Uitspraak
Haarlem RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10331113 \ CV EXPL 23-866
Uitspraakdatum: 22 november 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
De vereniging van Eigenaars [adres]
gevestigd te [plaats 1]
eiseres
verder te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. L.A.H.M. Creemers
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. H. Verstegen
1.Het procesverloop
1.1.
De VvE heeft bij dagvaarding van 2 februari 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 30 oktober 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De VvE en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft de VvE bij brief van 9 oktober 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
De VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke delen en zaken van het in appartementsrechten gesplitste complex aan de [adres] te [plaats 1]. Het complex bestaat uit een voorhuis (nummer [nummer 1]) met een eigen ingang en een achterhuis ([nummer 2] – [nummer 3]). Het achterhuis bestaat uit vier appartementen. De eigenaar van appartementsrecht [nummer 2] heeft een eigen opgang aan de rechterzijde van het gebouw (vanaf de straatzijde gezien). De eigenaren van de appartementsrechten [nummer 4]-[nummer 3] delen en ingang en trappenhuis aan de linkerzijde van het gebouw.
2.2.
[gedaagde] was tot oktober 2022 als eigenaar van het appartementsrecht [nummer 5] lid van de VvE.
2.3.
In de splitsingsakte is – voor zover relevant – opgenomen:
UITVOERING BEOOGDE WIJZIGING
HET REGLEMENT
Ter vervanging van het reglement laatstelijk vastgesteld bij de akte van wijziging splitsing in appartementsrechten op acht november tweeduizend een verleden voor genoemde notaris Hazenberg, wordt:
a. artikel 2 lid 1 gewijzigd, in die zin dat de aandelen in de gemeenschap bedragen: (…)- voor het appartementsrecht met het indexnummer 14: het een honderd een en vijftig/een duizend een honderd acht en twintigste (151/1.128e) onverdeeld aandeel..b. In afwijking van artikel 2 lid 3 dient het volgende te worden gelezen: (…)iv) de kosten van aanleg van een eigen ingang en het onderhoud daarvan dient gedragen te worden door de eigenaar van het appartemensrecht A-9. De overige appartementsrecht – behoudens het appartemensrecht met index nummer A8 – hebben een gemeenschappelijke in- en opgang waarvan de kosten van aanleg en onderhoud voor gezamenlijke rekening zijn, ieder voor een gelijk gedeelte, te weten ieder voor één/derde (1/3e) gedeelte.
2.4.
In artikel 3 van het toepasselijke Modelreglement staat:
1. Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend: (…)e. de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten verbonden aan het optreden als eiser of als verweerder door of namens de gezamenlijke eigenaars (…)
1. Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend: (…)e. de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten verbonden aan het optreden als eiser of als verweerder door of namens de gezamenlijke eigenaars (…)
2.5.
Op 1 oktober 2021 heeft [gedaagde] een verzoekschrift bij de rechtbank ingediend met het verzoek om een besluit van de VvE te vernietigen. Dit besluit betrof de renovatie/vernieuwing van het trappenhuis dat toegang geeft tot de appartementsrechten [nummer 4]-[nummer 3].
2.6.
Op 10 mei 2022 heeft de kantonrechter het verzoek van [gedaagde] afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten van € 500,00 aan salaris voor de gemachtigde van de VvE.
2.7.
[gedaagde] heeft € 500,00 voldaan.
2.8.
De advocaat van de VvE heeft voor het voeren van die eerdere procedure in totaal
€ 9.359,35 bij de VvE in rekening gebracht.
€ 9.359,35 bij de VvE in rekening gebracht.
2.9.
[gedaagde] heeft haar appartement verkocht. De VvE heeft bij de notaris aanspraak gemaakt op een bedrag van € 3.119,78, zijnde 1/3e deel van het aan de advocaat verschuldigde bedrag. [gedaagde] stelt een lager bedrag verschuldigd te zijn.
2.10.
Partijen zijn overeengekomen het bedrag van € 3.119,78 bij de notaris in depot te houden, in afwachting van de uitkomst van deze procedure.
3.De vordering
3.1.
De VvE vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.119,78 aan hoofdsom, € 528,75 aan incassokosten, te vermeerderen met rente en kosten.
3.2.
De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] dit bedrag is verschuldigd op grond van artikel 2 lid 3 onder b onder iv van de akte wijziging splitsing in appartementsrechten. De advocaatkosten hebben namelijk betrekking op een procedure over de kosten van aanleg en onderhoud van de gemeenschappelijke in- en opgang van de appartementen [nummer 4], [nummer 5] en [nummer 3], en moeten, onder verwijzing naar het Haviltex-criterium, om die reden voor 1/3e deel bij [gedaagde] in rekening moet worden.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij erkent nog een bedrag aan de VvE verschuldigd te zijn maar betwist de door de VvE gebruikte breukdeel. De advocaatkosten vallen onder de gemeenschappelijke kosten. Op grond van artikel 3 lid 1 onder e van het Modelreglement in samenhang met artikel 5:112 BW en artikel 2 vierde streepje van het splitsingsakte, moet 151/1.128e deel bij haar in rekening gebracht worden, zijnde
€ 1.251,55. [gedaagde] heeft al € 500,00 voldaan, zodat zij nog € 751,55 moet betalen. Dit bedrag hoeft zij niet zelf te voldoen, maar moet uit de gezamenlijke (reserve)pot (waaraan zij mede heeft bijgedragen) worden gehaald.
€ 1.251,55. [gedaagde] heeft al € 500,00 voldaan, zodat zij nog € 751,55 moet betalen. Dit bedrag hoeft zij niet zelf te voldoen, maar moet uit de gezamenlijke (reserve)pot (waaraan zij mede heeft bijgedragen) worden gehaald.
5.De beoordeling
5.1.
Niet in geschil is dat de advocaatkosten van de door [gedaagde] geëntameerde procedure over de leden van de VvE en ook [gedaagde] als voormalig lid, worden omgeslagen. Partijen verschillen van mening over welk breukdeel gebruikt moet worden bij de berekening van het aandeel van [gedaagde].
5.2.
De VvE voert aan dat de advocaatkosten, gezien de bedoelingen van partijen, onder artikel 2 lid 3 onder b onder iv) van de akte wijziging splitsing valt. Dat betekent dat alleen de eigenaren van de appartementsrechten [nummer 4]-[nummer 3] hieraan moeten bijdragen. Volgens [gedaagde] moet worden uitgegaan van artikel 3 lid 1 onder e van het Modelreglement in samenhang met artikel 5:112 BW en artikel 2 vierde streepje van de splitsingsakte. Dat betekent dat alle eigenaars moeten bijdragen.
5.3.
Bij de uitleg van een bepaling uit een splitsingsakte en het reglement komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze omschrijving moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte en dat reglement, mede bezien in het licht van de gehele inhoud daarvan. De rechtszekerheid vergt dat bij die uitleg in beginsel slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden. (zie HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en Hof Amsterdam 13 september 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3750). Anders dan bij de uitleg van overeenkomsten conform het “Haviltex criterium” gaat het dus niet om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
5.4.
Uit de splitsingsakte volgt dat beoogd is om de kosten van aanleg en onderhoud van verschillende delen van het gebouw onder te brengen bij die appartementseigenaren die directe gebruikers daarvan zijn. Zo blijven dergelijke kosten betreffende het voorhuis voor rekening van de eigenaar van het voorhuis, die van het achterhuis voor rekening van de eigenaren van het achterhuis en betaalt ieder appartementseigenaar zelf de kosten van aanleg en onderhoud van de eigen ramen, serres en deuren. Daaruit kan echter niet worden afgeleid dat ook de kosten die zien op een gerechtelijke procedure betreffende het onderhoud van een bepaald deel, daaronder begrepen moeten worden. Dergelijke kosten vallen immers niet onder kosten van onderhoud en aanleg in eigenlijke zin. Bovendien is voor kosten van gerechtelijke procedures een duidelijke bepaling in het toepasselijke modelreglement opgenomen en is daarop geen expliciete uitzondering gemaakt. In het licht van de in r.o. 5.4 weergegeven maatstaf moeten de akte en het reglement dan ook aldus worden uitgelegd dat advocaatkosten niet vallen onder artikel 2 lid 3 onder b onder iv) en niet via het breukdeel 1/3e bij [gedaagde] in rekening mogen worden gebracht.
5.5.
De advocaatkosten worden gekwalificeerd als gerechtelijke kosten verbonden aan het optreden als verweerder door of namens de gezamenlijke eigenaars, ex artikel 5:112 BW en artikel 3 lid 1 sub e van het Modelreglement. In de splitsingsakte is bepaald dat voor dergelijke kosten een breukdeel van 151/1.128e geldt voor [gedaagde]. Dat komt neer op
€ 1.251,55. Nu [gedaagde] al € 500,00 heeft voldaan, blijft € 751,55 over om door [gedaagde] te voldoen.
€ 1.251,55. Nu [gedaagde] al € 500,00 heeft voldaan, blijft € 751,55 over om door [gedaagde] te voldoen.
5.6.
Anders dan [gedaagde] aanvoert, moet dit bedrag niet uit het reservefonds worden gehaald. Ter zitting is door de VvE toegelicht dat de reservefonds betrekking heeft op het meerjaren-onderhoudsplan. De bijdrage wordt vastgesteld als percentage voor gepland of nog te plannen onderhoud. De advocaatkosten vallen hier niet onder.
5.7.
[gedaagde] wordt dan ook veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 751,55.
5.8.
De VvE vordert een bedrag van € 528,75 aan incassokosten, gebaseerd op de Wet normering incassokosten. Nu de onderhavige vordering geen betrekking heeft op één van de situaties waarin de wet van toepassing is, zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn, worden getoetst aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal.
5.9.
Gesteld noch gebleken is dat de verrichtingen van de VvE meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een - niet aanvaard - schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op de gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Als de VvE al kosten heeft gemaakt, worden deze geacht te behoren tot de proceskosten. De incassokosten worden dan ook afgewezen.
5.10.
De VvE vordert wettelijke rente te berekenen van de data van de door de advocaat verzonden facturen. De facturen zijn echter niet op naam gesteld van [gedaagde], zodat zij niet vanaf de vervaldata in verzuim kan zijn. De wettelijke handelsrente daarom worden toegewezen vanaf datum dagvaarding.
5.11.
Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de VvE van € 751,55;
6.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter