Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10101526 \ CV EXPL 22-5546
Uitspraakdatum: 12 april 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Donatella Horeca B.V.
gevestigd te Haarlem
eiseres
verder te noemen: Donatella Horeca
gemachtigde: L.V. Snijder en H.J. Boswinkel
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. A. Ang, ter zitting vertegenwoordigd door mr. J. Sprakel
1.Het procesverloop
1.1.
Donatella Horeca heeft bij dagvaarding van 12 september 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. Donatella Horeca heeft vervolgens nog bij akte van 21 september 2022 haar eis verminderd. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 21 maart 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 1 maart 2022 van Donatella Horeca, voor bepaalde tijd, de woning aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een bedrag van laatstelijk € 985,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
De kale huurprijs bedraagt € 885,00. Uit de huurovereenkomst volgt dat Donatella Horeca daarnaast maandelijks een bedrag van € 30,00 aan servicekosten en € 70,00 voor leveringen en diensten in rekening brengt. Onder de servicekosten vallen volgens de overeenkomst: onderhoud cv, dakgoten, daken, gemeenschappelijke ruimte, afschrijving stoffering en overige roerende zaken, verlichting en voorzieningen trappenhuis en administratiekosten. De leveringen en diensten zijn niet in de huurovereenkomst nader omschreven.
2.3.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan.
2.4.
De gemachtigde van Donatella Horeca heeft [gedaagde] bij brief van 10 augustus 2022 aangemaand.
3.De vordering
3.1.
Donatella Horeca vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, alsmede tot betaling van € 3.348,25, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 3.040,00 vanaf 6 september 2022 en een bedrag van € 985,00 voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik houdt na 1 oktober 2022. Voorts vordert Donatella Horeca de proceskosten.
3.2.
Donatella Horeca legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Door de achterstand zag Donatella Horeca zich genoodzaakt haar vordering op [gedaagde] ter incasso uit handen te geven aan haar gemachtigde. Donatella Horeca maakt om die reden tevens aanspraak op een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten (ter hoogte van € 308,25).
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] erkent dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan. [gedaagde] voert aan dat hij vanwege omstandigheden niet in staat is geweest om als ZZP’er inkomen te genereren, waardoor de huurachterstand is opgelopen. Donatella Horeca heeft echter ten onrechte servicekosten en kosten voor leveringen en diensten in rekening heeft gebracht, zonder dat duidelijk is wat hieronder begrepen is. Dit bedrag moet in mindering worden gebracht op de huurachterstand. Daarnaast heeft Donatella Horeca de vordering te snel uit handen gegeven aan een incassokantoor en daarbij de verplichtingen uit het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening niet nageleefd. Pas bij brief van 10 augustus 2022 is [gedaagde] voor het eerst gewezen op schuldhulpverlening. Niet gebleken is dat de gegevens van [gedaagde] zijn doorgegeven aan de gemeente. De vordering tot ontbinding en ontruiming dient om deze reden te worden afgewezen.
4.2.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Donatella Horeca veroordeelt tot betaling van € 100,00 per maand voor de duur van de huurovereenkomst, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag wegens ten onrechte in rekening gebrachte servicekosten en kosten voor leveringen en diensten.
5.De beoordeling
de vordering en de tegenvordering
5.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.2.
Donatella Horeca heeft de vordering ter zitting nader toegelicht en een nieuw overzicht overgelegd. Uit dit overzicht volgt dat de huurachterstand is opgelopen tot een bedrag van € 8.310,00. [gedaagde] heeft na datum dagvaarding geen huur meer betaald, zodat inmiddels sprake is van meer dan negen maanden huurachterstand. [gedaagde] heeft dat niet betwist, maar heeft betoogd dat maandelijks ten onrechte een bedrag van € 100,00 (aan servicekosten en kosten voor leveringen en diensten) in rekening is gebracht. De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] (in samenhang met hetgeen ten aanzien van de tegenvordering is gesteld) zo dat volgens [gedaagde] een bedrag van € 100,00 per maand voor de duur van de huurovereenkomst, in mindering moet worden gebracht en dat daarmee een beroep wordt gedaan op verrekening. De kantonrechter moet dan ook ten aanzien van de hoogte van de huurachterstand eerst vast te stellen of, en zo ja voor welk bedrag, het beroep van [gedaagde] op verrekening slaagt. Donatella Horeca heeft op dit punt geen verweer gevoerd, terwijl in ieder geval de servicekosten zien op kosten die voor rekening van de verhuurder komen. De huurachterstand dient dan ook met een bedrag van (€ 100,00 x 13 maanden huur (van 1 maart 2022 tot en met 1 maart 2023) = ) € 1.300,00 te worden verminderd. Dit betekent dat de vordering tot betaling van huurachterstand wordt toegewezen tot een bedrag van (€ 8.310,00 min € 1.300,00 = ) € 7.010,00.
5.3.
Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur betalen niet nakomt, kan de rechter op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden. De achterstand moet dan wel zodanig groot zijn dat deze de ontbinding rechtvaardigt, hetgeen bij een achterstand van drie maanden meestal het geval is. De rechter moet echter, als de huurder heeft aangevoerd dat de ontbinding in de gegeven situatie niet gerechtvaardigd is, alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen (zie: Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
5.4.
Per 1 januari 2021 zijn verhuurders op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (‘Bgs’) verplicht een melding te doen, om door vroegsignalering huisuitzetting door schulden te voorkomen. Als de verhuurder aan deze verplichting niet heeft voldaan, kan dat ertoe leiden dat de gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dit in dit geval ook zou moeten. Volgens Donatella Horeca de vroegsignalering achterwege gebleven, omdat zij niet op de hoogte was van de regeling en de deurwaarder dit over het hoofd heeft gezien.
5.5.
Hoewel Donatella Horeca niet aan haar verplichting die voortvloeit uit het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening heeft voldaan, staat dit in dit geval aan de gevorderde ontbinding en ontruiming niet in de weg. Vroegsignalering had hier het steeds verder oplopen van de huurachterstand niet kunnen voorkomen. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij al op een eerder moment contact heeft gehad met de schuldhulpverlening van de betreffende gemeente en dat de gemeente hem destijds niet kon helpen zolang hij werkzaam bleef als ZZP’er. Hoewel hij toen geen of nauwelijks inkomsten als ZZP’er had, was [gedaagde] niet bereid om die status op te geven. Daarnaast heeft [gedaagde] toegelicht dat hij de afgelopen maanden geen inkomen heeft gehad en pas de dag voor de zitting een arbeidscontract heeft getekend. Dat contract had hij nog niet in zijn bezit, zodat hij zich nog niet bij de gemeente kon melden. Een eventuele vroegsignalering had dus geen verschil uitgemaakt. De gemeente had [gedaagde] immers niet kunnen helpen, omdat hij nog stond ingeschreven als zelfstandige en naar eigen zeggen niet beschik(te) over een inkomen.
5.6.
De kantonrechter weegt verder mee dat de huurachterstand aanzienlijk is (negen maanden), dat [gedaagde] ook de lopende huurtermijnen niet betaalt en dat hij wel zegt binnenkort over inkomsten te zullen beschikken, maar dat niet heeft aangetoond. Ten slotte is van belang dat [gedaagde] nog maar enkele maanden in het gehuurde woonde toen hij stopte met betalen.
5.7.
Het voorgaande betekent dat de gevorderde ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en de ontruiming van de woning wordt toegewezen. De ontruimingstermijn zal op 14 dagen na de betekening van dit vonnis worden gesteld.
5.8.
De gevorderde huur respectievelijk gebruiksvergoeding zal voor een bedrag van (€ 985,00 min € 100,00 =) € 885,00 vanaf 1 april 2023, tot aan de datum van ontbinding respectievelijk ontruiming worden toegewezen. Daarbij is de grondslag voor toewijzing van de gebruiksvergoeding het bepaalde in artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
5.9.
De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal eveneens worden toegewezen nu gebleken is dat Donatella Horeca genoodzaakt was om buiten rechte kosten te maken ter verkrijging van voldoening van haar vordering. De brief van 10 augustus 2022 waarnaar Donatella Horeca in dit kader verwijst voldoet aan de daaraan in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen (zie ook HR 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704). [gedaagde] voert nog aan dat het onredelijk is om de buitengerechtelijke incassokosten bij hem in rekening te brengen. Indien Donatella Horeca haar verplichting voortvloeiend uit het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening had nageleefd waren wellicht geen incassokosten gemaakt, aldus [gedaagde] . Gelet op hetgeen in 5.2. en 5.4. is overwogen acht de kantonrechter dit niet aannemelijk, zodat dit verweer niet slaagt.
5.10.
De wettelijke rente over het toe te wijzen bedrag zal worden toegewezen vanaf de vervaldata van de huurtermijnen (zijnde de eerste dag van de betreffende maand) tot de dag van de gehele betaling.
5.11.
Aangezien het beroep van [gedaagde] op verrekening slaagt behoeft de tegenvordering geen nadere bespreking. Deze zal worden afgewezen omdat [gedaagde] daarbij, gelet op de verrekening, geen belang meer heeft.
De proceskosten
5.12.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij grotendeels ongelijk krijgt. Gelet op voorgaande zal ten aanzien van de tegenvordering geen proceskostenveroordeling worden vastgesteld.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te [plaats] geheel te ontruimen en met al de zijnen en het zijne te verlaten en de sleutels ter beschikking van Donatella Horeca te stellen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Donatella Horeca te betalen € 7.318,35 (€ 7.010,00 aan huurachterstand berekend tot en met maart 2023, plus € 308,35 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen (zijnde de eerste dag van de betreffende maand) tot de dag van de gehele betaling;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] aan Donatella Horeca te betalen een bedrag van € 885,00 per maand met ingang van de maand april 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, met dien verstande dat eventueel verrichte betalingen hierop in mindering strekken;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Donatella Horeca tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 127,43;
griffierecht € 487,00;
salaris gemachtigde € 660,00 ;
dagvaarding € 127,43;
griffierecht € 487,00;
salaris gemachtigde € 660,00 ;
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
6.8.
wijst de vordering af;
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter