Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10255131 \ CV EXPL 22-6008 WD
Uitspraakdatum: 12 juli 2023 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Inter Vastgoed Limmen B.V.,
gevestigd te [plaats] ,
eiseres,
verder te noemen: Inter Vastgoed,
gemachtigde: mr. W.J.M. Loomans,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Multiservice B.V.,
gevestigd te [plaats] ,
gedaagde,
verder te noemen: Multiservice,
gemachtigde: mr. I.C.H. Gerrits.
De zaak in het kortDit is een geschil tussen een verhuurder en een huurder van een bedrijfspand. De verhuurder vordert dat de huurder de achterstallige huur betaalt. De huurder maakt aanspraak op schadevergoeding en huurprijsvermindering wegens gestelde gebreken aan het pand. Ook vindt de huurder dat zij een vergoeding moet krijgen voor verschillende investeringen die zij heeft gepleegd en veranderingen die zij in het pand heeft aangebracht. De kantonrechter geeft de verhuurder gelijk en veroordeelt de huurder om de huurachterstand te betalen. De huurder krijgt grotendeels ongelijk. Zij heeft geen recht op vergoeding van schade of van de investeringskosten. Evenmin heeft zij aanspraak op huurprijsvermindering. Wel dient de verhuurder de door de huurder voor aanvang van de huurovereenkomst betaalde waarborgsom terug te betalen.
1.Het procesverloop
1.1.
Inter Vastgoed heeft bij dagvaarding van 12 december 2022 met 21 producties een vordering tegen Multiservice ingesteld. Multiservice heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend en 26 producties overgelegd.
1.2.
Op 28 juni 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
Voorafgaand aan de zitting zijn de volgende stukken ingekomen:
van de zijde van Inter Vastgoed:-de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte wijziging van eis in conventie met productie 22 tot en met 28;
van de zijde van Multiservice:- de akte vermeerdering van eis in reconventie tevens akte overlegging producties met productie 27 tot en met 34;
- de bij bericht van 16 juni 2023 ingekomen productie 35.
Voorafgaand aan de zitting zijn de volgende stukken ingekomen:
van de zijde van Inter Vastgoed:-de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte wijziging van eis in conventie met productie 22 tot en met 28;
van de zijde van Multiservice:- de akte vermeerdering van eis in reconventie tevens akte overlegging producties met productie 27 tot en met 34;
- de bij bericht van 16 juni 2023 ingekomen productie 35.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben met ingang van 1 mei 2021 een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Multiservice de bedrijfsruimte aan de [adres] van Inter Vastgoed heeft gehuurd. De in de huurovereenkomst genoemde huurperiode is 5 jaar en eindigt op 30 april 2026.
2.2.
De huurovereenkomst bevat daarnaast de volgende bepaling:
“G. De gerechtelijke kosten zullen niet beperkt zijn tot de door de rechter toegewezen bedragen aan verschotten en salaris procureur of gemachtigde volgens het Liquidatietarief zoals o.a. bedoeld in artikel 57 lid 6 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, maar zullen omvatten de volledige door verhuurder gemaakte proceskosten, waaronder begrepen de werkelijke door verhuurder te betalen kosten aan salaris en verschotten van zijn advocaat, procureur of gemachtigde.”
“G. De gerechtelijke kosten zullen niet beperkt zijn tot de door de rechter toegewezen bedragen aan verschotten en salaris procureur of gemachtigde volgens het Liquidatietarief zoals o.a. bedoeld in artikel 57 lid 6 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, maar zullen omvatten de volledige door verhuurder gemaakte proceskosten, waaronder begrepen de werkelijke door verhuurder te betalen kosten aan salaris en verschotten van zijn advocaat, procureur of gemachtigde.”
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing “de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230 a BW” (ROZ- model 2015). Hierna: de algemene bepalingen.
De algemene bepalingen luiden, voor zover van belang, als volgt:
“12.15 Huurder doet afstand van alle rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens Huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen.”
