ECLI:NL:RBNHO:2023:2973 - Rechtbank Noord-Holland - Aansprakelijkheid voor herstelkosten vloer bedrijfsruimte...

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/327838 / HA ZA 22-295

Vonnis van 5 april 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ AVC 2 B.V.,

te Amsterdam,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: AVC 2,

advocaat: mr. H.J. Hagemans te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde1],

te [woonplaats],

gedaagde partij 1 in conventie,

advocaat: mr. C. Borstlap te Zwolle,
2. de vennootschap onder firma

WISLA MARKT,

te Zaandam,

gedaagde partij 2 in conventie,

eisende partij in reconventie,

advocaat: mr. M.M. Wester te Amsterdam,
3.
[gedaagde3],

te [woonplaats],

gedaagde partij 3 in conventie,

eisende partij in reconventie,

advocaat: mr. M.M. Wester te Amsterdam,
4.
[gedaagde4],

te [woonplaats],

gedaagde partij 4 in conventie,

eisende partij in reconventie,

advocaat: mr. M.M. Wester te Amsterdam,

hierna samen te noemen: gedaagden.

Partijen zullen hierna AVC 2, [gedaagde1], Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 23 november 2022

- het B3 formulier met akte aanvullende productie van Wisla Mark, [gedaagde3] en [gedaagde4] van 23 februari 2023 met productie 20

- de mondelinge behandeling van 23 februari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

[gedaagde4] en [gedaagde3] zijn vennoten van Wisla, die een supermarkt exploiteert in een pand te Zaandam dat zij huurt van AVC 2. Die laatste heeft de eigendom van het pand in verhuurde staat van [gedaagde1] verkregen. Op grond van door partijen ingebrachte rapporten staat vast dat de vloer van het gehuurde zodanig is aangetast dat herstel noodzakelijk is. AVC 2 wil dat [gedaagde1] en/of Wisla de kosten daarvoor betalen.

2.2.

De vorderingen van AVC 2 jegens [gedaagde1] en Wisla en haar vennoten in verband met de schade ten gevolge van de gebreken aan de vloer worden afgewezen. Niet is namelijk komen vast te staan dat [gedaagde1] haar mededelingsplicht heeft geschonden en dat sprake is van non-conformiteit. Evenmin is vast komen te staan dat sprake is van een afspraak op grond waarvan Wisla het risico van de constructie van de vloer op zich heeft genomen. Voor zover een dergelijke afspraak al bestond, geldt dat deze betrekking had op de belastbaarheid van de vloer, terwijl niet is komen vast te staan dat een verkeerde belasting de oorzaak is van de huidige problemen aan de vloer. Het beroep van AVC 2 op artikel 11.1 van de Algemene bepalingen kan evenmin leiden tot toewijzing van de vordering. Wisla mocht er gelet op de overeengekomen bestemming van het gehuurde vanuit gaan dat het gehuurde ook voor die handelingen geschikt was. Indien en voor zover deze handelingen de vloer hebben aangetast of het reeds bestaande probleem hebben verergerd, kan dat niet aan Wisla worden toegerekend.

2.3.

De in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat Wisla, Rhaman en [gedaagde4] niet tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst wordt gezien het vorenstaande toegewezen. De overige vorderingen in reconventie worden afgewezen. Niet is namelijk komen vast te staan dat sprake is van vermindering van huurgenot, zodat geen plaats is voor huurprijsvermindering of terugbetaling van te veel betaalde huur. Omdat er ten tijde van de aankoop van het pand door [gedaagde1] geen aanleiding was voor het doen van onderzoek en ook overigens niet is gesteld of gebleken dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst van de gebrekkige vloer wist of had moeten weten, kan de vordering tot vergoeding van gevolgschade niet voor rekening van AVC 2 komen. Hoewel op grond van de rapporten vast staat dat de vloer zodanig is aangetast dat herstel noodzakelijk is, is niet komen vast te staan dat Wisla haar supermarkt niet ongestoord kan exploiteren vanuit het gehuurde. De vordering tot renovatie van de vloer zal daarom worden afgewezen.

3.De feiten

3.1.

ACV 2 is eigenaresse van het pand gelegen aan de [adres] te Zaandam (hierna: het pand). Het pand bestaat uit een oud deel aan de voorkant en een nieuwe gedeelte aan de achterzijde. Het oude deel is voorzien van een houten balkenvloer met daaronder kruipruimte en het nieuwe deel van een cementvloer.

3.2.

Bij overeenkomst van 18 december 2018 heeft [gedaagde1] het pand aan AVC 2 in verhuurde staat verkocht (hierna: de koopovereenkomst). [gedaagde1] heeft het pand op 1 april 2019 aan AVC 2 geleverd. Volgens een uittreksel van het kadaster is de eigendom van het pand op 2 april 2019 op AVC 2 overgegaan.

3.3.

Wisla exploiteert een supermarkt in het gehuurde.

3.4.

[gedaagde3] en [gedaagde4] zijn vennoten van Wisla.

3.5.

Met ingang van 1 november 2015 heeft [gedaagde1] aan Wisla de begane grond van het pand, bestaande uit winkelruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (hierna: het gehuurde) verhuurd. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van Pro het Burgerlijk Wetboek (ROZ 2012) (hierna: de Algemene Bepalingen). In de huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:

ZIJN OVEREENGEKOMEN

Het gehuurde, bestemming

(…)

1.3

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruiktals winkelruimte ten dienste van het bedrijf van huurder.

(…)

1.5

De hoogst toelaatbare belasting van de vloeren van het gehuurde bedraagtals voor een dergelijke ruimte gebruikelijk.

(…)

Bijzondere bepalingen

(…)

15 Huurder dient voor eigen rekening en risico zorg te dragen voor verbouwingen, inrichting, afwerking en benodigde voorzieningen, in, aan en op het gehuurde, na schriftelijke goedkeuring van de eigenaar.

3.6.

In de Algemene Bepalingen staat – voor zover hier relevant – het volgende:

(…)

Gedragsregels, voorschriften en verbodsbepalingen

(…)

9.5

Het is huurder niet toestaan:

a. vloeren van het gehuurde en van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt hoger te belasten dan in de huurovereenkomst is aangegeven dan wel bouwkundig is toegestaan;

(…)

Aansprakelijkheid

11.1

Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij huurder bewijst dat de schade hem en de personen waarvoor huurder verantwoordelijk is, niet is toe te rekenen.

(…)

Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen

12.1

Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de in 12.3 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. (…)

(…)

12.3

Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van:

a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren en buitengevels;

(…)

Veranderingen en toevoegingen door huurder

(…)

13.1

Huurder is aansprakelijk voor schade die het gevolg is van door of namens hem aangebrachte veranderingen of toevoegingen.

(…)

Onderhoud en renovatie door verhuurder

14.1

Huurder zal verhuurder in de gelegenheid stellen om op, aan of in het gehuurde of het gebouw (…) waarvan het gehuurde deel uitmaakt (…) werkzaamheden en onderzoek te (doen) verrichten in het kader van onderhoud, herstel van het gehuurde (…)

14.2

Het in 14.1 bedoelde onderzoek en de aldaar bedoelde werkzaamheden, voorzieningen en wijzigingen waardoor het gehuurde aan huurder (tijdelijk) niet het genot verschaft dat hij daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, leveren geen gebrek op.

14.3

Indien verhuurder ter uitvoering van de in 14.1 bedoelde werkzaamheden installaties of andere voorzieningen tijdelijk buiten bedrijf moet stellen, levert dit geen gebrek op.

3.7.

Voorafgaande aan de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft de door [gedaagde1] ingeschakelde makelaar E[A.] bij e-mail van 24 maart 2015 aan de heer [B.] (hierna: [B.]), schoonvader van [C.] die destijds vennoot van Wisla was, een aanbieding met de belangrijkste huurvoorwaarden gedaan. Daarin staat ook:

Indien overeenstemming wordt bereikt over bovenstaande laat huurder zelf onderzoek doen of de vloer constructief voldoet aan het door hem gewenste gebruik als supermarkt. Kosten worden door verhuurder en huurder gedeeld. Waarbij verhuurder maximaal € 500,= bijdraagt.

3.8.

Nadat [B.] op 31 maart 2015 het gehuurde had bezocht met een klusjesman heeft hij bij e-mail van 9 april 2015 laten weten dat hij de aangeboden huurvoorwaarden (behoudens enkele aanpassingen voor wat betreft de huurprijs) aanvaardde. Verder heeft hij aangegeven:

Gezien de conditie van de pand (Vloer fundering en ook niet recht 7 cm verschil tussen de voordeur en de rest…) de werk en ook kosten wat mij beringt is voor ons veel werk, de heer [D.] heeft u zelf gezien zij veel werk moet gedaan worden. De aangepaste aanbieding van boven is de haalbare situatie is voor ons, meer kunnen wij niet doen.

3.9.

Wisla heeft bij aanvang van de huur het oude kliklaminaat laten verwijderen en als topvloer PVC laten leggen. Ook is de buitendeur van het magazijn vergroot en heeft zij aanpassingen aan de meterkast laten maken.

3.10.

In juni 2017 heeft Bouw-Met Invest voor een bedrag van € 968,00 in opdracht en voor rekening van [gedaagde1] reparatie werkzaamheden aan de vloer in het oude deel van het pand verricht.

3.11.

In april/mei 2018 heeft [gedaagde1] weer werkzaamheden aan de vloer in het oude deel van het pand uit laten voeren, nadat op twee plekken de houten balkenvloer ter hoogte van de looppaden was doorgezakt. De aannemer heeft aan [gedaagde1] op 2 mei 2018 geschreven:

-
Onze uitvoerder (…) heeft ter plaatse gekeken, Voor zover wij het nu kunnen zien is de vloerconstructie (houten balklagen) nog goed. Geen rotte balken of zwam geconstateerd, We hebben uiteraard niet de gehele vloer kunnen inspecteren maar daar waar we gaten hebben gemaakt zagen de balken er in ieder geval nog in goede staat uit.

-
Het vloerhout is op diverse plaatsen doorgezakt. Oorzaak onduidelijk?

-
We denken dat we met 2 man een week (80mu) en wat materialen voor het plaatselijk herstellen van de vloer / vernieuwen vloerhout wel klaar moeten zijn. (…)

3.12.

AVC 2 is op enig moment na de levering van het pand bekend geworden met het feit dat de (begane grond) vloer van het pand ernstige gebreken vertoont.

3.13.

Bij e-mail van 15 april 2021 heeft de raadsman van [gedaagde1] aan de raadsman van AVC bericht:

Bij de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft cliënte al aangegeven dat zij zich afvroeg of de vloer van het pand de (punt)belasting die Wisla-markt nodig had constructief wel aankon. Toen is nadrukkelijk de afspraak gemaakt dat de huurder dat zou onderzoeken en eventuele aanpassingen voor eigen rekening zou laten doen. Daar was een bedrag van zo’n € 15.000 mee gemoeid. Afgesproken is eveneens dat het risico dat de vloer mogelijk niet zou voldoen bij de huurder zou liggen. Dat is (wat gebrekkig) verwoord in de huurovereenkomst in artikel 15. De onderliggende mailwisseling tussen verhuurmakelaar, cliënte en Wisla markt waaruit deze bedoeling van partijen blijkt is bijgevoegd. Voor zover het dus nu zo zou zijn dat de huurder jegens uw cliënte aanspraak maakt op herstel is dat niet terecht. Eventueel noodzakelijk herstel komt op grond van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder. Cliënte kan uw cliënt behulpzaam zijn bij verweer hiertegen.

3.14.

Bureau voor Bouwpathologie heeft, nadat hij daartoe door deze rechtbank was gelast, een per 10 januari 2022 een deskundigenbericht afgegeven (hierna: het deskundigenbericht). De deskundige heeft in het bijzijn van partijen de vloer twee keer onderzocht. De focus is gelegd op de houten balken vloerconstructie in de voorzijde van het pand.

3.15.

In het deskundigenbericht wordt een aantal vragen beantwoord. Voor zover relevant voor dit vonnis is in het deskundigenbericht het volgende vermeld:

Door de grote afmetingen (lengte en breedte) van de kruipruimte, de beperkte diepte van de kruipruimte, de grote hoeveelheid (bouw)puin, de segmentering en de beperkte ventilatievoorzieningen in de gevels, is de ventilatie van de kruipruimte zeer beperkt. Dit kan in het geval er een houten begane grondvloerconstructie aanwezig is, boven deze kruipruimte als een gebrek worden gezien. In combinatie met een vochtige bodem heeft dit grote invloed op het klimaat in de kruipruimte en dus ook op de vochtbelasting van de houten vloerconstructie.Ten aanzien van de betreffende houten balken vloerconstructie heeft ondergetekende bij het visuele onderzoek en het destructief onderzoek op diverse plaatsen in de winkel een verzakte vloer waargenomen. (…)De vloeropbouw verschilt, zoals zichtbaar was bij de vier sparingen. De vloerconstructie bestaat in de basis uit houten balken en soms een stalen onderslag balk. De houten balken zijn opgelegd in het metselwerk en/of op de stalen liggers. Op de houten balken zijn houten vloerdelen aanwezig, (oorspronkelijk). Daar overheen is extra houten plaatmateriaal aanwezig, (tot wel drie lagen) en/of folie met een cement deklaag/egaline. Er is geen eenduidige informatie over wie dit heeft aangebracht en wanneer. (…)

De Navolgende gebreken zijn gesignaleerd aan de vloer op basis van het plaatselijk destructief uitgevoerde onderzoek daaraan;

-
Op diverse plaatsen is het vloerhout (vloerdelen, plaatmateriaal) aangetast (schimmel, houtrot, zwam, vocht) en heeft veel van zijn sterkte verloren. De samenhang van de houten vloerdelen of het multiplex plaatmateriaal is op diverse plaatsen geheel vergaan, verpulverd.

-
Een vruchtlichaam van de zwam is niet aangetroffen.

-
De houten vloerbalken zijn vrijwel niet aangetast.

-
Sporen van (…) zwam zijn plaatselijk zichtbaar op plaatmateriaal

-
De houten balken van de vloerconstructie zijn op diverse plaatsen reeds versterkt, daarbij is gemenied (geconserveerd) hout toegepast maar ook onbehandeld hout. Houten klampen tegen de balken en klampen onder het vloerhout. Ook zijn er her en der houten staanders gekoppeld aan de vloerbalken, afgedragen op de bodem van de kruipruimte, (vermoedelijk door partij [gedaagde1], 2018 of eerder).

-
De vloer is plaatselijk opgewigd, door tussen de bovenkant van de balken en het vloerhout spieën aan te brengen. Daardoor draagt het vloerhout slechts plaatselijk op de balken.

-
Stalen balken tonen in een enkel geval sterk gecorrodeerd.

Door de beperkte omvang van het (destructief) onderzoek als bovenstaand omschreven is het onmogelijk om het de exacte omvang van de diverse gebreken te bepalen. (…) Kortom de vloer en de kruipruimte vertonen diverse gebreken die het functioneren als vloer voor een supermarkt (ernstig) belemmeren. (…)

Onderhoud aan een dergelijke vloer wordt pas gedaan wanneer dit in het oog springt, door vervormingen, verzakkingen en dergelijke. In principe kan een dergelijke vloer, onder de juiste omstandigheden even lang mee gaan als het pand zelf. Structureel onderhoud aan een dergelijke vloer wordt er in principe niet uitgevoerd. De bereikbaarheid is slecht en de zichtbaarheid van de houten balken eveneens. Daardoor reageert men over het algemeen pas op signalen als verzakkingen en dergelijke. In die zin is er dan sprake van reactief onderhoud in plaats van preventief onderhoud.

De huidige problematiek aangaande de vloer is complex. En in wezen ingegeven door de (recentelijke (2015)) modificaties ten behoeve van het gebruik van het pand voor de supermarkt en het daadwerkelijk gebruik als supermarkt ervan. Doordat ment (mogelijk Wisla) in 2015 op de houten vloer folies (deels) en een verlijmde pvc vloerafwerking (Wisla) heeft aangebracht ontstaat een relatief damdichte laag op de houten vloer, waardoor vocht opgesloten raakt onder het pvc, op de houten vloerdelen, hout plaatmateriaal. De folie onder de zandcementdeklaag/egaline heeft een zelfde dampremmende werking. Daarbij komt nog dat de grote hoeveelheid koel- en diepvriesvitrines in de supermarkt de vloer doen afkoelen en condens daarop (onderzijde/inwendig) nog makkelijker ontstaat. Als bijkomende negatieve factor voor de vloer in de supermarkt geldt nog een schoonmaakprotocol, (…) Dit alles maakt dat dit huidige gebruik van de vloer en de daarvoor uitgevoerde modificaties (pvc vloerafwerking (2015, Wisla) en de ingewerkte folies (mogelijk Wisla) een belangrijk aandeel hebben in de huidige problematiek. Daarbij komt natuurlijk nog het gegeven dat de kruipruimte vrijwel niet geventileerd wordt (door segmentering, vervuiling, ruimte afmetingen (lengte en breedte), beperkte hoogte en slechts enkele ventilatievoorzieningen etc.). Als zodanig zal er altijd al een redelijk vochtig klimaat in de kruipruimte (natte bodem) heersen.

Wanneer vocht inwerkt op de houten vloerdelen, plaatmateriaal etc. zal dit door houtrot aangetast worden en zijn samenhang verliezen. Het vochtige klimaat maakt dat schimmels en zwammen eveneens op de houtachtige voedingsbodem tot ontwikkeling komen en nog veel destructiever voor het hout zijn. (…) Door de vochtinwerking en de zwamaantasting verliest het hout zijn samenhang en constructieve sterkte. Bij het belasten van dergelijke aangetaste vloergedeelten zal dit uiteindelijk tot vervormingen en verzakkingen leiden. (…)

Stellages en koelvitrines en dergelijke staan veelal op stelpootjes welke een redelijk grote puntbelasting op de vloer kunnen geven. In combinatie met een mindere sterkte en stijfheid van de aangetaste vloer zorgt dit voor plaatselijke vervormingen en verzakkingen van de vloer. (…)

De uitgevoerde herstelwerkzaamheden hebben de vloer plaatselijk hersteld en meer draagkracht gegeven. De oorzaak van de problemen is hiermee evenwel niet aangepakt. Als zodanig zou je het als nuttig en noodzakelijk (deugdelijk) kunnen bestemmen voor de (tijdelijke) functionaliteit van de vloer maar ook als symptoombestrijding voor wat betreft de geconstateerde problematiek en haar oorzaak. (…)

Indien sprake is van gebreken, waren (de oorzaken van) deze gebreken reeds aanwezig tijdens de herstelwerkzaamheden verricht in de periode mei 2018?Ja, de oorzaken van de gebreken aan de vloer waren toen reeds aanwezig. Zoals het vochtige klimaat in de kruipruimte, de beperkte ventilatie van de kruipruimte. Deze factoren zijn reeds decennia aanwezig in het pand. (…)

De werkzaamheden zijn toentertijd (2018) met name uitgevoerd om de draagkracht van de vloer plaatselijk te herstellen. Dit is gelukt door extra balken aan te brengen en aangetast vloerhout te vervangen. Dit was het antwoord op het primaire probleem maar heeft de oorzaak van de problematiek niet weggenomen. Dit was dan ook een veel complexer vraagstuk.

Het tussentijds uitgevoerd herstel heeft dus wel verbetering gebracht in het (tijdelijk) gebruik van de vloer als winkelvloer maar geen verbetering in de situatie ten aanzien van de aantasting van de vloer. (…)

(…) naar de mening van ondergetekende is de huidige vloer niet geschikt om een supermarkt op te exploiteren. Enerzijds vanwege beperktere constructieve waarde welke aan de vloer gegeven kan worden (naar de huidige constructieve standaarden geredeneerd) maar zeker vanwege de kwetsbaarheid voor vochtinwerking van deze vloer in deze situatie, bij deze vloeropbouw en bij dit gebruik. (…)

De vloer wordt plaatselijk zwaar belast. (…)

Voor een supermarkt is deze winkel te bestempelen als een normale indeling met in die zin een normale vloerbelasting. Voor de houten begane grondvloerconstructie is deze belasting als (te) hoog te bestempelen. (…)

(…) de vloer is in opbouw, afmetingen, detaillering en materialisatie niet geschikt voor de functie als supermarktvloer. Herstel is noodzakelijk om de vloer geschikt te maken voor de huidige functie. Dit is evenwel zeer ingrijpend. Omdat de huidige houten balkenvloer met type afwerking, sowieso niet geschikt is voor een supermarkt met de vele koel- en vriesvitrines, verdient het de sterke voorkeur om de gehele vloer te vervangen in geval het gebruik niet wordt gewijzigd. (…)

De problematiek ten aanzien van de houten balkenvloer is eigenlijk altijd latent aanwezig geweest. Edoch door de modificaties aan de vloer, folies (onder zandcementlaag) en PVC vloerafwerking erop, in combinatie met het veranderde gebruik (waaronder de vele vries- en koelvitrines op de vloer) maken dat condens in en tegen de vloer ontstaat en het vloerhout aantast. Bij zwamvorming wordt dit aantastingsproces nog eens versterkt. De zware belasting van de vloer door de gevulde stellages in combinatie met de minder draagkrachtige vloer (vloerdelen) door de aantasting maakt dat herstel noodzakelijk is.

Enerzijds is dus het probleem gelegen in de karakteristieken van het pand zelf (vloer, kruipruimte etc.), anderzijds zijn de uitgevoerde modificaties op de vloer (folies en PVC vloerafwerking) en het gebruik van de ruimte als supermarkt met onder koel- en vriesvitrines het probleem.

3.16.

Op 18 januari 2023 heeft de heer [E.] (inspecteur) van Premiumkeur B.V. (hierna: Premiumkeur) op verzoek van Wisla onderzoek gedaan naar de vloerconstructie van het pand en daarvan een inspectierapport opgesteld (hierna: de kruipruimte inspectie). AVC 2 en [gedaagde1] zijn bij dit onderzoek niet betrokken geweest. De conclusie luidt:

De vloerconstructie is ernstig aangetast door houtrot, bruinrot en houtworm. Houtrot, bruinrot en houtworm zijn het gevolg van overtollig water en optrekkend vocht in de kruipruimte. Naar aanleiding van mijn waarnemingen is het naar mijn mening aannemelijk het aanwezige water en vocht wordt verklaart door het hoge grondwaterpeil in de omgeving, zeer slechte ventilatie van de kruipruimte en matige afwatering van hemelwater. Daarbij heb ik lekkages in leidingwerk waargenomen. Op basis van mijn ruime ervaring met dit soort vochtproblemen in de omgeving, lijkt het mij verder waarschijnlijk dat de oude loden leidingen en de gietijzeren riolering lekkages hebben. Vanwege de vochtaantasting is de vloerconstructie ernstig verzwakt en daardoor op meerdere plaatsen verzakt.

(…) Ik schat de herstelkosten op minimaal € 80.000. Dit zijn alleen de kosten voor het vervangen van de vloer. (…)

4.Het geschil

in conventie

4.1.

AVC 2 vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. een verklaring voor recht dat gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door AVC 2 geleden en nog te lijden schade ten gevolge van de gebreken aan de vloer van haar pand aan de [adres] Zaandam;

II. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan AVC 2 van een voorschot op de door haar geleden en te lijden schade van € 95.000,00 onder verwijzing van de verdere baststelling van de schade naar de schadestaatprocedure;

III. gedaagden hoofdelijk te veroordelen voor de kosten van het deskundigenonderzoek, gelijk aan € 7.437,00;

IV. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis;

V. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande veertien dagen na het te wijzen vonnis.

4.2.

[gedaagde1] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van AVC 2, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van AVC 2, met veroordeling van AVC 2 in de kosten van deze procedure.

4.3.

Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van AVC 2, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van AVC 2, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van AVC 2 in de kosten van deze procedure.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

4.5.

Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4] vorderen - samengevat – bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. een verklaring voor recht te geven dat Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4] niet zijn tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst;

II. AVC 2 te veroordelen tot renovatie van de vloer van het gehuurde;

III. op grond van artikel 7:207 BW Pro de huurprijs voor het gehuurde te verminderen zolang het gebrek niet is hersteld;

IV. AVC 2 te veroordelen tot terugbetaling van de huur die Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4] gelet op de uit te spreken huurprijsvermindering te veel betaalde, alsmede dit bedrag te begroten;

V. een verklaring voor recht te geven dat AVC 2 aansprakelijk is voor de door Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4] te lijden schade ten gevolge van de renovatiewerkzaamheden aan de vloer, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

VI. AVC 2 te veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de kosten binnen de gestelde termijn uitblijft – te vermeerderen met de wettelijke rente over de kosten.

4.6.

AVC 2 voert verweer. AVC 2 concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4], dan wel tot afwijzing van hun vorderingen, met veroordeling van hen in de kosten van deze procedure.

4.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

Gelet op de samenhang zullen de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk worden behandeld.

Schade aan vloer en oorzaak daarvan

5.2.

Alvorens de vorderingen inhoudelijk te behandelen, zal de rechtbank eerst ingaan op de schade aan de vloer en de oorzaak daarvan. De rechtbank zal daarbij in belangrijke mate leunen op het deskundigenrapport dat door Bureau voor Bouwpathologie (hierna: de deskundige) is opgesteld. Dit rapport is immers opgesteld door een door de rechtbank benoemde deskundige en bij het onderzoek zijn alle partijen in deze procedure betrokken geweest. Met name Wisla heeft uitvoerig commentaar geleverd en heeft een uitsluitend in haar opdracht opgesteld tegenrapport in het geding gebracht.

5.3.

Bij de rechterlijke beoordeling van een deskundigenrapport gelden de volgende uitgangspunten. De rechter beschikt niet over de benodigde specialistische kennis om zelf te kunnen vaststellen wat de schade aan de vloer is en waardoor dit is veroorzaakt. De rechterlijke beoordeling van het deskundigenrapport is daardoor noodzakelijkerwijs begrensd. In beginsel neemt de rechter de bevindingen van de deskundige over, gesteld dat het rapport voldoet aan de beginselen van relevantie, kwaliteit, consistentie en coherentie, en vergt het volgen van die bevindingen in de regel geen verdere motivering. Alleen wanneer de rechter de bevindingen van de deskundige niet volgt, moet de rechter dat oordeel motiveren. Die motivering moet voldoende inzicht geven in de daaraan ten grondslag liggende gedachtegang om deze zowel voor partijen als voor derden controleerbaar en aanvaardbaar te maken.

5.4.

Uit het rapport volgt dat de houten vloer vochtig is en is aangetast door schimmel, houtrot en zwam. Tot deze conclusie komt ook Premiumkeur. Schimmel, houtrot en zwam worden (vooral) veroorzaakt door vocht. Uit het rapport van de deskundige volgt dat de kruipruimte onder de vloer vrijwel niet of zeer slecht geventileerd kan worden. Ook die conclusie wordt door Premiumkeur gedeeld. Volgens de deskundige was, gegeven die slechte ventilatie van de kruipruimte, de problematiek met de vloer altijd al latent aanwezig. Die problematiek heeft zich echter gemanifesteerd toen de vloer werd voorzien van folie (onder de zandcementlaag) en een pvc vloerafwerking, waardoor een waterdichte laag ontstond en door het gebruik als supermarkt waardoor condens in en tegen de vloer ontstaat. Premiumkeur deelt die conclusie niet. Volgens haar wordt het vochtprobleem veroorzaakt door de slechte ventilatie van de kruipruimte, het hoge grondwaterpeil in de omgeving en de matige afvoer van hemelwater.

