Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/334974 / KG ZA 22-625
Vonnis in kort geding van 6 februari 2023
in de zaak van
1.[eiser1],
wonende te [woonplaats],
2.
[eiseres2],
[eiseres2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. J.T.A.M. van Mierlo te Zwolle,
tegen
1.[gedaagde1],
wonende te [woonplaats],
2.
[gedaagde2],
[gedaagde2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. B.Z. Loonstein te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser1] c.s. en [gedaagde1] c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 januari 2023 met producties 1 tot en met 8
- aanvullende producties 9 tot en met 15 van [eiser1] c.s.
- producties 1 tot en met 8 van [gedaagde1] c.s.
- de akte van eiswijziging van [eiser1] c.s.
- de mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden
- de pleitnota’s van mr. Van Mierlo en mr. Loonstein
1.2.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn verschenen:
Aan de zijde van [eiser1] c.s.:
- de heer [eiser1]
- mr. Van Mierlo, voornoemd
Aan de zijde van [gedaagde1] c.s.:
- de heer [gedaagde1]
- mr. Loonstein voornoemd, met zijn kantoorgenoot mr. H. Loonstein
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
[eiser1] c.s. vordert in deze procedure opheffing van de door [gedaagde1] c.s. gelegde
executoriale beslagen en een gebod om de executie te staken en gestaakt te houden totdat in de bodemprocedure in hoogste instantie is beslist. Nu er op dit moment geen executoriale beslagen zijn gelegd, zal de vordering tot opheffing worden afgewezen. De voorzieningenrechter wijst het gevraagde gebod om de executie te staken en gestaakt te houden toe totdat in een bodemprocedure in eerste instantie is beslist over de verschuldigdheid van de contractuele boete door [eiser1] c.s.
3.De feiten
3.1.
Partijen zijn buren en woonachtig op aangrenzende percelen aan [adres] in [woonplaats].
3.2.
[eiser1] c.s. heeft tussen 2016 en 2018 plannen ontwikkeld om, op basis van de ‘Ruimte voor Ruimte regeling’ van de gemeente Edam-Volendam, aanspraak te maken op een omgevingsvergunning voor het ombouwen van zijn boerderij tot een nieuwbouwwoning en het bouwen van een tweede (extra) woning op zijn terrein in [woonplaats].
3.3.
In de Ruimte voor Ruimte regeling van de gemeente Edam-Volendam is onder meer opgenomen:
“
In dit plan is ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het wijzigen van de bestemming 'Agrarisch met waarden' in de bestemming 'Wonen' (artikel 36.4), waarbij de mogelijkheid bestaat om bij de sloop van tenminste 500 m2 bestaande in onbruik geraakte bedrijfsbebouwing 1 woningen extra gebouwd mag worden.(…)
In dit plan is ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het wijzigen van de bestemming 'Agrarisch met waarden' in de bestemming 'Wonen' (artikel 36.4), waarbij de mogelijkheid bestaat om bij de sloop van tenminste 500 m2 bestaande in onbruik geraakte bedrijfsbebouwing 1 woningen extra gebouwd mag worden.(…)
Hoofdstuk 6 Toetsing aan wijzigingsvoorwaarden
6.1
Algemeen
In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de criteria waar het te ontwikkelen plan aan dient te voldoen conform de regels van het vigerende bestemmingsplan.
Regel
Wijzigingsplan
Artikel 36 lid 4 Wijziging
(…)
Sub 2c
bij de sloop van tenminste 500 m2 bestaande in onbruik geraakte
bedrijfsbebouwing mag 1 woning worden gebouwd;
In totaal wordt 971 m2 aan bebouwing gesloopt. Dit is
ruim voldoende om 1 extra (ruimte voor ruimte) woning
te mogen bouwen
(…)
36 lid 4 Nadere eisen -Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen voor het verwezenlijken van de wijzigingsbevoegdheid. Deze eisen kunnen omvatten:
Sub 3a
amovering van de in onbruik geraakte bouwwerken, zoals gebouwen en/of
delen daarvan
Alle bebouwing wordt geamoveerd.
Sub 3b
het verwijderen van verhardingsoppervlakten
De voeropslagen, met een gezamenlijke oppervlakte
van 302 m2, die op verharding zijn geplaatst, worden
ook verwijderd.
(…)
3.4.
Op 24 mei 2019 heeft [eiser1] c.s. de benodigde omgevingsvergunning ontvangen voor het verbouwen van zijn boerderij tot een nieuwbouwwoning.
3.5.
Op 12 juni 2019 hebben partijen een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten, op basis waarvan [gedaagde1] c.s. een tweetal stukken grond heeft gekocht van [eiser1]. De koopovereenkomst betrof een bouwkavel en een perceel cultuurgrond op het terrein van [eiser1] (hierna: de kavels). Op de kavels bevonden zich, ten tijde van de verkoop, zes agrarische opstallen (hierna: de oude opstallen) die op de onderstaande luchtfoto zijn afgebeeld.
3.6.
In de koopovereenkomst is ten aanzien van de sloop van de oude opstallen het volgende overeengekomen:
3.7.
De kavels zijn bij notariële akte van 25 september 2019 geleverd door [eiser1] aan [gedaagde1] c.s. In de notariële leveringsakte is in artikel 20 ten aanzien van de sloop van de oude opstallen overeengekomen:
“
Verkoper en koper zijn in afwijking van het hiervoor aangehaalde artikel 19 uit het koopcontract overeengekomen dat verkoper dan wel zijn rechtverkrijgende(n) onder algemene of bijzonder titel de verplichting heeft om na het gereedkomen van de nieuw te bouwen boerderij direct de oude overgebleven opstallen te slopen, welke zijn gelegen op de percelen, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie D nummers 652 (voorheen bekend met kadasternummer: 156) en 282, zulks met inachtneming dat de sloop gereed is binnen zes maanden na het gereedkomen van de nieuw te bouwen boerderij.
Verkoper en koper zijn in afwijking van het hiervoor aangehaalde artikel 19 uit het koopcontract overeengekomen dat verkoper dan wel zijn rechtverkrijgende(n) onder algemene of bijzonder titel de verplichting heeft om na het gereedkomen van de nieuw te bouwen boerderij direct de oude overgebleven opstallen te slopen, welke zijn gelegen op de percelen, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie D nummers 652 (voorheen bekend met kadasternummer: 156) en 282, zulks met inachtneming dat de sloop gereed is binnen zes maanden na het gereedkomen van de nieuw te bouwen boerderij.
Tevens dient de verkoper zorg te dragen dat het later slopen van deze opstallen geen invloed heeft op de aan te vragen vergunning en het verkrijgen hiervan door de koper. Het uitstel van de sloop mag op geen enkele manier invloed hebben op het beoogde gebruik van koper van het verkochte, waaronder de bouw van de nieuw te bouwen woning en de toekomstige bewoning hiervan.
Het uitstel van de sloop mag niet leiden tot vertraging of andere negatieve gevolgen voor koper ten aanzien van het beoogde gebruik. Indien het uitstel van de sloop toch leidt tot vertraging of andere negatieve gevolgen voor koper ten aanzien van het beoogde gebruik, zal bij de bekendwording van deze vertraging of negatieve gevolgen, bijvoorbeeld indien de gemeente aangeeft dat er niet gebouwd mag worden of dat de gemeente geen vergunning afgeeft, de verkoper per omgaande, doch binnen veertien dagen na deze bekendwording, ervoor zorgdragen dat deze negatieve gevolgen worden weggenomen, zodat er geen sprake is van een nog langere vertraging.
Indien verkoper, dan wel zijn rechtverkrijgende(n) onder algemene of bijzondere titel tekortschiet in voormelde verplichtingen, verbeurt hij ten behoeve van koper een direct opeisbare boete ten hoogte van de koopprijs, zijnde vijfhonderd achtenzeventigduizend tweehonderd euro (€ 578.200,00). Gemelde boete is verschuldigd zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst nodig zal zijn. Ondanks betaling van de boete behoudt de koper het recht tot vergoeding van kosten, schaden en renten.”
3.8.
Tussen september en oktober 2019 heeft [eiser1] c.s. vier van de oude opstallen (r.o. 3.5, nummers 1 t/m 4) gesloopt.
3.9.
Op 15 maart 2020 is door de gemeente aan [gedaagde1] c.s. de omgevings-vergunning verstrekt voor de bouw van zijn nieuwbouwwoning op de bouwkavel.
3.10.
In het voorjaar van 2021 heeft [eiser1] c.s. de vijfde oude opstal, een betonnen vloer van de voeropslag (r.o. 3.5, nummer 5), gesloopt.
3.11.
[gedaagde1] c.s. heeft [eiser1] c.s. per brief van 26 oktober 2022 gesommeerd om de resterende opstallen binnen 14 dagen te slopen en aangegeven aanspraak te zullen maken op de contractuele boete uit artikel 20 van de leveringsakte als [eiser1] c.s. geen gehoor aan deze sommatie zou geven. In reactie hierop heeft [eiser1] c.s. op 4 november 2022 aangegeven dat hij, onder voorbehoud van zijn rechten, tot sloop van de laatste oude opstal, het schuurtje en tuinhuis (r.o. 3.5, nummer 6), over zou gaan. [eiser1] c.s. heeft tussen half november en december 2022 de laatste oude opstal gesloopt.
3.12.
Op 29 november 2022 is aan [eiser1] c.s. een deurwaardersexploot betekend waarin [gedaagde1] c.s. aanspraak maakt op betaling van de contractuele boete van € 578.200,- zoals opgenomen in de leveringsakte. [gedaagde1] c.s. heeft tevens geprobeerd executoriaal beslag te leggen op de bankrekening(en) van [eiser1] c.s., maar zijn pogingen hebben geen doel getroffen.
3.13.
Op 15 december 2022 heeft de gemeente aan [eiser1] c.s. een ‘constateringsbrief’ gestuurd waarin onder meer is opgenomen:
(…)
4.Het geschil
4.1.
[eiser1] c.s. vordert samengevat, na wijziging van eis, dat de voorzieningenrechter:
i. Primair: [gedaagde1] c.s. beveelt om de gelegde executoriale beslagen intgraal op te heffen en hem gebiedt de executie volledig te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom;
Subsidiar
:de zaak te verwijzen naar de bodemrechter op basis van artikel 438 lid 3 Rv en [gedaagde1] c.s. te gebieden de executie te staken en gestaakt te houden totdat er door de bodemrechter in hoogste instantie is beslist, op straffe van een dwangsom;
:de zaak te verwijzen naar de bodemrechter op basis van artikel 438 lid 3 Rv en [gedaagde1] c.s. te gebieden de executie te staken en gestaakt te houden totdat er door de bodemrechter in hoogste instantie is beslist, op straffe van een dwangsom;
Meer subsidiar: de voorzieningen te treffen welke de voorzieningenrechter in goede justitie nodig acht;
ii. Veroordeling van [gedaagde1] c.s. in de proceskosten, waaronder de nakosten.
4.2.
[gedaagde1] c.s. voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Tussen partijen staat niet (langer) ter discussie dat er op dit moment geen executoriale beslagen liggen op vermogensbestanddelen van [eiser1] c.s. De pogingen van [gedaagde1] c.s. om executoriaal beslag te leggen op de bankrekening(en) van [eiser1] c.s. hebben immers geen doel getroffen. Toewijzing van de vordering tot opheffing van de gelegde executoriale beslagen is onder die omstandigheden niet aan de orde. De voorzieningenrechter zal deze vordering daarom afwijzen.
5.2.
Namens [gedaagde1] c.s. heeft mr. H. Loonstein op zitting verklaard dat [gedaagde1] c.s. bereid is de (verdere) executie te staken totdat in een (nog aanhangig te maken) bodemprocedure is beslist over de verschuldigdheid van de contractuele boete. Daarbij heeft mr. Loonstein aangegeven het geschil te willen beperken tot de vraag of de executie gestaakt wordt totdat in eerste instantie of totdat in hoogste instantie is beslist.
5.3.
De voorzieningenrechter constateert dat partijen op zitting in wezen overeenstemming hebben bereikt over het uitgangspunt dat de (verdere) executie van het boetebeding zal worden gestaakt totdat hierover in een bodemzaak tussen partijen is beslist. Tegen het gebod om de executie te staken verweert [gedaagde1] c.s. zich dus niet (meer). De discussie tussen partijen beperkt zich nog enkel tot de vraag of het gebod wordt opgelegd totdat in een bodemprocedure in eerste aanleg of in hoogste instantie is beslist.
In de opstelling van partijen ligt besloten dat zij beide verlangen dat een voorlopig oordeel wordt gegeven over de vraag of de contractuele boete is verschuldigd, hoewel dat oordeel strikt genomen nu niet nodig is. De voorzieningenrechter zal daarop in de volgende overwegingen ingaan.
5.4.
De voorzieningenrechter acht het vooralsnog bepaald niet waarschijnlijk dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat [eiser1] c.s. een contractuele boete verschuldigd is aan [gedaagde1] c.s. Het gaat hier om een boeteclausule die, mede gelet op de voorgeschiedenis, evidentelijk is geschreven ter bescherming van het belang van de koper om te kunnen bouwen. Dat belang blijkt niet geschaad. Met de omstandigheid dat alle opstallen inmiddels zijn verwijderd is ook aan de strekking van de achterliggende bestuursrechtelijke regeling voldaan. Mede gezien de omvang van de boete moet de clausule bovendien restrictief worden uitgelegd. Dat betekent dat de boete enkel verschuldigd kan worden geacht wanneer het uitblijven van de (tijdige) sloop van de oude opstallen het verkrijgen van een omgevingsvergunning door [gedaagde1] c.s. in gevaar zou hebben gebracht en [eiser1] c.s. niet binnen veertien dagen, nadat hij hiertoe gesommeerd is, alsnog is overgegaan tot de sloop van de oude opstallen. [gedaagde1] c.s. heeft niet gesteld dat hij [eiser1] c.s. vóór 26 oktober 2022 heeft gesommeerd om de oude opstallen te verwijderen. Verder heeft [gedaagde1] c.s. zijn stelling dat zijn omgevingsvergunning op enig moment in gevaar is geweest doordat er nog een oude opstal op het terrein aanwezig was, onvoldoende onderbouwd. In 2020 is de omgevingsvergunning [gedaagde1] c.s. verleend en onherroepelijk geworden. Voor zover [gedaagde1] c.s. zich erop heeft beroepen dat de omgevingsvergunning aan intrekking bloot staat omdat de verwijdering niet tijdig heeft plaatsgevonden, wordt opgemerkt dat het niet goed voorstelbaar is dat de enkele latere verwijdering van de betrokken bebouwing die intrekking zal kunnen dragen.
De correspondentie met de gemeente biedt voor de gedachte dat de gemeente voor die extreme invulling van de handhavingsbevoegdheid zal kiezen ook geen enkele aanleiding.
5.5.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het te ver voert om te bepalen dat [gedaagde1] c.s. pas tot executie van de notariële leveringsakte mag overgaan wanneer in hoogste instantie (lees: door de Hoge Raad) is beslist over de vraag of de boete is verschuldigd. Indien de bodemrechter in eerste aanleg op tegenspraak heeft geoordeeld over de gronden waarop dit beding wordt ingeroepen, ontstaat met dat vonnis een nieuwe situatie. Tegen een dan mogelijk dreigende executie kunnen dan eventueel opnieuw rechtsmiddelen worden aangewend.
5.6.
De voorzieningenrechter zal op grond van het voorgaande bepalen dat de executie uit hoofde van het boetebeding in artikel 20 van de leveringsakte gestaakt moet blijven totdat in een bodemprocedure in eerste aanleg is beslist over de verschuldigdheid daarvan.
5.7.
De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd tot een bedrag van € 500.000,-.
5.8.
[gedaagde1] c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser1] c.s. worden begroot op:
- betekening oproeping € 135,47
- griffierecht 314,00
- salaris advocaat
1.079,00
1.079,00
Totaal € 1.528,47
5.9.
[eiser1] c.s. verzoekt daarnaast om veroordeling van [gedaagde1] c.s. in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
bepaalt dat de executie uit hoofde van het boetebeding in artikel 20 van de leveringsakte gestaakt blijft totdat in een bodemprocedure in eerste aanleg is beslist over de verschuldigdheid daarvan,
6.2.
veroordeelt [gedaagde1] c.s. om aan [eiser1] c.s. een dwangsom te betalen van € 20.000,- voor iedere dag dat hij niet aan de in 6.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 500.000,- is bereikt,
6.3.
veroordeelt [gedaagde1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [eiser1] c.s. tot op heden begroot op € 1.528,47,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. F.J.G. Hulsbergen op 6 februari 2023. [1]
Tegen dit vonnis kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam binnen vier weken na de dag van de uitspraak. Het beroep moet worden ingesteld door tussenkomst van een advocaat. Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft het vonnis al wel geldende werking zolang op het (eventuele) beroep niet is beslist.