ECLI:NL:RBNHO:2023:14235

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

Zittingsplaats Alkmaar

zaaknummer / rolnummer: C/15/338289 / HA ZA 23-198

Vonnis van 2 augustus 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

WESTOMIJ B.V.,

gevestigd te Burgerbrug,

eiseres,

advocaat mr. F.M. Wagener te Alkmaar,

tegen

1.de vereniging van eigenaars VERENIGING VAN EIGENAARS [R.P.] ,

gevestigd te [woonplaats] ,

gedaagde,

niet verschenen,

2. de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAARS [Studio's] .,

gevestigd te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. H.C. Lagrouw te Leiden.

Partijen zullen hierna Westomij, VvE [R.P.] en VvE [Studio's] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 20 februari 2023 met producties;
de conclusie van antwoord van VvE [Studio's] met producties;
het tegen VvE [R.P.] verleende verstek;
het tussenvonnis van 3 mei 2023;
de akte houdende overlegging producties van Westomij;
de brief van 16 juni 2023 van VvE [Studio's] met producties;
de brief van 22 juni 2023 van Westomij met een productie;
de op 27 juni 2023 gehouden mondelinge behandeling. Gelijktijdig met de mondelinge behandeling in deze zaak vond plaats de mondelinge behandeling in de zaken 329894 HA ZA 22-416 en 10499471 EJ VERZ 23-207.

De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De advocaten van partijen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen en deze overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Westomij was eigenaar van een perceel grond aan de [adres] te [woonplaats] . Zij heeft op dat perceel grond een restaurant, 20 privéstudio’s en 21 bergingen gerealiseerd (gezamenlijk ook aan te duiden als het complex). Naast het complex ligt een door Westomij geëxploiteerd vakantiepark.

2.2.

Bij splitsingsakte van 6 maart 1998 is het perceel aan de [adres] gesplitst in twee appartementsrechten. Appartementsrecht 1 betreft het restaurant. Appartementsrecht 2 beslaat de genoemde studio’s en bergingen. Door de splitsing is een vereniging van eigenaars ontstaan, VvE [R.P.] (gedaagde sub 1, hierna ook aan te duiden als de hoofd-VvE). Appartementsrecht 1 heeft 1/21e aandeel in de gemeenschap. Appartementsrecht 2 20/21e aandeel. De stemverhouding binnen de hoofd-VvE is 1-1.

2.3.

In genoemde splitsingsakte is appartementsrecht 2 (onder)gesplitst in 41 appartementsrechten. De appartementsrechten 3 tot en met 22 geven recht op het uitsluitend gebruik van een studio. De appartementsrechten 23 tot en met 43 geven recht op het uitsluitend gebruik van een berging. Door de ondersplitsing is ook een vereniging van eigenaars ontstaan genaamd VvE Studio’s [R.P.] (gedaagde sub 2, hierna ook aan te duiden als de onder-VvE). De appartementsnummers 3-22 hebben elk 20/421e aandeel in de gemeenschap. De appartementsnummers 23-43 elk 1/421e deel.

2.4.

Westomij is eigenaar van het restaurant (appartementsrecht 1 in de hoofdsplitsing) en een berging en als zodanig lid van zowel de hoofd-VvE als de onder-VvE.

2.5.

Op grond van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied [woonplaats] ’ is de bestemming van de studio’s in het complex ‘Recreatie - Verblijfsreactie 3’. Een (grote) meerderheid van de eigenaren van een studio in het complex wil dat die bestemming wordt gewijzigd zodat ook permanente bewoning van de studio’s mogelijk is. Westomij is tegen een bestemmingswijziging.

2.6.

Tijdens een ledenvergadering van de onder-VvE van 6 november 2021 hebben de leden zich bij meerderheid uitgesproken voor wijziging van het (publiekrechtelijke) gebruik van recreatief naar permanente bewoning.

2.7.

In de vergadering van de onder-VvE van 12 april 2022 hebben de leden gestemd voor wijziging van de splitsingsakte van de hoofd-VvE in die zin dat in de splitsingsakte van de hoofd-VvE een bepaling wordt opgenomen inhouden, kort gezegd, dat de vergadering bevoegd zal zijn tot het aanvragen van een verruiming van de publiekrechtelijke bestemming teneinde permanente bewoning planologisch mogelijk te maken. Naar aanleiding van dit besluit heeft Westomij een vordering tot vernietiging van dat besluit ingesteld bij de rechtbank (de zaak 329894 HA ZA 22-416).

2.8.

Tijdens de vergadering van de 8 december 2022 van de onder-VvE is besloten om artikel 8 van de splitsingsakte van de hoofd-VvE te wijzigen, in die zin dat daaraan wordt toegevoegd dat een bestuurder zijn stemrecht niet kan uitoefenen bij het nemen van besluiten waarbij hij, anders dan als eigenaar, een eigen belang heeft.

Daarnaast heeft de onder-VvE tijdens die vergadering besloten tot wijziging van haar eigen splitsingsakte in die zin (i) dat een bepaling wordt opgenomen inhoudende, kort gezegd, dat de vergadering bevoegd zal zijn tot het aanvragen van een verruiming van de publiekrechtelijke bestemming teneinde permanente bewoning planologisch mogelijk te maken en (ii) dat een bestuurder zijn stemrecht niet kan uitoefenen bij het nemen van besluiten waarbij hij, anders dan als eigenaar, een eigen belang heeft. Naar aanleiding van deze besluiten heeft Westomij een vordering tot vernietiging van dat besluit ingesteld bij de rechtbank (deze zaak).

2.9.

In de vergaderingen van de hoofd-VvE zijn voorstellen tot wijziging van het splitsingsreglement steeds afgewezen omdat Westomij tegen stemde.

3.Het geschil

3.1.

Westomij vordert - zo begrijpt de rechtbank na de toelichting van Westomij tijdens de mondelinge behandeling - dat de rechtbank de besluiten van de onder-VvE van 8 december 2022 (zie hiervoor onder 2.8) zal vernietigen.

3.2.

Westomij voert daartoe aan, samengevat en voor zover hier van belang, dat zij met toepassing van artikel 5:140b Burgerlijk Wetboek (BW) de besluiten van de onder-VvE door de rechter kan laten vernietigen. De rechtbank moet Westomij volgen in haar vordering, tenzij een van de limitatief in artikel 5:140b lid 3 BW genoemde uitzonderingsgronden zich voordoet. Dat is hier niet het geval, want Westomij lijdt door het besluit schade en krijgt daarvoor geen vergoeding. De vordering van Westomij tot vernietiging van het besluit is daarom toewijsbaar. Dat het hier een besluit betreft van de onder-VvE met het voornemen tot het wijziging van de splitsingsakte van de hoofd-VvE, staat niet aan de toepassing van artikel 5:140b in de weg.

Over de wijziging van de splitsingsakte van de onder-VvE, voert Westomij verder aan dat zij een restaurant exploiteert op de benedenverdieping van het complex en ook de groenvoorziening rondom het complex verzorgt. Westomij wil mee kunnen stemmen over beslissingen die daarover gaan. Zij heeft daarbij een groot financieel belang en voor dit belang zou niet opgekomen kunnen worden als het besluit van de onder-VvE in stand zou blijven. Als Westomij het stemrecht wordt ontnomen en daarmee de mogelijkheid kan zij de exploitatie van het restaurant en de groenvoorziening niet beschermen. Dan kan die exploitatie worden ingeperkt of zelfs ontnomen worden, waardoor Westomij schade lijdt in de vorm van gederfde omzet. Een beperking van het stemrecht zoals nu besloten, gaat te ver en is rechtens mitsdien ontoelaatbaar/in strijd met de redelijkheid en billijkheid, de zorgplicht en het gelijkheidsbeginsel.

De rechter moet ook het besluit aangaande de bestemmingswijziging vernietigen omdat Westomij daardoor schade lijdt. Zij is voor de exploitatie van het restaurant afhankelijk van recreanten. Niet alleen in het complex maar ook in het vakantiepark. Indien in de studio’s permanent verblijf mogelijk wordt, zal Westomij daardoor schade lijden. Het besluit voorziet niet in een waarborg dat Westomij tezijnertijd voor dat exploitatieverlies zal worden gecompenseerd, laat staan dat daarvoor zekerheid wordt geboden.

3.3.

VvE [Studio's] voert verweer. Samengevat voert zij tegen de vordering van Westomij aan dat Westomij niet-ontvankelijk is in haar vordering om het besluit tot wijziging van de splitsingsakte van de hoofd-VvE te vernietigen, omdat er geen besluit is genomen in de hoofd-VvE.

De vordering van Westomij tot vernietiging van het besluit tot aanvulling van de splitsingsakte van de onder-VvE moet worden afgewezen, omdat Westomij geen schade lijdt in haar hoedanigheid van appartementseigenaar (eigenaar van een berging). De aanvulling van de splitsingsakte van de onder-VvE waarbij het stemrecht van de bestuurder wordt ontzegd bij een persoonlijk belang (anders dan als eigenaar van een appartementsrecht in de onder-VvE), moet worden afgewezen omdat Westomij geen bestuurder is. Subsidiair moet deze vordering worden afgewezen omdat Westomij geen schade lijdt in haar hoedanigheid van appartementseigenaar. Tenslotte merkt VvE [Studio's] op dat Westomij de hoofd-VvE heeft gedaagd zonder enige verklaring daarvoor. De hoofd-VvE is in dit geding niet verschenen omdat de opdracht daartoe niet is verstrekt door het bestuur van de hoofd-VvE, de heer Bruin. Bruin is bestuurder-grootaandeelhouder van Westomij.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Aan de niet verschenen VvE [R.P.] is verstek verleend. Nu VvE [Studio's] wel in rechte is verschenen, zal op grond van artikel 140 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering tussen partijen één vonnis worden gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

4.2.

Westomij vordert zowel vernietiging van het besluit van de onder-VvE tot wijziging van de splitsingsakte van de hoofd-VvE als van het besluit van de onder-VvE tot wijziging van de splitsingsakte van de onder-VvE. De rechtbank zal deze besluiten afzonderlijk bespreken.

besluit tot wijziging splitsingsakte hoofd-VvE

4.3.

Westomij beoogt in deze zaak, zo heeft zij tijdens de mondeling behandeling toegelicht, het besluit van de onder-VvE van 8 december 2022 tot wijziging/aanvulling van de splitsingsakte van de hoofd-VvE te vernietigen. De rechtbank zal die vordering afwijzen. Hierna zal zij uitleggen waarom.

4.4.

Op grond van artikel 5:140b BW kan een appartementsrechteigenaar, onder bepaalde voorwaarden, vernietiging vorderen van een besluit waarmee een splitsingsakte van de vereniging van eigenaars wordt gewijzigd. Daarvan is hier geen sprake. Het besluit waartegen Westomij opkomt betreft niet de wijziging van de splitsingsakte van de hoofd-VvE, maar slechts een besluit van de onder-VvE om (te proberen) de splitsingsakte van de hoofd-VvE te wijzigen. Daarop heeft artikel 5:140b BW geen betrekking.

4.5.

Indien Westomij het niet eens was met het besluit waartegen zij nu opkomt, kon zij vernietiging van dat besluit vragen langs de weg van artikel 5:130 BW, namelijk door een daartoe strekkend verzoek bij de kantonrechter te doen binnen één maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen van het besluit. Niet in geschil is dat die termijn al was verstreken bij het uitbrengen van de dagvaarding.

besluit tot wijziging splitsingsakte onder-VvE

4.6.

In de vergadering van 8 december 2022 heeft VvE [Studio's] besloten haar splitsingsakte te wijzigen/aan te vullen. Er wordt in de splitsingsakte opgenomen:

i) een bepaling inhoudende, kort gezegd, dat de vergadering bevoegd zal zijn tot het aanvragen van een verruiming van de publiekrechtelijke bestemming teneinde permanente bewoning planologisch mogelijk te maken; en
ii) een bepaling inhoudende, kort gezegd, dat een bestuurder van de VvE zijn stemrecht niet kan uitoefenen bij het nemen van besluiten waarbij hij, anders dan als eigenaar, een eigen belang heeft.

Westomij vordert vernietiging van het besluit tot deze wijzigingen in de splitsingsakte.

4.7.

Om het besluit van de onder-VvE tot wijziging van de splitsingsakte van de onder-VvE te laten vernietigen staat wél de weg van artikel 5:140b BW open. Vast staat immers dat Westomij tegen het besluit tot wijziging van de splitsingsakte van de onder-VvE heeft gestemd. Westomij is ook op tijd met het instellen van haar vordering tot vernietiging van het besluit.

4.8.

Volgens artikel 5:140b lid 1 BW is het uitgangspunt dat het betreffende besluit bij rechterlijke uitspraak wordt vernietigd. Als uitzondering daarop vermeldt lid 3 van dat artikel dat de rechter de vordering kan afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld. De rechtbank is van oordeel dat de genoemde uitzondering zich hier voordoet. Westomij lijdt door het besluit geen schade. De rechtbank zal uitleggen waarom. Daarbij zal zij eerst ingaan op de ontstaansgeschiedenis van het complex.

4.9.

Het complex waarin het restaurant van Westomij, de studio’s en de bergingen zijn gevestigd, is ontwikkeld door Westomij. Onbetwist heeft Westomij hierover aangevoerd dat zij voor de bouw van het huidige complex daar al een restaurant exploiteerde, mede of vooral ten behoeve van het naastgelegen vakantiepark dat ook eigendom van Westomij is. Westomij heeft op het perceel een nieuw complex ontwikkeld, met daarin niet alleen een restaurant, maar ook studio’s voor recreatieve doeleinden. Het restaurant staat daarbij niet alleen ten dienste van de studio’s in het complex maar ook van het vakantiepark. Om te waarborgen dat Westomij zeggenschap zal houden over de gang van zaken binnen dit complex, is in de (hoofd)splitsingsakte een stemverhouding 1-1 vastgelegd. Eén stem voor de eigenaar van het appartementsrecht 1 (het restaurant) en één stem voor de gezamenlijke eigenaren van de studio’s en bergingen.

Appartementsrecht 2 is (onder)gesplitst in 20 studio’s en 21 bergingen. Hoewel Westomij alleen eigenaar is van een berging en niet ook van een studio, wijkt de positie van Westomij binnen de onder-VvE niet af van andere eigenaren van een berging. De splitsingsakte van de onder-VvE vermeldt ook niets bijzonders over het appartementsrecht van Westomij. Er is binnen de onder-VvE dan ook geen reden om rekening te houden met de wijze waarop het complex tot stand is gekomen en de bijzondere positie van Westomij binnen het complex. Daaruit volgt dat er, bij de beoordeling van de vraag of Westomij schade lijdt door het besluit tot wijziging van de splitsingsakte van de onder-VvE, geen rekening hoeft te worden gehouden met de belangen van Westomij die verder gaan dan haar eigendom van een berging in de ondersplitsing. De rechtbank houdt daarom geen rekening met het belang van Westomij bij en in het restaurant en/of het naastgelegen vakantiepark. Die belangen van Westomij zijn voldoende verankerd binnen de hoofd-VvE.

4.10.

Niet gebleken is dat Westomij als eigenaar van een berging schade lijdt (of kan lijden) door de wijziging van de splitsingsakte van de onder-VvE.

Dat in de splitsingsakte van de onder-VvE wordt opgenomen dat de vergadering bevoegd zal zijn tot het aanvragen van een verruiming van de publiekrechtelijke bestemming van de studio’s, lijdt niet tot schade bij Westomij in haar hoedanigheid van eigenaar van een berging. Westomij heeft daarvoor ook niets concreets aangevoerd.

Ook de nieuwe bepaling over tegenstrijdig belang van de bestuurder van de onder-VvE lijdt niet tot schade bij Westomij. De rechtbank stelt daarbij voorop dat Westomij op dit moment geen bestuurder van de onder-VvE is. Een aan haar gelieerde persoon of vennootschap evenmin. Weliswaar zou dat in de toekomst anders kunnen zijn, maar in dat geval is het aandeel van Westomij, als eigenaar van een berging, in het totaal van de stemmen binnen de onder-VvE onverminderd beperkt. Bovendien zijn de andere belangen van Westomij dan die als eigenaar van een berging voldoende verankerd in haar positie in de hoofd-VvE.

4.11.

Ook de vordering tegen VvE [R.P.] wordt afgewezen. Uit wat Westomij heeft aangevoerd blijkt geen enkele betrokkenheid van VvE [R.P.] zelf.

4.12.

Westomij zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

4.13.

De proceskosten aan de zijde van VvE [Studio's] worden begroot op:

- griffierecht € 676,00

- salaris advocaat
1.196,00(2 punten × tarief € 598,00)

Totaal € 1.872,00

VvE [Studio's] vordert daarnaast veroordeling van Westomij in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

4.14.

De proceskosten aan de zijde van de niet verschenen gedaagde VvE [R.P.] worden begroot op nihil.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Westomij in de proceskosten,

aan de zijde van VvE [Studio's] tot op heden begroot op € 1.872,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

en aan de zijde van VvE [R.P.] tot op heden begroot op nihil,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2023.^[1]