ECLI:NL:RBNHO:2023:7848

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/332277 / HA ZA 22-592

Vonnis van 2 augustus 2023

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats] , gemeente Velsen,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. C.P. Visser te Utrecht,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

beiden te [woonplaats] , gemeente Castricum,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

en ieder afzonderlijk: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,

advocaat: mr. M.E. Boerwinkel te Amsterdam.

De zaak in het kort

[eiser] heeft een woning gekocht en geleverd gekregen van [gedaagden] De vraag staat centraal of [gedaagden] aansprakelijk is voor de schade die [eiser] stelt te lijden als gevolg van de door hem gestelde gebreken aan de woning. De rechtbank oordeelt dat dit het geval is. De woning bezit niet de eigenschappen die voor het normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, omdat sprake is van ernstige constructieve gebreken die moeten worden hersteld. Deze gebreken waren [eiser] niet bekend of kenbaar op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. [gedaagden] moet de herstelkosten van de gebreken vergoeden. De rechtbank wijst in dat kader een lager bedrag toe dan door [eiser] is gevorderd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 13 september 2022;

- de akte overlegging producties benoemd in de dagvaarding met producties 1-16;

- de akte overlegging producties met producties 17-18;

- de conclusie van antwoord met producties 1-2;

- het tussenvonnis van 30 november 2022, waarbij de rechtbank een mondelinge behandeling heeft bevolen;

- de akte overlegging productie 3 van de zijde van [gedaagden]

1.2.

Op 31 maart 2023 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Op de zitting is [eiser] verschenen, vergezeld van mr. C.P. Visser. Daarnaast zijn verschenen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , vergezeld van mr. D.E.J. Maes, kantoorgenoot van mr. M.E. Boerwinkel. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mrs. Visser en Maes hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij ter zitting aan de rechtbank hebben overgelegd en die daarmee onderdeel zijn geworden van de processtukken.

1.3.

Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank [eiser] de gelegenheid gegeven om zich op de rol van19 april 2023 bij akte (uitsluitend) uit te laten over het rapport van TOP Expertise B.V. (hierna: TOP Expertise) van 2 maart 2023. Dat rapport heeft [gedaagden] daags voor de zitting als productie 3 in het geding gebracht. Op 19 april 2023 heeft de rechtbank ingestemd met het eenstemmig verzoek om uitstel. Vervolgens is op eenstemmig verzoek nog nader uitstel verleend.

1.4.

Op de rol van 24 mei 2023 heeft [eiser] de ‘akte uitlating rapport’ in het geding gebracht. Het daarop volgende verzoek van [gedaagden] om nog een nadere akte te mogen nemen, inclusief overlegging van de bij het rapport van TOP Expertise behorende fotobijlage, heeft de rechtbank afgewezen. De rechtbank heeft ter zitting al beslist dat de foto’s niet alsnog mochten worden overgelegd en dat er niet mocht worden gereageerd op de nog te nemen akte door [eiser] .

1.5.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 2 mei 2018 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). De koopprijs van de woning bedroeg € 225.000,00.

2.2.

In de koopovereenkomst zijn ontbindende voorwaarden opgenomen in verband met de financiering van de woning en een bouwkundige keuring van de woning.

2.3.

[eiser] heeft op 2 mei 2018 een bouwkundige keuring van de woning - een visuele inspectie - laten verrichten door Zuiver Ingenieurs B.V. (hierna: Zuiver). De bevindingen van Zuiver zijn neergelegd in een rapportage van 7 mei 2018.

In de rapportage zijn de waarneembare gebreken in de woning omschreven. Ook is er een algemene kostenindicatie opgenomen voor een renovatie die [eiser] voornemens was te doen. Zuiver heeft in de rapportage aangegeven te verwachten dat een renovatiebudget benodigd was van € 30.000,00 - € 40.000,00.

2.4.

De bouwkundige keuring van Zuiver heeft [eiser] geen aanleiding gegeven de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen.

2.5.

Artikel 6 van de koopovereenkomst, dat gaat over de staat van de woning en het gebruik daarvan, luidt als volgt, voor zover van belang:

"artikel 6. Staat van de onroerende zaak/Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

6.1.1.

Ouderdomsclausule:

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning ca. 88 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de (bouw)kwaliteit gesteld mogen worden in het algemeen (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de staat van o.a. de elektriciteits-, gas-, c.v.- en waterinstallatie, niet voor de riolering/afvoeren, noch voor de staat van de fundering, het dak/de daken, de muren/gevels, de schoorstenen, de goten, de vloeren, de plafonds, het houtwerk van kozijnen, ramen en deuren, de beglazing, het sanitair en de keuken.

Verkoper staat niet in voor de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht, noch voor de afwezigheid van enig ongedierte/schimmels (houtworm, boktor, zwam, etc.).

(Eventuele) bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik. Koper verklaart van vorenstaande te hebben kennisgenomen, de beperkingen te (onder)kennen inzake de algehele staat van onderhoud op grond van de ouderdom van het verkochte, en zulks niet als onredelijk bezwarend te beschouwen.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte.

(…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft."

2.6.

Tot de koopovereenkomst behoren ook bijlagen, waaronder een ‘vragenlijst voor de verkoop van een woning’. Op deze vragenlijst heeft [gedaagden] onder meer een aantal (deels verholpen) gebreken vermeld. Daarnaast heeft [gedaagden] aangegeven dat in eigen beheer verbouwingen en aanbouwen van/bij de keuken en de schuur hebben plaatsgevonden.

2.7.

Bij notariële akte van levering van 20 juli 2018 is de woning geleverd aan [eiser] . In de akte van levering is bepaald dat op de koop en levering de bepalingen vermeld in de koopovereenkomst van toepassing zijn.

2.8.

Na de levering is [eiser] begonnen met het slopen van bouwdelen om zijn renovatieplan te verwezenlijken.

2.9.

Bij e-mail van 19 september 2018 heeft [eiser] [gedaagden] op de hoogte gesteld van gebreken die bij de werkzaamheden in de woning aan het licht kwamen. [eiser] heeft hierover in zijn e-mail het volgende naar voren gebracht:
“(…) echter tijdens het omleggen van de leidingen in de nieuwe badkamer stuitte de loodgieter op grote problemen.

De muur vanuit de badkamer naar de slaapkamer vertoonde na een poging om de leidingen in de muur te krijgen, grote scheuren en bleek tevens deze muur bovenaan los te staan van zijn steun.

Na het inschakelen van een bouwkundig expert en met het oog op nog veel werkzaamheden die door de elektricien extra uitgevoerd moesten worden, is het plafond in de woonkamer/bijkeuken opengebroken. Daar bleek dat de staal constructie niet correct was bevestigd en is gaan doorzakken/torderen. Dit verklaarde alle scheuren in de muren en de muur van de badkamer.

Er werd aangeraden om onmiddellijk een houten balk te plaatsen onder de staal constructie om erger te voorkomen; ook werd er door de expert aangeraden om de zeer zware muur tussen de badkamer en slaapkamer eruit te halen en te vervangen voor een houten frame ivm druk op de woonkamer. Er zal echter een nieuwe stalen balk geplaatst moeten worden.

Ook werd er geconstateerd dat er van de woonkamer richting de bijkeuken, waar er een gat in de buitenmuur is gemaakt, er helemaal geen staal constructie zit waar er wel één hoort te zitten. (…)

Al met al behoorlijke posten onvoorziene kosten: dat is altijd zo met een oud huis en daarom lijkt het mij billijk, aangezien jullie op de hoogte geweest moeten zijn van de plaatsing van deze constructies en volgens de voorschriften dat jullie mij voor een deel van deze kosten gaan compenseren; zelf stel ik voor een 20 (ik)- 80(jullie) regeling.Allereerst zal ik jullie natuurlijk de kans geven dit zelf op te lossen, uiteraard via een gerenommeerd bedrijf onder supervisie van mijn bouwkundig expert. (...)”

2.10.

Bij brief van 16 oktober 2018 heeft (de rechtsbijstandverlener van) [gedaagden] afwijzend gereageerd op het voorstel van [eiser] .

2.11.

In opdracht van [eiser] heeft Bouwadvies Wim Baltus (hierna: Baltus) op 11 december 2018 en 4 januari 2019 inspecties in de woning uitgevoerd.

2.12.

Bij brief van 25 maart 2019 heeft (de advocaat van) [eiser] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor alle schade die [eiser] lijdt en voor de kosten die hij moet maken ten gevolge van de gebreken en om de gebreken te verhelpen. [gedaagden] is daarbij verzocht - met het oog op een nader uit te voeren destructief onderzoek - om stukken te verstrekken en helderheid te geven over de door hem uitgevoerde verbouwingen. [gedaagden] heeft hieraan geen gehoor gegeven.

2.13.

Baltus heeft op 1 oktober 2019 zijn rapport uitgebracht. Baltus heeft hierin onder meer vastgesteld dat de constructie van de ‘woonkamer bovenliggende badkamerwand’ en van ‘de doorbraak naar de keuken’ onvoldoende draagkrachtig en onveilig is. Baltus is tot de conclusie gekomen dat ‘de constructieve uitvoering (…) het meest zwaarwegende manco’ is. Volgens Baltus heeft het bij de verbouwingen totaal ontbroken aan constructief inzicht en is schijnbaar ook geen advies ingewonnen bij deskundigen of de gemeente.

2.14.

Voor de uitvoering van de benodigde herstelwerkzaamheden heeft Zuiver een offerte opgemaakt.

2.15.

Bij e-mail van 14 oktober 2019 heeft (de advocaat van) [eiser] onder meer het rapport van Baltus en de offerte van Zuiver aan (de rechtsbijstandverlener van) [gedaagden] toegezonden. Daarbij heeft hij [gedaagden] verzocht binnen twee weken alsnog aansprakelijkheid te erkennen of de gebreken te onderzoeken. [gedaagden] heeft bericht zich na deze twee weken vrij te achten om de gebreken te herstellen (en schade op [gedaagden] te verhalen) en een procedure te starten.

2.16.

Bij brief van 28 november 2019 heeft (de rechtsbijstandverlener van) [gedaagden] aansprakelijkheid van de hand gewezen, omdat in zijn optiek geen sprake is van een non-conforme woning. [gedaagden] heeft bericht geen grond te zien om [eiser] tegemoet te komen in de geclaimde schade/kosten.

2.17.

Bij brief van 17 september 2020 heeft [gedaagden] zijn standpunt gehandhaafd, nadat (de advocaat van) [eiser] bij brief van 14 september 2020 [gedaagden] wederom had gewezen op zijn aansprakelijkheid.

2.18.

Clignett Constructieadvies B.V. (hierna: Clignett) heeft in opdracht van [eiser] tekenwerk van de staalconstructie en berekeningen uitgevoerd van te treffen constructieve voorzieningen ter plaatse van de woonkamer en keuken.

Op 6 juli 2021 heeft Clignett de constructie van de bestaande doorbraak in de dragende tussenmuur van de keuken beoordeeld. In een notitie van 1 september 2021 heeft Clignett hierover het volgende, voor zover van belang, verklaard:
“De aangebrachte constructie voor de doorbraak voldoet niet aan de gestelde eisen.(…)Daarnaast is er in de oorspronkelijke achtergevel een doorbraak verbreed in de keuken. Voor deze doorbraak verbreding zijn geen nieuwe lateien geplaatst voor het opvangen van het bovengelegen metselwerk.

(…)

De nu aanwezige constructie is zeer slecht en moet worden vervangen voor een nieuwe degelijke staalconstructie. Het advies is om zo snel mogelijk e.e.a. te stempelen.”

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair

a. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 35.000,00 als schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente;

subsidiair

b. de koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagden] gedeeltelijk ontbindt op grond van artikel 6:270 van het Burgerlijk Wetboek (BW), door [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 35.000,00 als koopprijsvermindering, te vermeerderen met de wettelijke rente;
meer subsidiairc. de koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagden] gedeeltelijk vernietigt op grond van dwaling en de gevolgen van de koopovereenkomst ingevolge artikel 6:230 BW wijzigt door [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 35.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente;

meest subsidiaird. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 35.000,00 als schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente;
in alle gevallen

e. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 4.047,08 aan expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

f. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om binnen zeven dagen na de datum van het vonnis de (na)kosten van dit geding te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn van voldoening tot aan de dag der algehele kwijting.

3.2.

[eiser] legt aan de vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag.

3.2.1.

[eiser] heeft niet geleverd gekregen wat hij op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten, zodat sprake is van wanprestatie.^[1]De woning bezit namelijk niet de eigenschappen die voor het normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. De woning vertoont blijkens de deskundigenrapportages van Zuiver, Baltus en Clignett dermate ernstige gebreken dat [eiser] de woning niet zonder meer kan bewonen. De gebreken betreffen illegaal (namelijk zonder omgevingsvergunning), ondeugdelijk en ondeskundig uitgevoerde verbouwingen, zijnde 1) een doorbraak van de woonkamer naar de keuken en
2) een doorbraak van de keuken naar de bijkeuken. Om de woning veilig te maken heeft [eiser] als tijdelijke noodmaatregel stempels moeten plaatsen in de woonkamer en die staan er nog steeds. Door een woning te leveren die niet aan de overeenkomst beantwoordt, is [gedaagden] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn conformiteitsverplichting uit de koopovereenkomst.

3.2.2.

Aanzienlijke ingrepen, verbouwingen en maatregelen zijn nodig (gebleken) om de woning veilig en bewoonbaar te kunnen maken. [gedaagden] heeft niet aan het herstel willen meewerken, zodat hij in verzuim verkeert. [eiser] maakt aanspraak op vervangende schadevergoeding. [eiser] begroot de kosten van herstel (voorlopig) op € 35.000,00. Daarnaast heeft [eiser] kosten gemaakt ter vaststelling van zijn schade en de aansprakelijkheid van [gedaagden] [eiser] begroot deze kosten op een bedrag van € 4.047,08. Beide schadeposten komen volgens [eiser] voor rekening van [gedaagden]

3.2.3.

Subsidiair doet [eiser] een beroep op gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst.^[2]Vanwege de tekortkomingen van [gedaagden] is [eiser] bevoegd om de door hem betaalde koopprijs te verminderen met een bedrag van € 35.000,00. Meer subsidiair stelt [eiser] dat de koopovereenkomst gedeeltelijk vernietigbaar is op grond van dwaling. De gevolgen van de overeenkomst moeten volgens [eiser] in die zin worden gewijzigd dat [gedaagden] wordt veroordeeld tot betaling van € 35.000,00. Meest subsidiair stelt [eiser] dat [gedaagden] - door zijn buitengewoon onzorgvuldig handelen - een onrechtmatige daad jegens hem heeft gepleegd op grond waarvan hij een schadevergoeding van € 35.000,00 verschuldigd is.^[3]

3.3.

[gedaagden] betoogt dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen. [gedaagden] betwist aansprakelijk te zijn voor de gestelde schade. Hij voert daartoe - samengevat - het volgende aan.

3.3.1.

Het beroep van [eiser] op een niet te verwachten tekortkoming dan wel op non-conformiteit van de woning kan niet slagen. [eiser] heeft de woning, gelet op artikel 6.1 van de koopovereenkomst, namelijk aanvaard met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. [gedaagden] heeft ook voldaan aan zijn mededelingsplicht. Voor de aankoop van de woning is [eiser] geïnformeerd over de in eigen beheer verrichte bouwwerkzaamheden aan de woning. Dat is tevens aangegeven in de vragenlijst. [gedaagden] heeft nimmer garanties gegeven, noch heeft hij geïmpliceerd dat gebreken afwezig waren. [eiser] is juist de ruimte gegeven voor het uitvoeren van een bouwkundig onderzoek. Daaruit kwamen schades naar voren die duiden op ‘incorrect uitgevoerde wijzigingen’ (en op mogelijk meer gebreken) die [eiser] aanleiding hadden moeten geven om nader onderzoek te doen dan wel om de koopovereenkomst te ontbinden, wat hij niet heeft gedaan. De gebreken waren dus aan [eiser] bekend of kenbaar ten tijde van de overdracht van de woning. Het risico hiervan is bij levering overgegaan op [eiser] . Bovendien was er geen sprake van een belemmerde woonfunctie. [gedaagden] heeft namelijk zestien jaar zonder problemen in de woning gewoond.

3.3.2.

Dat [eiser] daadwerkelijk vermogensschade heeft geleden als gevolg van de vermeende tekortkoming/non-conformiteit is niet aangetoond. Uit de overgelegde offertes blijkt onvoldoende dat deze kosten daadwerkelijk samenhangen met herstel van de gebreken. De gevorderde betaling van € 35.000,00 kan ook niet worden toegewezen op grond van dwaling dan wel een onrechtmatige daad.

3.3.3.

Tot slot doet [gedaagden] een beroep op schending van de klachtplicht.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Inleiding

4.1.

In deze zaak staat - kort gezegd - de vraag centraal of [gedaagden] aansprakelijk is voor de schade die [eiser] stelt te lijden als gevolg van de door hem gestelde gebreken aan de woning. De rechtbank komt tot de conclusie dat dit het geval is. Dat licht zij hierna toe, aan de hand van beantwoording van de volgende vragen:

wat is het toetsingskader in deze zaak?
kent de woning de gestelde gebreken?
staan de gebreken normaal gebruik als woonruimte in de weg?
waren de gebreken ‘bekend of kenbaar’ voor [eiser] ?
heeft [eiser] te laat geklaagd?

Wat is het toetsingskader in deze zaak?

4.2.

[eiser] baseert zijn schadevordering primair op de stelling dat [gedaagden] hem een non-conforme woning heeft verkocht en geleverd. Als gebreken worden door [eiser] naar voren gebracht de doorbraak van de woonkamer naar de keuken en de doorbraak van de keuken naar de bijkeuken. Voordat deze gestelde gebreken worden besproken, zal de rechtbank eerst vaststellen wat in deze zaak het toetsingskader is.

4.3.

Op grond van de hoofdregel in artikel 7:17 BW dient bij koop het geleverde aan de overeenkomst te beantwoorden. Dit is niet het geval indien de geleverde zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Partijen zijn vrij om van deze wettelijke regeling af te wijken. Dit hebben zij gedaan door in de koopovereenkomst, gebaseerd op het NVM-model, in artikel 6.1 op te nemen dat de woning aan [eiser] geleverd zou worden in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst legt daarmee in beginsel het risico voor alle gebreken - zichtbare en onzichtbare - bij [eiser] . Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst diende [gedaagden] er echter wel voor in te staan dat de woning ten tijde van de overdracht beschikte over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte. Op grond van deze bepaling geldt daarom dat [gedaagden] wel aansprakelijk is voor gebreken die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan, tenzij die gebreken aan [eiser] bekend of kenbaar waren op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst.

Kent de woning de gestelde gebreken?

4.4.

Gelet op dit toetsingskader zal de rechtbank eerst beoordelen of de woning de gebreken kent zoals deze door [eiser] zijn gesteld en of deze ten tijde van de aankoop al in de woning aanwezig waren.

4.5.

Uit de in opdracht van [gedaagden] opgestelde contra-expertise van TOP Expertise van 2 maart 2023 blijkt over de geschiedenis van de woning onweersproken het volgende. De woning betreft de eindwoning van een blok van vijf woningen, die in 1930 zijn gebouwd. [gedaagden] heeft de woning in 1988 aangekocht en direct grondig verbouwd inclusief het aanbouwen van een bijkeuken. In 2002 is de bijkeuken bij de keuken getrokken en in 2012 is de doorbraak tussen de woonkamer en de keuken gerealiseerd. [gedaagden] heeft de bouwwerkzaamheden in 2002 en 2012 zelf uitgevoerd.

4.6.

Tijdens de werkzaamheden in 2002 heeft [gedaagden] de voormalige achterdeur met zijlicht gesloopt, de sparing groter gemaakt door een deel van het buitenmetselwerk in de achtergevel te verwijderen en voor het opvangen van de binnenmuur een betonnen latei aangebracht. Tegen de achtergevel heeft [gedaagden] een houten balk aangebracht die enerzijds dient als dekbalk en anderzijds als een opvangconstructie voor het metselwerk.
De doorbraak tussen de woonkamer en de keuken in 2012 betrof een inpandige constructieve wijziging. [gedaagden] heeft een stalen hoeklijn ter plaatse van de doorbraak en een kolom met een console aangebracht om de belasting verder af te dragen.

4.7.

Op basis van de hiervoor onder 2.3, 2.13 en 2.18 genoemde deskundigenrapportages van Zuiver, Baltus en Clignett en de contra-expertise van TOP Expertise staat naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate vast dat zowel de opvangconstructie van de in 2012 gerealiseerde doorbraak tussen woonkamer en keuken als de opvangconstructie van de in 2002 gerealiseerde doorbraak tussen keuken en bijkeuken gebrekkig is. De deskundigen van beide partijen hebben geconcludeerd dat beide ingrepen constructief niet voldoen, zodat ook de rechtbank daarvan uitgaat. De woning kent dus de gebreken zoals deze door [eiser] naar voren zijn gebracht. Verder neemt de rechtbank als vaststaand aan dat deze gebreken, gelet op de aard ervan alsook gelet op de korte tijd tussen de levering van de woning en de ontdekking van de gebreken, al aanwezig waren in de woning op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst.

Staan de gebreken normaal gebruik als woonruimte in de weg?

4.8.

Vervolgens zal de vraag worden beantwoord of de gebreken naar objectieve maatstaven een normaal gebruik als woonruimtein de weg staan. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

4.9.

[eiser] heeft met verwijzing naar de door hem in het geding gebrachte deskundigenrapportages voldoende onderbouwd gesteld dat door de doorbraak tussen woonkamer en keuken en door de doorbraak tussen keuken en bijkeuken de draagconstructie van de woning is aangetast. De door [gedaagden] getroffen constructieve maatregelen waren niet afdoende, zo blijkt ook uit de contra-expertise van TOP Expertise. Hierdoor is in de woning een onveilige situatie ontstaan en moet de constructie tijdelijk worden ondersteund door stempels, in afwachting van de uitvoering van herstelwerkzaamheden. Hiermee moet worden voorkomen dat de draagconstructie bezwijkt.
Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee sprake van ernstige gebreken die hebben geleid tot ingrijpende gevolgen (namelijk het ontbreken van woongenot en de noodzaak tot herstelwerkzaamheden) en aanzienlijke hinder. [gedaagden] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat deze gebreken in de weg staan aan het normale gebruik als woonruimte. Het enkele feit dat de draagconstructie in de tijd dat [gedaagden] de woning bewoonde niet daadwerkelijk is bezweken en het veiligheidsrisico zich dus niet heeft verwezenlijkt, is daarvoor niet genoeg. De rechtbank neemt dan ook als vaststaand aan dat de woning bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

Gebreken bekend of kenbaar?

4.10.

Om de vraag te kunnen beantwoorden wie de gevolgen van de gebreken wat betreft de doorbraak van de woonkamer naar de keuken en de doorbraak van de keuken naar de bijkeuken moet dragen, is op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst van belang in hoeverre deze gebreken [eiser] bekend of kenbaar waren. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de zaak zich bevindt en (daarom) aan de geschiktheid van die zaak voor het doel waarvoor hij die wil kopen, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal laten verrichten (onderzoeksplicht). Als hij nalaat onderzoek te verrichten, terwijl dat redelijkerwijs wel van hem gevergd had mogen worden en dat onderzoek het gebrek ook aan het licht zou hebben gebracht, zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling zal moeten doen aan de koper (mededelingsplicht) en de koper dan niet met succes kan verwijten dat deze onderzoek had moeten doen.

de doorbraak van de woonkamer naar de keuken

4.11.

De rechtbank oordeelt dat het gebrek ten aanzien van de doorbraak van de woonkamer naar de keuken [eiser] niet bekend of kenbaar was. Dit licht de rechtbank als volgt toe.

4.12.

Niet in geschil is dat er door [gedaagden] melding is gemaakt van onder meer scheuren in de woning (badkamer en boven het toograam). De mededelingen van [gedaagden] en de ouderdom van de woning hebben [eiser] aanleiding gegeven om voor de levering een bouwkundige keuring door Zuiver uit te laten voeren.
In de bouwkundige rapportage van Zuiver is vermeld onder ‘Gevels’ en ‘Fundering’ dat lichte scheurvorming is waargenomen in de achtergevel ter zake waarvan door Zuiver wordt geadviseerd deze periodiek te controleren. Bij ‘Overige aandachtspunten’ is aangegeven dat er schades zijn aangetroffen die duiden op incorrect uitgevoerde bouwkundige wijzigingen in de woning door [gedaagden] Er zijn volgens Zuiver echter geen schades aangetroffen die duiden op incorrect uitgevoerde
constructievewijzigingen.

4.13.

Dat nader onderzoek naar de staat van de constructie van de woning ter plaatse van de woonkamer en de keuken geïndiceerd was, volgt niet uit de inhoud van het rapport van Zuiver. [eiser] heeft voldoende onderbouwd gesteld dat het constructieve gebrek van de doorbraak, dat niet samenhangt met de ouderdom van de woning maar met de later door [gedaagden] zelf gebrekkig uitgevoerde verbouwing, visueel niet te onderkennen was. Het gebrek was niet te zien tijdens de bezichtiging van de woning en op foto’s van de woonkamer en keuken in de verkoopbrochure. Alleen destructief onderzoek zou het gebrek aan het licht hebben gebracht. Dat dit niet zo is, heeft [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd. De veronderstelling, opgenomen in het rapport van Top Expertise, dat de deskundige, die de bouwkundige keuring heeft uitgevoerd, heeft vermoed - anders dan hij zelf verklaart - dat de constructie niet voldeed (gezien de op dat moment al zichtbare scheurvorming in de badkamer, de console en de platte strip), is uitsluitend gebaseerd op aannames achteraf. Daaraan wordt daarom voorbijgegaan. Concrete aanwijzingen dat de scheurvorming in de achtergevel verband houdt met het gebrek ontbreken verder. [eiser] hoefde de aanwezigheid van het gebrek daarom niet te vermoeden. Hij heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Die reikte namelijk niet zo ver dat hij gehouden was voorafgaand aan de koop destructief onderzoek te doen naar mogelijke constructieve problemen ter plaatse van de woonkamer en de keuken.

de doorbraak van de keuken naar de bijkeuken

4.14.

Voor de rechtbank is duidelijk dat het gebrek ten aanzien van de doorbraak van de keuken naar de bijkeuken pas zichtbaar werd na het verwijderen van het plafond. Uit de bouwtekeningen kon dit gebrek ook niet worden afgeleid. Zoals in het rapport van TOP Expertise ook wordt geconcludeerd, gaat de rechtbank er dan ook vanuit dat de gebrekkige opvangconstructie vooraf niet bekend was bij [eiser] of kenbaar had kunnen zijn bij de bouwkundige (visuele) keuring voorafgaand aan de aankoop van de woning. [gedaagden] heeft in de ‘akte overleggen productie 3’ ook erkend dat sprake op dit punt is van een verborgen gebrek.

4.15.

Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagden] [eiser] niet met succes kan verwijten dat de gebreken hem bekend of kenbaar waren.

Conclusie non-conformiteit / tekortkoming

4.16.

Omdat het hier gaat om gebreken die het normale gebruik als woonruimte belemmeren en die niet aan [eiser] bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst heeft [gedaagden] niet datgene geleverd wat hij op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst had behoren te leveren. Daarom is [gedaagden] toerekenbaar tekortgeschoten in zijn conformiteitsverplichting uit de koopovereenkomst en in beginsel aansprakelijk voor de herstelkosten.

Verzuim

4.17.

Op de sommatiebrieven van (de advocaat van) [eiser] heeft [gedaagden] steeds afwijzend gereageerd. Daaruit heeft [eiser] mogen afleiden dat [gedaagden] de gebreken niet wilde herstellen.^[4]Dat betekent dat [gedaagden] in verzuim is geraakt.

Heeft [eiser] te laat geklaagd?

4.18.

[gedaagden] heeft nog aangevoerd dat [eiser] de zogenoemde klachtplicht heeft geschonden, omdat [eiser] te laat heeft geklaagd over de hiervoor genoemde gebreken. Volgens [gedaagden] is al tijdens de totstandkoming van de koopovereenkomst en nog voor de levering komen vast te staan dat deze gebreken er waren, dan wel dat het te verwachten was dat deze gebreken uit nader onderzoek alsnog zouden blijken. [eiser] heeft niets gedaan met deze informatie en heeft niet geklaagd. Ook heeft hij geen gebruik gemaakt van zijn mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden of te wijzigen. Door na de levering alsnog te klagen, met verwijzing naar informatie die hem al voor de levering bekend was, heeft [eiser] zijn klachtplicht geschonden. Als [eiser] eerder aan de bel had getrokken had [gedaagden] daarop tijdig kunnen anticiperen en was hij aanzienlijk minder (financieel) benadeeld, aldus steeds [gedaagden]

4.19.

[eiser] betwist dat hij te laat heeft geklaagd. [eiser] voert aan dat hij [gedaagden] in september 2018 al op de hoogte heeft gesteld van de gebreken en van de schadeclaim die er aan zat te komen. [gedaagden] is herhaaldelijk de gelegenheid geboden om te komen kijken in de woning. Daarvan heeft hij geen gebruik gemaakt. [gedaagden] heeft ook voldoende tijd en gelegenheid gehad om (financiële) maatregelen te treffen voor de aangekondigde schadeclaim van [eiser] , zodat hij door het tijdsverloop niet in zijn processuele rechtspositie is geschaad.

4.20.

De rechtbank overweegt het volgende. Een koper kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.^[5]De vraag of aan de klachtplicht is voldaan moet worden beantwoord door afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of [gedaagden] nadeel lijdt door het tijdsverloop tot het moment dat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt.

4.21.

De rechtbank oordeelt dat [eiser] niet te laat heeft geklaagd. Op 20 juli 2018 is de woning geleverd aan [eiser] . [eiser] heeft onweersproken gesteld dat hij de gebreken heeft ontdekt toen hij, na levering van de woning, in verband met de voorgenomen werkzaamheden betimmeringen, gipswanden, badkamertegels, kastjes en dergelijke verwijderde. Uit de in het geding gebrachte e-mails tussen partijen blijkt dat [eiser] op 19 september 2018, twee maanden na levering van de woning en dus minder dan twee maanden na ontdekking van de gebreken, al bij [gedaagden] heeft geklaagd over de gebreken die in deze procedure onderwerp van geschil zijn. Vervolgens heeft [eiser] op meerdere momenten in 2019 klachten geuit over de gebreken. [eiser] heeft het rapport van Baltus en de offerte voor de herstelkosten aan [gedaagden] toegezonden en [gedaagden] de gelegenheid gegeven om zelf onderzoek te doen. Duidelijk was dat [eiser] het er niet bij liet zitten en zijn schade vergoed wenste te zien. Dat het vervolgens lang heeft geduurd voordat [eiser] [gedaagden] in rechte heeft betrokken, maakt niet dat [eiser] zijn klachtplicht heeft geschonden.

Daarnaast is van belang dat [gedaagden] alleen concreet heeft onderbouwd dat hij nadeel lijdt doordat de herstelkosten niet in de koopprijs zijn verwerkt. Daarbij is hij ervan uitgegaan dat de gebreken aan [eiser] bekend of kenbaar waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Eerder in dit vonnis (onder 4.11-4.14) is echter al geoordeeld dat dat niet het geval is. Welk nadeel [gedaagden] lijdt als gevolg van tijdsverloop in deze zaak ná het sluiten van de koopovereenkomst en de levering heeft hij niet gesteld.

4.22.

Partijen zijn het er overigens over eens dat van verjaring geen sprake is.

Herstelkosten

4.23.

Vanwege het tekortschieten in zijn conformiteitsverplichting is [gedaagden] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst aansprakelijk voor de kosten van herstel van de gebreken.

4.24.

[eiser] begroot deze herstelkosten op (afgerond) € 35.000,00 inclusief btw. Ter onderbouwing van deze kosten verwijst [eiser] naar een door hem als productie 17 overgelegde
‘Offerte constructief ontwerp ten behoeve van constructieve ingrepen’van Zuiver van 28 september 2022 en naar een door hem als productie 18 overgelegde ‘
Aanbieding constructieve wijzigingen [adres] te [woonplaats]’ van Zuiver van 27 september 2022.

4.25.

[gedaagden] voert aan dat de gevorderde herstelkosten niet toewijsbaar zijn, omdat zij niet of nauwelijks zijn onderbouwd. De door [eiser] in het geding gebrachte offertes zijn daarvoor niet voldoende. Offertes zijn namelijk geen werkelijke kosten. Daaruit blijkt niet de noodzaak van de werkzaamheden. De opgevoerde kosten voor ‘stucwerk en schilderwerk’ zijn bovendien geen herstelkosten. Daarnaast omvatten de offertes gezamenlijk een bedrag dat minder is dan de hoogte van de gevorderde herstelkosten. Er is ook geen aftrek ‘nieuw voor oud’ toegepast. [gedaagden] voert tot slot nog aan dat, als al herstelkosten toewijsbaar zijn, deze niet meer kunnen bedragen dan € 3.800,00 inclusief btw, gelet op het rapport van TOP Expertise.

4.26.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd betwist dat herstelwerkzaamheden nodig zijn om de gebreken in de woning te verhelpen. De rechtbank neemt deze noodzaak dan ook als vaststaand aan. Wat betreft de aard van de benodigde werkzaamheden en de daarbij behorende kosten overweegt de rechtbank als volgt.

4.27.

Op grond van het bepaalde in artikel 6:97 BW begroot de rechter de schade op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Kan de omvang van de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld, dan wordt zij geschat. De vrijheid van de rechter bij de schadebegroting is groot.

4.28.

De rechtbank is van oordeel dat de omvang van de herstelkosten als gevolg van de gebreken niet nauwkeurig kan worden vastgesteld: de werkzaamheden zijn immers nog niet uitgevoerd. De rechtbank zal deze schade daarom schatten. De rechtbank zal daarbij gebruik maken van de in het geding gebrachte offertes van Zuiver, omdat daarin concrete aanknopingspunten staan om tot een schatting te komen.

4.29.

De offerte van Zuiver van 28 september 2022 gaat uit van tekenwerkzaamheden en het uitvoeren van een constructief statische berekening. Bij dagvaarding heeft [eiser] al de rapporten ‘Statische berekening’ (productie 10) en ‘Staalconstructie’ (productie 9) overgelegd. Volgens de toelichting hierop in de dagvaarding gaat het om “
berekeningen waaruit blijkt hoe de bouwkundige constructies voor de beide gebreken moeten zijn en voor welke oplossingen [eiser] in samenspraak met Zuiver heeft gekozen”. Gezien die al beschikbare rapporten had [eiser] nader moeten onderbouwen waarom en in hoeverre de door Zuiver voor € 4.404,40 inclusief btw geoffreerde werkzaamheden daarnaast noodzakelijk zijn. Omdat hij dat niet gedaan heeft, zal de rechtbank dit bedrag niet in de geschatte herstelkosten betrekken.

