ECLI:NL:RBNHO:2023:458

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 10059093 \ CV EXPL 22-3980

Uitspraakdatum: 1 februari 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. A.W. van Dalen

[toevoeging verleend onder nummer 4PF6495]

tegen

woningstichting Het Grootslag

gevestigd te Wervershoof

gedaagde

verder te noemen: Het Grootslag

gemachtigde: mr. J.J. de Boer

1.Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 16 augustus 2022 een vordering tegen Het Grootslag ingesteld. Het Grootslag heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 6 januari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] per e-mails van 21 en 22 december 2022 nog stukken toegezonden, waaronder video’s. De video’s zijn alleen digitaal overgelegd. Deze digitale bestanden worden als processtuk aangemerkt, maar bevinden zich niet bij de stukken omdat er geen fysiek opslag medium is overgelegd.

2.De feiten

2.1.

Tussen partijen is op 20 januari 2021 een huurovereenkomst gesloten met Het Grootslag als verhuurster en [eiseres] als huurder van de woning gelegen aan het adres [adres] in [plaats] tegen een actuele huurprijs van € 625,19 per maand (hierna te noemen: de huurovereenkomst).

2.2.

De woning is in 2016 gebouwd.

2.3.

[eiseres] heeft vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst klachten over de woning.

2.4.

Op 10 februari 2022 heeft [eiseres] een verzoek tot huurprijsverlaging ingediend bij de Huurcommissie voor 30 gebreken. De Huurcommissie heeft hiervan een onderzoek laten instellen. In het rapport van onderzoek staat onder andere:
“In een deel van de tuin blijft water staan na regenval. Dit deel van de tuin (3.00 x 3.00 meter) ligt lager dan het overige deel van de tuin. Huurder heeft in dit deel worteldoek liggen en er lag steengruis op het worteldoek. Huurder heeft bij het verlaagde deel het gruis weggehaald en op een andere plaats verspreid. Huurder toont foto’s waarbij op andere plaatsen ook enig water blijft staan. Het gaat hier niet om een overgroot deel van de tuin. Het deel waar nu water blijft staan ligt verlaagd tussen betonnen banden en worteldoek op de grond.”De conclusie van de rapporteur van de Huurcommissie is dat er geen ernstige gebreken zijn in het gehuurde en er geen tijdelijke verlaging van de huurprijs kan volgen.

2.5.

De voorzitter van de Huurcommissie heeft op 26 april 2022 uitspraak gedaan en geoordeeld dat het verzoek van [eiseres] niet redelijk is, omdat het gehuurde geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.

2.6.

[eiseres] is in verzet gegaan tegen deze uitspraak. De Huurcommissie heeft het verzoek opnieuw beoordeeld en op 22 juni 2022 geoordeeld dat de wateroverlast in de achtertuin een gebrek is in de categorie C dat een huurverlaging met ingang van 1 augustus 2021 rechtvaardigt tot 80 % van de geldende huurprijs. Bij de beoordeling heeft de Huurcommissie overwogen dat [eiseres] met foto’s heeft aangetoond dat er plassen in de tuin en in de steeg stonden en dat de buren daar ook last van hebben. De Huurcommissie heeft daarbij verwezen naar de zaak van de buren die bij de Huurcommissie in behandeling is.

2.7.

Het Grootslag heeft naar aanleiding van deze uitspraak een hovenier ingeschakeld. Op 5 juli 2022 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de opzichter van Het Grootslag, de hovenier en [eiseres] .

2.8.

Op 6 september 2022 heeft de opzichter van Het Grootslag [eiseres] bezocht met de offerte van de hovenier. [eiseres] was het niet eens met de offerte, omdat deze volgens hem niet aansluit bij de afspraken die tijdens het bezoek van 5 juli 2022 volgens hem zijn gemaakt.

3.De vordering

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter de huurprijs van de woning aan de [adres] in [plaats] met ingang van 1 augustus 2021 verlaagt tot 40 % van de geldende huurprijs, dus tot € 247,60 per maand, en Het Grootslag veroordeelt tot betaling van € 296,45 (de kosten van de rookproef) met de wettelijke rente daarover.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de uitspraak van de Huurcommissie niet juist is. In de eerste plaats vindt [eiseres] het onbegrijpelijk dat de huurprijs tot 80 % is verlaagd. Een verlaging tot 40 % is gelet op de ernst van de wateroverlast passender. Na regen blijven plassen water in de tuin staan, waardoor de tuin niet op een normale manier kan worden gebruikt. Niet in geschil is dat dit een gebrek in categorie C (nummer S2) van het Gebrekenboek is. Daarbij staat er ook water in de schuur. Verder blijkt uit de rookproef dat ventilatiekanaal 2 lekt. Daardoor ontstaan geluidsoverlast, nare geuren en hoge energielasten. Dit is een gebrek in categorie C (P2). De gebreken rechtvaardigen een huurverlaging tot 40 %.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

Het Grootslag betwist de vordering. Het Grootslag voert aan – samengevat – dat geen sprake is van een gebrek dat aan haar kan worden toegerekend. In de eerste plaats heeft [eiseres] zaken in de woning, waaronder in de tuin het grind, kunstgras en de schutting, overgenomen van de vorige huurder en ervoor getekend dat hij daarvan geen onderhoud of vervanging zal verlangen van Het Grootslag. Verder valt op grond van het Besluit kleine herstellingen onderhoud van tuinen onder de verantwoordelijkheid van de huurder. Daaronder valt ook het egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde. De onderzoeker van de Huurcommissie heeft vastgesteld dat het grindvlak verdiept ligt en op door de hovenier gemaakte foto’s is te zien dat ook het kunstgras enigszins verdiept ligt. Dit valt dus gelet op zowel de overname als het Besluit onder de verantwoordelijkheid van [eiseres] . Verder heeft [eiseres] onvoldoende gesteld op grond waarvan de plassen in de tuin en de gestelde lekkage in het ventilatiekanaal gebreken in de zin van het Gebrekenboek zijn.

4.2.

Het Grootslag vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de woning geen gebreken kent, meer in het bijzonder geen gebreken voor wat betreft de isolatie, constructie en/of ventilatiemogelijkheden, althans geen gebreken vertoont die een (tijdelijke) huurprijsvermindering rechtvaardigen. Verder vordert Het Grootslag veroordeling van [eiseres] tot betaling van de achterstallige huur vanaf 1 augustus 2021. Het Grootslag legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij belang heeft bij de gevorderde verklaring voor recht om te voorkomen dat [eiseres] haar blijft bestoken met klachten, wat [eiseres] nu steeds doet. Ook bij de vorige verhuurder van [eiseres] gebeurde dit.

4.3.

[eiseres] betwist de tegenvordering.

5.De beoordeling

de vordering

5.1.

De kantonrechter stelt voorop dat partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na het verzenden van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.^[1]Gelet op de datum waarop de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden (22 juni 2022) en die waarop [eiseres] deze procedure is gestart (16 augustus 2022), is de termijn van acht weken in acht genomen. Hierdoor is de binding van partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie vervallen.

5.2.

Aangezien de uitspraak van de Huurcommissie is vervallen, moet de kantonrechter het geschil in volle omvang beoordelen. Bij de beoordeling van het geschil zal de kantonrechter ook het rapport van onderzoek van de rapporteur van de Huurcommissie betrekken, alsmede het Besluit kleine herstellingen. Verder geldt dat de Huurcommissie haar beleid in dit soort gevallen heeft neergelegd in een “Gebrekenboek” (hierna: het Gebrekenboek). Bij de beoordeling van het geschil zal de kantonrechter ook het Gebrekenboek betrekken.

5.3.

Met betrekking tot de vraag of [eiseres] aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering in verband met gebreken overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder kan ingeval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder (of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was), tot die waarop het gebrek is verholpen.^[2]

5.4.

De gebreken waarover [eiseres] in deze procedure heeft geklaagd en die hij aan de Huurcommissie heeft voorgelegd zijn wateroverlast in de achtertuin en een lekkend ventilatiekanaal.
Wateroverlast in de tuin

5.5.

[eiseres] heeft zijn standpunt dat in de tuin plassen water blijven staan onderbouwd met foto’s, een video en een offerte van een door hem ingeschakelde hovenier (Walstra Tuinonderhoud). Ook heeft [eiseres] verwezen naar het rapport van onderzoek van de Huurcommissie waarin dit staat. Het Grootslag heeft gemotiveerd weersproken dat sprake is van een gebrek en ook dat dat aan haar kan worden toegerekend. Op grond van het navolgende komt de kantonrechter tot het oordeel dat de plassen in de tuin geen gebrek opleveren dat een verlaging van de huurprijs rechtvaardigt.

5.6.

Uit de stukken kan worden opgemaakt dat er plassen blijven staan op vooral het grind en het kunstgras. Verder kan worden vastgesteld dat de tuin ter plekke van het grind en het kunstgras is verzakt. Dit blijkt uit het rapport van onderzoek van de Huurcommissie, de offerte van de door Het Grootslag ingeschakelde hovenier en de video van [eiseres] waarop te zien is dat het achterste deel van de tuin lager ligt. Verder blijkt uit de offerte van Walstra Tuinonderhoud dat het water niet goed weg kan door de harde ondergrond (kleigrond). [eiseres] heeft er echter bij de overname van de inrichting van de tuin voor getekend dat hij zal zorgdragen voor het onderhoud aan het grind en het kunstgras en ook op grond van het Besluit kleine herstellingen komt het egaliseren van de tuin en opbrengen van teelaarde voor zijn rekening.

5.7.

Daarbij geldt op grond van het Gebrekenboek dat de Huurcommissie in het algemeen uitgaat van een ernstig gebrek als sprake is van poelvorming gedurende langere tijd van een kwart of meer van de oppervlakte van de tuin. In de conclusie van antwoord heeft Het Grootslag erop gewezen dat niet is aangetoond dat in de tuin langere tijd plassen liggen én dat de plassen een oppervlakte hebben van een kwart of meer van de tuin. Het had vervolgens op de weg van [eiseres] gelegen te onderbouwen dat aan deze criteria is voldaan. Dat heeft hij niet gedaan. De foto’s tonen niet aan hoe lang de plassen in de tuin staan. Dit blijkt evenmin uit het filmpje of de offerte van Walstra Tuinonderhoud. Ook heeft [eiseres] niet onderbouwd dat in een kwart of meer van de oppervlakte van de tuin plassen staan, terwijl Het Grootslag heeft toegelicht dat uit het rapport van onderzoek van de Huurcommissie kan worden afgeleid dat het oppervlak waar water blijft staan 3 x 3 meter is, wat minder dan 20 % van de totaaloppervlakte van de tuin is. Dat bij hevige regen plassen ontstaan is weliswaar gebleken, maar dat is onvoldoende om het door [eiseres] ervaren probleem te kwalificeren als een ernstig gebrek dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.

5.8.

Ook als daarbij wordt betrokken het standpunt van [eiseres] dat door de verzakte tuin het water in de schuur loopt, kan dit niet tot een ander oordeel leiden. Enerzijds is het aan [eiseres] ervoor te zorgen dat de tuin wordt geëgaliseerd en opgehoogd om te voorkomen dat dit gebeurt en anderzijds is dit en de ernst daarvan gelet op de gemotiveerde betwisting onvoldoende aangetoond.

5.9.

Voor zover [eiseres] zich beroept op de volgens hem op 5 juli 2022 met Het Grootslag gemaakte afspraak dat de volledige tuin op kosten van Het Grootslag zou worden betegeld met grotere tegels, geldt dat hij in deze procedure geen nakoming daarvan vordert. Deze afspraak is overigens gelet op de gemotiveerde betwisting door Het Grootslag onvoldoende onderbouwd. [eiseres] heeft op de mondelinge behandeling aangegeven dat deze afspraak zou blijken uit een geluidsopname van het gesprek van 5 juli 2022. Deze geluidsopname of een transcript daarvan is echter niet in het geding gebracht zodat niet kan worden vastgesteld of dit standpunt juist is.
Lekkage ventilatiekanaal

5.10.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat sprake is van lekkage in het ventilatiekanaal en dat dit een ernstig gebrek oplevert. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Het Grootslag heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Dit wordt als volgt toegelicht.

5.11.

Op grond van het Gebrekenboek is sprake van een ernstig gebrek als het ventilatiekanaal onvoldoende functioneert door een technisch gebrek. Dat het ventilatiekanaal onvoldoende functioneert alsmede dat dit het gevolg is van een technisch gebrek is niet nader toegelicht en onderbouwd met stukken. De bevindingen van AJ Riooltechniek tonen dit namelijk niet aan. Weliswaar zou daaruit geconcludeerd kunnen worden dat sprake is van lekkage van lucht in het ventilatiekanaal, maar daar heeft Het Grootslag tegenin gebracht dat iedere woning luchtlekken heeft en dat niet is gebleken dat het ventilatiekanaal niet voldoet aan het Bouwbesluit. Ook is niet aangetoond dat de mechanische ventilatie niet naar behoren werkt. In het Gebrekenboek is per ruimte de minimale ventilatiecapaciteit opgenomen (dm3 / seconde), maar [eiseres] heeft daarover niets aangevoerd.

Conclusie

5.12.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiseres] zal afwijzen.

5.13.

De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat hij ongelijk krijgt. Het Grootslag vordert ook veroordeling van [eiseres] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak^[3]levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten – die worden begroot op
€ 93,50 – een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

de tegenvordering

5.14.

Het Grootslag vordert dat voor recht wordt verklaard dat de woning geen gebreken kent, meer in het bijzonder geen gebreken voor wat betreft de isolatie, constructie en/of ventilatiemogelijkheden, althans geen gebreken vertoont die een (tijdelijke) huurprijsvermindering rechtvaardigen. In deze procedure is op grond van wat partijen naar voren hebben gebracht niet gebleken dat de plassen in de tuin een gebrek opleveren en het ventilatiekanaal dan wel de mechanische ventilatie gebreken vertonen die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Ook kan worden aangenomen dat [eiseres] veelvuldig klaagt en daarmee veel werk bezorgt aan Het Grootslag. Dat neemt niet weg dat op Het Grootslag op grond van de wet de verplichting rust om gebreken, die niet vallen onder kleine herstellingen, te herstellen en dat als er een gebrek is, [eiseres] daarover moet kunnen klagen. [eiseres] zal daarbij het rapport van onderzoek van de Huurcommissie dat werd opgesteld naar aanleiding van zijn eerdere klachten en dit vonnis in acht moeten nemen. De gevorderde verklaring voor recht kan echter niet worden gegeven.

5.15.

De gevorderde betaling van de huurachterstand vanaf 1 augustus 2021 zal worden toegewezen. Deze huurachterstand is ontstaan door de huurverlaging in de procedure bij de Huurcommissie. Partijen zijn niet meer gebonden aan deze uitspraak en in deze procedure is niet gebleken van gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. [eiseres] is dan ook de volledige huur verschuldigd.

5.16.

Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Het Grootslag worden vastgesteld op een bedrag van € 374,00 aan salaris van de gemachtigde van Het Grootslag;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

de tegenvordering

6.4.

veroordeelt [eiseres] tot betaling aan Het Grootslag van de achterstallige huurpenningen vanaf 1 augustus 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente over de achterstallige huurpenningen vanaf vijf dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de gehele betaling;

6.5.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter