Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/327001 / HA ZA 22-231
Vonnis van 14 juni 2023
in de zaak van
de vereniging
DE VERENIGING VAN EIGENAARS NABIJ [adres] TE [plaats],
die is gevestigd in [plaats] , [plaats] ,
de eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. H.J.M. van Schie, kantoorhoudende te Haarlem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AANNEMINGSMAATSCHAPPIJ DE GEUS B.V.,
die is gevestigd in Broek op Langedijk, gemeente Dijk en Waard,
de gedaagde partij,
hierna te noemen: De Geus,
advocaat: mr. E. Hoekstra, kantoorhoudende te Alkmaar.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 februari 2023 (hierna: het tussenvonnis),
- de akte van de VvE,
- de akte van De Geus.
- de akte van De Geus.
1.2.
Ten slotte is wederom vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
De rechtbank heeft de VvE in het tussenvonnis in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over de vervaltermijn waar De Geus een beroep op heeft gedaan. Deze vervaltermijn staat in artikel 16.3 lid 4 van de algemene voorwaarden van De Geus en komt erop neer dat een rechtsvordering die gebaseerd is op een gebrek als bedoeld in artikel 16.3 lid 2 sub b van de algemene voorwaarden binnen vijf jaar na het verstrijken van de onderhoudstermijn van 30 dagen (die ingaat na de dag waarop het werk als opgeleverd geldt) moet zijn ingesteld. Het gaat dan om een gebrek dat redelijkerwijs niet bij oplevering door de opdrachtgever onderkend had kunnen worden en waarvan de opdrachtgever aannemelijk maakt dat het gebrek met grote mate van waarschijnlijkheid moet worden toegeschreven aan een omstandigheid die aan de aannemer kan worden toegerekend.
2.2.
Het standpunt van De Geus is dat de oplevering van de vlonders op de verdiepingsvloeren (de galerijen) begin februari 2016 heeft plaatsgevonden en dat de onderhoudstermijn voor de vlonders daarom op 1 maart 2016 is verstreken. Dit betekent dat deze procedure vóór 1 maart 2021 aanhangig gemaakt had moeten worden. Omdat de VvE deze procedure echter pas na 1 maart 2021 is begonnen, moet de VvE volgens De Geus
niet-ontvankelijk worden verklaard.
2.3.
De VvE heeft dit in haar akte betwist. Dat artikel 16.3 lid 4 van de algemene voorwaarden haar kan worden tegengeworpen, heeft de VvE echter niet betwist. De VvE acht zich ook volgens haar eigen stellingen in principe aan artikel 16.3 lid 4 van de algemene voorwaarden gebonden. De VvE voert namelijk als verweer dat niet de vervaltermijn van vijf jaar van toepassing is, maar dat de eveneens in artikel 16.3 lid 4 opgenomen vervaltermijn van tien jaar geldt omdat in dit geval sprake is van een ernstig gebrek. In artikel 16.3 lid 4 is het volgende bepaald:
“De rechtsvordering uit hoofde van het in lid 2 sub b bedoelde gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na het verstrijken van de onderhoudstermijn. Ingeval het in het in lid 2 sub b bedoelde gebrek echter als een ernstig gebrek moet worden aangemerkt, is de rechtsvordering niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van tien jaren na het verstrijken van de onderhoudstermijn. Een gebrek is slechts dan als een ernstig gebrek aan te merken indien het werk geheel of gedeeltelijk is ingestort of dreigt in te storten, dan wel ongeschikt is geraakt of ongeschikt dreigt te raken voor de bestemming waarvoor het blijkens de overeenkomst bedoeld is en dit slechts kan worden verholpen of kan worden voorkomen door het treffen van zeer kostbare voorzieningen.”
2.4.
De VvE stelt dat de oplevering op 2 juli 2016 heeft plaatsgevonden, waarmee de onderhoudstermijn op 2 augustus 2016 zou zijn geëindigd. Volgens de VvE betekent dit dat de in dit geval toepasselijke vervaltermijn van tien jaar nog niet is verstreken en dat zij dus ontvankelijk is in haar vorderingen. Mocht de rechtbank daar niet in meegaan, dan is het standpunt van de VvE dat het in artikel 16.3 lid 4 van de algemene voorwaarden opgenomen vervalbeding (met een vervaltermijn van vijf jaar) oneerlijk is in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn oneerlijke bedingen). De VvE betoogt dat het vervalbeding op grond van de wet [1] vermoed wordt onredelijk bezwarend te zijn, zodat het vervalbeding vernietigbaar is en buiten toepassing moet worden gelaten. Als de rechtbank ook dit standpunt van de VvE verwerpt, dan kan De Geus volgens de VvE geen beroep doen op het vervalbeding op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.
2.5.
In haar antwoordakte heeft De Geus betwist dat de vervaltermijn van tien jaar van toepassing is omdat volgens De Geus geen sprake is van een ernstig gebrek. Verder wijst De Geus erop dat de VvE geen consument is en dat de VvE daarom geen beroep kan doen op consumentenbeschermende bepalingen. Daarnaast betwist De Geus dat het vervalbeding oneerlijk en onredelijk bezwarend is en dat een beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Welke vervaltermijn geldt?
2.6.
De rechtbank is het met De Geus eens dat de vervaltermijn van vijf jaar geldt. De vervaltermijn van tien jaar is niet van toepassing omdat niet is voldaan aan de definitie van een ernstig gebrek in de zin van artikel 16.3 lid 4 van de algemene voorwaarden (zie 2.3 van dit vonnis). Dit licht de rechtbank als volgt toe.
2.7.
De rechtbank roept in herinnering dat de VvE De Geus verwijt dat de (constructie van de) vlonderplanken op een ondeugdelijke manier zijn (is) aangebracht, waardoor sommige vlonderplanken zijn gaan kromtrekken en scheuren en dat de VvE twijfelt aan de geschiktheid van de toegepaste vlonderplanken. De VvE wijst er in dit verband op dat de suites zijn gebouwd ten behoeve van de commerciële verhuur in de recreatieve sector en dat de algemeen toegankelijke galerijen waar de vlonderplanken zijn gelegd essentieel en gezichtsbepalend zijn. Volgens de VvE ondergraven de steeds terugkerende gebreken de veiligheid en verhuurbaarheid van de suites. Hiermee heeft de VvE echter allerminst duidelijk gemaakt of onderbouwd dat het werk (al dan niet gedeeltelijk) op instorten staat of dat de suites niet meer kunnen worden verhuurd, zoals is vereist om van een ‘ernstig gebrek’ in de zin van artikel 16.3 lid 4 van de algemene voorwaarden te kunnen spreken.
2.8.
Omdat de tienjarige vervaltermijn dus niet geldt, dient te worden teruggevallen op de vervaltermijn van vijf jaar die is gaan lopen vanaf 30 dagen na, kort gezegd, de dag van de oplevering. Het maakt niet uit of begin februari 2016 of op 2 juli 2016 is opgeleverd. In beide gevallen heeft de VvE de dagvaarding immers te laat laten uitbrengen. De dagvaarding is immers pas op 30 maart 2022 aan De Geus betekend, zodat de VvE haar vorderingen in deze zaak niet meer kan instellen. Dit zou slechts anders kunnen zijn als de rechtbank hierna in dit vonnis tot het oordeel komt dat De Geus geen beroep kan doen op het vervalbeding.
Is het vervalbeding onredelijk bezwarend?
2.9.
Volgens de VvE is het vervalbeding oneerlijk in de zin van de richtlijn oneerlijke bedingen en onredelijk bezwarend op grond van artikel 6:237 sub b en Pro sub h BW en moet het vervalbeding daarom buiten werking worden gesteld. De VvE onderbouwt dit met de stelling dat het vervalbeding afwijkt van artikel 7:761 lid 1 en Pro 2 BW op grond waarvan, kort gezegd, voor rechtsvorderingen wegens gebreken in het opgeleverde werk een verjaringstermijn geldt van twee jaar (die gaat lopen nadat de opdrachtgever over het gebrek bij de aannemer heeft geprotesteerd, lid 1) en dergelijke rechtsvorderingen bij aanneming van bouwwerken in ieder geval verjaren na verloop van twintig jaar na oplevering (lid 2). De VvE stelt zich op het standpunt dat hier de consument door het vervalbeding in een niet te rechtvaardigen nadeligere positie wordt geplaatst dan waarin hij zich op grond van de wet bevindt. Het vervalbeding is daarom vernietigbaar en dient volgens de VvE buiten toepassing worden gelaten.
2.10.
Naar het oordeel van de rechtbank gaat de VvE er ten onrechte aan voorbij dat zij een rechtspersoon is die voor zichzelf procedeert. Door deze rechtspersoonlijkheid kan de VvE geen consumentenbescherming onder de richtlijn oneerlijke bedingen genieten omdat die bescherming is voorbehouden aan natuurlijke personen. Dit sluit echter niet uit dat een rechtspersoon, als deze als wederpartij van een gebruiker van algemene voorwaarden een met consumenten vergelijkbare positie inneemt (de zogenoemde reflexwerking), mogelijk een beroep kan doen op consumentenbeschermende wettelijke bepalingen (zoals de grijze lijst van artikel 6:237 BW Pro). Reflexwerking is hier echter niet aan de orde omdat de VvE geen contractpartij is bij de aannemingsovereenkomsten die de appartementseigenaren met De Geus hebben gesloten.
2.11.
Dit betekent dat de stelling van de VvE dat het vervalbeding oneerlijk en onredelijk bezwarend is er niet toe leidt dat De Geus op het vervalbeding geen beroep meer kan doen.
Is het beroep op het vervalbeding onaanvaardbaar?
2.12.
De VvE heeft nog gesteld dat De Geus op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW Pro) geen beroep kan doen op het vervalbeding. De VvE wijst er in dit verband op dat de problemen met de galerijen tijdig bij De Geus zijn aangekaart, dat het onderzoek naar de oorzaken van de gebreken op
6 november 2020 was afgerond (het rapport van Buro Ton Hol) en dat daarna nog de kosten van herstel geïnventariseerd moesten worden. In het licht van deze feiten en omstandigheden is een beroep op verval van rechten per 1 maart 2021 volgens de VvE in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
2.13.
De rechter dient bij toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid te betrachten. Het gaat er bij de toets van artikel 6:248 lid 2 BW Pro niet om of het inroepen van het vervalbeding niet redelijk is of in strijd is met redelijkheid en billijkheid, maar - aanmerkelijk strenger - of het inroepen van het vervalbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
2.14.
Daargelaten dat de VvE hier geen contractpartij is, ziet de rechtbank niet dat het op grond van de door de VvE gestelde feiten en omstandigheden onaanvaardbaar is dat De Geus een beroep doet op de vervaltermijn van vijf jaar die gaat lopen vanaf een maand na de oplevering. De oplevering heeft in de visie van de VvE op 2 juli 2016 plaatsgevonden en volgens de VvE zijn de gebreken kort daarna geconstateerd (volgens randnummer 1.1 van de dagvaarding). Het kromtrekken en het scheuren van sommige vlonderplanken is in februari 2019 bij De Geus gemeld, en ook het rapport van Buro Ton Hol over de gebreken is ruim voor het verstrijken van de vervaltermijn uitgebracht. Uit deze gang van zaken blijkt dat de VvE, nadat zij al in 2016 mankementen had geconstateerd, jarenlang geen actie in de richting van De Geus heeft ondernomen. Het beroep van de VvE op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid wordt door de rechtbank dus verworpen.
Conclusie en proceskosten
2.15.
De conclusie van de rechtbank is dat het beroep van De Geus op het vervalbeding slaagt. De rechtbank zal de VvE in haar vorderingen daarom niet-ontvankelijk verklaren.
2.16.
Omdat de VvE de partij is die ongelijk krijgt, zal de rechtbank de VvE in de proceskosten veroordelen. De rechtbank stelt de proceskosten aan de kant van De Geus tot aan dit vonnis vast op:
- griffierecht € 5.737,-
- salaris advocaat € 4.700,-punten × tarief V)
totaal € 10.437,-.
2.17.
Volgens vaste rechtspraak [2] levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten (voor zover nakosten worden gemaakt). De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
verklaart de VvE in haar vorderingen niet-ontvankelijk,
3.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de kant van De Geus tot dit vonnis vastgesteld op € 10.437,-,
3.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Haverkate en in het openbaar uitgesproken op
14 juni 2023.
type: NBI
coll: