Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/6233
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 december 2023 in de zaak tussen
[naam] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de woning [adres] te [adres] , gemeente [gemeente] (hierna: de woning) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 265.000. In hetzelfde document heeft verweerder ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2022 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 november 2022 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Bij brief van 5 december 2022 heeft eiser hiertegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De vertegenwoordigers van partijen hebben onderling en met de rechtbank procesafspraken gemaakt om te komen tot een efficiëntere afdoening van WOZ-zaken over de waardebepaling van woningen (afspraken WOZ-pilot Noord-Holland; hierna: WOZ-Pilot). Op grond van deze WOZ-Pilot zijn zaken geselecteerd waarin uitsluitend schriftelijk wordt geprocedeerd. Indien een behandeling ter zitting toch wenselijk blijkt, wordt de zaak uit de WOZ-pilot gehaald en op de gebruikelijke wijze verder behandeld.
De onderhavige zaak is door partijen geselecteerd voor de WOZ -pilot. Eiser heeft bij brief van 22 september 2023 schriftelijk gerepliceerd, waarna verweerder bij brief van 2 oktober 2023 schriftelijk heeft gedupliceerd.
Geen van partijen heeft te kennen gegeven ter zitting te willen worden gehoord. De rechtbank heeft vervolgens bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens het recht van erfpacht van de woning. De woning is een vrijstaande recreatiewoning uit 1989. De oppervlakte van het hoofdgebouw van de woning bedraagt 63 m². De kaveloppervlakte bedraagt 269 m². De woning is voorzien van een aangebouwde berging.
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021.
3. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 246.000 en heeft daarvoor – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder niet heeft voldaan aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, de correcties aan de hand van de KOUDV-factoren, de grondstaffel en de indexatie niet inzichtelijk heeft gemaakt, geen inzicht heeft verschaft in de waarde van de objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning. Verder stelt eiser dat verweerder in zijn uitspraak aangeeft dat de objecten [object 1] en [ object 2] slechter zijn gelegen en gelegen zijn op erfpacht. Eiser vindt deze stelling vreemd omdat onderhavige woning ook is gelegen op erfpacht. Het is voor eiser niet inzichtelijk hoe verweerder hier rekening mee heeft gehouden. Daarnaast stelt eiser dat de ligging van de woning ook niet bovengemiddeld is. De woning is aan het einde van het park gelegen en alleen bereikbaar middels een smal voetpad. De vergelijkingsobjecten [object 3] te [plaats 2] en [object 4] te [plaats 1] onderbouwen de waarde niet en zijn onbruikbaar omdat deze objecten qua bouwjaar te veel afwijken van de woning. Het object [ object 2] onderbouwt de waarde van de woning ook niet. Dit object is, rond de waardepeildatum voor een lagere prijs, in veel betere staat verkocht. Het object [object 1] is qua objectkenmerken gelijk aan de woning, maar dit object is echter ver na de waardepeildatum verkocht en de geïndexeerde verkoopprijs is beduidend lager dat de WOZ-waarde van de woning. Wanneer de objectkenmerken verdisconteerd worden onderbouwt [object 1] daardoor juist een lagere waarde. In zijn conclusie van repliek heeft eiser aangevoerd dat verweerder niet alle stukken heeft overgelegd en verweerder in de beroepsfase andere vergelijkingsobjecten gebruikt dan in de bezwaarfase.
4. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot verlaging van de waarde van de woning tot € 246.000 en tot veroordeling van verweerder in de proceskosten.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden gehandhaafd op € 265.000 en heeft – eveneens zakelijk weergegeven - daarvoor aangevoerd dat bij de waardevaststelling van de woning is uitgegaan van een voldoende ligging, kwaliteit en onderhoud. Aan de woning is in verband hiermee een waarde per vierkante meter toegekend van € 2.490. De objecten [ object 2] en [object 4] zijn vervallen als vergelijkbare woningen. In verband met het waarderingsvoorschrift dient de waardedrukkende werking van eventuele erfpacht buiten aanmerking te worden gelaten. De in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten zijn goed met de woning te vergelijken. [object 1] ligt op hetzelfde park en heeft hetzelfde bouwjaar als de woning maar heeft, in tegenstelling tot de woning geen vrije ligging. Ook ligt dit object tegenover een parkeerplaats en ook naast dit object is een parkeerplaats. Dit object wordt verhuurd en de kwaliteit en de ligging zijn gekwalificeerd als matig. Dit object is op 16 december 2021 verkocht voor € 249.000 exclusief een bedrag van € 3.500 voor roerende zaken. Het verschil in bouwjaar van [object 3] is niet van dien aard dat dit object niet bruikbaar zou zijn als vergelijkbare woning. De KOUDV-factoren en de grondstaffel zijn digitaal aan eiser verstrekt. De gemachtigde heeft bevestigd dat deze zijn ontvangen. Verder stelt verweerder dat in de rechtspraak is uitgemaakt dat het hem vrijstaat in de beroepsfase andere vergelijkingsobjecten te gebruiken dan in de bezwaarfase.
6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
7. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 Wet Pro WOZ omdat verweerder de correcties op basis van de KOUDV-factoren, de waarde van de objectonderdelen, de indexering en de grondstaffel onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.
8. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2 Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om haar een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.
9. Uit de stukken leidt de rechtbank af dat het taxatieverslag, de grondstaffel, de KOUDV-factoren en de matrices op 27 april 2022 naar de gemachtigde van eiser zijn verzonden en de gemachtigde de ontvangst daarvan op 12 juli 2022 heeft bevestigd. De rechtbank is van oordeel dat met de inhoud van deze gegevens voldoende inzichtelijk is gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZwaarde.
10. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen. Deze verplichting geldt ongeacht of de belanghebbende gebaat is bij het overleggen van de desbetreffende stukken en of de belanghebbende is geschaad in zijn belangen indien deze stukken niet worden overgelegd (zie HR 23 mei 2014, nr. 12/01827, ECLI:NL:HR:2014:1182). Tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren alle stukken die het bestuursorgaan ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Stukken die voor de beoordeling van de zaak door de rechter niet (langer) van belang zijn, behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken (HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672).
11. Hoewel verweerder in beroep verwijst naar een nieuwe matrix, moet de matrix die in de bezwaarfase is verstrekt ook als een op de zaak betrekking hebbend stuk worden beschouwd. De vraag of verweerder heeft voldaan aan zijn verplichtingen ex artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, ligt immers ook ter beoordeling voor (vgl. ABRvS 23 december 2015, ECLI:NL:RVS:3918). Verweerder heeft de waardematrix uit de bezwaarfase niet overgelegd. Omdat eiser reeds met de inhoud van de matrix bekend is, is eiser naar het oordeel van de rechtbank door het niet overleggen daarvan niet in zijn belangen geschaad. De rechtbank zal daarom aan het verzuim van verweerder geen gevolgen verbinden (artikel 6:22 van Pro de Awb).
Anders dan eiser stelt, heeft verweerder hiermee voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
De waarde van de woning
12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft daartoe een matrix overgelegd met daarin vermeld de marktgegevens van de objecten [object 1] , [object 3] , [object 5] , [object 6] en [object 7] . Dit zijn vrijstaande recreatiewoningen uit 1989, 2003, 2008, 2008 en 2008. Deze objecten en de woning verschillen onderling, maar naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten qua type, grootte en prijsklasse voldoende met de woning te vergelijken om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. De gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten, die rond de waardepeildatum zijn verkocht, zijn dan ook bruikbaar als uitgangspunt voor het vaststellen van de waarde van de woning, mits met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening wordt gehouden. Dat, naar eiser heeft aangevoerd, verweerder in de beroepsfase gebruik maakt andere vergelijkingsobjecten dan in de bezwaarfase, doet daar niet aan af. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad – verweerder heeft daar terecht ook op gewezen – mag in beroep ander bewijs worden aangedragen dan in de bezwaarfase en mogen daarom in de beroepsfase ook andere vergelijkingsobjecten dan in de bezwaarfase worden genoemd.
14. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. De gerealiseerde verkoopprijzen en de naar de waardepeildatum herrekende verkoopprijzen van de referentieobjecten staan vermeld in de door verweerder overgelegde waardematrix zodat de indexering van de verkoopprijzen inzichtelijk is. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059).
15. Dat de in de matrix vermelde gegevens op enig punt onjuist zijn, is gesteld nog gebleken. In de matrix is de ligging, de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woning gekwalificeerd als voldoende. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedatums en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van een dakkapel en een berging. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in een prijs per vierkante meter kaveloppervlakte van € 158 voor [object 1] , van € 400 [object 3] , van € 459 voor [object 5] , van € 495 voor [object 6] en van € 325 voor [object 7] en tot prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van respectievelijk € 2.512, € 4.975, € 3.782, € 3.499 en € 4.691. Het op gelijke wijze analyseren van de vastgestelde waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter kaveloppervlakte van € 269 en een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.490. Naar het oordeel van de rechtbank staat de vastgestelde waarde van de woning in een goede verhouding tot de gerealiseerde verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt daarbij nog op dat het van algemene bekendheid is dat door de werking van de zogenoemde wet van het afnemend grensnut bij een grotere kaveloppervlakte de waarde per vierkante meter kleiner wordt. Naar het oordeel is met dit verschijnsel voldoende rekening gehouden en ziet de rechtbank voor een verdere verlaging geen aanleiding.
16. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarden per vierkante kaveloppervlakte en gebruiksoppervlakte van de woning in een goede verhouding staan tot de geanalyseerde prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat het object [object 1] qua grootte en bouwjaar het meest met de woning is te vergelijken. Van [object 1] is de ligging en de kwaliteit als matig en de staat van onderhoud als voldoende gekwalificeerd. Dit object is op 16 december 2021 verkocht voor € 249.000. Analyse van de deze verkoopprijs heeft onder meer geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.512. Dit is hoger dan de waarde per vierkante meter van de woning. Daarbij moet worden opgemerkt dat dit object in een slechtere staat verkeert en een slechtere ligging heeft dan de woning en dat de kavel kleiner is dan die van de woning. Daarom faalt de stelling van eiser dat deze verkoopprijs zou moeten leiden tot een lagere waarde dan de beschikte waarde en verweerder de waarde hiermee dus niet aannemelijk heeft gemaakt. Verder sluit de rechtbank zich aan bij de stelling van verweerder dat de correcties voor verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand zijn gebaseerd op een inschatting van de taxateur en de daartoe opgedane ervaring. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vgl. het gerechtshof Den Haag
16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en het gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende inzicht zou hebben gegeven in de objectonderdelen stuit hierop ook af.
17. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de vastgestelde waarde van de woning ten opzichte van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet te hoog is. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet onderbouwd.
18. Gelet op het vorenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
19. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 december 2023.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de datum van verzending;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
e redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).