c.s. dat ook gedaan en een koopovereenkomst gesloten volgens “de Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021)”, waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen.
5.9.
Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat [gedaagde1] c.s. niet instaan voor zichtbare en onzichtbare gebreken. Op grond van dit artikel draagt [eiseres] dus (in beginsel) het risico van die gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt daarop echter een uitzondering gemaakt, in die zin dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte. Met artikel 6.3 staan [gedaagde1] c.s. dus in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Volgens vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van ‘normaal gebruik’ in artikel 6.3 aan op de betekenis die partijen hier naar gangbaar spraakgebruik aan mochten toekennen (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Normaal gebruik betekent dan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
5.10.
De artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst bevatten dus een regeling die bepaalt wie (koper of verkoper) in welke gevallen aansprakelijk is en voor welke schade (herstelkosten en/of aanvullende schade). De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte.
5.11.
Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. [eiseres] heeft aan de hand van de drie hierboven deels geciteerde onderzoeksrapporten voldoende gedocumenteerd onderbouwd dat de woning vanwege de vochtproblematiek en de daaruit voortvloeiende gebreken niet normaal als woonruimte was te gebruiken, mede gelet op de constatering dat door de aanwezigheid van schimmels, zwammen en houtwormen een schadelijk leefklimaat is ontstaan en dat hierdoor aangetaste vloeren en/of muren vervangen dan wel behandeld moesten worden. Voor zover [gedaagde1] c.s. dit hebben betwist is die betwisting onvoldoende gemotiveerd, terwijl zij wel in de gelegenheid zijn gesteld een contra-expertise te laten verrichten – waar zij geen gebruik van hebben gemaakt. De enkele bewering dat [gedaagde1] c.s. in de periode van 2 april 2008 tot en met 8 april 2022 met veel plezier in de woning hebben gewoond en dat van gezondheidsproblemen bij hen geen sprake was is onvoldoende om de uitgebreid gedocumenteerd onderbouwde stellingen te weerleggen. De conclusie luidt dan ook dat de woning niet de eigenschappen bezit die [eiseres] op grond van de overeenkomst mocht verwachten, zodat sprake is van non-conformiteit van de woning.
Onderzoeksplicht/mededelingsplicht
5.12.
Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, zijn verkopers aansprakelijk voor de herstelkosten, tenzij ten tijde van de koop het gebrek voor de koper bekend of kenbaar was. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt, en (daarom) aan de geschiktheid voor normaal gebruik, van hem verwacht mag worden dat hij daar onderzoek naar zal verrichten. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt, en een onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan.
5.13.
Volgens [eiseres] wisten [gedaagde1] c.s. van de werkelijke staat van de woning en de gebreken. Dit volgt uit de overgelegde verklaringen van familie en buurtbewoners en uit het feit dat (zoals ook blijkt uit de rapporten van deskundigen) in opdracht van [gedaagde1] c.s. verschillende keren werkzaamheden aan de woning en de fundering hebben plaatsgevonden. Bovendien is een dompelpomp geplaatst waaruit blijkt dat [gedaagde1] c.s. bekend moeten zijn geweest met structurele vochtproblematiek in verband met grondwater. [gedaagde1] c.s. wisten eveneens van ingrijpende herstelwerkzaamheden aan de fundering van andere woningen in de straat. Voorts hebben [gedaagde1] c.s. de woning met de makelaar geïnspecteerd toen deze te koop werd gezet. Ten slotte is nieuw behang geplakt over de schimmelplekken op de wanden. [gedaagde1] c.s. hebben in dit verband hun mededelingsplicht geschonden, de ernstige gebreken verborgen (gehouden) en [eiseres] daarover valse inlichtingen gegeven, aldus [eiseres].
5.14.
[gedaagde1] c.s. stellen dat, voor zover er gebreken aan de woning kleven, zij hiervan geen kennis droegen en deze gebreken ook voor hen niet kenbaar waren. Zij betwisten dan ook hun mededelingsplicht te hebben geschonden. Zij hebben naar eer en geweten de NVM-vragenlijst ingevuld en aangegeven dat de woning niet behept is met enige ernstige gebreken. Daar doen de deskundigenrapportages verder niets aan af, want [eiseres] heeft immers willens en wetens een woning gekocht zonder nader advies in te winnen van een aankoopmakelaar of bouwkundige, terwijl zij daar volgens de advertentietekst op Funda wel (wat betreft de bouwkundige impliciet) toe werd aangespoord. [gedaagde1] c.s. en [gedaagde3] c.s. hebben [eiseres] geïnformeerd over de vervanging van de vloerbalken in de badkamer en keuken en over de pomp voor het afvoeren van water uit de kelder. Daar komt bij dat in de koopovereenkomst de ouderdomsclausule en de palenclausule zijn opgenomen en door [eiseres] en [gedaagde1] c.s. zijn overeengekomen. Deze bedingen moeten zo worden gelezen – en [eiseres] heeft dat ook zo moeten begrijpen – dat de algemene garantie niet geldt voor zover het gebrek valt onder eigenschappen waarvoor de artikelen 20 en 25 van de koopovereenkomst exonereren, aldus [gedaagde1] c.s.
5.15.
Met [gedaagde1] c.s. is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] door zelf voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geen bouwkundige inspectie te laten verrichten, niet heeft voldaan aan haar (verzwaarde) onderzoeksplicht. Dit verweer kan hen echter niet baten, omdat [gedaagde1] c.s. naar het oordeel van de rechtbank hun mededelingsplicht hebben geschonden en deze plicht, gelet op het hiervoor omschreven toetsingskader, zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht. [eiseres] heeft gemotiveerd gesteld dat [gedaagde1] c.s. wisten van de vochtproblematiek bij de vloerbalken door het grondwater en de zwam, schimmel en verrotting die hierdoor het gevolg was. Vast staat dat [gedaagde1] c.s. in 2021 zelf, met familieleden, een deel van de vloerbalken hebben vervangen: dat hebben zij ter zitting erkend. Hun bekendheid met de problematiek is daarmee een gegeven. Gelet op de inhoud van de drie deskundigenrapporten is het ondenkbaar dat de huidige problemen aan de vloerbalken toen nog niet aan de orde was: “
zeer ernstige vochtproblemen in de kruipruimte die al heel lang spelen” ([A.], zie 3.8), “
De schade zal al jaren aanwezig geweest moeten zijn, gezien de omvang en lengten van aantastingen van o.a. de balklagen” (Noorberger, zie 3.11) en “
duidelijk een rottingsproces wat zich over vele jaren[heeft]
uitgespreid” (Zeeman, zie 3.13). De rechtbank stelt vast dat [gedaagde1] c.s. bij het in eigen beheer vervangen van een deel van de vloerbalken moeten hebben geweten van de aantastingen van – in ieder geval een deel van – de overige vloerbalken. Vast staat ook dat zij daarvan tegenover [eiseres] geen melding hebben gemaakt.
zeer ernstige vochtproblemen in de kruipruimte die al heel lang spelen” ([A.], zie 3.8), “
De schade zal al jaren aanwezig geweest moeten zijn, gezien de omvang en lengten van aantastingen van o.a. de balklagen” (Noorberger, zie 3.11) en “
duidelijk een rottingsproces wat zich over vele jaren[heeft]
uitgespreid” (Zeeman, zie 3.13). De rechtbank stelt vast dat [gedaagde1] c.s. bij het in eigen beheer vervangen van een deel van de vloerbalken moeten hebben geweten van de aantastingen van – in ieder geval een deel van – de overige vloerbalken. Vast staat ook dat zij daarvan tegenover [eiseres] geen melding hebben gemaakt.
5.16.
[eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stellingen verder een verklaring overgelegd van buurvrouw [C.], die voor zover hier van belang, als volgt luidt:
(…)
Ik vind het een trieste zaak dat je zo bent voorgelogen door de vorige bewoners, [gedaagde1] en [gedaagde2].
