Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 9987349 \ CV EXPL 22-4117
Vonnis van 8 februari 2023
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAREN [adres 2],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: de VvE,
procederend bij [naam] , administrateur van de VvE
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 juli 2022 met 2 producties van [eiseres] ;
- de mondelinge conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 20 juli 2022 met 2 producties van de VvE;
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie van 14 september 2022 van [eiseres] ;
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie van 12 oktober 2022 met 1 productie van de VvE;
- de conclusie van dupliek in reconventie van 9 november 2022 van [eiseres] .
- de mondelinge conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 20 juli 2022 met 2 producties van de VvE;
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie van 14 september 2022 van [eiseres] ;
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie van 12 oktober 2022 met 1 productie van de VvE;
- de conclusie van dupliek in reconventie van 9 november 2022 van [eiseres] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Feiten
2.1.
[eiseres] is de voormalig eigenaresse van het appartementsrecht gelegen aan het [adres 1] (hierna: het appartement).
2.2.
In 2019 is er sprake geweest van een lekkage in het appartement (hierna: de lekkage). Installatiebedrijf Nieuwenhuizen Zandvoort B.V. (hierna: INZ) is ingeschakeld om de lekkage te verhelpen. De factuur van INZ ter hoogte van € 1.274,88 is door de VvE aan INZ betaald.
2.3.
[eiseres] heeft het appartement inmiddels verkocht. Op verzoek van de VvE is van de koopprijs van het appartement een bedrag van € 1.274,88 bij de notaris in depot geplaatst omdat de VvE meent dat zij voor dat bedrag een vordering heeft op [eiseres] .
2.4.
[eiseres] heeft de notaris verzocht om het depot op te heffen. De notaris heeft daarop geantwoord dat het depot alleen met akkoord van beide partijen kan worden opgeheven.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat - veroordeling van de VvE tot betaling van € 1.274,88, vermeerderd met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.
Daaraan legt [eiseres] – kort weergegeven – ten grondslag dat de VvE onrechtmatig is verrijkt door geen medewerking te verlenen aan het opheffen van het depot.
3.2.
De VvE voert als verweer aan – kort weergegeven – dat de kosten die als gevolg van de lekkage zijn ontstaan niet voor rekening van de VvE komen, omdat geen sprake is van gemeenschappelijke kosten waarvoor de VvE verantwoordelijk is.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
De VvE vordert - samengevat – dat de kantonrechter het depot bij de notaris opheft, onder betaling van het daarin gestorte bedrag aan de VvE. Verder vordert de VvE veroordeling van [eiseres] tot betaling van € 220,00.
Daaraan legt de VvE – kort weergegeven – ten grondslag dat de kosten als gevolg van de lekkage voor rekening van [eiseres] komen, bestaande uit het bedrag dat in depot is geplaatst (€ 1.274,88) en de kosten voor het vervangen van het plafond in het toilet van de voormalige onderburen van [eiseres] (€ 220,00).
3.5.
[eiseres] voert als verweer aan – kort weergegeven - dat de kosten als gevolg van de lekkage voor rekening van de VvE komen, omdat de oorzaak van de lekkage in de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex lag en niet in het appartement zelf. Ook betwist [eiseres] dat zij de kosten voor het vervangen van het plafond moet betalen.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] aan haar vordering ten grondslag legt dat de VvE ongerechtvaardigd wordt verrijkt door geen medewerking te verlenen aan opheffing van het depot. Los van de vraag of overigens voldaan is aan de voorwaarden voor een geslaagd beroep op ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 van Pro het Burgerlijk Wetboek) geldt in elk geval dat de vordering niet zal worden toegewezen vanwege het volgende.
4.2.
Het gaat in deze zaak feitelijk om de vraag of de factuur van INZ voor rekening moet komen van [eiseres] óf dat die kosten voor rekening blijven van de VvE. Om die vraag te beantwoorden moet worden beoordeeld voor wiens rekening de kosten komen die het gevolg zijn geweest van de lekkage. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] aansprakelijk is voor die kosten. Daartoe wordt als volgt overwogen.
4.3.
Als onbetwist staat vast dat (op grond van de splitsingsakte van de VvE) (i) de
ondergrondse (basis)leidingen van het appartementencomplex behoren tot het gezamenlijke deel van de VvE, en dat kosten die daarvoor worden gemaakt gemeenschappelijke kosten zijn en (ii) de leidingen van de individuele appartementen in het appartementencomplex (van onder meer de toiletten en aansluitingen van wasmachines) niet behoren tot het gezamenlijk deel van de VvE, en dat kosten die daarvoor worden gemaakt dus voor rekening komen van de individuele appartementseigenaren. Hieruit volgt dat van belang is om vast te stellen wat de oorzaak van de lekkage is, om daarmee antwoord te kunnen geven op de vraag voor wiens rekening de factuur van INZ komt.
4.4.
Volgens [eiseres] lag de oorzaak van de lekkage in de ondergrondse (basis)leidingen van het appartementencomplex. De VvE betwist dat en voert aan dat de oorzaak van de lekkage lag in de leidingen/een lekkend sifon van de wasmachine in het appartement van [eiseres] zelf.
4.5.
Volgens [eiseres] heeft INZ de lekkage verholpen door de kraan van de wasmachine te vervangen, maar werd de oorzaak van de lekkage gevonden in de ondergrondse (basis)leidingen van het appartementencomplex. Ondanks de betwisting daarvan door de VvE heeft [eiseres] dit standpunt echter niet onderbouwd. Uit de door haar overgelegde factuur van INZ kan dit niet worden opgemaakt. Daarop staat dat de lekkage die INZ op 22 juli 2019 heeft opgespoord: ‘
werd veroorzaakt door sifon wasmachine’ en dat INZ de sifon heeft vervangen. Dat de oorzaak eigenlijk ergens anders lag, namelijk in de ondergrondse (basis)leidingen, zoals [eiseres] stelt, blijkt nergens uit. Daarom volgt de kantonrechter het verweer van de VvE, dat de kosten die het gevolg zijn geweest van de lekkage (gelet op de oorzaak daarvan) niet voor rekening van de VvE komen. Voor wat betreft andere kostenposten op de factuur (andere werkzaamheden in het appartement van [eiseres] , waaronder lekkende kranen en aansluiten gasfornuis) geldt dat [eiseres] niet heeft gesteld dat en waarom de VvE daarvoor zou moeten betalen. Al met al komen de kosten van de factuur van INZ ter hoogte van € 1.274,88 daarom voor rekening van [eiseres] .
werd veroorzaakt door sifon wasmachine’ en dat INZ de sifon heeft vervangen. Dat de oorzaak eigenlijk ergens anders lag, namelijk in de ondergrondse (basis)leidingen, zoals [eiseres] stelt, blijkt nergens uit. Daarom volgt de kantonrechter het verweer van de VvE, dat de kosten die het gevolg zijn geweest van de lekkage (gelet op de oorzaak daarvan) niet voor rekening van de VvE komen. Voor wat betreft andere kostenposten op de factuur (andere werkzaamheden in het appartement van [eiseres] , waaronder lekkende kranen en aansluiten gasfornuis) geldt dat [eiseres] niet heeft gesteld dat en waarom de VvE daarvoor zou moeten betalen. Al met al komen de kosten van de factuur van INZ ter hoogte van € 1.274,88 daarom voor rekening van [eiseres] .
4.6.
De conclusie is dat de vordering van [eiseres] tot veroordeling van de VvE tot betaling van € 1.274,88 zal worden afgewezen. Gelet daarop treft de vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten hetzelfde lot.
4.7.
[eiseres] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de VvE vastgesteld op nihil.
in reconventie
4.8.
De VvE vordert dat de kantonrechter het depot bij de notaris opheft, onder betaling van het daarin gestorte bedrag van € 1.274,88 aan de VvE. Hiervoor is al geoordeeld dat dit bedrag, bestaande uit de kosten van de factuur van INZ, voor rekening van [eiseres] komt. Hieruit volgt dat het in depot geplaatste bedrag toekomt aan de VvE en daarvoor zal het depot moeten worden opgeheven. De kantonrechter kan echter, anders dan de VvE vordert, een dergelijk depot niet opheffen. Deze vordering van de VvE kan dus niet worden toegewezen. De kantonrechter ziet wel aanleiding om te bepalen dat het depotbedrag toekomt aan de VvE, zoals onder de beslissing zal worden opgenomen. Partijen kunnen zelf de notaris gezamenlijk verzoeken om het depot op te heffen.
4.9.
Daarnaast vordert de VvE veroordeling van [eiseres] tot betaling van € 220,00, bestaande uit de kosten van het vervangen van het plafond in het toilet van de voormalige onderburen van [eiseres] . Volgens de VvE zijn deze kosten gemaakt als gevolg van de lekkage in 2019, zodat [eiseres] daarvoor aansprakelijk is. [eiseres] betwist aansprakelijk te zijn voor deze kosten. De kantonrechter oordeelt hierover als volgt.
4.10.
Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst de VvE onder meer naar een factuur ter hoogte van € 220,00 van Bob Nehls klusservice, betreffende ‘
Herstel plafond toiletruimte na lekkage’. Daaruit blijkt echter niet dat deze kosten zijn gemaakt als gevolg van de lekkage in 2019. Op de factuur staat alleen dat de werkzaamheden hebben plaatsgevonden op 9 en 11 juli 2020. Daaruit blijkt niet van een verband tussen die werkzaamheden en de lekkage in 2019. De door de VvE (gedeeltelijk) overgelegde verklaring van 18 juli 2022 van de voormalig onderburen van [eiseres] maakt dat niet anders. In de verklaring staat onder meer: ‘
(…) was ik degene die drie emmers water op mijn hoofd heb gekregen. [Buurvrouw] had de wasmachine aangezet, spoedde zich naar haar dochter en wat niet van plan spoorslags naar huis te komen om het apparaat uit te zetten. (…)’. Ook hieruit kan echter niet de conclusie worden getrokken dat er een causaal verband bestaat tussen de lekkage in 2019 en de factuur van Bob Nehls klusservice. De VvE heeft daarom onvoldoende gesteld voor de conclusie dat [eiseres] aansprakelijk is voor de betaling van het bedrag van € 220,00.
Herstel plafond toiletruimte na lekkage’. Daaruit blijkt echter niet dat deze kosten zijn gemaakt als gevolg van de lekkage in 2019. Op de factuur staat alleen dat de werkzaamheden hebben plaatsgevonden op 9 en 11 juli 2020. Daaruit blijkt niet van een verband tussen die werkzaamheden en de lekkage in 2019. De door de VvE (gedeeltelijk) overgelegde verklaring van 18 juli 2022 van de voormalig onderburen van [eiseres] maakt dat niet anders. In de verklaring staat onder meer: ‘
(…) was ik degene die drie emmers water op mijn hoofd heb gekregen. [Buurvrouw] had de wasmachine aangezet, spoedde zich naar haar dochter en wat niet van plan spoorslags naar huis te komen om het apparaat uit te zetten. (…)’. Ook hieruit kan echter niet de conclusie worden getrokken dat er een causaal verband bestaat tussen de lekkage in 2019 en de factuur van Bob Nehls klusservice. De VvE heeft daarom onvoldoende gesteld voor de conclusie dat [eiseres] aansprakelijk is voor de betaling van het bedrag van € 220,00.
4.11.
De conclusie is dat de vordering van de VvE tot veroordeling van [eiseres] tot betaling van € 220,00 zal worden afgewezen.
4.12.
De kantonrechter ziet, gelet op de uitkomst van deze zaak, aanleiding om de proceskosten in reconventie tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vordering van [eiseres] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot dit vonnis vastgesteld op nihil;
in reconventie
5.3.
bepaalt dat het bij de notaris in depot gestorte bedrag van € 1.274,88 toekomt aan de VvE,
5.4.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en in het openbaar uitgesproken op
8 februari 2023.