4.30.

Wat betreft de sloop- en bouwwerkzaamheden sluit de rechtbank aan bij de offerte van Zuiver van 27 september 2022. Daarin zijn deze werkzaamheden gespecificeerd en concreet omschreven en geoffreerd voor een bedrag van € 2.649,90 respectievelijk € 14.665,20 inclusief btw (arbeidsloon en materiaal). De betwisting van deze schade is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Dat, zoals [gedaagden] betoogt, kan worden volstaan met een eenvoudig herstel voor een bedrag van € 3.800,00 acht de rechtbank weinig realistisch. Het rapport van TOP Expertise levert hiervoor een onvoldoende onderbouwing.

4.31.

Dat de sloop- en bouwwerkzaamheden ook stuc- en schilderwerk nodig maken als onderdeel van het herstel, acht de rechtbank voldoende aannemelijk. De rechtbank neemt het op dat punt geoffreerde bedrag van € 6.659,70 als uitgangspunt.

4.32.

De rechtbank gaat, bij gebrek aan een deugdelijke onderbouwing in reactie op de stelling van [gedaagden] dat niet duidelijk is wat directe herstelkosten zijn, voorbij aan de door Zuiver geoffreerde post ‘algemeen’ van € 5.324,00 en de door Zuiver gehanteerde opslagen (AK, W&R) van 7%. Weliswaar heeft [eiser] aangeboden alsnog de genoemde bedragen nader te duiden, maar die duiding had al verstrekt moeten zijn. Die gelegenheid wordt daarom niet meer geboden.

4.33.

De rechtbank ziet verder aanleiding om rekening te houden met een aftrek ‘nieuw voor oud’ zoals artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt en waarop [gedaagden] terecht en onbetwist heeft gewezen.

4.34.

Al met al schat de rechtbank de herstelkosten van de gebreken, rekening houdend met een ‘aftrek nieuw voor oud’, op het redelijk te achten bedrag van € 20.000,00 inclusief btw. [eiser] heeft onvoldoende concrete aanknopingspunten gegeven om uit te gaan van een hoger bedrag. [gedaagden] heeft onvoldoende aanknopingspunten gegeven om uit te gaan van een lager bedrag.

Kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid en schade

4.35.

Daarnaast stelt [eiser] kosten gemaakt te hebben ter vaststelling van de aansprakelijkheid en de schade die door [gedaagden] moeten worden vergoed. [eiser] begroot deze kosten op een totaalbedrag van € 4.047,08 (inclusief btw). Dit bedrag bestaat uit de volgende posten:

- factuur Bouwadvies Wim Baltus (€ 2.677,13);

- factuur Constructieadvies B.V. Clignett (€ 719,95);

- factuur makelaar voor taxatie (€ 650,00).

4.36.

[gedaagden] heeft tegen deze kosten geen afzonderlijk inhoudelijk verweer gevoerd. De rechtbank zal deze kosten toewijzen tot een bedrag van in totaal € 3.397,08. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt namelijk niet in te zien waarom een makelaarstaxatie uit 2021 (€ 650,00) tot de kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid en de schade behoren.

Slotsom

4.37.

De slotsom is dat de rechtbank de vordering van [eiser] zal toewijzen tot € 20.000,00 aan herstelkosten en € 3.397,08 aan expertisekosten. [gedaagden] is gehouden deze bedragen aan [eiser] te betalen.

4.38.

De gevorderde wettelijke rente over deze bedragen zal als onweersproken worden toegewezen vanaf de datum van dagvaarding, zijnde 13 september 2022.
[gedaagden] heeft ook geen verweer gevoerd tegen de gevorderde hoofdelijkheid. De vordering zal ook op dit punt worden toegewezen.

Het voorgaande leidt ertoe dat het subsidiair, meer subsidiair en meest subsidiair gevorderde geen bespreking meer behoeft.

Proceskosten

4.39.

[gedaagden] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. [eiser] procedeert op basis van een toevoeging. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de explootkosten niet mogelijk.

Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

86,00

- salaris advocaat

€

1.532,00

(2,00 punten × € 766,00)

Totaal

€

1.618,00

4.40.

De rechtbank zal de kostenveroordeling, zoals gevorderd, vermeerderen met de onbetwist gebleven wettelijke rente, met dien verstande dat de gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling. De gevorderde hoofdelijkheid zal ook worden toegewezen.

4.41.

De door [eiser] gevorderde nakosten zullen niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling worden vermeld, omdat die veroordeling ook voor de nakosten al een executoriale titel oplevert.^[6]

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk - zodat wat de één heeft betaald, de ander bevrijdt - om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 20.000,00 aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de dag van de dagvaarding (13 september 2022) tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk - zodat dat wat de één heeft betaald, de ander bevrijdt - om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.397,08 aan expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de dag van de dagvaarding (13 september 2022) tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk - zodat dat wat de één heeft betaald, de ander bevrijdt - in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.618,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Auwerda en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2023.

ST/SA