ECLI:NL:RBNHO:2023:739

• Datum uitspraak: 1 februari 2023
• Publicatiedatum: 2 februari 2023
• Zaaknummer: 10234938
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: J.H. Gisolf; J.M.A. Brakenhoff; J.H. Willemink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot aangaan nieuwe pachtovereenkomsten afgewezen; gemeente Haarlemmermeer niet verplicht tot herverpachting na afloop bestaande overeenkomsten

In deze zaak heeft de besloten vennootschap RVR Hoofddorp B.V. de gemeente Haarlemmermeer gedagvaard met het verzoek om de percelen grond die zij in pacht heeft, ook in 2023 en daarna te verpachten. RVR stelt dat er een verplichting bestaat voor de gemeente om de grond aan haar te verpachten, gebaseerd op eerdere mondelinge afspraken en de geliberaliseerde pachtovereenkomsten die zijn gesloten. De gemeente heeft echter betwist dat er een dergelijke verplichting bestaat en heeft de percelen openbaar aangeboden voor verpachting, in overeenstemming met het Didam-arrest. De pachtkamer heeft geoordeeld dat RVR onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de gemeente verplicht was om de percelen aan haar te verpachten. De vordering van RVR is afgewezen, en de proceskosten zijn voor rekening van RVR. De pachtkamer heeft benadrukt dat de gemeente bij het aangaan van pachtovereenkomsten de beginselen van behoorlijk bestuur in acht moet nemen, waaronder het gelijkheidsbeginsel, en dat de gemeente niet verplicht was om de grond aan RVR te verpachten, gezien de omstandigheden van de zaak.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 10234938 \ VV EXPL 22-97

Uitspraakdatum: 1 februari 2023

Vonnis in kort geding van de pachtkamer in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid RVR Hoofddorp B.V.,

gevestigd te Hoofddorp,

eiseres,

verder te noemen: RVR,

gemachtigde: mr. W.M. Bijloo

tegen

de publieke rechtspersoon Gemeente Haarlemmermeer,

zetelend en kantoorhoudende te Hoofddorp,

gedaagde,

verder te noemen: de gemeente,

gemachtigde: mr. P.F.P. Nabben en mr. E.J.M. Dubach

en

de maatschap Maatschap [de maatschap] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gevoegde partij aan de zijde van de gemeente,

verder te noemen: de maatschap,

gemachtigde: mr. A.P. van Delden.

1. Het procesverloop

1.1.

RVR heeft de gemeente op 4 januari 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 januari 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht.

1.3.

Voorafgaand aan de zitting heeft de gemeente op 16 januari 2023 een conclusie van antwoord en producties (1 tot en met 8) toegezonden. Bij brief van 16 januari 2023 heeft mr. A.P. van Delden als gemachtigde van de maatschap een vordering tot voeging toegezonden.

1.4.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de pachtkamer een mondeling incidenteel vonnis gewezen waarbij het de maatschap is toegestaan zich te voegen aan de zijde van de gemeente. Over de proceskosten in het incident heeft de pachtkamer nog geen beslissing gegeven.

2. De uitgangspunten

2.1.

De gemeente is eigenaar van diverse percelen grond in haar gemeente. Omstreeks 1984 heeft de gemeente het besluit genomen die grond niet meer zelf te exploiteren maar de exploitatie uit te besteden. De gemeente heeft vervolgens RVR benaderd om de exploitatie als “laatste vruchtgebruiker” over te nemen. Daarmee bedoelden de gemeente en RVR dat RVR de betreffende percelen mocht gebruiken totdat de gemeente het betreffende perceel nodig heeft voor een andere dan een agrarische bestemming. Vervolgens zijn steeds tussen de gemeente en RVR mondelinge pachtovereenkomsten gesloten voor percelen grond.

2.2.

Vanaf 1995 ontstond de (wettelijke) mogelijkheid om kortdurend te gaan verpachten door middel van geliberaliseerde pacht. Nadat deze mogelijkheid ontstond, is de gemeente grond gaan aanbieden middels schriftelijke, geliberaliseerde, pachtovereenkomsten voor de duur van één, twee of vier jaar. De keuze voor welke termijn verpacht zou gaan worden, maakte de gemeente, kort gezegd, door een inschatting te maken van de termijn waarop zij de grond nodig zou hebben voor het verwezenlijken van een nieuwe bestemming.

2.3.

Vervolgens heeft de gemeente pachtovereenkomsten met RVR gesloten, waarbij de pachtovereenkomst voor een bepaald perceel grond steeds werd verlengd/opnieuw werd gesloten totdat de gemeente het betreffende perceel nodig had voor het verwezenlijken van een nieuwe bestemming.

2.4.

Bij e-mail van 12 september 2022 heeft de gemeente aan RVR meegedeeld dat een aantal pachtovereenkomsten per 31 december 2022 van rechtswege eindigt en dat die grond niet (automatisch) één-op-één opnieuw aan RVR zal worden verpacht.

2.5.

Bij e-mail van 13 september 2022 heeft de gemeente aan RVR meegedeeld dat zij de percelen voor het jaar 2023 openbaar in pacht zal aanbieden.

2.6.

Bij brief van 7 oktober 2022 heeft RVR bij de gemeente geprotesteerd tegen openbare aanbesteding van de te verpachte percelen.

2.7.

De gemeente heeft vervolgens de percelen die RVR tot 31 december 2022 pachtte openbaar te pacht aangeboden. De percelen zijn daarbij gebundeld in blokken. De inschrijftermijn eindigde op 9 november 2022.

2.8.

RVR heeft vervolgens, onder protest, ingeschreven op de blokken 1, 6, 7 en 8:

-
blok 1 , grootte 24.32.27 ha; beslaande de kadastrale percelen gemeente Haarlemmermeer, AK nrs. 365, 2224, 2226, 2784, 3194;

-
blok 6 , grootte 19.35.50 ha; beslaande een deel van het kadastrale perceel gemeente Haarlemmermeer, nr. AL 2581;

-
blok 7 , grootte 44.49.11 ha; beslaande de kadastrale percelen gemeente Haarlemmermeer nrs. AL 33 (deels), 2132, 1609 (deels), 2130, 2129, 2070 (deels), 2483 (deels) en 2127 (deels);

-
blok 8 , grootte 3.51.00 ha; beslaande de kadastrale percelen gemeente Haarlemmermeer nr. AM 1428.

Verder heeft RVR ingeschreven op het hier niet aan de orde zijnde blok 9.

2.9.

Op 16 november 2022 heeft de gemeente aan RVR meegedeeld dat van de vrije inschrijfruimte voor RVR maximaal 22.26.48 ha resteert en dat bij de weging van de inschrijvingen van RVR daarmee rekening wordt gehouden. Na protest hiertegen van RVR heeft de gemeente die zienswijze op 17 november 2022 aan RVR bevestigd.

2.10.

Op 22 november 2022 heeft de gemeente aan RVR meegedeeld dat RVR de hoogste inschrijver was voor blok 6 en dat zij is uitgesloten van inschrijving voor de overige blokken “
als gevolg van overschrijving van het aanvullend te pachten areaal tot max. 50% ”.

2.11.

Op 22 november 2022 heeft de gemeente aan de maatschap meegedeeld dat, onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring, de blokken 1 en 7 aan haar in pacht worden aangeboden.

3. Het geschil

3.1.

De vordering en de onderbouwing daarvan

3.1.1.

RVR vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening, samengevat:

primair : de gemeente veroordeelt om de percelen genoemd in de blokken 1, 6, 7 en 8 van jaar tot jaar, ook in 2023 en daarna aan RVR te verpachten, onder dezelfde voorwaarden als de gemeente dat in 2022 heeft gedaan, totdat de percelen een andere dan agrarische bestemming hebben gekregen en de gemeente de percelen voor die nieuwe bestemming gebruikt, alles op straffe van een dwangsom van € 250.000,- per overtreding,

subsidiair : de gemeente veroordeelt de percelen waarvan RVR in 2022 de hoogste inschrijver was, voor het jaar 2023 aan RVR te verpachten, op straffe van een dwangsom van € 250.000,-;

meer subsidiair : de gemeente veroordeelt de percelen genoemd in de blokken 1, 6, 7 en 8 van de inschrijving opnieuw voor het jaar 2023 openbaar in pacht aan te bieden;

met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.

3.1.2.

RVR legt aan haar vordering ten grondslag dat zij vanaf 1984 als
“laatste vruchtgebruiker ” pacht van de gemeente. Eerst gebeurde dat via “reguliere” pachtovereenkomsten. Toen in de wet werd voorzien in de mogelijkheid van geliberaliseerde pacht, heeft RVR ermee ingestemd om niet langer door middel van reguliere pachtovereenkomsten van de gemeente te pachten maar door steeds opnieuw te sluiten (geliberaliseerde) pachtovereenkomsten voor bepaalde tijd. Verder zou niets aan de pachtrelatie veranderen. De gemeente zou de gronden aan RVR verpachten tot die een andere bestemming zouden krijgen. Dit is ook toegezegd door de oud-ambtenaren van de gemeente [naam 1] en [naam 2] . Door die toezegging is RVR akkoord gegaan met deze werkwijze.

3.1.3.

Op basis van deze afspraak is RVR de percelen grond blijven gebruiken net zo lang tot de gemeente een andere bestemming wilde realiseren. RVR heeft met het oog op dat langdurige gebruik ook investeringen gedaan. Het gaat dan om, onder meer, het aanleggen en onderhouden van drainage, het kilveren en egaliseren van de percelen, onderhoud van kavelpaden, watergangen en dammen, de aanleg van suikerbietstortplaatsen, de teelt van groenbemesters, het aanhouden van zeer ruime vruchtwisseling, de aankoop van extra machines en de realisatie van extra loodsen om machines en oogst op te slaan. Verder heeft RVR met het oog hierop (extra) personeel in dienst. Nog in 2015 heeft de gemeente aan LTO-Noord meegedeeld dat zij de (warme) gronden aan RVR blijft verpachten tot de ontwikkeling van de gronden plaats zal vinden.

3.1.4.

Plotseling ontving RVR op 12 september 2022 het bericht van de gemeente dat de pachtpercelen wegens het Didam-arrest niet meer één-op-één aan RVR verpacht zouden gaan worden. Op dat moment had RVR voor die percelen al het zaaizaad en plantgoed voor 2023 ingekocht, alsmede meststoffen en gewasbestrijdingsmiddelen. RVR heeft hierover contact gezocht met de gemeente. Tijdens een bespreking van 12 oktober 2022 heeft de gemeente, onder voorbehoud van goedkeuring van de verantwoordelijke wethouder, aan RVR meegedeeld dat zij bereid was de betreffende grond één-op-één aan RVR te verpachten, onder de voorwaarde dat RVR de gemeente zou vrijwaren voor eventuele kosten en schade van procedures van derden die op basis van het Didam-arrest de gemeente willen dwingen om de pachtpercelen openbaar te verpachten. RVR heeft hiermee ingestemd.

3.1.5.

Op 31 oktober 2022 publiceerde de gemeente dat zij het perceel AL 2581 gedeeltelijk één-op-één aan de huidige pachter zal verpachten. De argumenten die de gemeente in die publicatie geeft, gelden evenzeer voor RVR en de percelen die RVR van de gemeente wil pachten. Geheel onverwacht en in afwijking hiermee heeft de gemeente op 2 december 2022 aan RVR laten weten dat de betreffende wethouder de grond niet één-op-één aan RVR wil verpachten.

3.1.6.

Ondertussen had de gemeente de gronden openbaar te pacht aangeboden. Onder protest heeft RVR biedingen gedaan. Vervolgens heeft de gemeente zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat RVR, zich gelet op de uitgangspunten voor inschrijving pachtseizoen 2023, op teveel gronden had ingeschreven.

3.1.7.

Aan haar primaire vordering let RVR ten grondslag dat de jaarlijkse geliberaliseerde pacht in samenhang met de toezegging van de gemeente dat warme grond aan RVR wordt verpacht totdat de gemeente de bestemming van de betreffende grond wil wijzigen kwalificeert als reguliere pacht en die (dus) voor onbepaalde tijd doorloopt. Indien de gemeente dit niet kwalificeert als reguliere pacht, hebben partijen een overeenkomst gesloten tot het aangaan van pachtovereenkomsten (
pactum de contrahendo ). Krachtens die overeenkomst moet de gemeente de betreffende grond ook in de jaren 2023 en daarna aan RVR verpachten.

Voor het geval er geen bindende afspraak is, kan RVR op grond van het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel aanspraak maken op (jaarlijkse) verpachting van de grond. Met de openbare aanbesteding wil de gemeente invulling geven aan het gelijkheidsbeginsel. In zoverre is sprake van botsende belangen, maar in dit geval dienen de belangen van RVR zwaarder te wegen dan de belangen derden bij openbare aanbesteding. De gemeente heeft ten onrechte geen toepassing gegeven aan de zogenaamde uitzonderingsmogelijkheid die volgens het Didam-arrest bestaat op de verplichting uit te geven grond openbaar aan te bieden.

3.1.8.

Aan haar subsidiaire vordering legt RVR ten grondslag dat de gemeente de gunningscriteria onjuist uitlegt. Daardoor is RVR ten onrechte uitgesloten als pachter van de blokken 1, 7 en 8. De gemeente dient deze blokken alsnog aan RVR te verpachten voor zover RVR daarbij de hoogste inschrijver is.

3.1.9.

Aan de meer subsidiaire vordering legt RVR ten grondslag dat de openbare verpachting moet worden overgedaan omdat het gunningscriterium waar het betreft de maximaal te pachten gemeentegrond voor meerdere uitleg vatbaar is.

3.2.

Het verweer van de gemeente

3.2.1.

De gemeente betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat tussen RVR en de gemeente geen overeenkomst bestaat op grond waarvan de gemeente verplicht is grond aan RVR te verpachten. Tussen partijen zijn steeds geliberaliseerde pachtovereenkomsten gesloten die van rechtswege eindigden. Het stond de gemeente vrij daarna opnieuw een geliberaliseerde pachtovereenkomst met RVR te sluiten, maar daartoe bestaat geen verplichting. Als er al een dergelijke verplichting was, stond het de gemeente bovendien vrij deze op te zeggen. RVR heeft er ook niet op mogen vertrouwen dat de gemeente de grond één-op-één aan RVR zou verpachten. Een dergelijke toezegging is ook nooit, al dan niet bevoegdelijk, gedaan. De gemeente was daarentegen krachtens de criteria genoemd in het Didam-arrest verplicht de betreffende percelen openbaar aan te bieden. Dat heeft zij ook gedaan. Bij de inschrijving is gebleken dat RVR heeft ingeschreven op meer grond dan zij maximaal van de gemeente mag pachten. De gemeente heeft dat criterium op de juiste wijze uitgelegd en RVR voor een aantal blokken terecht uitgesloten van de inschrijving. Dit criterium is ook niet onduidelijk. De openbare aanbieding hoeft daarom niet opnieuw. Dit nog daargelaten dat een nieuwe openbare aanbieding zeer onwenselijk zou zijn, omdat dit circa drie maanden zou duren en de betreffende grond in die tijd niet gebruikt kan worden.

3.3.

Het verweer van de maatschap

3.3.1.

Voor haar verweer tegen de vordering sluit de maatschap zich aan bij het verweer van de gemeente. Daar heeft de maatschap, voor zover hier van belang, nog aan toegevoegd dat deze zaak zich, gelet op haar juridische complexiteit, niet leent voor een oordeel van de pachtkamer als voorzieningenrechter. Verder doet de maatschap een beroep op het rechtszekerheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. De gemeente heeft op 22 november 2022 aan de maatschap meegedeeld dat aan de maatschap, onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring, de pacht van de blokken 1 en 7 is gegund. De maatschap mocht ervan uit gaan dat de gemeente de gunningscriteria op de juiste wijze heeft uitgelegd. Met het oog op de pacht voor 2023 heeft de maatschap bovendien al kosten gemaakt. Verder heeft zij in haar bedrijfsplan voor 2023 al rekening gehouden met de beschikbaarheid van de aan haar gegunde percelen.

4. De beoordeling

In het incident

4.1.

De pachtkamer heeft op 18 januari 2023 een mondeling vonnis gewezen in het door de maatschap opgeworpen incident zich aan de zijde van de gemeente te mogen voegen. Over de proceskosten in het incident heeft de pachtkamer nog geen beslissing genomen. Die worden gelet op de aard van en de beslissing in het incident gecompenseerd in die zin dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt.

In de hoofdzaak

4.2.

De pachtkamer stelt bij de beoordeling van het geschil voorop dat de spoedeisendheid van de vordering niet in discussie is. Die is gegeven.

4.3.

Voor toewijzing van de vordering in dit kort geding is vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure.

4.4.

Overeenkomst tussen RVR en de gemeente?

4.4.1.

Primair, stelt RVR dat de combinatie van de gesloten pachtovereenkomsten met de afspraak tussen RVR en de gemeente dat RVR de (warme) grond mag pachten totdat de gemeente de grond een andere bestemming geeft, een reguliere pachtovereenkomst oplevert, omdat geen vaste termijn voor de pacht is afgesproken. Dit terwijl geliberaliseerde pacht een duidelijk afgesproken einddatum en dus looptijd heeft en die hier ontbreekt.

4.4.2.

Dat standpunt is onjuist. Partijen hebben in de jaren negentig van de vorige eeuw uitdrukkelijk afgesproken geen mondelinge pachtovereenkomsten meer te sluiten, maar schriftelijke geliberaliseerde pachtovereenkomsten. Niets weerhoudt partijen om tot in lengte van jaren aansluitende geliberaliseerde pachtovereenkomsten overeen te komen zonder dat daartoe de verplichting bestond. Het standpunt van RVR snijdt verder geen hout omdat een reguliere pachtovereenkomst op veel meer punten pachtersbescherming biedt dan een geliberaliseerde pachtovereenkomst. RVR heeft niets aangevoerd waaruit blijkt dat partijen de bedoeling hebben gehad ook op die punten afspraken te hebben gemaakt die afwijken van geliberaliseerde pacht.

4.5.

Voorovereenkomst tot het sluiten van pachtovereenkomsten?

4.5.1.

Voor het geval geen sprake is van een reguliere pachtovereenkomst, stelt RVR dat de gemeente en RVR een overeenkomst hebben gesloten tot het aangaan van pachtovereenkomsten (
pactum de contrahendo ). Krachtens die afspraak verpacht de gemeente de grond aan RVR zolang de gemeente de grond geen andere bestemming geeft. Gelet op die afspraak, dient de gemeente de percelen grond ook voor 2023 en de daaropvolgende jaren aan RVR te verpachten, aldus RVR.

4.5.2.

De pachtkamer is hierover van oordeel dat de gemeente gemotiveerd heeft betwist dat de door RVR gestelde (voor)overeenkomst bestaat. De pachtkamer kan binnen het bestek van dit geding niet vaststellen of een dergelijke (voor)overeenkomst tot stand is gekomen. Of dat zo is, zal zo nodig in een bodemprocedure moeten worden vastgesteld.

Overigens kan de vraag of de door RVR gestelde (voor)overeenkomst tot stand is gekomen, hier in het midden blijven. Want zelfs als aangenomen moet worden dat er een dergelijke overeenkomst was, bestond voor de gemeente de bevoegdheid deze op te zeggen. De gestelde (voor)overeenkomst is immers een duurovereenkomst en ook een duurovereenkomst waarin geen opzegmogelijkheid is opgenomen, is opzegbaar. De mededeling van de gemeente in haar mail van 12 september 2022 (zie hiervoor onder 2.4) kan – voor zover er al een (voor)overeenkomst bestond – als een dergelijke opzegging worden beschouwd.

4.5.3.

Op grond van art. 6:248 lid 1 BW kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Die eisen kunnen voorts in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding.

De door RVR aangevoerde feiten en omstandigheden maken niet dat de opzegging slechts mogelijk was wegens een zwaarwegende grond. Weliswaar is aannemelijk dat RVR investeringen heeft gedaan in de percelen of een deel daarvan en is ook aannemelijk dat het wegvallen van de betreffende grond zal leiden tot minder inkomsten (RVR stelt jaarlijks

€ 344.250,- mis te gaan lopen), maar die omstandigheden zijn – gelet op de aard en omvang van de overgebleven ondernemingsactiviteiten van RVR – niet zodanig dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden beslist dat de overeenkomst niet mocht worden opgezegd of dat een opzegtermijn in acht moest worden genomen (en de percelen dus ook voor 2023 weer aan RVR verpacht moesten worden). Als de eisen van redelijkheid en billijkheid al zouden moeten leiden tot enige mitigerende maatregel, ligt het veel meer in de rede dat te doen in de sfeer van een aan RVR te betalen (schade)vergoeding.

4.6.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

4.6.1.

Meer subsidiair, namelijk voor het geval er geen overeenkomst was op grond waarvan de gemeente de grond aan RVR moest verpachten, had de gemeente die verplichting ook krachtens de door haar in acht te nemen algemene beginselen van behoorlijk bestuur. RVR verwijst daarbij naar het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel.

De gemeente betwist dat de hier bedoelde toezegging is gedaan en voert bovendien aan dat het gelijkheidsbeginsel, het bieden van gelijke kansen bij het verpachten van gemeentegrond, zwaarder weegt dan een eventueel beroep van RVR op het vertrouwensbeginsel. De gemeente verwijst daarbij naar de criteria zoals die zijn geformuleerd in het zogenaamde Didam-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778).

4.6.2.

Ook deze grondslag voor de vordering faalt. Zelfs als de gemeente impliciet of expliciet de toezegging heeft gedaan met RVR pachtovereenkomsten te sluiten totdat de gemeente een andere bestemming wil verwezenlijken (of RVR op een dergelijke toezegging mocht vertrouwen), is bij de beoordeling of de gemeente gehouden is een toezegging na te komen, het uitgangspunt dat het belang van degene die nakoming verlangt zwaar weegt, maar dat zwaarder wegende andere belangen aan nakoming in de weg kunnen staan.

4.6.3.

Die zwaarder wegende belangen van anderen zijn hier aanwezig. Daarover overweegt de pachtkamer dat het Didam-arrest duidelijk maakt welke toetsingscriteria gelden in het geval de gemeente als overheidslichaam een aan haar toebehorende onroerende zaak/zaken aan derden in gebruik wil geven. Kort gezegd, moet een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het overheidslichaam een pachtovereenkomst sluit. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij.

4.6.4.

Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verpachten, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de pacht van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de pachter wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

Om die gelijke kansen te realiseren, brengt het gelijkheidsbeginsel ook mee dat het overheidslichaam een passende mate van openbaarheid moet verzekeren over de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

De hiervoor bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de pacht.

4.6.5.

Uitgangspunt is aldus dat een overheidslichaam de te verpachten grond aanbiedt door middel van een (openbare) selectieprocedure. Onvoldoende aannemelijk heeft RVR gemaakt dat een dergelijke selectieprocedure niet nodig was omdat bij voorbaat vaststond of redelijkerwijs mocht worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de pacht, namelijk RVR.

Weliswaar is aannemelijk geworden dat RVR kosten heeft gemaakt/investeringen heeft gepleegd waaruit de verwachting blijkt dat meerjarig gepacht zal worden (zie hiervoor onder 3.1.4), maar die investeringen zijn niet zodanig groot of specifiek gericht op de hier aan de orde zijnde percelen dat dit er toe moet leiden dat in een bodemprocedure wordt beslist dat de percelen grond aan RVR moesten worden verpacht. RVR loopt overigens altijd een risico bij het doen van investeringen. Ook in het geval de gemeente wil overgaan tot bestemmingswijziging van een perceel, eindigt de pacht en zullen eventuele (nog niet afgeschreven) investeringen daardoor verloren gaan.

4.6.6.

Voor zover RVR stelt dat de gemeente (ook) krachtens het door haar in acht te nemen gelijkheidsbeginsel verplicht was de percelen aan RVR te verpachten, faalt die stelling. RVR heeft niet inzichtelijk gemaakt dat de gemeente in een gelijk geval wel de grond één-op-één aan een al zittende (geliberaliseerde) pachter heeft herverpacht.

4.7.

Conclusie primaire vordering

4.7.1.

De conclusie is dat RVR onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat op de gemeente de verplichting rust de percelen grond aan RVR te verpachten, zoals RVR primair heeft gevorderd.

4.8.

De openbare aanbieding (de subsidiaire en meer subsidiaire vordering)

4.8.1.

De subsidiaire en meer subsidiaire vordering van RVR hebben betrekking op de openbare aanbieding van de betreffende blokken. Daarvan vindt RVR dat de gemeente de gunningscriteria onjuist heeft uitgelegd en RVR daarom ten onrechte heeft uitgesloten van de aanbieding van percelen grond. Als die gunningscriteria niet worden uitgelegd zoals RVR dat doet, dan zijn deze in ieder geval voor meerdere uitleg vatbaar. Daardoor voldoen ze dan niet aan de, analoog op deze aanbieding toepasselijke, regels van aanbesteding.

4.8.2.

De pachtkamer overweegt dat RVR geen belang heeft bij haar vordering betreffende blok 6. Naar aanleiding van de bieding van RVR heeft de gemeente aan RVR het voornemen kenbaar gemaakt blok 6 aan RVR te verpachten. In zoverre heeft RVR geen belang bij haar vordering.

4.8.3.

Waar het gaat om de overige blokken, overweegt de pachtkamer dat de gemeente, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren over de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. De gemeente moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

De gemeente heeft als een van haar selectiecriteria het volgende opgenomen:

“Het voortbestaan van uw bedrijf is niet afhankelijk van de te pachten percelen. U pacht niet meer gemeentelijke grond dan de helft van uw totale bedrijfsoppervlakte. Uw gecombineerde opgave die u heeft gedaan bij het Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) van het Ministerie van Economische Zaken is beslissend voor het bepalen van uw bedrijfsomvang. (…).”

4.8.4.

Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak is gebleken dat RVR niet alleen hoogste inschrijver was voor blok 6 maar ook voor de andere blokken die hier aan de orde zijn. De gemeente heeft RVR voor die blokken echter uitgesloten omdat RVR bij verpachting van ook die blokken niet (meer) zou voldoen aan het criterium dat zij maar een beperkte hoeveelheid grond van de gemeente mag pachten.

4.8.5.

De gemeente heeft het onder 4.8.3 weergegeven selectiecriterium aldus uitgelegd dat moet worden uitgegaan van de totale bedrijfsoppervlakte exclusief gemeentegrond van de inschrijver (RVR) en dat daarboven maximaal 50 procent gemeentegrond mag worden bijgepacht. In de situatie van RVR zou dat neerkomen op 50 procent van 300.19 ha = 150,095 ha. RVR pachtte in 2022 219.51 ha van de gemeente. Rekening houdend met het einde van de looptijd van de blokken 1, 6, 7 en 8 per 31 december 2022 (totaal 91.67.98 ha), zou RVR nog 22.26.48 ha van de gemeente mogen bijpachten.

4.8.6.

RVR komt tot een andere uitleg. Zij stelt in haar brief van 17 november 2022 aan de gemeente dat haar bedrijfsoppervlak exclusief gemeentegrond 300 ha bedraagt en dat zij daarom, bovenop de gemeentegrond die zij al van de gemeente pachtte, 150 ha mag bijpachten.

Tijdens de mondelinge behandeling kwam RVR met een andere uitleg. Uitgegaan zou moeten worden van het totale bedrijfsoppervlak van RVR blijkens uit de gecombineerde opgave (519 ha) en dat maximaal de helft daarvan mag bestaan uit van de gemeente gepachte grond, 260 ha.

4.8.7.

De pachtkamer constateert dat de laatste uitleg die RVR geeft, het meest in lijn is met de taalkundige uitleg van dit criterium. Daar staat tegenover dat zij zelf kennelijk eerst ook van een andere uitleg van het criterium uitging. Verder heeft de gemeente aangevoerd dat zij haar uitleg ook heeft gehanteerd bij eerdere openbare aanbiedingen van geliberaliseerde pacht (voor twee dan wel vier jaar) en dat RVR ook bij die biedingen heeft ingeschreven en geen bezwaar heeft gemaakt tegen de uitleg die de gemeente gaf.

In dat licht bezien heeft de pachtkamer onvoldoende aanknopingspunten om, als voorlopige voorziening, te bepalen dat de blokken 1, 7 en 8 aan RVR als hoogste inschrijver moeten worden verpacht. Aan RVR kan worden toegegeven dat vraagtekens kunnen worden gezet bij de wijze waarop de gemeente haar eigen criterium uitlegt en hanteert. Daar staat echter tegenover dat de gemeente dit wel consequent doet. Of de gemeente een juist criterium heeft geformuleerd dan wel dit criterium op de juiste wijze heeft uitgelegd, zal in een bodemprocedure kunnen worden vastgesteld.

4.8.8.

Gelet op het voorgaande staat onvoldoende vast dat de gemeente de blokken 1, 7 en 8 aan RVR moet verpachten of dat de blokken 1, 6, 7 en 8 voor het jaar 2023 opnieuw openbaar in pacht moeten worden aangeboden.

Het opnieuw openbaar in pacht aanbieden is bovendien onwenselijk omdat het hier gaat om pacht van beperkte duur (het jaar 2023), iedereen het erover eens is dat het belangrijk is dat de grond niet langer ongebruikt blijft liggen en een nieuwe openbare aanbieding circa drie maanden zal duren. Eventueel onrechtmatig handelen van de gemeente tegenover RVR zal zich moeten oplossen in de sfeer van schadevergoeding.

4.9.

Slotsom

4.9.1.

De conclusie is de pachtkamer de vorderingen van RVR afwijst.

4.9.2.

De proceskosten komen voor rekening van RVR, omdat zij ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis.

4.9.3.

Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de pachtkamer af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover

5. De beslissing

De pachtkamer, rechtdoende in kort geding:

in het incident

5.1.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;

in de hoofdzaak

5.2.

wijst de vordering af;

5.3.

veroordeelt RVR tot betaling van de proceskosten die tot en met vandaag:

• voor de gemeente worden vastgesteld op een bedrag van € 747,00 aan salaris van de gemachtigde van de gemeente, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis tot de dag van algehele betaling; en
• voor de maatschap worden vastgesteld op een bedrag van € 747,00 aan salaris van de gemachtigde van de maatschap;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer in de samenstelling van mr. J.H. Gisolf, kantonrechter-voorzitter en de pachtleden J.M.A. Brakenhoff, eerste lid en ing. J.H. Willemink, tweede lid en uitgesproken door de kantonrechter-voorzitter op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter-voorzitter