Zij hebben er vanaf het begin, dat zij hier kwamen wonen, geweten dat er zwam onder de vloer zat.
Maar nadat ik hier met [gedaagde1][[gedaagde1]]
over had gesproken, luidde haar antwoord dat dit hun tijd wel zou uitdienen.
over had gesproken, luidde haar antwoord dat dit hun tijd wel zou uitdienen.
Ook dat ik er iemand van het gasbedrijf bij mij in mijn steeg had bijgehaald, vanwege de gaslucht die ik rook. Na metingen gedaan te hebben kwam deze meneer tot de conclusie dat dit geen gas was maar van de lucht onder het huis van[adres].
Als het geregend heeft staat het water onder het huis van[adres]tot aan de vloer, dus de vloerbalken liggen in het water.
Ook dit heb ik verteld.
Er is een pomp onder het huis aangebracht door de vorige bewoners en aangesloten op mijn riolering in de steeg.
Zo kon het water onder het buis enigszins onder controle gehouden worden maar vele keren kon je in mijn steeg zien hoe hoog het water, onder nr 70 stond.
Er is door [gedaagde1] zelf verteld dat het genoeg was om een halve balk onder de vloer aan te brengen en niet een hele zoals in het verkoop praatje.
In de laatste periode van de corona heb ik [gedaagde1] vele malen heel benauwd horen hoesten.
Ik heb haar hier op aangesproken en gevraagd of zij corona had.
Haar antwoord was nee, ik heb last van mijn luchtwegen. Bronchitis.
Het was voor [gedaagde1] vaak moeilijk om mij een eerlijk antwoord te geven op mijn vragen, het gebeurde vaak dat zij bloosde, door mij een antwoord te geven over de verkoop van het buis.
In de laatste week voor de overdracht zijn ze nog aan de achterkant van het huis bezig geweest, dit vanwege lekkage.
(…)
5.17.
Daarnaast heeft [eiseres] daartoe onder meer de volgende WhatsApp-correspondentie overgelegd met buurvrouw [C.]:
[03-05-2023 om 17:20:08] [C.]: (…)Als ze(Rb: [gedaagde1] c.s.)
vertellen dat ze niets van de zwam afwisten moet je eens vragen naar hun keuringsrapport van het huis toen zij het kochten.(…)
vertellen dat ze niets van de zwam afwisten moet je eens vragen naar hun keuringsrapport van het huis toen zij het kochten.(…)
[03-05-2023 17:21:12] [D.](Rb: moeder van [eiseres])
: Oh dat is een goede, hadden ze dat laten opstellen? Stond daarin dat er zwam in het huis zat?
: Oh dat is een goede, hadden ze dat laten opstellen? Stond daarin dat er zwam in het huis zat?
[03-05-2023 17:24:26] [C.]: Volgens de verkopende partij hebben zij een keuringsrapport laten maken en daarna aan mij verteld dat er een zwam onder de vloer zat maar dat dat hun tijd wel zou uitdienen. Doe er je voordeel mee. Maar ze zullen wel ontkennen dat ze een keuringsrapport hebben laten maken. Maar ze heeft het echt tegen mij verteld.
[eiseres] heeft daarnaast een drietal verklaringen overgelegd van de buren, wonende aan de [adres], [adres] en [adres] die ieder afzonderlijk verklaren dat [gedaagde1] c.s. op de hoogte waren van de vochtproblematiek. Waar [gedaagde1] c.s. bij antwoord nog stelden dat hun relatie met [C.] ernstig is verstoord geraakt en zij om die reden niet naar waarheid in nadeel van hen zou hebben verklaard, hebben [gedaagde1] c.s. ter gelegenheid van de mondelinge behandeling desgevraagd niet langer gesteld dat sprake was van ernstig verstoorde verhoudingen, maar slechts verklaard dat [C.] altijd veel aan het woord was en erg aanwezig was, dat zij daar niet zoveel behoefte aan hadden en zij daarom weinig contact met elkaar hadden. Reden waarom [C.] in hun nadeel zou liegen is daarmee niet gegeven. Ter zitting hebben zij geantwoord niet te weten waarom zij een dergelijke verklaring af heeft gelegd als die niet waar zou zijn. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de verklaring van [C.] en de overige buren en stelt mede op grond daarvan vast dat [gedaagde1] c.s. wisten van de vochtproblematiek onder de vloer van de woning.
5.18.
Samengevat is de conclusie dat [gedaagde1] c.s. hun mededelingsplicht hebben geschonden: zij wisten van de vochtproblematiek onder de vloer van de woning, moeten hebben geweten van de aantastingen van – in ieder geval een deel van – de vloerbalken en hebben daarvan geen melding gedaan. In de bij de koopovereenkomst gevoegde vragenlijst (zie 3.4) hebben [gedaagde1] c.s. bij vraag 5 a en b, gelet op de inhoud van de rapporten ten onrechte “nee” aangekruist; het antwoord op vraag 5 e hebben zij ten onrechte beperkt tot de balken in de badkamer en de keuken, terwijl ook de overige balken aangetast waren en zij dit in elk geval voor een deel moeten hebben geweten; hun antwoord op vraag 9 is daarentegen ten onrechte niet beperkt tot die ruimten. Het beroep van [gedaagde1] c.s. op de ouderdomsclausule (artikel 20) in de koopovereenkomst slaagt daarom niet: [gedaagde1] c.s. kunnen niet met succes een beroep doen op die bedingen ter beperking van aansprakelijkheid voor schade als gevolg van een gebrek, omdat zij zelf reeds met het gebrek bekend waren en dit voor de kopers hebben verzwegen. Anders ligt het ten aanzien van de palenclausule (artikel 25): daarop komt hun wel een beroep toe, want niet is komen vast te staan dat [gedaagde1] c.s. ook wisten of hebben moeten geweten dat de paalfundering waarop de vloerbalken rustten ondeugdelijk was en dit hadden moeten melden. De beantwoording van de vragen daarover had voor [eiseres] reden moeten zijn nader onderzoek te (laten) doen naar de staat van de paalfundering; dat heeft zij nagelaten en desondanks is zij akkoord gegaan met de palenclausule. Schadeherstel aan de paalfundering komt dan voor haar rekening.
5.19.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de vordering om voor recht te verklaren dat [gedaagde1] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst toewijzen omdat de woning ten gevolge van de vochtproblematiek niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte. [gedaagde1] c.s. zijn in de gelegenheid gesteld alsnog deugdelijk na te komen (zie 3.9), maar hebben daarvan geen gebruik gemaakt.
Schade en toerekening schade
5.20.
Nu vaststaat dat [gedaagde1] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, ligt vervolgens de vraag voor tot welk bedrag [gedaagde1] c.s. aansprakelijk zijn voor de schade. [eiseres] vordert vergoeding van de schade op grond van het rapport van Klaas Zeeman Bouwbureau. De schade is gesteld op een bedrag van € 181.524,94 inclusief btw aan herstelkosten.
5.21.
[gedaagde1] c.s. betwisten deze schade en stellen dat [eiseres] heeft nagelaten om voldoende te stellen en te onderbouwen wat de omvang is van de door haar geleden schade, laat staan dat zij heeft aangegeven wat het causaal verband is tussen de door haar geleden schade en het handelen c.q. nalaten van [gedaagde1] c.s. Daarnaast stellen [gedaagde1] c.s. dat niet de gehele door [eiseres] geleden schade voor vergoeding in aanmerking kan komen, maar een heel beperkt deel daarvan. Daarnaast heeft [eiseres] ten onrechte geen rekening gehouden met de aftrek nieuw voor oud. [gedaagde1] c.s. betwisten ook de door [eiseres] opgevoerde kosten met betrekking tot de opslag van de meubels, de kosten van tijdelijke woonruimte elders, de onvoorziene kosten en de kosten van winst en risico. Voorts hebben [gedaagde1] c.s. grote moeite met het “onderzoek en herstelplan” dat door [eiseres] is overgelegd, omdat offertes ontbreken waarnaar wordt verwezen en het er alles van weg heeft dat [eiseres] een volledig nieuwe woning wenst op kosten van [gedaagde1] c.s., onder meer omdat er posten zijn opgenomen die in geen geval voor rekening zouden mogen komen van [gedaagde1] c.s. zoals kunststof kozijnen, zandcementen dekvloer, nieuwe trap, isolatie en een schuifpui in de achtergevel.
5.22.
De rechtbank oordeelt daarover als volgt. Zoals volgt uit het voorgaande heeft het schenden van de mededelingsplicht alleen betrekking op de vochtproblematiek door het grondwater en de zwam, schimmel en verrotting van de vloer- en constructiebalken die hiervan het gevolg was. Volgens [eiseres] heeft het schenden van de mededelingsplicht ook betrekking op een lekkage in de dakopbouw. De rechtbank is echter van oordeel dat [eiseres] haar stellingen in dit verband, in het licht van de betwisting en tegen de achtergrond van de (verzwaarde) onderzoeksplicht en de door [eiseres] aanvaarde exoneraties, onvoldoende heeft onderbouwd. Ook vernieuwing van de paalfundering komt niet voor rekening van [gedaagde1] c.s. Zij dienen dan ook uitsluitend de herstelkosten in verband met de vervanging van de vloer- en constructiebalken als schade te vergoeden, inclusief de gevolgschade. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft K. Zeeman van Klaas Zeeman Bouwbureau verklaard dat hij inmiddels met het herstelplan is begonnen en de fundering heeft vervangen en dat de kosten hiervan € 41.263,01 exclusief btw bedragen conform het herstelplan. Een deel daarvan ziet echter op vervanging van de paalfundering, welke kosten voor rekening van [eiseres] blijven. Deze kosten zijn inmiddels door [eiseres] betaald. Daarnaast is in het herstelplan een bedrag van € 3.600,00 exclusief btw opgenomen ter zake van “Sloopwerk binnenwanden en BG vloer en balken”. Naar het oordeel van de rechtbank is het debat over de (hoogte van de) schade onvoldragen om goed te onderscheiden welke kostenposten binnen het kader van bovenstaand oordeel voor rekening van [gedaagde1] c.s. zouden moeten komen. De rechtbank zal de zaak daarom verwijzen naar de rol voor het nemen van een akte aan de zijde van [eiseres], waarin zij dient uit te splitsen welke kosten naar haar mening zijn aan te merken als schade als gevolg van het verzwijgen van de staat van de vloer- en constructiebalken. Vervolgens zullen [gedaagde1] c.s. bij antwoordakte daarop kunnen reageren. Bij dit debat dient (conform artikel 6.3 van de koopovereenkomst) ook rekening te worden gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”. Gelet op de ouderdom van de woning en de gunstigere situatie waarin [eiseres] na herstel komt te verkeren, zal een korting worden toegepast als aftrek nieuw voor oud. Partijen dienen zich ook uit te laten over de hoogte van die aftrek.
5.23.
De rechtbank geeft partijen uitdrukkelijk in overweging te proberen langs de lijnen van dit tussenvonnis een minnelijke regeling te treffen.
Kosten onderzoeksrapporten
5.24.
[eiseres] vordert vergoeding van de kosten van de onderzoeksrapporten ad € 1.294,00 op de voet van artikel 6:96 BW. Deze kosten zullen, als niet door [gedaagde1] c.s. weersproken, bij eindvonnis worden toegewezen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen jegens [gedaagde3] c.s. af;
6.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde3] c.s. tot op heden begroot op € 9.497,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.3.
verklaart voor recht dat [gedaagde1] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en daardoor jegens [eiseres] aansprakelijk zijn voor dientengevolge door haar geleden schade,
6.4.
verwijst de zaak naar de rol van 15 november 2023 voor het nemen van een akte aan de zijde van [eiseres] als bedoeld in 5.22, waarna vervolgens [gedaagde1] c.s. vier weken de tijd zullen krijgen voor het nemen van een antwoordakte,
6.5.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2023. [2]