De algemene bepalingen luiden, voor zover van belang, als volgt:
“12.15 Huurder doet afstand van alle rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens Huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen.”
2.4.
Op 20 april 2021 heeft Multiservice aan Inter Vastgoed een waarborgsom van
€ 4.775,40 betaald.
€ 4.775,40 betaald.
2.5.
Multiservice heeft vanaf 10 mei 2021 meerdere malen bij Inter Vastgoed geklaagd over lekkages.
2.6.
Multiservice heeft een deel van de overeengekomen huurtermijnen niet aan Inter Vastgoed betaald. Berekend tot en met april 2023 heeft Multiservice een bedrag van
€ 24.207,27 ingehouden.
€ 24.207,27 ingehouden.
2.7.
Partijen hebben de huurovereenkomst in onderling overleg beëindigd per 1 mei 2023. Multiservice heeft het bedrijfspand ontruimd, opgeleverd en weer aan Inter Vastgoed ter beschikking gesteld. Inter Vastgoed heeft de door Multiservice betaalde waarborgsom niet terugbetaald.
3.De geschillen
3.1.
Inter Vastgoed vordert na wijziging van eis dat de kantonrechter:
Multiservice veroordeelt tot betaling van de huurachterstand van € 24.207,27, te vermeerderen met contractuele boete en kosten.
Multiservice veroordeelt tot betaling van de huurachterstand van € 24.207,27, te vermeerderen met contractuele boete en kosten.
3.2.
Inter Vastgoed voert daartoe, kort gezegd, als volgt aan. Multiservice is in gebreke met de tijdige betaling van de verschuldigde huur. Tot en met april 2023 bedraagt de achterstand € 24.207,27. Multiservice is gehouden alsnog tot betaling over te gaan.
Voorts maakt Inter Vastgoed aanspraak op betaling van een contractuele boete en vergoeding van gemaakte kosten. Inter Vastgoed maakt op grond van artikel G van de huurovereenkomst ook aanspraak op vergoeding van de werkelijk gemaakte advocaatkosten.
Voorts maakt Inter Vastgoed aanspraak op betaling van een contractuele boete en vergoeding van gemaakte kosten. Inter Vastgoed maakt op grond van artikel G van de huurovereenkomst ook aanspraak op vergoeding van de werkelijk gemaakte advocaatkosten.
3.3.
Multiservice voert verweer en vordert na wijziging van eis bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:
a. verklaart voor recht dat (i) de gebreken aan het gehuurde niet althans niet deugdelijk zijn verholpen door Inter Vastgoed (ii) hierdoor sprake is van vermindering van het huurgenot voor Multiservice en (iii) dat Inter Vastgoed daarvoor aansprakelijk is;
b. de overeengekomen huurprijs vanaf 10 mei 2021 vermindert met 50%;
c. Inter Vastgoed veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 21.068,00;
d. voor recht verklaart dat Inter Vastgoed ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van Multiservice;
e. Inter Vastgoed veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 14.630,00 exclusief btw uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking;
f. Inter Vastgoed veroordeelt tot terugbetaling van de waarborgsom van € 4.775,50;
g. voor recht verklaart dat artikel 12.15 van de algemene bepalingen onredelijk bezwarend is, alsmede dat de kantonrechter dit beding vernietigt.
a. verklaart voor recht dat (i) de gebreken aan het gehuurde niet althans niet deugdelijk zijn verholpen door Inter Vastgoed (ii) hierdoor sprake is van vermindering van het huurgenot voor Multiservice en (iii) dat Inter Vastgoed daarvoor aansprakelijk is;
b. de overeengekomen huurprijs vanaf 10 mei 2021 vermindert met 50%;
c. Inter Vastgoed veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 21.068,00;
d. voor recht verklaart dat Inter Vastgoed ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van Multiservice;
e. Inter Vastgoed veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 14.630,00 exclusief btw uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking;
f. Inter Vastgoed veroordeelt tot terugbetaling van de waarborgsom van € 4.775,50;
g. voor recht verklaart dat artikel 12.15 van de algemene bepalingen onredelijk bezwarend is, alsmede dat de kantonrechter dit beding vernietigt.