5.5.

Gelet op het voorgaande staat in elk geval vast dat de vloer is aangetast door vocht en schimmels, houtrot en zwam die vooral onder vochtige omstandigheden gedijen. Vast staat ook dat de kruipruimte onder de vloer vochtig is en dat deze slecht ventileert. Dat laatste is volgens Premiumkeur (en Wisla) dan ook een belangrijke oorzaak van de vochtproblemen, mede in combinatie met het grondwaterpeil en de slechte hemelwaterafvoer. Volgens de deskundige zijn de vochtproblemen vooral ontstaan door de afwerking de vloer (met folie en pvc) en het gebruik als supermarkt. Nergens in het rapport staat dat de belasting van de vloer heeft bijgedragen aan het ontstaan van de vochtschade aan de houten vloer. Verder benoemt de deskundige weliswaar dat de constructie van de vloer niet geschikt is voor het gebruik als supermarkt, maar valt daaruit niet af te leiden dat te zware belasting heeft gezorgd voor de huidige schade aan of gebrekkigheid van de vloer. De deskundige geeft slechts aan dat de belasting als (te) hoog te bestempelen is en dat de vloer plaatselijk zwaar wordt belast en dat plaatselijk sprake is van puntbelasting, maar concludeert niet dat de belasting daadwerkelijk te hoog is en licht ook niet toe waarom dat het geval is of kan zijn. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de problemen met de vloer uitsluitend worden veroorzaakt door een te veel aan vocht.

Is sprake van non-conformiteit?

5.6.

Volgens AVC 2 is [gedaagde1] aansprakelijk voor de schade aan de vloer, omdat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro. Het door [gedaagde1] aan AVC 2 geleverde pand beantwoordt niet aan de overeenkomst, omdat het, mede gelet op de aard ervan en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die AVC 2 op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Op [gedaagde1] rustte de plicht om aan AVC 2 mededeling te doen van de gebrekkige vloer. In 2018 heeft zij immers herstelwerkzaamheden aan de vloer laten verrichten en dat had voor haar aanleiding moeten zijn om nader onderzoek te verrichten en om AVC 2 voorafgaande aan de koop hierover in te lichten.

5.7.

[gedaagde1] betwist de aansprakelijkheid. Volgens haar is geen sprake van non-conformiteit. In het licht van de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule kon en mocht AVC 2 niet verwachten dat de vloer zonder gebreken was. Op grond van die ouderdomsclausule is iedere aansprakelijkheid van [gedaagde1] voor de kwaliteit van de vloeren uitgesloten. Die ouderdomsclausule had AVC 2, als professioneel vastgoedbelegger, ertoe moeten aanzetten om zelf nader onderzoek naar de staat van het pand (en de vloeren) te doen, hetgeen zij heeft nagelaten. Van schending van de mededelingsplicht is geen sprake:

[gedaagde1] heeft als niet professionele particulier in 2018 herstelwerkzaamheden laten uitvoeren aan de vloer door een professionele aannemer. Zij heeft toen niet begrepen of hoeven te begrijpen dat de vloer ernstige gebreken vertoonde waarover zij AVC 2 had moeten inlichten.

5.8.

Uitgangspunt is dat het door [gedaagde1] aan AVC 2 verkochte pand aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dat is niet het geval als het pand niet de eigenschappen bezit die AVC 2 mocht verwachten, waarbij de mededelingen van [gedaagde1] een rol spelen. Vast staat dat het pand ten tijde van de verkoop circa negentig jaar oud was. In de koopovereenkomst hebben partijen geregeld dat:
- AVC 2 het pand in de feitelijke staat waarin het zich bij het ondertekenen van de leveringsakte c.q. bij de totstandkoming van de koopovereenkomst bevond, heeft aanvaard;
- [gedaagde1] niet heeft gegarandeerd dat het pand ten tijde van de levering de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik als bedrijfspand dan wel verhuur-/beleggingsobject:
- [gedaagde1] in verband met de ouderdom van het pand niet in staat voor de kwaliteit van onder andere de fundering en de vloeren (de ouderdomsclausule);
- de inlichtingenplicht van [gedaagde1] niet ziet op feiten die aan AVC 2 bekend hadden kunnen zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van AVC 2 verlangd mocht worden.

Dergelijke bepalingen, waarbij de risico’s (grotendeels) bij AVC 2 als koper zijn gelegd, nopen tot het doen van deugdelijk onderzoek door die koper. Dat geldt te meer nu de ouderdomsclausule niet in de eerste versie van het concept-koopcontract stond en daarin uiteindelijk op verzoek van [gedaagde1] terecht is gekomen. AVC 2 heeft voorafgaand aan de koop geen bouwkundig onderzoek laten doen. AVC 2 heeft het pand (inclusief de daar gevestigde supermarkt) wel gezien en heeft ook inzage gehad in de huurovereenkomst met Wisla. [gedaagde1] heeft verder onbetwist aangevoerd dat AVC 2 niet nader bij haar heeft geïnformeerd naar de staat van het pand of daar kritische vragen over heeft gesteld, ook niet nadat op haar verzoek de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst was opgenomen.

5.9.

Het voorgaande neemt echter niet weg dat op [gedaagde1] als verkoper een mededelingsplicht rust ter zake gebreken of tekortkomingen aan het pand die zij kende. Vast staat dat [gedaagde1] circa zes maanden voor de verkoop aan AVC 2 werkzaamheden aan de vloer heeft laten verrichten. Toen de aannemer die werkzaamheden aan [gedaagde1] offreerde heeft hij aan haar laten weten dat de vloerconstructie (houten balklagen) nog goed was. De balken waren, voor zover hij die kon zien waar hij gaten in de vloer had gemaakt, niet aangetast. Gesteld noch gebleken is dat hij na het uitvoeren van de werkzaamheden kenbaar heeft gemaakt dat de vloer toch slechter was dan hij tevoren had gedacht of dat [gedaagde1] nader onderzoek zou moeten doen. [gedaagde1] heeft daarbij verklaard dat zij als particulier / niet professional op zijn verklaring vertrouwde en er van overtuigd was dat de vloer geen gebreken vertoonde. Gelet op haar verklaring en omdat niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde1] (of haar man die bij het onderhandelingsproces betrokken was) specifieke kennis heeft of had op het gebied van vastgoed of het onderhoud daarvan, is niet komen vast te staan dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden. Onder verwijzing naar de overwegingen hiervoor onder 5.8 had het op de weg van ACV 2 gelegen om voorafgaand aan de koop een deugdelijk (bouwkundig) onderzoek te laten doen of in elk geval daar een voorbehoud voor te maken, temeer omdat zij meerdere beleggingspanden in bezit heeft en dus als een professionele partij beschouwd moet worden. Omdat AVC 2 dit niet heeft gedaan, komt het risico dat het pand achteraf gezien niet de eigenschappen bezit die AVC 2 verwachtte, voor haar rekening.

5.10.

Uit het vorenstaande volgt dat geen sprake is van non-conformiteit, zodat de vorderingen jegens [gedaagde1] zullen worden afgewezen.

Is Wisla aansprakelijk voor de schade aan de vloer?

5.11.

Volgens AVC 2 is Wisla aansprakelijk voor de schade aan de vloer omdat deze door haar toedoen is ontstaan: zij heeft de vloer zwaarder belast dan de vloer kon hebben en heeft door haar wijze van gebruik (als supermarkt) en door het aanbrengen van pvc en folie op de houten vloer veroorzaakt dat de houten vloer door vocht ernstig is aangetast. Wisla heeft hiermee gehandeld in strijd met:
- de tussen haar en [gedaagde1] bij aanvang van de huur gemaakte afspraak dat Wisla voor haar rekening en risico aanpassingen aan de vloer zou maken;
- de artikelen 1.5. van de huurovereenkomst en 9.5. sub a van de Algemene bepalingen betreffende de toelaatbare vloerbelasting;
- artikel 11.1 van de Algemene bepalingen waarin staat dat Wisla verantwoordelijk is voor schade aan het gehuurde tenzij die schade niet aan haar is toe te rekenen.

Wisla heeft gemotiveerd betwist dat zij op enigerlei wijze is tekort geschoten en dat zij schadeplichtig is.

5.12.

Voor wat betreft de gestelde afspraak over aanpassingen aan de vloer, oordeelt de rechtbank als volgt. Volgens AVC 2 heeft [gedaagde1] vóór het aangaan van de huurovereenkomst met Wisla de afspraak gemaakt dat Wisla de nodige maatregelen zou treffen om de vloer geschikt te maken voor het door haar beoogde gebruik. AVC 2 beroept zich daarvoor op een e-mail van de raadsman van [gedaagde1] waarin naar die afspraak wordt verwezen. Wisla heeft het bestaan van zo’n afspraak betwist en daarbij verwezen naar e-mail verkeer tussen [B.] en de verhuurmakelaar.

5.13.

De rechtbank leidt uit de e-mails tussen [B.] en de verhuurmakelaar af dat [gedaagde1] een door Wisla uit te voeren onderzoek naar de constructie van de vloer weliswaar als voorwaarde had gesteld, maar dat die voorwaarde niet (expliciet) is aanvaard. [B.] kwam immers met een tegenvoorstel waarbij het onderzoek is geschrapt. Op basis daarvan is de huurovereenkomst tot stand gekomen. Voor zover al sprake was van enig onderzoek naar de vloer, is dat beperkt gebleven tot het langskomen van een klusjesman die een inschatting heeft gemaakt van de kosten voor het geschikt maken van het gehuurde voor de bedrijfsvoering van Wisla. Dat “onderzoek” zag op de inrichting van het gehuurde. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde1] het toegezegde bedrag (maximaal € 500,-) voor het doen van onderzoek heeft betaald, zodat [gedaagde1] er niet van uit mocht gaan dat het door haar bedoelde onderzoek was gedaan. Daarbij komt dat uit de hiervoor genoemde e-mails, waaronder die van de raadsman van [gedaagde1], en de ter zitting gegeven toelichting door [gedaagde1], volgt dat het ging om de belastbaarheid van de vloer. De door Wisla eventueel te verrichten aanpassingen (aan de vloer) kunnen logischerwijs ook alleen maar betrekking hebben op de belastbaarheid van de vloer. Zoals hiervoor echter is overwogen, is de huidige problematiek echter niet het gevolg van een te zware belasting, maar van vocht. Indien en voor zover AVC 2 zich schaart achter het betoog van de raadsman van [gedaagde1] dat de gemaakte afspraak is neergelegd in artikel 15 van Pro de huurovereenkomst, kan de rechtbank haar hierin niet volgen. Zoals Wisla terecht heeft aangevoerd, ziet deze bepaling op aanpassingen van het gehuurde die nodig waren voor de inrichting van het gehuurde als supermarkt. Hieruit kan niet worden afgeleid dat Wisla het risico van de constructie van de vloer op zich heeft genomen.

5.14.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de gestelde afspraak niet is komen vast te staan. En voor zover een dergelijke afspraak al bestond, geldt dat deze betrekking had op de belastbaarheid van de vloer, terwijl niet is komen vast te staan dat een verkeerde belasting de oorzaak is van de huidige problemen aan de vloer.

5.15.

Aangezien een te hoge belasting niet de oorzaak is van de huidige problemen met de vloer, kan het betoog van AVC 2 dat Wisla aansprakelijk is voor de schade omdat zij de bepalingen omtrent de belastbaarheid van de vloer heeft overtreden, ook niet slagen. Daar komt bij dat artikel 1.5. van de huurovereenkomst onvoldoende duidelijkheid biedt voor wat betreft de maximale belastbaarheid. Verwezen wordt immers naar hetgeen voor een dergelijke ruimte gebruikelijk is. Wat met een “dergelijke ruimte” bedoeld wordt, is, mede in het licht van de verdere bepalingen in de huurovereenkomst, niet eenduidig. Gaat het hier om het gehuurde zelf (een vooroorlogs pand met een deels houten vloerconstructie) of om de winkelruimte ten dienste van het bedrijf van huurder (zie artikel 1.3. van de huurovereenkomst)? Die onduidelijkheid moet voor rekening van de verhuurder komen. In diens opdracht is het contract immers opgesteld, terwijl het ook op diens weg als eigenaar van het pand ligt om aan te geven welke belasting de vloer maximaal kan hebben.

5.16.

De rechtbank is ten slotte van oordeel dat het beroep van AVC 2 op artikel 11.1 van de Algemene bepalingen evenmin kan leiden tot toewijzing van de vordering. AVC 2 voert in dit verband, onder verwijzing naar het rapport van de deskundige, aan dat Wisla de schade aan de vloer heeft veroorzaakt door daarop folie en pvc aan te brengen, waardoor het vocht uit de kruipruimte niet meer weg kon. Het vochtgehalte is bovendien verhoogd door het gebruik als supermarkt en de daarbij behorende condensvorming bij koel- en vriesvitrines en door schoonmaak van vloeren. Wisla betwist, mede onder verwijzing naar het door haar overgelegde rapport van Premiumkeur, dat zij schade aan de vloer heeft veroorzaakt: die schade heeft oorzaken die buiten de invloedssfeer Wisla liggen. Voor zover de door de deskundige genoemde factoren de schade wel zouden hebben verergerd of veroorzaakt, voert Wisla aan dat het gaat om normale handelingen behorend bij de exploitatie van een supermarkt. Dergelijk normaal gebruik is op grond van de huurovereenkomst toegestaan.

5.17.

Zoals eerder overwogen, staat in ieder geval vast dat de vloer is aangetast door vocht. Uit zowel het rapport van de deskundige als dat van Premiumkeur kan worden opgemaakt dat de kruipruimte zeer slecht ventileert. Die omstandigheid kan in elk geval niet aan Wisla worden toegerekend. Volgens de deskundige zijn de reeds latent aanwezig vochtproblemen tot uiting gekomen door handelingen van Wisla, te weten het aanbrengen van folie en pvc en het gebruik als supermarkt. Dat laatste wordt door Wisla gemotiveerd betwist.

5.18.

De rechtbank is van oordeel dat op de door de deskundige aangewezen oorzaken het nodige valt af te dingen (zoals Wisla in haar conclusie van antwoord ook uitvoerig heeft gedaan) en dat de door Premiumkeur aangedragen oorzaken op het eerste gezicht aannemelijker voorkomen. Het antwoord op de vraag of de door de deskundige aangewezen oorzaken de schade daadwerkelijk hebben veroorzaakt, kan echter in het midden blijven. Ook als dat het geval zou zijn, leidt dit niet tot aansprakelijkheid van Wisla. Reden daarvoor is het volgende.

5.19.

Wisla heeft het gehuurde gehuurd om daar een supermarkt te exploiteren. Dat was ook de verhuurder bekend en is als zodanig benoemd bij de bestemming in het huurcontract. Wisla mocht bij het aangaan van de huur verwachten dat het gehuurde geschikt was voor het normale gebruik dat partijen toen voor ogen heeft gestaan. Onder het normale gebruik als supermarkt valt ook de inrichting van het gehuurde als zodanig. Supermarkten zijn normaliter voorzien van een harde vloer, zoals tegels, linoleum of pvc. Zoals Wisla c.s. onbetwist heeft aangevoerd, kon zij haar onderneming niet exploiteren op de houten ondervloer en ligt enige andere niet dampwerende toplaag (zoals vloerbedekking) ook niet voor de hand. Indien en voor zover de folie onder de pvc-vloer eveneens door Wisla is aangebracht, hetgeen niet vast staat, geldt dat ook dit valt onder het normale gebruik. Die folie beschermt de pvc-vloer immers tegen opstijgend vocht, waardoor de levensduur van de pvc vloer wordt verlengd. Wisla kon niet weten (en hoefde dat ook niet) dat de ventilatiemogelijkheden van de kruipruimte zodanig slecht waren dat een dampdichte toplaag voor problemen zou zorgen. Het had op de weg van de verhuurder gelegen om Wisla daarop te wijzen, maar partijen hebben het alleen over de belastbaarheid van de vloer gehad. Het plaatsen van koel- en vriesvitrines en het nat schoonmaken van de vloer behoort eveneens tot de normale exploitatie van een supermarkt. Wisla mocht er gelet op de overeengekomen bestemming van het gehuurde vanuit gaan dat het gehuurde ook voor die handelingen geschikt was. Indien en voor zover deze handelingen de vloer hebben aangetast of het reeds bestaande probleem hebben verergerd, kan dat niet aan Wisla worden toegerekend.

5.20.

De conclusie is daarom dat Wisla niet aansprakelijk is voor de schade aan de vloer en dat de vorderingen jegens haar en haar vennoten [gedaagde3] en [gedaagde4] zullen worden afgewezen. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat Wisla, Rhaman en [gedaagde4] niet tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst zal bij deze stand van zaken worden toegewezen.

Vermindering huurprijs

5.21.

Wisla vordert daarnaast in reconventie vermindering van de huurprijs zolang het gebrek niet is hersteld, primair per 31 mei 2018 (toen [gedaagde1] met de gebreken aan de vloer bekend raakte) en subsidiair per 23 juli 2020 (toen AVC 2 voor het eerst met Wisla in gesprek ging over herstel van de vloer). Wisla voert daartoe aan dat haar huurgenot door de gebrekkige vloer is verminderd, zodat zij recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs. AVC 2 heeft deze vordering betwist en daartoe aangevoerd dat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro omdat Wisla de schade aan de vloer zelf heeft veroorzaakt. Verder heeft zij aangevoerd dat van enige vermindering van het huurgenot niet is gebleken.

5.22.

De rechtbank heeft op de mondelinge behandeling al aan de orde gesteld dat Wisla geen huurprijsvermindering toekomt over de periode waarin AVC 2 nog geen eigenaar/verhuurder was. De gevorderde huurprijsvermindering over de periode vóór 2 april 2019 (toen [gedaagde1] nog eigenaar van het gehuurde was) moet dus hoe dan ook worden afgewezen.

5.23.

Voor wat betreft de periode daarna geldt dat huurprijsvermindering alleen aan de orde kan zijn indien sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Volgens AVC 2 is dat niet het geval omdat de problemen met de vloer door toedoen van Wisla zijn ontstaan en dus moeten worden beschouwd als een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. Wisla heeft dat betoog betwist.

Is sprake van een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid?

5.24.

Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is geoordeeld met betrekking tot de aansprakelijkheid van Wisla voor de schade aan de vloer, oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van een aan Wisla toe te rekenen omstandigheid. Voor zover de problematiek van de vloer al zou worden veroorzaakt door het aanbrengen van folie en een pvc toplaag in combinatie met het gebruik van het gehuurde als supermarkt, geldt dat dit inherent is aan de exploitatie van het gehuurde als supermarkt. Wisla kon en mocht er van uit gaan dat het gehuurde voor dit normale gebruik geschikt was. Van een door Wisla zelf veroorzaakt gebrek aan het gehuurde is daarom geen sprake. Wel staat op grond van de rapporten vast dat de vloer zodanig is aangetast dat herstel noodzakelijk is. Daarmee is (in beginsel) dan ook gegeven dat het gehuurde aan Wisla niet het huurgenot verschaft dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden bedrijfsruimte.

Dat wil echter niet zeggen dat Wisla daarmee ook automatisch recht heeft op huurprijsvermindering. Uit artikel 7:207 BW Pro volgt dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Er moet dus sprake zijn van vermindering van huurgenot. AVC 2 heeft betwist dat dit het geval is: Wisla kan haar supermarkt ongestoord exploiteren vanuit het gehuurde. Wisla heeft niet toegelicht of geconcretiseerd waaruit haar verminderde huurgenot bestaat en in hoeverre dat het geval is. De enkele niet nader onderbouwde stelling dat zij de normale belasting heeft moeten afbouwen en daardoor minder producten kan tentoonstellen en verkopen is daarvoor in elk geval onvoldoende. Zij heeft ook niet aangegeven met welk bedrag of percentage de huur zou moeten worden verminderd. Uit haar betoog volgt alleen dat zij verwacht geen of minder huurgenot te hebben in de periode dat de vloer hersteld zal worden. Daar ziet de onderhavige vordering echter niet op. Deze zal dan ook worden afgewezen. Dat geldt daarmee ook voor de vordering tot terugbetaling van te veel betaalde huur.

Is AVC 2 aansprakelijk voor schade Wisla?

5.25.

Wisla heeft verder gevorderd een verklaring voor recht dat AVC 2 aansprakelijk is voor de door Wisla te lijden schade ten gevolge van de renovatiewerkzaamheden aan de vloer, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Wisla voert daartoe aan dat AVC 2 op grond van artikel 6:74 BW Pro in samenhang met artikel 7:208 BW Pro gehouden is om de gevolgschade van het gebrek aan Wisla te vergoeden. Die gevolgschade bestaat in ieder geval uit de bedrijfsschade die Wisla zal lijden omdat zij gedurende de periode van herstel de supermarkt zal moeten sluiten, alsmede bijkomende kosten voor bijvoorbeeld ontruiming.

5.26.

AVC 2 heeft betwist dat zij aansprakelijk is voor de gevolgschade. Voor zover dat verweer is gebaseerd op de stelling dat van een gebrek in de zin van artikel 2:204 BW Pro geen sprake is omdat de problemen met de vloer zijn ontstaan door toedoen van Wisla, wordt dat verweer verworpen. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij daarover in r.o. 5.19 heeft overwogen.

5.27.

Op grond van artikel 7:208 BW Pro is een verhuurder verplicht tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade als het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, dan wel de verhuurder het al bestaande gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen of toen aan de huurder te kennen heeft gegeven dat het gehuurde dat gebrek niet had. Er moet dus sprake zijn van een zekere toerekenbaarheid van het gebrek aan de verhuurder. De rechtbank is met Wisla van oordeel dat er van uit moet worden gegaan dat het gebrek al bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was. Enerzijds omdat de slechte ventilatie van de kruipruimte inherent is aan de bouw van het gehuurde. Anderzijds omdat al bij het aangaan van de huur (in 2015) en enige jaren daarna (in 2018) reparatiewerkzaamheden noodzakelijk waren.

5.28.

Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde1] bij het aangaan van de huur aan Wisla te kennen heeft gegeven dat de vloer niet was aangetast door vocht en gebrekkig was. De vraag is dus of [gedaagde1] dat wist of had moeten weten. Volgens Wisla had [gedaagde1] van de gebrekkige vloer moeten weten omdat zij daar gelet op de ouderdom van het pand onderzoek naar had moeten (laten) doen. De rechtbank verwerpt dat betoog. De enkele omstandigheid dat een gebouw een zekere leeftijd heeft, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat de de verhuurder daarvan nader onderzoek moet doen naar de staat van de vloer. Daarvoor was alleen aanleiding als er ook andere omstandigheden waren. Dergelijke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. Integendeel: voordat Wisla in het gehuurde kwam, heeft er een hengelsportwinkel en, gedurende lange tijd, een tapijthandelaar gezeten en niet gebleken is dat dit problemen met de vloer heeft opgeleverd. Bovendien volgt uit het rapport van de deskundige dat een vloer als de onderhavige normaliter net zo lang meegaat als het pand zelf en dat hieraan geen (regulier) onderhoud wordt gepleegd, tenzij vanwege bijvoorbeeld een verzakking een reparatie noodzakelijk is. Verder is de kruipruimte nauwelijks bereikbaar en hebben de deskundigen destructief onderzoek moeten doen om te kunnen constateren dat de houten vloer (ernstig) is aangetast. Kortom, er was voor [gedaagde1] geen aanleiding voor het doen van onderzoek. Nu ook overigens niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde1] bij het aangaan van de huurovereenkomst van de gebrekkige vloer wist of had moeten weten, kan de vordering tot vergoeding van gevolgschade niet voor rekening van AVC 2 komen. De daartoe strekkende vordering zal dan ook worden afgewezen.

Renovatie van de vloer

5.29.

Wisla vordert ten slotte nog veroordeling van AVC 2 tot renovatie van de vloer van het gehuurde, omdat door de huidige staat van de vloer een normale exploitatie van de supermarkt niet mogelijk is. Hoewel op grond van de rapporten vast staat dat de vloer zodanig is aangetast dat herstel noodzakelijk is, kan de vordering die strekt tot renovatie niet worden toegewezen. Wisla heeft niet nader toegelicht waaruit die renovatie zou moeten bestaan. Indien en voor zover zij daarmee bedoelt dat de houten vloer wordt vervangen door een betonvloer, verlangt zij méér dan (vermoedelijk) nodig is om het gebrek te verhelpen, nog daargelaten dat zij dan een betere vloer krijgt dan zij heeft gehuurd. AVC 2 is weliswaar gehouden tot herstel van gebreken aan de vloer, maar dat is niet gevorderd en kan ook niet onder renovatie van de vloer worden begrepen. De vordering tot renovatie van de vloer zal daarom worden afgewezen.

Proceskosten in conventie

[gedaagde1]

5.30.

AVC 2 is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde1] als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

2.277,00

- salaris advocaat

€

3.760,00

(2,00 punten × € 1.880,00)

Totaal

€

6.037,00

te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling.

Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4]

5.31.

AVC 2 is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4] als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

5.737,00

- salaris advocaat

€

3.760,00

(2,00 punten × € 1.880,00)

Totaal

€

9.497,00

te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling.

5.32.

Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4] vorderen daarnaast veroordeling van AVC 2 in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de eventueel te maken nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

Proceskosten in reconventie

5.33.

Wisla is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van AVC 2 als volgt vastgesteld:

- salaris advocaat

€

1.880,00

(0,5 x 2,00 punten × € 1.880,00)

Totaal

€

1.880,00

te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling. De gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten is niet toewijsbaar, omdat van (schade)vergoeding van handelsrente alleen sprake kan zijn bij vorderingen tot betaling van het op grond van een overeenkomst verschuldigde.

5.34.

AVC 2 vordert daarnaast veroordeling van Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4] in de nakosten. De rechtbank verwijst naar haar overwegingen hiervoor in 5.32.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen van AVC 2 af,

6.2.

veroordeelt AVC 2 in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde1] tot dit vonnis vastgesteld op € 6.037,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

6.3.

veroordeelt AVC 2 in de proceskosten, aan de zijde van Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4] tot dit vonnis vastgesteld op € 9.497,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

6.4.

verklaart de proceskostenveroordeling ten aanzien van Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4] uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

6.5.

verklaart voor recht dat Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4] niet zijn tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst,

6.6.

veroordeelt Wisla, [gedaagde3] en [gedaagde4] in de proceskosten, aan de zijde van AVC 2 tot dit vonnis vastgesteld op € 1.880,00,

6.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 5 april 2023.

1621

Aansprakelijkheid voor herstelkosten vloer bedrijfsruimte bij huurovereenkomst supermarkt

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

1.[gedaagde1],

1.De procedure

2.De zaak in het kort

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing