Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10500663 \ VV EXPL 23-38
Uitspraakdatum: 20 juni 2023
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de stichting
Stichting Wooncompagnie
Stichting Wooncompagnie
gevestigd te Hoorn
eiseres
verder te noemen: Wooncompagnie
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. E. de Jongh
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurder in kort geding ontruiming van een huurwoning. De verhuurder stelt dat er voldoende reden is voor ontruiming, omdat de woning door gebreken onbewoonbaar is en de huurder haar verplichtingen als goed huurder heeft geschonden. De vordering van de verhuurder wordt afgewezen. De kantonrechter oordeelt dat de gebreken aan de woning nog kunnen worden hersteld en dat onvoldoende aannemelijk is dat de huurder haar verplichtingen zodanig heeft geschonden dat ontruiming gerechtvaardigd is.
1.Het procesverloop
1.1.
Wooncompagnie heeft [gedaagde] op 24 mei 2023 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 juni 2023. Op deze zitting heeft [gedaagde] een tegenvordering ingediend. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen met brieven en e-mails van 2 juni 2023, 5 juni 2023 en 6 juni 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Wooncompagnie is een stichting die sociale huurwoningen verhuurt.
2.2.
Met ingang van 21 april 2011 verhuurt Wooncompagnie aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in ( [postcode] ) [woonplaats] (hierna: de woning).
2.3.
Op 11 april 2023 is bij of in de directe omgeving van de woning met één of meer vuurwapens geschoten.
2.4.
In de nacht van 14 april 2023 is een brandbom voor de voordeur van de woning gelegd, waarna een explosie heeft plaatsgevonden en er brand uitbrak, waardoor de woning zwaar is beschadigd.
2.5.
Met een besluit van 14 april 2023 heeft de burgemeester van de gemeente Purmerend de woning gesloten voor de periode van 14 april 2023 tot 14 juni 2023, op grond van artikel 175 van Pro de Gemeentewet en vanwege het algemeen belang van de openbare orde en de veiligheid van de woon- en leefomgeving van de buurt en haar bewoners.
2.6.
De voorzieningenrechter van de afdeling bestuursrecht van de rechtbank Noord-Holland heeft een verzoek van [gedaagde] om schorsing van het besluit van de burgemeester afgewezen.
2.7.
In een brief van 17 april 2023 heeft de advocaat van Wooncompagnie aan [gedaagde] meegedeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk wordt ontbonden, omdat de woning onbewoonbaar is.
3.De vordering, het verweer en de tegenvordering
3.1.
Wooncompagnie vordert dat de kantonrechter [gedaagde] bij wijze van voorlopige voorziening veroordeelt om de woning te ontruimen en te verlaten. Wooncompagnie legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de overeenkomst terecht buitengerechtelijk is ontbonden in verband met de gebreken aan en de onbewoonbaarheid van de woning, en dat [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder door haar zonen in de woning te laten verblijven, waardoor grote risico’s voor de woonomgeving zijn ontstaan.
3.2.
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering. Volgens [gedaagde] is er geen grond voor buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de woning weliswaar schade heeft opgelopen door een brandbom, maar die schade hersteld kan worden. Verder stelt [gedaagde] dat er geen sprake is van ernstige en structurele overlast die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde] heeft als tegenvordering dat Wooncompagnie wordt veroordeeld om de woning te herstellen of een vervangende huurwoning aan te bieden.
4.De beoordeling
de vordering
4.1.
Het gaat in dit kort geding om de vraag of [gedaagde] moet worden veroordeeld tot ontruiming van de woning.
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat de schietpartij en de brandbom bij de woning van [gedaagde] zeer ernstige en bedreigende voorvallen zijn. Het is duidelijk dat de openbare orde en de veiligheid van de woon- en leefomgeving daardoor worden aangetast. Dat raakt de buurt, de buurtbewoners, de omgeving en de gemeente, en zorgt voor maatschappelijke onrust. Dat de overheid en instellingen als Wooncompagnie daartegen hard en effectief willen optreden, is dan ook volkomen begrijpelijk.
4.3.
Dat neemt niet weg dat voor de beoordeling van deze zaak bepalend zijn de regels die gelden voor de huurovereenkomst tussen Wooncompagnie en [gedaagde] . Gelet op de vordering en het standpunt van Wooncompagnie moet worden beoordeeld of die overeenkomst terecht buitengerechtelijk is ontbonden door Wooncompagnie in verband met de gestelde gebreken aan de woning, en of [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder door haar zonen in de woning te laten verblijven.
4.4.
Wooncompagnie heeft op zichzelf een spoedeisend belang bij haar vordering. Dat volgt uit de aard van de zaak en de vordering tot ontruiming.
4.5.
De kantonrechter kan Wooncompagnie niet volgen in haar standpunt dat de woning zodanige gebreken heeft dat de huurovereenkomst daarom buitengerechtelijk kon worden ontbonden. Daarbij is het volgende van belang.
4.6.
Vast staat dat de woning schade heeft opgelopen door een brandbom en daardoor op dit moment onbewoonbaar is. De brand heeft immers de gehele elektriciteitsvoorziening van de woning vernield en een deel van de gebruiksruimten. Er is dus sprake van een gebrek aan de woning, omdat [gedaagde] er nu niet kan wonen en de woning geen huurgenot kan verschaffen. [1]
4.7.
Een verhuurder is verplicht gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. [2]
4.8.
Volgens de wet is een verhuurder bevoegd de huur buitengerechtelijk te ontbinden, als sprake is van een gebrek dat het genot dat de huurder van het gehuurde mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, en de verhuurder niet verplicht is dat gebrek te verhelpen. [3]
4.9.
Op de zitting heeft Wooncompagnie verklaard dat zij de schade aan de woning gaat herstellen en dat de kosten van herstel daaraan niet in de weg staan. Dat herstel zal naar verwachting enige maanden gaan duren. Uit deze eigen verklaring van Wooncompagnie volgt dat herstel mogelijk is en ook gaat gebeuren. Daarvan uitgaande is Wooncompagnie ook verplicht de schade en het gebrek aan de woning te verhelpen.
4.10.
Zoals hiervoor is overwogen, is buitengerechtelijke ontbinding volgens de wet niet mogelijk, als sprake is van een gebrek dat de verhuurder verplicht is te verhelpen. Dat laatste is hier het geval. De door Wooncompagnie gevorderde ontruiming kan dus niet worden toegewezen op basis van de buitengerechtelijke ontbinding.
4.11.
De ontruiming is ook niet toewijsbaar op basis van de door Wooncompagnie gestelde tekortkoming van [gedaagde] in haar verplichtingen als goed huurder. Daarover wordt het volgende overwogen.
4.12.
Vast staat dat [gedaagde] zelf niet betrokken is bij de schietpartij en het plaatsen van de brandbom. Ook staat vast dat [gedaagde] samen met haar 20-jarige zoon Z. in de woning woont. Daarnaast heeft [gedaagde] nog twee andere zonen, van 21 jaar en 26 jaar, die daar niet wonen, maar wel af en toe bij haar komen.
4.13.
Uit de wet volgt dat een huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. [4] Voor toepassing van deze wettelijke regel is vereist dat derden die zich met goedvinden van [gedaagde] in haar woning bevinden, schade hebben toegebracht aan de woning. Daarvan is niet gebleken. Wooncompagnie heeft ook niet gesteld dat de brandbom is geplaatst door één van de zonen van [gedaagde] . Uit de stukken blijkt evenmin dat zoon Z. zelf heeft geschoten bij de schietpartij.
4.14.
Volgens rechtspraak kunnen gedragingen van personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, onder omstandigheden toch een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigen, ook al hebben de gedragingen van die personen niet direct en rechtstreeks tot schade aan het gehuurde geleid.
4.15.
Daarbij is beslissend of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van de gedragingen van die personen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. [5] Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen. [6]
4.16.
Wooncompagnie stelt in dit verband dat [gedaagde] al lange tijd duidelijk moet zijn geweest dat haar zoons, en ook de bij haar wonende zoon Z., zich in het criminele circuit bevinden en ernstige overlast veroorzaken, met het schietincident en de brandbom als klap op de vuurpijl. Volgens Wooncompagnie had [gedaagde] daartegen maatregelen moeten nemen, concreet door haar zoons uit huis te zetten. Wooncompagnie verwijst daarbij naar de door haar overgelegde bestuurlijke rapportage van 14 april 2023, waarin onder meer wordt vermeld dat de zonen van [gedaagde] , waaronder zoon Z., onderdeel zijn van een criminele jeugdgroep, op jonge leeftijd al een lange lijst met antecedenten hebben en dat de woning zware criminelen aantrekt.
4.17.
[gedaagde] heeft daartegenover gesteld dat er geen ‘overlastdossier’ is en dat uit de door haar overgelegde verklaringen van buren en buurtbewoners juist blijkt van een positief beeld. Volgens [gedaagde] wegen die verklaringen zwaarder dan de door Wooncompagnie overgelegde anonieme verklaringen. [gedaagde] benadrukt dat er vóór het schietincident en de brandbom nog nooit meldingen zijn gedaan van overlast en dat zij ook nooit een waarschuwing heeft gehad van Wooncompagnie. Verder stelt [gedaagde] dat zij of haar zonen geen enkel strafbaar feit in de woning hebben gepleegd, dat voor betrokkenheid van haar familie bij criminele activiteiten geen bewijs bestaat en dat zij in feite een eenmalig slachtoffer is van een brandbom.
4.18.
De kantonrechter is van oordeel dat Wooncompagnie onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van zodanige overlast dat [gedaagde] moet worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. Tegenover de door Wooncompagnie overgelegde verklaringen van buurtbewoners waarin melding wordt gemaakt van overlast, staan net zo veel door [gedaagde] overgelegde verklaringen van andere buurtbewoners waarin staat dat [gedaagde] en haar familie geen overlast veroorzaken. De verklaringen overgelegd door Wooncompagnie leggen niet bij voorbaat meer gewicht in de schaal, alleen al niet omdat die verklaringen anoniem zijn. Voor nader onderzoek naar de feiten of voor bewijslevering door getuigen is geen plaats in een kort geding, ook niet in dit geval. Daarvoor is een gewone procedure (een bodemprocedure) bedoeld.
4.19.
In eerdergenoemde bestuurlijke rapportage van 14 april 2023 staat dat de familie van [gedaagde] voor veel overlast zorgt in en rondom de woning, dat er vanaf 2018 al 69 registraties in de politiesystemen hebben plaatsgevonden op dit adres, en dat de buurt al langer overlast heeft van de familie van [gedaagde] , in het bijzonder van haar 21-jarige zoon en haar zoon Z. Maar uit die rapportage blijkt niet waaruit die overlast feitelijk en concreet bestaat en waarop die registraties betrekking hebben. Aan die bestuurlijke rapportage kan daarom geen doorslaggevende betekenis worden toegekend.
4.20.
Verder is van belang dat niet is gebleken dat er bij Wooncompagnie vóór het schietincident en de brandbom klachten zijn binnengekomen van buurtbewoners of andere betrokkenen over overlast door de familie van [gedaagde] . Wooncompagnie heeft op de zitting opgemerkt dat die klachten bij de politie zijn ingediend en niet bij haar zijn terechtgekomen. Echter, als sprake zou zijn geweest van ernstige en structurele overlast is niet goed voorstelbaar dat daarover niet al eerder en rechtstreeks zou zijn geklaagd bij Wooncompagnie. Ook in dit licht is de gestelde overlast onvoldoende aannemelijk.
4.21.
Evenmin is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] op de hoogte was van zodanige criminele activiteiten van haar zonen dat van haar redelijkerwijs gevergd kon worden maatregelen te nemen, bijvoorbeeld door haar zoon Z. uit de woning te zetten, zoals Wooncompagnie stelt. In de bestuurlijke rapportage van 14 april 2023 staat dat de zonen van [gedaagde] , waaronder zoon Z., onderdeel zijn van een criminele jeugdgroep en een lange lijst met antecedenten hebben, maar daaruit blijkt niet of de zonen ook zijn veroordeeld voor strafbare feiten en zo ja, wat de aard en ernst daarvan is. Bovendien blijkt daaruit niet in welke mate [gedaagde] daarvan wist of had kunnen weten. [gedaagde] heeft op de zitting erkend dat zij wel wist dat haar zonen in aanraking zijn geweest met politie en justitie, maar zij heeft ook verklaard dat zij niet precies weet wat haar zonen doen en dat zij ook niet (volledig) op de hoogte is van mogelijke strafrechtelijke veroordelingen van haar zonen.
4.22.
Gelet op het voorgaande wordt ook niet voldaan aan het hiervoor genoemde vereiste dat een voldoende verband bestaat tussen de gedragingen van de zonen van [gedaagde] en het gebruik van haar woning. Van zo’n verband kan sprake zijn als [gedaagde] zodanige kennis had van de criminele activiteiten van haar zonen dat zij had kunnen verwachten dat incidenten zoals de schietpartij en de brandbom zouden kunnen plaatsvinden, althans zij daarmee ernstig rekening moest houden, en dat van haar redelijkerwijs kon worden verwacht daartegen maatregelen te nemen. De stukken in deze zaak bieden onvoldoende aanknopingspunten om zo’n verband te kunnen aannemen.
4.23.
Verder speelt een rol dat alleen in bijzondere omstandigheden van [gedaagde] als goed huurder redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij haar 20-jarige zoon Z. de woning uitzet, gelet op het feit dat dit een vergaande maatregel is en [gedaagde] jegens deze zoon nog een wettelijke onderhoudsplicht heeft. [7] Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn hier niet, dan wel onvoldoende gebleken.
4.24.
Ook weegt mee dat [gedaagde] nooit eerder door Wooncompagnie is gewezen op overlast of klachten, en ook nooit door Wooncompagnie is gewaarschuwd of aangemaand om maatregelen te nemen tegen personen die zich in haar woning bevinden of daar wonen.
4.25.
Er kan dus niet geoordeeld worden dat [gedaagde] zich, in het licht van de gedragingen van haar zonen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen, zodanig dat een veroordeling tot ontruiming van de woning gerechtvaardigd is. Daarbij legt ook gewicht in de schaal het woonbelang van [gedaagde] en het feit dat een veroordeling tot ontruiming van een woning in kort geding een vergaande maatregel is, waarmee gelet op dat woonbelang terughoudend moet worden omgegaan.
4.26.
De door Wooncompagnie gestelde huurachterstand van twee maanden kan geen ontruiming rechtvaardigen, ook niet als bijkomende omstandigheid. Die huurachterstand is ontstaan nadat de woning door de brandbom is beschadigd. Vast staat dat de woning op dit moment niet geschikt is voor bewoning en dat [gedaagde] geen huurgenot heeft. Op de zitting heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat in verband daarmee een beroep wordt gedaan op een opschorting van haar verplichting tot huurbetaling en dat mogelijk huurprijsvermindering zal worden gevraagd. Voor een beoordeling daarvan leent dit kort geding zich niet en er kan in ieder geval niet op voorhand worden gezegd dat het verweer van [gedaagde] geen enkele kans van slagen heeft.
4.27.
De kantonrechter komt daarom tot de conclusie dat de vordering van Wooncompagnie moet worden afgewezen.
de tegenvordering
4.28.
Het gaat bij de tegenvordering van [gedaagde] om de vraag of Wooncompagnie moet worden veroordeeld om de woning te herstellen of een vervangende huurwoning aan te bieden.
4.29.
[gedaagde] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, gelet op de aard daarvan.
4.30.
De vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen, om de volgende redenen.
4.31.
Wooncompagnie heeft erkend dat zij verplicht is tot herstel van de woning en heeft verklaard dat zij de woning ook daadwerkelijk zal (gaan) herstellen. Gelet daarop heeft [gedaagde] geen belang meer bij toewijzing van haar vordering tot herstel van de woning. Ook als zij daarbij wel een belang zou hebben, kan de vordering niet worden toegewezen, omdat Wooncompagnie de woning vooralsnog feitelijk nog niet kan herstellen. Ten tijde van de zitting in deze zaak was de woning immers nog gesloten door de burgemeester en niet duidelijk is of die sluiting wordt verlengd door de burgemeester. Verder is aan de vordering geen termijn of datum verbonden, zodat een veroordeling tot herstel ook niet ten uitvoer kan worden gelegd.
4.32.
De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in haar standpunt dat Wooncompagnie onrechtmatig handelt door [gedaagde] geen andere, tijdelijke (nood)woning aan te bieden. Dat [gedaagde] op dit moment niet in haar woning kan verblijven, wordt veroorzaakt door een gebrek aan de woning, als gevolg van de brandbom. Ook de sluiting van de woning door de burgemeester staat in de weg aan terugkeer naar de woning. Beide omstandigheden leveren geen onrechtmatige daad op van Wooncompagnie die aan haar kan worden toegerekend. Dat betekent dat Wooncompagnie ook niet verplicht is de schade die [gedaagde] daardoor lijdt, te vergoeden. [8] Dat Wooncompagnie daarnaast in zijn algemeenheid een zorgplicht zou hebben om huurders een andere woning aan te bieden, ook specifiek aan [gedaagde] in dit geval, is onvoldoende gesteld en gemotiveerd.
4.33.
De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van [gedaagde] zal afwijzen.
de vordering en de tegenvordering
4.34.
De kantonrechter zal bepalen dat partijen ieder de eigen proceskosten moeten betalen, omdat de vordering en de tegenvordering met elkaar samenhangen en beide partijen op punten ongelijk krijgen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
de tegenvordering
5.3.
wijst de vorderingen af;
5.4.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter