Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 23/58
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 december 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 24 februari 2022 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op
€ 339.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2022 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 november 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 november 2023 te Haarlem. Eiseres is vertegenwoordigd door mr. M.M. Vrolijk, gemachtigde namens G. Gieben van Previcus B.V. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam ] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning met bouwjaar 2008. De woning heeft een vrijstaande berging/schuur (6 m2). De oppervlakte van de woning is 117 m². Bij de woning behoort een kavel van 176 m2.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiseres bepleit een waarde van maximaal € 305.000 en stelt daartoe het volgende.
Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen in de KOUDV- en liggingsfactoren van de gehanteerde vergelijkingsobjecten en de woning zijn verdisconteerd.
Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast wordt en hoe aan de eindwaarden van de vergelijkingsobjecten is gekomen. Verweerder heeft derhalve in strijd gehandeld met artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
Verweerder gaat uit van een oppervlakte van de woning van 140 m². De totale oppervlakte van de woning is echter blijkens WoningWeter 114 m2.
Het vrijwel identieke buurpand [adres 2] met een woonoppervlakte van 128 m2 en perceeloppervlakte van 176 m2 is op 4 november 2020 verkocht voor € 325.000. Dit object toont een lagere waarde aan voor de woning.
Eiseres verwijst voorts naar het goed vergelijkbare object [adres 3] te [woonplaats] met een woonoppervlakte van 123 m2 en perceeloppervlakte van 165 m2, dat op 2 november 2020 verkocht is voor € 328.500. Ook dit object toont een lagere waarde aan voor de woning.
Verweerder heeft tot slot onvoldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning, waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde van de woning, verlaging van de onroerende-zaakbelasting en veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure.
4. Verweerder heeft de oppervlakte van de woning nader bepaald op 117 m2 en concludeert in beroep tot een waarde van de woning van € 322.000.
Verweerder verwijst onder meer naar de overgelegde waardematrix, waarin de waarde van de woning is vastgesteld op € 322.000. In de matrix zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 2] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 3] , alle te [woonplaats] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Bevoegdheid van de heffingsambtenaar
6. Eiseres heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat bij het verweerschrift een aanwijzingsbesluit ontbreekt waaruit volgt welke ambtenaar is aangewezen als heffingsambtenaar. Eiseres is daarom van mening dat niet inzichtelijk is of de uitspraak op bezwaar door een daartoe bevoegd persoon is genomen. Verweerder heeft na de zitting het aanwijzingsbesluit, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2013, in een andere zaak die op deze zitting is behandeld (waarbij de heer Vrolijk ook als gemachtigde is verschenen) aan de rechtbank overgelegd. In die zaak is het aanwijzingsbesluit naar eiseres doorgestuurd. In het aanwijzingsbesluit zijn er drie personen aangewezen als gemeenteambtenaar zoals bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b en c, van de Gemeentewet, alsmede als ambtenaar zoals bedoeld in artikel 1, tweede lid, van de Wet Waardering Onroerende Zaken. Zij zijn belast met de uitvoering van de Wet WOZ. De rechtbank oordeelt dat de uitspraak op bezwaar door een daartoe bevoegd persoon is genomen, namelijk door de heffingsambtenaar. Deze grief faalt.
Bevoegdheid van de heer Vrolijk
7. Na de zitting heeft de heer Vrolijk op verzoek van de rechtbank een machtiging overgelegd. Deze machtiging is naar verweerder doorgestuurd. De rechtbank is van oordeel dat uit de overgelegde machtiging blijkt dat de heer Vrolijk bevoegd is om ter zitting namens gemachtigde van eiseres op te treden.
Verstrekken gegevens
8. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 van Pro de Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiseres in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist.
9. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiseres aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiseres om haar een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.
10. Uit de stukken van het geding (de uitspraak op bezwaar en de bijlage) leidt de rechtbank af dat in het te beslechten geschil de door eiseres opgevraagde grondstaffel en matrix op 25 april 2022 zijn verzonden. Deze matrix bevat onder meer de KOUDV-factoren van de woning en van de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft in haar pleitnotitie gesteld dat een aantal gegevens niet zijn verstrekt, maar zij heeft niet de matrix en grondstaffel genoemd. De rechtbank leidt hieruit af dat eiseres deze stukken heeft ontvangen. Uit de verstrekte gegevens is naar het oordeel van de rechtbank de toegepaste indexering op eenvoudige wijze af te leiden. Ook is voldoende inzichtelijke informatie verstrekt om de waarde van de grond van de woning te kunnen bepalen en te kunnen relateren aan die van de vergelijkingsobjecten. Hierbij merkt de rechtbank op dat de vergelijkingsobjecten dichtbij de woning zijn gelegen, veelal in dezelfde straat, zodat daarmee tevens voldoende inzicht is gegeven over de liggingsfactoren. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek heeft voldaan. De verdergaande eisen van eiseres dat ook de onderbouwing van de KOUDV-factoren en een afzonderlijke indexatie dienen te worden verstrekt vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest. Wat betreft de door eiseres opgevraagde correctiepercentages ten aanzien van de KOUDV-factoren, overweegt de rechtbank dat deze genoegzaam bij de gemachtigde van eiseres bekend zijn. Verweerder heeft derhalve voldoende inzicht geboden in de waardeverhouding tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder het bepaalde in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) niet heeft geschonden.
11. De rechtbank is derhalve van oordeel dat het betoog van eiseres faalt.
Oppervlakte van de woning
12. Eiseres heeft voor het eerst in beroep gesteld dat verweerder een onjuiste oppervlakte van de woning hanteert en dat de juiste oppervlakte 114 m2 is.
Naar aanleiding van deze stelling heeft verweerder tijdens de beroepsprocedure nader onderzoek gedaan. Verweerder heeft geconcludeerd dat de oppervlakte van de woning 117 m2 is, waardoor de WOZ-waarde van de woning volgens verweerder moet worden vastgesteld op € 322.000. Verweerder is in zijn in beroep overgelegde matrix uitgegaan van een oppervlakte van de woning van 117 m2 en heeft een berekening bijgevoegd. Nu eiseres ter zitting niet heeft betwist dat een oppervlakte van 117 m2 onjuist is, en de rechtbank deze berekening niet onjuist voorkomt, zal de rechtbank uitgaan van deze oppervlakte.
Waarde van de woning
13. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
14. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
15. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in dezelfde straat gelegen hoekwoningen zijn uit hetzelfde bouwjaar waarvan de oppervlakte niet al te zeer afwijkt van die van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
16. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het verweerschrift en het daarbij overgelegde taxatierapport en matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstallen en van de kavels, ligging, kwaliteit, voorzieningenniveau, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Alle woningen zijn van een vergelijkbaar (factor ‘3’) kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau. De ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten is ook vergelijkbaar (factor ‘3’). Eiseres heeft haar stelling dat de woning in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten een matige onderhoudstoestand heeft niet onderbouwd. De rechtbank volgt deze stelling niet. Het voorgaande betekent dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de door verweerder getoonde objecten.
17. De door eiseres genoemde objecten [adres 2] en [adres 3] heeft verweerder opgenomen in zijn in beroep overgelegde matrix. De rechtbank is niet gebleken dat deze objecten een lagere waarde voor de woning onderbouwen.
Waardering bijgebouwen
18. Eiseres heeft ter zitting gesteld dat niet inzichtelijk is waarop de waarde van de bijgebouwen van de woning en de vergelijkingsobjecten is gebaseerd, waardoor verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde waarde van de bijgebouwen niet te hoog is. De waarden die verweerder in zijn matrix heeft opgenomen voor de bijgebouwen heeft eiseres niet gemotiveerd betwist. De in de matrix genoemde waarden komen de rechtbank alleszins aannemelijk voor. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). De klacht faalt.
Correcties KOUDV-factoren
19. Eiseres stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen in de KOUDV-factoren gecorrigeerd zijn. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde stukken, zowel in de bezwaar- als de beroepsfase, voldoende inzicht geboden in de wijze waarop de waarde van de woning bepaald is en met welke factoren rekening gehouden is. Indien eiseres desondanks meent dat zij in de bezwaarfase – na ontvangst van de op haar verzoek door verweerder toegezonden stukken – nog noodzakelijke informatie miste, dan had het op haar weg gelegen verweerder daar in de bezwaarfase (bijvoorbeeld tijdens de hoorzitting) actief op te wijzen en om nadere informatie te verzoeken. Eiseres werd reeds in de bezwaarfase bijgestaan door haar gemachtigde en het voorgaande mag van een professionele gemachtigde verlangd worden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde stukken, zowel in de bezwaar- als de beroepsfase, voldoende inzicht geboden in de wijze waarop de waarde van de woning bepaald is en met welke factoren rekening gehouden is.
Indexeringspercentages
20. De stelling van eiseres dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft in de bezwaarfase aan de gemachtigde een taxatieverslag verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en uit dit verslag valt tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiseres heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. Zoals hiervoor reeds is overwogen is een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling.
Slotsom
21. Op grond van het vorenstaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder in beroep voorgestane waarde niet te hoog is. Wat eiseres overigens heeft aangevoerd doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vaststellen op
€ 322.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderen.
Proceskosten en griffierecht
22. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde hangende de beroepsprocedure heeft verlaagd naar € 322.000, uitsluitend vanwege het feit dat hij aanvankelijk was uitgegaan van een onjuiste oppervlakte van de woning. Zoals hiervoor is overwogen, acht de rechtbank deze waarde niet te hoog.
Proceskosten bezwaarprocedure
23. Op grond van artikel 7:15, tweede lid, van de Awb worden de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat het woord ‘herroepen’ impliceert dat het oorspronkelijke besluit inhoudelijk onjuist moet zijn geweest. Indien de onjuistheid van het besluit te wijten is aan de belanghebbende, bijvoorbeeld omdat hij niet tijdig de juiste gegevens heeft verschaft, bestaat geen recht op vergoeding (Kamerstukken II 2000-2001, 27024, nr. 14, blz. 2).
24. Bij het nemen van beschikkingen in het kader van de Wet WOZ behoort de heffingsambtenaar de normale zorgvuldigheid te betrachten en de geautomatiseerd verzamelde gegevens van onroerende zaken in zijn gemeente te vergelijken met alle relevante informatie die hij tot zijn beschikking heeft. Deze onderzoeksplicht vloeit ook voort uit de eis van een zorgvuldige voorbereiding van besluiten, die is neergelegd in artikel 3:2 van Pro de Awb. Indien de heffingsambtenaar de bedoelde normale zorgvuldigheid niet betracht en als gevolg daarvan een te hoge beschikking oplegt, is sprake van een aan de heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb.
25. Eiseres heeft op 7 december 2021 een inlichtingenformulier ondertekend, waarop vooraf door verweerder een oppervlakte van de woning was ingevuld van 140 m2. Daarbij was de vraag gesteld ‘Indien onjuist, wat zijn de juiste gegevens’. Hier heeft eiseres geen antwoord ingevuld. Gelet op de door eiseres verstrekte informatie is de rechtbank van oordeel dat verweerder mocht uitgaan van een oppervlakte van de woning van 140 m2. Verweerder kan onder deze omstandigheden niet worden verweten dat al bij het nemen van de beschikking de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld vanwege het feit dat hij uit is gegaan van een onjuiste oppervlakte van de woning.
26. Eerst in het beroepschrift heeft eiseres door haar gemachtigde doen stellen dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte van de woning, terwijl zij dit ook reeds in de bezwaarprocedure had kunnen aanvoeren. In dat geval had verweerder reeds in de uitspraak op bezwaar de waarde van de woning op basis van de nader bepaalde oppervlakte van de woning kunnen verlagen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de hiervoor bedoelde normale zorgvuldigheid heeft betracht en de onderhavige WOZ-beschikking niet is herroepen wegens aan hem te wijten onrechtmatigheid als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb. Om deze reden komt eiseres niet in aanmerking voor vergoeding van de proceskosten in bezwaar.
Proceskosten beroepsprocedure en griffierecht
27. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, zal de rechtbank een proceskostenvergoeding voor de beroepsprocedure toekennen. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift,
1. punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5). Van een complexe zaak en veel bestede uren door de gemachtigde is geen sprake. Het beroep gaat uitsluitend gegrond uit hoofde van de bijgestelde oppervlakte. De rechtbank heeft daarom het gewicht op 0,5 bepaald.
28. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 322.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 322.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar,
- veroordeelt verweerder in de door eiseres redelijkerwijs gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 837, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van deze uitspraak van de rechtbank;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiseres te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van deze uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.B. Filius, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 december 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).