ECLI:NL:RBNHO:2023:11853 - Rechtbank Noord-Holland - Vermindering WOZ-waarde woning wegens onjuiste waardering...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 22/2334

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2023 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: A. Oosters),

de heffingsambtenaar van de gemeente Zandvoort, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 632.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.

Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.

Eiser heeft verweerder bij brief van 18 februari 2022 in gebreke gesteld wegens het uitblijven van een beslissing op bezwaar en verzocht om toepassing van de dwangsomregeling.

Eiser heeft bij brief van 6 mei 2022 beroep ingesteld tegen het niet tijdig nemen van een beslissing op bezwaar.

Bij uitspraak op bezwaar van 23 mei 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft bij afzonderlijk besluit van 23 mei 2022 een dwangsom aan eiser toegekend van € 1.442.

Eiser heeft bij brief van 9 juni 2022 aan de rechtbank meegedeeld dat met de beslissing op de dwangsom ‘dat geschil is tenietgegaan’ en dat het beroep zich nu richt tegen de (inhoudelijke) uitspraak op bezwaar. Daarbij heeft eiser aanvullende gronden ingediend.

Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken en een reactie ingediend.

Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2023 te Haarlem. Namens eiser is de gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door

mr. [naam 1] en [naam 2] (taxateur).

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning, gebouwd in 1950. De inhoud van de woning is 609 m³ en de oppervlakte van het perceel is 146 m². De woning heeft twee dakkapellen en een berging/schuur aangebouwd.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit, onder verwijzing naar een door hem overgelegd taxatierapport, een waarde van € 481.000 en stelt daartoe het volgende. Verweerder heeft ten onrechte [adres 2] niet als vergelijkingsobject meegenomen, omdat dit te ver van de waardepeildatum verkocht zou zijn en in zeer gedateerde staat zou verkeren. Dit object is, anders dan alle andere vergelijkingsobjecten, identiek aan de woning. Het betreft een bijzondere bouw met twee balkons, drie woonlagen en een zolder. De ligging is ook identiek. Dit object is deels een bovengemiddelde woning en deels ondergemiddeld. De taxateur van eiser heeft het geheel om die reden als gemiddeld bestempeld. Het object [adres 2] is, teruggerekend naar de waardepeildatum, verkocht voor € 539.000. Een WOZ-waarde van de woning van € 632.000 is dus veel te hoog. De objecten [adres 3] en [adres 4] zijn ook goede vergelijkingsobjecten. Het door verweerder genoemde object [adres 5] is onvergelijkbaar met de woning, omdat dat object geheel gerenoveerd/gemoderniseerd moet worden.

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde van de woning, verlaging van de onroerende-zaakbelastingen en veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure. Tot slot is verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

4. Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het beroep met vaststelling van de WOZ-waarde op € 610.000. Verweerder verwijst onder meer naar de overgelegde waardematrix, waarin de waarde van de woning is vastgesteld op € 610.000. In de matrix zijn naast de gegevens van de woning de verkoopgegevens vermeld van [adres 6] , [adres 5] en [adres 2] , alle te [woonplaats] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

Het beroep tegen het niet tijdig nemen van een uitspraak op bezwaar

6. Op grond van artikel 6:20, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft het beroep tegen het niet tijdig nemen van een besluit mede betrekking op het alsnog genomen besluit, tenzij dit geheel aan het beroep tegemoet komt. Op grond van artikel 6:20, vijfde lid, van de Awb kan het beroep tegen het niet tijdig nemen van een besluit alsnog gegrond worden verklaard als de indiener van het beroepschrift daarbij belang heeft.

7. Vaststaat dat verweerder bij uitspraak op bezwaar van 23 mei 2022 alsnog op het bezwaar heeft beslist. Nu verweerder op 23 mei 2022 uitspraak op bezwaar heeft gedaan, is het procesbelang aan het beroep tegen het niet tijdig nemen van een besluit komen te ontvallen, en zal dit beroep op die grond niet-ontvankelijk worden verklaard. Hierbij weegt de rechtbank mee dat verweerder eiser bij afzonderlijkbesluit van 23 mei 2022 over het maximum van 42 dagen een dwangsom heeft toegekend van € 1.442.

Waarde van de woning

8. Nu eiser de rechtbank heeft meegedeeld dat verweerder met de alsnog op

23 mei 2022 gedane uitspraak op bezwaar niet geheel aan het bezwaar is tegemoetgekomen, heeft het beroep betrekking op deze uitspraak op bezwaar.

9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

11. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Het betreft allemaal rijwoningen uit 1950/1951, die gelegen zijn in de omgeving van de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder gehanteerde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank ook het vergelijkingsobject [adres 5] kunnen opnemen in zijn matrix. Dat dit object gerenoveerd/gemoderniseerd moet worden, betekent niet dat dit object niet ter vergelijk kan dienen.

12. Blijkens de door hem overgelegde matrix gaat verweerder voor de woning uit van een kubiekemeterprijs van €854,76. Deze prijs is gebaseerd op het gemiddelde van de door hem berekende gecorrigeerde kubiekemeterprijzen van de drie referentieobjecten. Verweerder heeft die gecorrigeerde kubiekemeterprijzen berekend door de gerealiseerde verkoopprijzen te indexeren naar de waardepeildatum en daaraan vervolgens een deel toe te rekenen aan de grondwaarde (gebaseerd op de grondstaffel). Hij heeft ook een deel toegerekend aan de aftrek waterverdedigingswerken als het gaat om de objecten [adres 6] en [adres 2] . Dit laatste is naar het oordeel van de rechtbank echter niet juist, omdat dit gegeven geen deel uitmaakt van de (geïndexeerde) verkoopprijs van een referentieobject. De aftrek is uitsluitend relevant voor de WOZ-waarde van het betreffende object. Indien de toerekening van een deel van de (geïndexeerde) verkoopprijs achterwege wordt gelaten, leidt dit tot lagere kubiekemeterprijzen dan door verweerder is berekend. Nu verweerder de opstalwaarde van de woning op de kubieke-meterprijzen van de referentieobjecten heeft gebaseerd, komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

13. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. De - in het door eiser overgelegde taxatierapport genoemde - objecten [adres 3] en [adres 4] zijn naar het oordeel van de rechtbank niet vergelijkbaar met de woning, omdat dat woningen uit een andere bouwperiode (jaren-30) zijn. Deze objecten kunnen derhalve niet dienen ter onderbouwing van de door eiser verdedigde waarde van de woning.

14. In de in beroep door eiser overgelegde taxatiematrix zijn onderhoud en luxe van het object [adres 2] op ‘7’ (op een schaal van 1 tot en met 10) gesteld. Verweerder heeft dit betwist en gesteld dat de onderhoudstoestand slechter is. Gelet op de door verweerder van dit object overgelegde foto’s komt de rechtbank tot het oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat onderhoud en luxe van dit object een waarde van ‘7’ hebben.

15. Gelet op het vorenstaande acht de rechtbank het taxatierapport van eiser, waarin geconcludeerd wordt tot een waarde van € 481.000, onvoldoende onderbouwing van de door hem verdedigde waarde.

16. Nu zowel verweerder als eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank in goede justitie de waarde van de woning bepalen. De rechtbank stelt, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, de waarde per de waardepeildatum vast op € 500.000.

17. Het beroep zal gegrond worden verklaard en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De rechtbank zal verder bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.

Verzoek tot vergoeding van immateriële schade

18. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

19. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Bij bijzondere omstandigheden kan die termijn van twee jaar worden verlengd of verkort. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.

20. De redelijke termijn is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 5 maart 2021 en is geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op
21 november 2023. Van een bijzondere omstandigheid die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt is geen sprake. Dit betekent dat de voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn afgerond 2 jaar en negen maanden bedraagt. De redelijke termijn is daarom overschreden met (afgerond) negen maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.000. De overschrijding is geheel aan de bezwaarfase toe te rekenen, gelet op de dagtekening van de uitspraak op bezwaar

(23 mei 2022). Verweerder dient daarom het bedrag van € 1.000 aan eiser te vergoeden.

Proceskosten en griffierecht

21. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837, vgl. het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, en een wegingsfactor 1).

22. Daarnaast komt eiser in aanmerking voor vergoeding van de door hem gemaakte taxatiekosten van € 128,26. In totaal bedragen de door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 2.394,26.

23. De rechtbank zal verweerder tevens opdragen het griffierecht te vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep niet-ontvankelijk voor zover gericht tegen het niet tijdig doen van een uitspraak op bezwaar;
verklaart het beroep voor het overige gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 500.000;
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 500.000;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 1.000;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.394,26;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, rechter, in aanwezigheid van

mr. J.B. Filius, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 november 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).