3.4.
Ter onderbouwing van haar verweer en tegenvordering voert Multiservice, kort gezegd, het volgende aan.
Inter Vastgoed is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het dak van de gehuurde ruimte heeft het einde van zijn levensduur bereikt en groot onderhoud heeft Inter Vastgoed niet gepleegd. Daarbij komt dat er sprake is van een gebrekkige constructie. Hierdoor heeft Multiservice veelvuldig te kampen heeft gehad met lekkages. Multiservice heeft deze lekkages steeds gemeld en Inter Vastgoed in de gelegenheid gesteld om tot herstel over te gaan, maar dit zonder resultaat. Multiservice is hierdoor genoodzaakt geweest om zelf herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren tegen een bedrag van € 18.117,18. Dit bedrag dient bij wijze van verrekening op het gevorderde in mindering te worden gebracht.
Vanwege het verminderde huurgenot maakt Multiservice aanspraak op huurprijsvermindering. Ook dient Inter Vastgoed de overige schade die Multiservice lijdt als gevolg van de tekortkoming van Inter Vastgoed te vergoeden. Multiservice begroot deze schade op € 21.068,00.
Vanwege de staat waarin het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst aan Multiservice is opgeleverd, is zij genoodzaakt geweest om werkzaamheden in het pand te laten uitvoeren, die tot verbetering van het gehuurde hebben geleid. Multiservice heeft hiervoor kosten moeten maken ter hoogte van het bedrag € 14.630,00 en Inter Vastgoed is hierdoor ten koste van Multiservice ongerechtvaardigd verrijkt. Inter Vastgoed is daarom gehouden dit bedrag aan Multiservice te vergoeden. Het in artikel 12.15 van de algemene bepalingen opgenomen beding dat volgens Inter Vastgoed afbreuk doet aan deze vordering van Multiservice, is onredelijk bezwarend en dient te worden vernietigd. Voor zover vernietiging van dit beding niet aan de orde is, dient dit beding vanwege de eisen van redelijkheid en billijkheid buiten toepassing worden gelaten.
Ook is Inter Vastgoed gehouden de waarborgsom van € 4.775,50, die Multiservice bij aanvang van de huurovereenkomst heeft betaald, aan Multiservice terug te betalen. De huurovereenkomst is inmiddels beëindigd en Multiservice heeft het bedrijfspand weer aan Inter Vastgoed ter beschikking gesteld. Desondanks heeft Inter Vastgoed de waarborgsom niet aan Multiservice terugbetaald. Dit alles aldus Multiservice.
Inter Vastgoed is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het dak van de gehuurde ruimte heeft het einde van zijn levensduur bereikt en groot onderhoud heeft Inter Vastgoed niet gepleegd. Daarbij komt dat er sprake is van een gebrekkige constructie. Hierdoor heeft Multiservice veelvuldig te kampen heeft gehad met lekkages. Multiservice heeft deze lekkages steeds gemeld en Inter Vastgoed in de gelegenheid gesteld om tot herstel over te gaan, maar dit zonder resultaat. Multiservice is hierdoor genoodzaakt geweest om zelf herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren tegen een bedrag van € 18.117,18. Dit bedrag dient bij wijze van verrekening op het gevorderde in mindering te worden gebracht.
Vanwege het verminderde huurgenot maakt Multiservice aanspraak op huurprijsvermindering. Ook dient Inter Vastgoed de overige schade die Multiservice lijdt als gevolg van de tekortkoming van Inter Vastgoed te vergoeden. Multiservice begroot deze schade op € 21.068,00.
Vanwege de staat waarin het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst aan Multiservice is opgeleverd, is zij genoodzaakt geweest om werkzaamheden in het pand te laten uitvoeren, die tot verbetering van het gehuurde hebben geleid. Multiservice heeft hiervoor kosten moeten maken ter hoogte van het bedrag € 14.630,00 en Inter Vastgoed is hierdoor ten koste van Multiservice ongerechtvaardigd verrijkt. Inter Vastgoed is daarom gehouden dit bedrag aan Multiservice te vergoeden. Het in artikel 12.15 van de algemene bepalingen opgenomen beding dat volgens Inter Vastgoed afbreuk doet aan deze vordering van Multiservice, is onredelijk bezwarend en dient te worden vernietigd. Voor zover vernietiging van dit beding niet aan de orde is, dient dit beding vanwege de eisen van redelijkheid en billijkheid buiten toepassing worden gelaten.
Ook is Inter Vastgoed gehouden de waarborgsom van € 4.775,50, die Multiservice bij aanvang van de huurovereenkomst heeft betaald, aan Multiservice terug te betalen. De huurovereenkomst is inmiddels beëindigd en Multiservice heeft het bedrijfspand weer aan Inter Vastgoed ter beschikking gesteld. Desondanks heeft Inter Vastgoed de waarborgsom niet aan Multiservice terugbetaald. Dit alles aldus Multiservice.
3.5.
Inter Vastgoed voert verweer tegen de tegenvordering.
3.6.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, worden ingaan.
4.De beoordeling
de vordering
4.1.
De vordering van Inter Vastgoed ziet op de betaling van het bedrag dat Multiservice op de in beginsel verschuldigde huur heeft ingehouden. Niet in geschil is dat het gaat om een totaalbedrag van € 24.207,27.
4.2.
De kantonrechter begrijpt het betoog van Multiservice aldus dat zij zich op het standpunt stelt dat zij betaling van dit bedrag heeft ingehouden, omdat aan haar een beroep op verrekening toekomt. Deze door Multiservice voorgestane verrekening ziet op het bedrag van € 18.117,18 dat zij aan herstelkosten heeft opgevoerd en op de door haar ingestelde vordering tot huurprijsvermindering. Voor de overige door haar genoemde bedragen (schadevergoeding wegens gebreken ter hoogte van € 21.068,00, schadevergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking van € 14.630,00 en terugbetaling van een waarborgsom van
€ 4.775,50) heeft Multiservice een zelfstandige tegenvordering ingediend, maar beroept zij zich, naar de kantonrechter begrijpt, niet op verrekening. Uit het verhandelde ter zitting blijkt dat (de gemachtigde van) Inter Vastgoed het betoog van Multiservice ook zo heeft begrepen. De laatstgenoemde bedragen komen daarom bij de beoordeling van de tegenvordering aan de orde, maar spelen bij de vaststelling van de vordering tot betaling van achterstallige huur geen rol.
€ 4.775,50) heeft Multiservice een zelfstandige tegenvordering ingediend, maar beroept zij zich, naar de kantonrechter begrijpt, niet op verrekening. Uit het verhandelde ter zitting blijkt dat (de gemachtigde van) Inter Vastgoed het betoog van Multiservice ook zo heeft begrepen. De laatstgenoemde bedragen komen daarom bij de beoordeling van de tegenvordering aan de orde, maar spelen bij de vaststelling van de vordering tot betaling van achterstallige huur geen rol.
4.3.
De vordering tot betaling van de achterstallige huur ligt voor toewijzing gereed, tenzij de kantonrechter van oordeel is dat Multiservice een verrekeningsbevoegdheid toekomt vanwege door Multiservice gemaakte herstelkosten van € 18.117,18 of vanwege een aanspraak op huurprijsvermindering. Multiservice grondt beide verrekening verweren op de stelling dat Inter Vastgoed na ontvangst van de meldingen van de door Multiservice ondervonden lekkageproblemen deze niet adequaat heeft opgelost. De kantonrechter is echter van oordeel dat dit verwijt van Multiservice aan het adres van Inter Vastgoed ongegrond is.
4.4.
In de eerste plaats wijst de kantonrechter erop dat de stelling van Multiservice dat de lekkages zijn veroorzaakt doordat het dak zijn levensduur heeft bereikt, groot onderhoud achterwege is gebleven en sprake is van constructieve gebreken, niet althans onvoldoende, is onderbouwd.
4.5.
Voorts blijkt uit de door partijen overgelegde e-mailcorrespondentie weliswaar dat Multiservice meerdere malen melding heeft gedaan van lekkage, maar ook dat Inter Vastgoed, althans de in haar opdracht handelende beheerder, steeds voldoende tijdig daarop actie heeft ondernomen door een professionele aannemer in te schakelen om herstelwerkzaamheden te verrichten [1] . Uit de correspondentie blijkt eveneens dat opgetreden vertraging in de uitvoering van de herstelwerkzaamheden heeft plaatsgevonden doordat Multiservice niet (tijdig) heeft gereageerd op door deze aannemer gedane terugbelverzoeken [2] .
Ter zitting heeft Multiservice onder verwijzing naar een door haar overgelegde e-mail van 14 januari 2023 [3] het tegendeel betoogd, maar daargelaten dat de e-mail slechts betrekking heeft op één van de meerdere meldingen, kan uit de overgelegde e-mail niet onomstotelijk worden afgeleid dat Inter Vastgoed, althans de door haar (beheerder) ingeschakelde aannemer, niet adequaat heeft gereageerd.
Ter zitting heeft Multiservice onder verwijzing naar een door haar overgelegde e-mail van 14 januari 2023 [3] het tegendeel betoogd, maar daargelaten dat de e-mail slechts betrekking heeft op één van de meerdere meldingen, kan uit de overgelegde e-mail niet onomstotelijk worden afgeleid dat Inter Vastgoed, althans de door haar (beheerder) ingeschakelde aannemer, niet adequaat heeft gereageerd.
4.6.
Al met al is de kantonrechter van oordeel dat Multiservice geen grond heeft om de door haar – eventueel - gemaakte herstelkosten bij Inter Vastgoed in rekening te brengen. Voor het ontstaan van een bevoegdheid tot verrekening van de door een huurder gemaakte herstelkosten is het immers vereist dat de verhuurder in verzuim is in zijn verplichting om tot herstel over te gaan [4] . Uit het voorgaande volgt echter dat Inter Vastgoed niet in verzuim is komen te verkeren. Evenmin is de kantonrechter van oordeel dat Multiservice aanspraak heeft op huurprijsvermindering. Het op beide grondslagen gedane beroep op verrekening wordt verworpen.
4.7.
Hieruit volgt dat de vordering tot betaling van de achterstallige huur ter hoogte van het bedrag van € 24.207,27 voor toewijzing gereed ligt.
4.8.
Inter Vastgoed maakt op de voet van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen aanspraak op betaling van een contractuele boete van € 3.600,00.
Multiservice stelt dat dit beding vernietigd moet worden, omdat het onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 sub a BW. Voorts stelt Multiservice dat het boetebeding buiten toepassing moet worden gesteld, omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als Multiservice eraan wordt gehouden. Multiservice voert ter onderbouwing aan dat zij aanzienlijke schade heeft geleden als gevolg van de gebreken aan het pand. Ook heeft zij fors in het pand moeten investeren. Voorts zou Inter Vastgoed bij instandhouding van het boetebeding profiteren van haar nalaten om de lekkages deugdelijk te verhelpen. Bovendien is de gevorderde boete buitensporig hoog, allemaal aldus Multiservice.
Multiservice stelt dat dit beding vernietigd moet worden, omdat het onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 sub a BW. Voorts stelt Multiservice dat het boetebeding buiten toepassing moet worden gesteld, omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als Multiservice eraan wordt gehouden. Multiservice voert ter onderbouwing aan dat zij aanzienlijke schade heeft geleden als gevolg van de gebreken aan het pand. Ook heeft zij fors in het pand moeten investeren. Voorts zou Inter Vastgoed bij instandhouding van het boetebeding profiteren van haar nalaten om de lekkages deugdelijk te verhelpen. Bovendien is de gevorderde boete buitensporig hoog, allemaal aldus Multiservice.
4.9.
De kantonrechter is niet van oordeel dat het boetebeding onredelijk bezwarend is. Evenmin is de kantonrechter van oordeel dat de toepassing van dit beding onder de gegeven omstandigheden leidt tot een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar gevolg voor Multiservice. De omstandigheden die Multiservice tegen het beroep van Inter Vastgoed op dit boetebeding naar voren heeft gebracht rechtvaardigen deze conclusies niet.
De kantonrechter verwijst ter onderbouwing van het voorgaande op hetgeen de kantonrechter hiervoor onder 4.4. tot en met 4.6 heeft overwogen over de lekkages en de herstelwerkzaamheden en op hetgeen hierna onder 4.15 is overwogen over de (overige) verbeteringen die Multiservice in het pand stelt te hebben aangebracht.
De kantonrechter neemt voorts in aanmerking dat beide partijen als zakelijke partijen moeten worden beschouwd en Inter Vastgoed de gevorderde boete tijdens deze procedure heeft gematigd tot het thans gevorderde bedrag van € 3.600,00. De gematigde boete is een flink bedrag, maar, gelet op de hoogte van de onterecht opgebouwde huurachterstand, niet onaanvaardbaar hoog.
De tegen de gevorderde boete gevoerde verweren worden verworpen.
De gevorderde boete van € 3.600,00 ligt voor toewijzing gereed. De over dit bedrag op de voet van artikel 6:119 BW gevorderde wettelijke rente kan als zijnde onweersproken worden toegewezen.
De kantonrechter verwijst ter onderbouwing van het voorgaande op hetgeen de kantonrechter hiervoor onder 4.4. tot en met 4.6 heeft overwogen over de lekkages en de herstelwerkzaamheden en op hetgeen hierna onder 4.15 is overwogen over de (overige) verbeteringen die Multiservice in het pand stelt te hebben aangebracht.
De kantonrechter neemt voorts in aanmerking dat beide partijen als zakelijke partijen moeten worden beschouwd en Inter Vastgoed de gevorderde boete tijdens deze procedure heeft gematigd tot het thans gevorderde bedrag van € 3.600,00. De gematigde boete is een flink bedrag, maar, gelet op de hoogte van de onterecht opgebouwde huurachterstand, niet onaanvaardbaar hoog.
De tegen de gevorderde boete gevoerde verweren worden verworpen.
De gevorderde boete van € 3.600,00 ligt voor toewijzing gereed. De over dit bedrag op de voet van artikel 6:119 BW gevorderde wettelijke rente kan als zijnde onweersproken worden toegewezen.
4.10.
Dat Inter Vastgoed zich met succes op het in de algemene bepalingen voorkomende boetebeding beroept, brengt mee dat zij geen aanspraak meer kan maken op betaling van de in artikel 6:119a BW bedoelde wettelijke handelsrente over de huurachterstand. De wet bepaalt namelijk dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet [5] . Gesteld noch gebleken is dat partijen in de huurovereenkomst (of de algemene bepalingen) van deze regel hebben afgeweken. De wettelijke handelsrente is een vorm van schadevergoeding wegens verlate betaling die voortvloeit uit de wet.
4.11.
Inter Vastgoed maakt aanspraak op vergoeding van de door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten die zij begroot op € 861,75 [6] . De vordering tot betaling van dit bedrag kan als zijnde onweersproken worden toegewezen. De vordering tot betaling van rente over dit bedrag is toewijsbaar als na te melden.
4.12.
Multiservice zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Inter Vastgoed beroept zich hiertoe op artikel G van de huurovereenkomst en voert daarbij aan dat Multiservice doelbewust en structureel de verschuldigde huur niet heeft betaald, waardoor deze procedure noodzakelijk is geworden. Daar komt bij dat het door de opstelling van Multiservice een bewerkelijke zaak is geworden. Daarom is het redelijk en begrijpelijk dat de kantonrechter bij de proceskostenveroordeling afwijkt van de gebruikelijke forfaitaire tarieven en Multiservice veroordeelt tot betaling van de werkelijke advocaatkosten, aldus Inter Vastgoed.
De kantonrechter zal desondanks op de voet van artikel 242 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de door Inter Vastgoed op grond van artikel G van de huurovereenkomst begrote proceskosten ambtshalve matigen tot de gebruikelijke forfaitaire bedragen. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat genoemd wetsartikel ook ziet op matiging van bedongen proceskosten. De door Inter Vastgoed aan vordering tot vergoeding van de werkelijk gemaakte proceskosten ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden vormen naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aanleiding om bij de begroting van de proceskosten af te wijken van de gebruikelijke bedragen en tarieven. De proceskosten zijn te begroten als na te melden. De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar als na te melden.
De kantonrechter zal desondanks op de voet van artikel 242 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de door Inter Vastgoed op grond van artikel G van de huurovereenkomst begrote proceskosten ambtshalve matigen tot de gebruikelijke forfaitaire bedragen. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat genoemd wetsartikel ook ziet op matiging van bedongen proceskosten. De door Inter Vastgoed aan vordering tot vergoeding van de werkelijk gemaakte proceskosten ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden vormen naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aanleiding om bij de begroting van de proceskosten af te wijken van de gebruikelijke bedragen en tarieven. De proceskosten zijn te begroten als na te melden. De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar als na te melden.
4.13.
Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de door Inter Vastgoed gevorderde nakosten (die worden begroot op € 132,00 en, als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, de explootkosten van betekening van het vonnis) niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
de tegenvordering
4.14.
Uit hetgeen hiervoor onder 4.3. tot en met 4.6. is overwogen volgt dat de vorderingen onder a tot en met c voor afwijzing gereed liggen.
4.15.
De vorderingen onder d en e betreffen de door Multiservice gestelde ongerechtvaardigde verrijking. Multiservice stelt hiertoe dat zij werkzaamheden in het pand heeft uitgevoerd die tot verbetering van het gehuurde hebben geleid. Daarom, aldus Multiservice dient Inter Vastgoed het door Multiservice geïnvesteerde bedrag van
€ 14.630,00 aan Multiservice te vergoeden.
De kantonrechter is van oordeel dat deze vordering moet worden afgewezen.
In de eerste plaats heeft Multiservice het bedrag onvoldoende onderbouwd. De uren die zij blijkens haar eigen toelichting [7] er zelf in heeft gestoken zijn niet verifieerbaar. De overige gemaakte kosten heeft zij niet gespecificeerd.
€ 14.630,00 aan Multiservice te vergoeden.
De kantonrechter is van oordeel dat deze vordering moet worden afgewezen.
In de eerste plaats heeft Multiservice het bedrag onvoldoende onderbouwd. De uren die zij blijkens haar eigen toelichting [7] er zelf in heeft gestoken zijn niet verifieerbaar. De overige gemaakte kosten heeft zij niet gespecificeerd.
4.16.
Daarbij komt dat het door Inter Vastgoed tegen de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking gedane beroep op artikel 12.15 van de algemene bepalingen slaagt. Volgens dit artikel, dat hiervoor onder 2.3. is weergegeven, doet een huurder als Multiservice afstand van alle rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens deze aangebrachte veranderingen of toevoegingen aan het gehuurde.
4.17.
Multiservice vindt dat het beding vernietigd moet worden, omdat het onredelijk bezwarend zou zijn en/ of dat het buiten toepassing moet worden gelaten vanwege de eisen van de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter gaat hierin niet mee.
De door Multiservice aangedragen feiten en omstandigheden leiden niet tot het oordeel dat het beding onredelijk bezwarend is of dat de gebondenheid aan dit beding leidt tot een resultaat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat Multiservice de gehuurde showroom ondanks de door haar gepleegde investeringen niet zou hebben kunnen gebruiken [8] , komt op grond van hetgeen hiervoor onder 4.3. e.v. is overwogen voor haar eigen risico. Andere omstandigheden die meebrengen dat Inter Vastgoed geen beroep op het beding toe zou komen, zijn niet gesteld of gebleken.
