Uitspraak
Haarlem RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10441243 \ CV EXPL 23-2092
Uitspraakdatum: 1 november 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
De stichtingStichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Ymere
gemachtigde: Geerlings & Hofstede (Amsterdam)
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
1.Het procesverloop
1.1.
Ymere heeft bij dagvaarding van 31 maart 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling en schriftelijk geantwoord.
1.2.
Ymere heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een mondelinge reactie heeft gegeven voorzien van bijlagen.
2.De feiten
2.1.
Ymere heeft aan [gedaagde] verhuurd de woning aan het adres [adres] te [plaats]. De huurprijs bedraagt € 589,48 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden (hierna: algemene voorwaarden) januari 2002 van toepassing verklaard.
2.3.
In de algemene voorwaarden wordt – voor zover relevant – bepaald:
1.4.De huurprijs kan worden gewijzigd volgens de regels van de op dit punt geldende wettelijke bepalingen en voorschriften van de overheid. (…)11.1Indien de huurder/huurster in gebreke blijft in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of deze overeenkomst op hem/haar rust en daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, komen alle daaruit voortvloeiende kosten waarbij inbegrepen de BTW voor rekening van de huurder/huurster. Indien de huurder/huurster de maandelijkse prijs niet uiterlijk op de eerste van de maand heeft voldaan, is hij/zij in verzuim zonder dat ingebrekestelling vereist is. Het Woningbedrijf kan in dat geval een boete van € 5,00 per (deel van) maand opleggen. Het bedrag van € 5,00 wordt per 1 januari 2005 opnieuw geïndexeerd en daarna elke vijf jaar.
1.4.De huurprijs kan worden gewijzigd volgens de regels van de op dit punt geldende wettelijke bepalingen en voorschriften van de overheid. (…)11.1Indien de huurder/huurster in gebreke blijft in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of deze overeenkomst op hem/haar rust en daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, komen alle daaruit voortvloeiende kosten waarbij inbegrepen de BTW voor rekening van de huurder/huurster. Indien de huurder/huurster de maandelijkse prijs niet uiterlijk op de eerste van de maand heeft voldaan, is hij/zij in verzuim zonder dat ingebrekestelling vereist is. Het Woningbedrijf kan in dat geval een boete van € 5,00 per (deel van) maand opleggen. Het bedrag van € 5,00 wordt per 1 januari 2005 opnieuw geïndexeerd en daarna elke vijf jaar.
2.4.
[gedaagde] heeft ondanks aanmaningen niet alle huurpenningen voldaan. Per 31 maart 2023 had [gedaagde] een huurschuld van € 2.357,92.
3.De vordering
3.1.
Ymere vordert – samengevat – ontbinding en ontruiming van het gehuurde en [gedaagde] te veroordelen een bedrag van € 2.571,90 te voldoen aan huurachterstand en incassokosten alsmede € 589,48 voor iedere maand het gehuurde in gebruik blijft te vermeerderen met wettelijke rente en kosten.
3.2.
Ymere legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat hij niet gestopt is met betaling van de huur maar dat hij gestopt is met het geven van giften/donaties aan Ymere, die een ANBI-status heeft. [gedaagde] stelt dat hij als donateur aan een stichting met ANBI-status gegevens van Ymere moet kunnen inzien bij de Kamer van Koophandel. Nu zulks niet mogelijk is, dient de vordering te worden afgewezen en een onderzoek naar Ymere te worden ingesteld inzake (onder andere) fraude en valsheid in geschrifte.
5.De beoordeling
5.1.
De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (hierna: de Richtlijn). [1]
5.2.
In dit geding liggen, gelet op de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden en in aanmerking genomen hetgeen door Ymere in dit geding wordt gevorderd, de volgende bedingen ter toetsing voor: het huurprijswijzigingsbeding en het beding voor de buitengerechtelijke kosten. De bedingen zijn naar hun aard te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Ze zijn niet als kernbeding aan te merken. Gesteld noch gebleken is dat over het beding is onderhandeld.
Huurprijswijzigingsbeding
5.3.
Voor het verhogen van de huur is artikel 1.4 van de algemene voorwaarden van belang.
5.4.
De kantonrechter moet ambtshalve toetsen of dat beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
5.5.
Uit de jurisprudentie [2] volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden.
5.6.
In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs.
5.7.
De kantonrechter oordeelt dat artikel 1.4 van de algemene bepalingen aan voornoemde vereisten voldoet en niet als oneerlijk kan worden beschouwd.
Buitengerechtelijke kosten
5.8.
Ymere vordert de buitengerechtelijke incassokosten op grond van de wettelijke regelingen en niet op grond van artikel 11.1 van de algemene voorwaarden. Ook hier dient de kantonrechter desondanks artikel 11.1 van de algemene voorwaarden ambtshalve beoordelen op (on)eerlijkheid in de zin van de Richtlijn.
5.9.
[gedaagde] is een consument en dat betekent dat slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten door hem verschuldigd zijn voor zover is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 BW, waaronder verzending van een vruchteloze aanmaning die voldoet aan de door de Hoge Raad gestelde eisen. [3]
5.10.
In artikel 11.1 van de algemene voorwaarden wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en het Besluit. In dat beding wordt er immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [4] onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Dit leidt er toe dat het beding in zoverre wordt vernietigd.
5.11.
Nu sprake is van een oneerlijke beding, is terugvallen op een eventuele wettelijke regeling van schadevergoeding niet mogelijk. [5] Toewijzing van de buitengerechtelijke kosten op grond van de wet is om die reden niet mogelijk. Daarom wordt de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten afgewezen.
Proceskosten
5.12.
Artikel 11.1 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. De kantonrechter concludeert dat het beding op dit punt niet oneerlijk is in de zin van de Richtlijn. Er worden immers alleen proceskosten gemaakt als sprake is van een procedure. Omdat de rechter op grond van artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bevoegd is om bedongen proceskosten ambtshalve te matigen bestaat er geen reële mogelijkheid dat dit beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument verstoort.
Hoogte huurachterstand
5.13.
Tussen partijen is een civielrechtelijk huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het adres [adres] te [plaats], op grond waarvan partijen over en weer verplichtingen jegens elkaar hebben. [gedaagde] dient (onder andere) bij vooruitbetaling de huurpenningen te voldoen.
5.14.
[gedaagde] is dan ook in zijn hoedanigheid van huurder van Ymere betrokken in onderhavige procedure en niet als eventuele donateur van Ymere.
5.15.
Nu [gedaagde] als huurder een betalingsverplichting jegens Ymere heeft, kan zijn verweer dat hij gerechtigd is betalingen als donateur te stoppen (onder andere omdat hij als donateur gegevens niet kan inzien bij de Kamer van Koophandel), niet slagen.
5.16.
Indien en voor zover [gedaagde] (tevens) donateur is van Ymere en/of er al strafrechtelijke feiten zouden zijn gepleegd door Ymere die (al dan niet) betrekking hebben op de ANBI-status van Ymere, zou dit aan het voorgaande niets afdoen. Daarnaast is de (civiele) kantonrechter in onderhavige procedure niet bevoegd hier een oordeel over te geven. De stellingen van [gedaagde] hieromtrent worden om die reden in deze procedure niet verder inhoudelijk behandeld.
5.17.
Nu [gedaagde] de hoogte van de huurachterstand niet heeft betwist, zal deze worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
5.18.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.19.
Gebleken is dat verhuurder heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
5.20.
Gelet op de hoogte van de huurachterstand wordt geoordeeld dat sprake is van een zodanig ernstig tekortschieten van huurder in de betaling van de huur, dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.
5.21.
Ook de vorderingen tot betaling van de lopende huur en de gebruiksvergoeding na ontbinding van de huurovereenkomst worden toegewezen.
5.22.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
5.23.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning, staande en gelegen aan de [adres] te ([postcode]) [plaats];
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Ymere te betalen € 2.357,92 te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van de dagvaarding, zijnde 31 maart 2023, tot aan de dag van de gehele betaling;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] Ymere te betalen € 589,48 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woning na 31 maart 2023 in gebruik houdt;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Ymere tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 129,85
griffierecht € 487,00
salaris gemachtigde € 464,00 ;
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter