Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 9974804 \ CV EXPL 22-2406
Uitspraakdatum: 9 maart 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
Accres Real Estate I B.V.
Accres Real Estate I B.V.
gevestigd te Den Bosch
eiseres
verder te noemen: Accres Real Estate
gemachtigde: Geerlings & Hofstede (Amsterdam)
tegen
de besloten vennootschap
The Apartment B.V.
The Apartment B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
verder te noemen: The Apartment
gemachtigde: mr. K. Tülü
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurster van een bedrijfsruimte betaling van een huurachterstand. Huurster erkent dat sprake is van een huurachterstand, maar voert aan dat deze is ontstaan doordat haar onderneming als gevolg van de coronamaatregelen gesloten is geweest. Huurster verzoekt de kantonrechter daarom de huurprijs te verminderen. De kantonrechter oordeelt dat huurster de huurachterstand moet betalen, omdat zij onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke financiële gevolgen de coronamaatregelen voor haar onderneming hebben gehad.
1.Het procesverloop
1.1.
Accres Real Estate heeft bij dagvaarding van 28 juni 2022 een vordering tegen The Apartment ingesteld. The Apartment heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 13 januari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. The Apartment heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Accres Real Estate een reactie op de tegenvordering tevens zijnde een akte wijziging van eis toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Tussen Accres Real Estate als verhuurster en The Apartment als huurster bestaat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de Peperstraat 7-A te Zaandam. De huurovereenkomst is ingegaan op 15 augustus 2020 en loopt tot en met 30 november 2023.
2.2.
Op basis van de huurovereenkomst is The Apartment de huur bij vooruitbetaling verschuldigd en moet de huur vóór of op de eerste dag van de maand waarop de huur betrekking heeft worden betaald.
2.3.
The Apartment heeft de huur niet iedere maand stipt en volledig voldaan, waardoor een betalingsachterstand is ontstaan.
3.De vordering
3.1.
Accres Real Estate vordert dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt ontbonden en dat The Apartment wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Daarnaast vordert Accres Real Estate, nadat zij haar vordering heeft gewijzigd, dat de kantonrechter The Apartment veroordeelt tot betaling van € 9.836,23, vermeerderd met de wettelijke rente over € 8.868,23 vanaf 28 juni 2022 en een bedrag van € 2.463,41 per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan dat The Apartment het gehuurde na 31 december 2022 in gebruik houdt. Verder vordert Accres Real Estate dat The Apartment wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade bestaande uit gederfde huurinkomsten over de periode vanaf de ontbinding tot aan het moment dat de huurovereenkomst, indien deze niet zou zijn ontbonden, zou hebben voortgeduurd, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Tot slot vordert Accres Real Estate veroordeling van The Apartment in de proceskosten.
3.2.
Accres Real Estate legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat The Apartment op basis van de huurovereenkomst iedere maand voor of op de eerste dag van de maand huur aan Accres Real Estate moet betalen. The Apartment heeft dit nagelaten, waardoor een huurachterstand is ontstaan. Deze huurachterstand bedraagt tot en met december 2022 € 8.868,23. De hoogte van deze huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast moet The Apartment de schade die Accres Real Estate als gevolg van deze ontbinding lijdt, bestaande uit gederfde huurinkomsten, vergoeden. Door het toerekenbaar tekortkomen van The Apartment heeft Accres Real Estate haar vordering uit handen moeten geven en buitengerechtelijke incassokosten moeten maken. Ook deze kosten van € 968,00, de proceskosten en de wettelijke rente moet The Apartment betalen, aldus Accres Real Estate.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
The Apartment erkent dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Volgens The Apartment is deze huurachterstand echter ontstaan doordat haar onderneming, als gevolg van de door de overheid opgelegde coronamaatregelen, enige tijd gesloten is geweest. De coronamaatregelen zijn een onvoorziene omstandigheid die niet in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is verdisconteerd. Omdat het onredelijk is dat deze omstandigheid alleen voor rekening van The Apartment komt, moeten de nadelige gevolgen van de coronamaatregelen tussen partijen worden verdeeld. The Apartment vordert daarom bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zodanig aanpast dat de huurprijs over de periode oktober 2020 tot en met maart 2022 wordt verlaagd tot 50% van de overeengekomen huurprijs.
4.2.
Accres Real Estate betwist de tegenvordering en stelt dat de huurovereenkomst is gesloten tijdens de coronapandemie, zodat er van een onvoorziene omstandigheid geen sprake is. Daarbij komt dat The Apartment op geen enkele wijze heeft onderbouwd welke financiële gevolgen de coronamaatregelen voor haar onderneming hebben gehad en of zij steun van de overheid heeft ontvangen, terwijl het wel op haar weg had gelegen deze gegevens te verstrekken. Het verzoek van The Apartment om de huurprijs te verminderen, moet dan ook worden afgewezen, aldus Accres Real Estate.
5.De beoordeling
de vordering en de tegenvordering
5.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.2.
De (hoogte van de) huurachterstand is door The Apartment niet weersproken en staat daarmee vast. Vervolgens dient echter de vraag beantwoord te worden of The Apartment, in verband met de coronacrisis en de gevolgen daarvan, gehouden is haar huurbetalingsverplichtingen jegens Accres Real Estate volledig na te komen of dat zij recht heeft op de door haar gestelde huurprijsvermindering.
5.3.
Vooropgesteld wordt dat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de omstandigheid dat de huurder als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren – behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel – een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro is, op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. [1] Dit geldt echter voor huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor 15 maart 2020. Voor nadien gesloten overeenkomsten, zoals de tussen partijen gesloten overeenkomst, dient per geval bekeken te worden of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Hierbij dient echter de nodige terughoudendheid te worden betracht.
5.4.
Partijen verschillen van mening over de vraag of de door de overheid genomen coronamaatregelen in dit geval aangemerkt moeten worden als een onvoorziene omstandigheid die recht geeft op huurprijsvermindering. Accres Real Estate stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid, omdat de huurovereenkomst tijdens de coronapandemie is gesloten en de gevolgen van deze pandemie zijn verdisconteerd in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. The Apartment betwist dat de coronapandemie in de huurovereenkomst is verdisconteerd. Daarnaast voert The Apartment aan dat zij, toen de huurovereenkomst werd gesloten, geen rekening hoefde te houden met nieuwe lockdowns, zodat er volgens haar wel sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
5.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan in deze zaak in het midden blijven of sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Immers, alleen al omdat The Apartment niet inzichtelijk heeft gemaakt welke gevolgen de coronamaatregelen voor haar onderneming hebben gehad, slaagt haar verweer niet en komt haar tegenvordering niet voor toewijzing in aanmerking. De kantonrechter zal dit hierna verder uitleggen.
5.6.
Voor huurovereenkomsten die zijn gesloten voor 15 maart 2020 heeft de Hoge Raad in haar voornoemde prejudiciële beslissing uit december 2021 bepaald dat de vermindering van de huurprijs moet worden berekend overeenkomstig de zogenoemde ‘vastelastenmethode’, met de in de beslissing beschreven berekeningsstappen. Eén van de stappen houdt in dat de lagere omzet wordt vergeleken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie: de referentieomzet. Uitgangspunt bij deze berekening is dat het nadeel veroorzaakt door de noodgedwongen sluiting, voor zover dit nadeel niet reeds gecompenseerd is door de financiële steun van de overheid aan de huurder (de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL)), gelijk over verhuurder en huurder wordt verdeeld. Het is aan de huurder, die zich erop beroept dat de huurprijs moet worden verminderd, om te stellen en zo nodig te onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus beperkt is (geweest) in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Het ligt dan ook op haar weg de door haar gestelde omzetdaling te onderbouwen door overlegging van objectieve omzetcijfers, aan de hand waarvan het verschil aan omzet voor en na de aanvang van de coronacrisis inzichtelijk wordt.
5.7.
De door de Hoge Raad geïntroduceerde berekeningsmethode is niet één op één van toepassing op de voorliggende situatie, omdat de omzet gedurende de overheidsmaatregelen niet afgezet kan worden tegen die van een vergelijkbare periode in het voorliggende jaar. The Apartment is haar onderneming immers pas gestart nadat de coronacrisis uitbrak. Volgens The Apartment is het daardoor niet zinvol om (financiële) gegevens te overleggen en moet het nadeel daarom gelijk worden gedeeld tussen verhuurster en huurster, hetgeen neerkomt op een huurkorting van 50%. De kantonrechter volgt The Apartment hierin niet.
5.8.
Ondanks dat niet alle gegevens die nodig zijn om de huurprijsvermindering aan de hand van de ‘vastelastenmethode’ te kunnen berekenen beschikbaar zijn, had wel van The Apartment verwacht mogen worden dat zij haar verzoek had onderbouwd met (enige) financiële verifieerbare gegevens. Zij heeft dit nagelaten. Haar standpunt dat door het ontbreken van referentieomzetcijfers de huur met 50% moet worden verminderd, is naar het oordeel van de kantonrechter te kort door de bocht. Hoewel aannemelijk is dat The Apartment als gevolg van de coronamaatregelen een verminderde omzet heeft gehad, had The Apartment dit kunnen en moeten onderbouwen door haar omzetcijfers van de periode dat de onderneming gesloten was bijvoorbeeld te vergelijken met wellicht aanwezige prognoseomzetcijfers, of met omzetcijfers van vergelijkbare ondernemingen. Ook had van The Apartment verwacht mogen worden dat zij nader had toegelicht en met stukken onderbouwd dat zij geen overheidssteun heeft ontvangen. Omdat The Apartment dit heeft nagelaten, is op geen enkele wijze vast te stellen welke gevolgen de coronamaatregelen voor The Apartment hebben gehad. Ter zitting heeft The Apartment weliswaar aangeboden alsnog gegevens te overleggen, maar dat aanbod is te laat gedaan. Gezien de mogelijkheden die The Apartment heeft gehad om stukken in te dienen en omdat inmiddels op grond van vaste jurisprudentie duidelijk is dat overlegging van dergelijke stukken noodzakelijk is, is het in strijd met de eisen van een goede procesorde om The Apartment deze gelegenheid alsnog te geven. Aan het aanbod van The Apartment zal daarom voorbij worden gegaan.
5.9.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het verweer van The Apartment wegens een ontoereikende onderbouwing niet kan slagen. De tegenvordering is evenmin toewijsbaar. Omdat de hoogte van de door Accres Real Estate gevorderde huurachterstand vast staat, is de vordering van Accres Real Estate wel toewijsbaar. Ook de gevorderde huur dan wel vergoeding voor het gebruik van het gehuurde van € 2.463,41 per maand tot de datum van ontruiming zal worden toegewezen.
5.10.
De huurachterstand is dusdanig hoog dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ter zitting heeft The Apartment echter toegezegd de huurachterstand te zullen betalen. In verband met deze toezegging heeft Accres Real Estate haar vordering gewijzigd en vordert zij thans slechts een voorwaardelijke ontbinding, namelijk voor het geval dat The Apartment nalaat de huurachterstand te betalen. De kantonrechter zal de ontbinding en ontruiming, overeenkomstig de eiswijziging van Accres Real Estate, daarom voorwaardelijk toewijzen en daarbij bepalen dat The Apartment binnen één maand na dagtekening van dit vonnis de huurachterstand moet betalen en ook zorg moet dragen voor tijdige en volledige betaling van de lopende huurtermijnen.
5.11.
Accres Real Estate vordert verder dat The Apartment wordt veroordeeld tot vergoeding van schade bestaande uit gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst, indien niet ontbonden, zou hebben voortgeduurd (30 november 2023), op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Omdat The Apartment geen zelfstandig verweer voert tegen deze vordering, zal de kantonrechter deze vordering toewijzen.
5.12.
Accres Real Estate heeft tot slot aanspraak gemaakt op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente. Omdat The Apartment in verzuim is met betaling van de huur, is zij wettelijke rente verschuldigd. De gevorderde rente wordt daarom toegewezen. Ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten geldt dat Accres Real Estate voldoende heeft onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden toegewezen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de oorspronkelijke hoofdsom van € 12.669,49, zijnde € 901,69 inclusief btw.
5.13.
De proceskosten komen voor rekening van The Apartment, omdat zij ongelijk krijgt. Gezien de samenhang met de vordering zullen de proceskosten inzake de tegenvordering op nihil worden begroot.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
veroordeelt The Apartment tot betaling aan Accres Real Estate van € 9.769,92, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 8.868,23 vanaf 28 juni 2022 tot de dag van volledige betaling;
6.2.
ontbindt de huurovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat The Apartment het hiervoor genoemde bedrag van € 9.769,92 vermeerderd met de rente over dat bedrag vanaf 28 juni 2022 en de eventueel na 1 januari 2023 ontstane huurachterstand niet volledig betaalt binnen 30 dagen na dagtekening van dit vonnis;
6.3.
veroordeelt The Apartment voor het geval dat aan de in 6.2 vermelde betalingsverplichtingen niet tijdig en/of volledig is voldaan, om binnen veertien dagen het gehuurde leeg en in behoorlijke staat op te leveren en de sleutels over te dragen aan Accres Real Estate;
6.4.
veroordeelt The Apartment tot betaling aan Accres Real Estate van € 2.463,41 per maand, een gedeelte van een maand te rekenen voor een hele maand, voor iedere maand dat The Apartment het gehuurde na ontbinding in gebruik houdt;
6.5.
veroordeelt The Apartment tot vergoeding van de schade, bestaande uit gederfde huurinkomsten over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot ten laatste 30 november 2023, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
6.6.
veroordeelt The Apartment tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Accres Real Estate tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 131,18
griffierecht € 1.384,00
salaris gemachtigde € 660,00;
dagvaarding € 131,18
griffierecht € 1.384,00
salaris gemachtigde € 660,00;
6.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.8.
wijst de vordering voor het overige af;
de tegenvordering
6.9.
wijst de vordering af;
6.10.
veroordeelt The Apartment tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Accres Real Estate worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. I. de Greef en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter