ECLI:NL:RBNHO:2023:12806

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 10741395 \ VV EXPL 23-82

Uitspraakdatum: 13 november 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de stichting
Stichting Woonzorg Nederland

gevestigd te Amstelveen

eiseres

verder te noemen: Woonzorg

gemachtigde: mr. P.L.T. Roks

tegen

[gedaagde]

[woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J.R. Versluis.

De zaak in het kort

De vordering tot ontruiming van een huurwoning in een seniorencomplex wordt na de vondst van 81 hennepplanten toegewezen. Het belang van verhuurder bij de ontruiming van het gehuurde weegt zwaarder dan het woonbelang van huurder.

1.Het procesverloop

1.1.

Woonzorg heeft [gedaagde] op 19 oktober 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, [gedaagde] mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagde] en Woonzorg bij brieven van 27 en 29 oktober 2023 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

Partijen hebben op 19 maart 2019 een huurovereenkomst gesloten waarbij Woonzorg per die datum aan [gedaagde] verhuurt de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een seniorencomplex.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte en Onzelfstandige Woonruimte van toepassing (hierna: de AHV). In de AHV zijn onder andere de volgende artikelen opgenomen:

“7.8 U mag geen hennep kweken en/of aanwezig hebben in de woning. Het is ook niet toegestaan om andere activiteiten uit te voeren die strafbaar zijn volgens de Opiumwet. Zoals voorbereidende handelingen voor het hebben, kweken, verhandelen of doorvoeren van verdovende middelen volgens de Opiumwet. (…)

7.14

U mag geen strafbare feiten plegen in of vanuit de woning.

7.15

U mag zich niet onfatsoenlijk gedragen. Dat geldt zowel in als buiten de woning, in gemeenschappelijke ruimten en in (kantoor)ruimten van de verhuurder.

7.16

U mag in de woning geen stoffen en/of zaken opslaan die brand- of ontploffingsgevaar opleveren. Of verontreinig van het milieu. Spullen voor huishoudelijk gebruik zijn toegestaan.

9.1.1

Wel toegestaan: veranderingen aan de binnenkant van de woning die bij het einde van de huur zonder of tegen lage kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Deze veranderingen mogen geen gevaar, overlast of hinder veroorzaken voor de verhuurder of voor anderen.”

2.3.

Op 7 augustus 2023 is de politie, na diverse meldingen bij Woonzorg door buurtbewoners over henneplucht en het vermoeden van een kwekerij, het gehuurde binnengetreden. In de door de politie opgestelde
“Melding ontmanteling hennepkwekerij”staat onder ander het volgende:

“Vier antecedenten Opiumwet, waarvan de jongste een sepot (1999, 2006, 2011, 2018) (…)

Het vermoeden van de aanwezigheid van een kwekerij en de henneplucht werd hierbij bevestigd. (…)

Aangetroffen hennep:81 hennepplanten, verdeeld over 3 ruimtes

Plaats hennepkwekerij in het pand:in drie ruimtes, in twee slaapkamers op de bovenverdieping en in de badkamer op de begane grond

Diefstal stroom:Nee

Diefstal water:Nee

Aantal lampen:6 lampen van 600 Watt

Indicatie eerdere oogsten(de periode waarin de aangetroffen hennepkwekerij ten minste in bedrijf is geweest):ja, nader onderzoek naar verbruik elektra moet uitwijzen hoeveel oogsten aannemelijk zijn

Een beschrijving van de eventuele risico’s voor de omgeving:brandgevaar, water- en stankoverlast, blootstelling aan drugsmilieu, kans op rippen.

In beslag genomen voorwerpen/apparatuur:6 assimilatielampen, 2 slakkenhuizen, afzuiging inclusief slangen

Professionaliteit kwekerij:Laag,2 slaapkamers en de badkamer werden als kweekruimtes gebruikt, zonder afdoende afscherming met betrekking tot licht, temperatuur, lucht en geluid: afzuiging zelf geknutseld door middel van oude afzuigkap; geen diefstal elektra noch water; geen Opticlimates noch toevoeging C0-2. (…)

Bijzonderheden:woning oogde sterk vervuild en zeer rommelig; elektra voor de kweekruimtes was zeer amateuristisch en brandgevaarlijk aangelegd”

2.4.

Bij brief van 29 augustus 2023 heeft de burgemeester van Purmerend het voornemen tot sluiting van het gehuurde voor de duur van drie maanden aan Woonzorg medegedeeld.

2.5.

Op 25 september 2023 heeft de burgemeester per brief aan Woonzorg kenbaar gemaakt niet over te zullen gaan tot sluiten maar dat enkel een waarschuwing tot sluiting wordt opgelegd.

3.De vordering

3.1.

Woonzorg vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening –kort gezegd – [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen.

3.2.

Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] in ernstige mate tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder door in het gehuurde een illegale hennepkwekerij te exploiteren. De enkele aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst.^[1][gedaagde] heeft zich niet als goed huurder gedragen, heeft de woonbestemming gewijzigd en heeft wijzigingen in het gehuurde aangebracht. [gedaagde] heeft in strijd gehandeld met de wet en de AHV. Woonzorg heeft evident een spoedeisend belang bij haar vordering.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat gelet op zijn zwaarwegende belangen geen sprake is van een dusdanige tekortkoming dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Ontruiming van het gehuurde is in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar c.q. disproportioneel. [gedaagde] doet in dat kader uitdrukkelijk een beroep op zijn persoonlijke omstandigheden, waaronder zijn medische en psychische klachten. Tot slot ontbreekt het spoedeisend belang.

5.De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Woonzorg daarbij een spoedeisend belang heeft. Gelet op de in deze procedure bekende en vaststaande feiten en omstandigheden met betrekking tot de in het gehuurde aangetroffen hennepkwekerij en in aanmerking genomen het door Woonzorg gevoerde (en naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid te voeren) zerotolerancebeleid in dit soort gevallen, heeft Woonzorg een spoedeisend belang om de vordering tot ontruiming van het gehuurde in kort geding voor te leggen. Het hierop gerichte verweer van [gedaagde] wordt dan ook gepasseerd.

5.2.

In dit kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vordering van Woonzorg in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de vordering reeds nu gerechtvaardigd is. In het bijzonder zal beoordeeld moeten worden of [gedaagde] gedwongen kan worden de woning thans op korte termijn te ontruimen. Daarbij dient zwaar te wegen dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter zal hebben en aldus diep ingrijpt in het woonbelang van de huurder. Terughoudendheid van de kort gedingrechter bij de beoordeling van de vraag of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden. De kantonrechter overweegt in dit verband als volgt.

5.3.

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.^[2]Op Woonzorg rust daarbij de stelplicht en, zo nodig, de bewijslast voor haar stelling dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Bij de beoordeling of ontbinding gerechtvaardigd is kunnen alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn en is het aan [gedaagde] om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling.^[3]

5.4.

Woonzorg heeft ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst verwezen naar het opgemaakte politieverslag. In het gehuurde zijn 81 hennepplanten verdeeld over drie ruimtes aangetroffen. [gedaagde] heeft de juistheid van het politieverslag in zoverre niet betwist en heeft niet weersproken dat hij een hennepkwekerij met 81 planten had in het gehuurde. Volgens vaste jurisprudentie is de aanwezigheid van een hennepkwekerij voldoende om tot het oordeel te komen dat zowel sprake is van een tekortkoming in de nakoming van verplichtingen uit de huurovereenkomst als het handelen in strijd met goed huurderschap. Dat in het gehuurde een brandgevaarlijke hennepkwekerij is aangetroffen is een ernstig feit.

5.5.

[gedaagde] doet een beroep op de tenzij-bepaling en voert aan dat gelet op zijn persoonlijke omstandigheden een ontbinding van de huurovereenkomst, en vooruitlopend daarop een ontruiming van het gehuurde, niet gerechtvaardigd is. [gedaagde] heeft een zwaarwegend woonbelang dat zwaarder weegt dan het belang van Woonzorg tot handhaving van het zerotolerancebeleid, aldus [gedaagde]. Zoals hiervoor is overwogen is het aan [gedaagde] om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] dat onvoldoende heeft gedaan. Daartoe wordt als volgt overwogen.

5.6.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat geen sprake is van een drugspand, drugshandel en/of een rol in het criminele circuit. Er is geen aanloop geweest naar het gehuurde en daar zijn ook geen meldingen van gedaan bij de bewonersconsulent. De professionaliteit van de kwekerij is door de politie ‘laag’ ingeschat. Er zijn geen contante bedragen of gripzakjes aangetroffen en er is geen elektriciteit afgetapt. [gedaagde] heeft nooit overlast veroorzaakt en heeft geen huurachterstand laten ontstaan. De burgemeester heeft het gehuurde niet gesloten. [gedaagde] heeft chronische pijnklachten en staat onder behandeling bij de huisarts, neuroloog, uroloog, oogarts en dermatoloog. De huisarts heeft bevestigd dat [gedaagde] lijdt aan chronische psychische klachten en somatische klachten. [gedaagde] heeft een invalidekaart en heeft een recept voor medicinale cannabis. Omdat de voorgeschreven cannabis moet worden gerookt, en [gedaagde] niet rookt, en de voorgeschreven cannabis niet wordt vergoed, maakt [gedaagde] geen gebruik van het recept. Gelet op de bijwerkingen van reguliere pijnstillers, is [gedaagde] hennep gaan gebruiken. [gedaagde] ervaart psychische klachten na een voorval met een buurvrouw. De ontdekking van de hennepplantage heeft hem wakker geschud en [gedaagde] heeft de afgelopen maanden actief zijn best gedaan hulp te zoeken voor onder andere zijn psychische klachten. [gedaagde] leeft bovendien in een sociaal isolement, komt niet op korte termijn in aanmerking voor een huurwoning en is afhankelijk van een bijstandsuitkering, aldus steeds [gedaagde].

5.7.

Uit het voorgaande kan worden afgeleid dat [gedaagde] mede gelet op zijn persoonlijke omstandigheden, waaronder zijn fysieke en mentale gesteldheid, een groot woonbelang heeft. Dat is evident. Daartegenover staat het belang van Woonzorg en de overige bewoners van het seniorencomplex, die ook huurder zijn van Woonzorg. Ter zitting is door Woonzorg het zerotolerancebeleid nader toegelicht en is verklaard dat zij een statement wil maken naar de buurtbewoners dat zij niet toestaat dat iemand dergelijke activiteiten ontplooit en de buren daarmee in gevaar brengt. Woonzorg wil de rust en veiligheid in het complex herstellen. Daarbij acht de kantonrechter met name het brandgevaar dat is ontstaan door de hennepkwekerij van belang. Indien er brand uit zou breken in het gehuurde zijn de gevolgen niet te overzien en is het maar de vraag of de overige bewoners van het seniorencomplex, gelet op hun verminderde mobiliteit en het niet mogen gebruiken van de lift bij brand, zichzelf in veiligheid zouden kunnen brengen. [gedaagde] betwist dat er sprake was van een brandgevaarlijke situatie in het gehuurde. Hij heeft een elektrotechnische opleiding gedaan en heeft maatregelen genomen om brandgevaar af te wenden, zoals het aanbrengen van een brandwerende laag op de vloer, er was een aardlekschakelaar en de kans op brand was niet aanwezig, aldus [gedaagde]. In het politierapport staat echter onomwonden dat de elektra voor de kweekruimtes zeer amateuristisch en brandgevaarlijk was aangelegd. De bijbehorende foto’s in het politierapport bevestigen dat beeld. De verder niet onderbouwde stelling van [gedaagde] is daartegenover onvoldoende. De kantonrechter kan zich daarbij niet aan de indruk onttrekken dat [gedaagde] het brandgevaar bagatelliseert. Er was geen sprake van een professionele kwekerij en [gedaagde] heeft geen professionele materialen gebruikt. [gedaagde] heeft ter zitting over de totale investering om te kwekerij op te bouwen verklaard dat de totale waarde van de gebruikte materialen rond de € 300,00 is. Ook dat bevestigt het beeld van een amateuristisch en brandgevaarlijke situatie.

5.8.

Verder geldt dat [gedaagde] geen afdoende verklaring heeft gegeven voor het aantal van 81 hennepplanten in het gehuurde. Dat [gedaagde] de 81 hennepplanten in het gehuurde alleen voor eigen gebruik nodig had acht de kantonrechter, zonder nadere toelichting, onvoldoende aannemelijk. Onduidelijk is gebleven waarom zoveel planten nodig waren om in zijn eigen behoefte aan hennepthee te kunnen voorzien. Dat is op geen enkele wijze toegelicht en onderbouwd. Ook is niet nader toegelicht en onderbouwd dat en waarom [gedaagde] niet op een andere manier aan de door hem benodigde hennep zou kunnen komen. Er is bijvoorbeeld niets gesteld over de kosten van het kopen van hennepthee. De enkele stelling dat hij daarvoor geen geld heeft is onvoldoende, temeer omdat [gedaagde] kennelijk wel het geld had om te investeren in de opbouw van de kwekerij en er geen sprake was van diefstal van water of stroom. [gedaagde] had Woonzorg bovendien om toestemming of ontheffing kunnen vragen voor het houden van een beperkt aantal planten voor medicinaal gebruik. Dit geldt temeer omdat er sprake is van
“Vier antecenten Opiumwet”. Ter zitting is gebleken dat het laatste antecedent in 2018 betrekking had op een soortgelijk feit in de huurwoning van [gedaagde] en dat die huurovereenkomst is ontbonden. [gedaagde] was dus al een gewaarschuwd mens en dat maakt zijn stelling dat hij nu echt is wakker geschud niet geloofwaardig. [gedaagde] had naar het oordeel van de kantonrechter beter kunnen en moeten weten.

5.9.

Gelet op het voorgaande is naar het oordeel voldoende komen vast te staan dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Woonzorg en dat daarom een ontruiming van het gehuurde op korte termijn gerechtvaardigd is. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] leiden niet tot de conclusie dat de tekortkoming van een dergelijke bijzondere aard of van een te geringe betekenis is dat deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter acht het in hoge mate waarschijnlijk dat de rechter in een eventueel te starten bodemprocedure zal beslissen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat tot ontruiming moet worden overgegaan. Onder deze omstandigheden en gelet op het gevoerde zerotolerancebeleid kan van Woonzorg niet worden gevergd dat [gedaagde] nog langer gebruik maakt van het gehuurde. Haar spoedeisende belang bij ontruiming weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde.

5.10.

De conclusie is de door Woonzorg gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. [gedaagde] heeft verzocht om een langere ontruimingstermijn dan veertien dagen na betekening van dit vonnis. Woonzorg heeft hiertegen bezwaar gemaakt en is niet bereid tot een langere ontruimingstermijn. De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden geen aanleiding om aan [gedaagde] een langere ontruimingstermijn toe te kennen dan die door Woonzorg gevorderd.

5.11.

Woonzorg heeft verzocht het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en dit duidelijk en separaat te motiveren, teneinde een onnodige benadeling van de procespositie van Woonzorg in een eventueel executiegeschil te voorkomen. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de door Woonzorg gevorderde uitvoerbaar bij vooraard verklaring.

5.12.

De kantonrechter overweegt dat zij op grond van de wet dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren, tenzij uit de wet of uit de aard van de zaak anders voortvloeit.^[4]Gelet op de aard en het karakter van deze kort geding procedure zal de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Zoals hiervoor geoordeeld, heeft Woonzorg een spoedeisend belang bij haar vordering en weegt het belang van Woonzorg om het gehuurde te kunnen ontruimen zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde.

5.13.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt. Woonzorg vordert daarnaast veroordeling van [gedaagde] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak^[5]levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

5.14.

Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van wat in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Woonzorg te stellen;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonzorg tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 129,14

griffierecht € 128,00

salaris gemachtigde € 529,00;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Ontruiming huurwoning na aantreffen hennepkwekerij in seniorencomplex