De door Multiservice aangedragen feiten en omstandigheden leiden niet tot het oordeel dat het beding onredelijk bezwarend is of dat de gebondenheid aan dit beding leidt tot een resultaat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat Multiservice de gehuurde showroom ondanks de door haar gepleegde investeringen niet zou hebben kunnen gebruiken [8] , komt op grond van hetgeen hiervoor onder 4.3. e.v. is overwogen voor haar eigen risico. Andere omstandigheden die meebrengen dat Inter Vastgoed geen beroep op het beding toe zou komen, zijn niet gesteld of gebleken.
4.18.
Multiservice verwijst ter onderbouwing van haar vordering nog naar het arrest van de Hoge Raad van 25 juni 2004 ECLI:NL:HR:2004:AP4373, NL 2004, 338 [9] . Het beroep van Multiservice op het op het oude huurrecht ziende arrest is vergeefs. De Hoge Raad heeft hierin het volgende overwogen:
“Met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, moet worden vooropgesteld dat deze vraag slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, [10] ”Van de in het arrest bedoelde bijzondere omstandigheden is geen sprake. Integendeel, in onderhavige zaak hebben partijen in de algemene bepalingen een afspraak opgenomen dat iedere aanspraak op vergoeding wegens aangebrachte veranderingen door de huurder, uitsluit.
Vordering onder g ligt hiermee voor afwijzing gereed.
“Met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, moet worden vooropgesteld dat deze vraag slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, [10] ”Van de in het arrest bedoelde bijzondere omstandigheden is geen sprake. Integendeel, in onderhavige zaak hebben partijen in de algemene bepalingen een afspraak opgenomen dat iedere aanspraak op vergoeding wegens aangebrachte veranderingen door de huurder, uitsluit.
Vordering onder g ligt hiermee voor afwijzing gereed.
4.19.
Multiservice voert aan dat Inter Vastgoed gehouden is de door haar bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde waarborgsom terug te betalen. Deze vordering ligt voor toewijzing gereed, omdat Inter Vastgoed deze niet inhoudelijk heeft betwist. Vast staat dat Multiservice het gevorderde bedrag van € 4.775,50 als waarborgsom heeft betaald. De huurovereenkomst is inmiddels ten einde gekomen, Multiservice heeft het pand ontruimd en oplevering heeft inmiddels plaatsgevonden. Dat er sprake is van opleveringsgebreken die afbreuk zouden doen op terugbetaling van de waarborgsom, is niet gebleken.
4.20.
Het voorgaande leidt tot na te melden beslissing. Multiservice zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De over de proceskosten gevorderde rente is toewijsbaar als na te melden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
5.1.
veroordeelt Multiservice tot betaling aan Inter Vastgoed van een bedrag van € 24.207,27;
5.2.
veroordeelt Multiservice tot betaling aan Inter Vastgoed van een bedrag van € 3.600,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 1 mei 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;
5.3.
veroordeelt Multiservice tot betaling aan Inter Vastgoed van een bedrag van € 861,75 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de gehele betaling;
5.4.
veroordeelt Multiservice tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Inter Vastgoed tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 103,33
griffierecht € 1.384,00
salaris gemachtigde € 1.058,00 (2 x € 529,00,
één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling);
dagvaarding € 103,33
griffierecht € 1.384,00
salaris gemachtigde € 1.058,00 (2 x € 529,00,
één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling);
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
5.7.
veroordeelt Inter Vastgoed tot betaling aan Multiservice van een bedrag van € 4.775,50;
5.8.
veroordeelt Multiservice tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Inter Vastgoed tot en met vandaag vaststelt op:
salaris gemachtigde € 1.058,00 (2x € 529,00),
te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling);
salaris gemachtigde € 1.058,00 (2x € 529,00),
te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling);
5.9.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.10.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en bij vervroeging op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter