ECLI:NL:RBNHO:2023:8013

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 10429853 \ CV EXPL 23-1541 CK

Uitspraakdatum: 23 augustus 2023 (bij vervroeging)

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland

gevestigd te Alkmaar

eiseres

verder te noemen: Woonwaard

gemachtigde:

tegen

[gedaagde 1] en [gedaagde 2]

wonende te [plaats]

gedaagden

verder te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

gemachtigde: mr. C.E. Verploeg

1.Het procesverloop

1.1.

Woonwaard heeft bij dagvaarding van 27 maart 2023 een vordering tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ingesteld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. Woonwaard heeft hierop schriftelijk gereageerd.

1.2.

Op 9 augustus 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. Partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zijn overgelegd.

1.3.

Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij e-mailbericht van 8 augustus 2023 nog stukken toegezonden. Woonwaard heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Deze stukken blijven wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing.

2.De beoordeling

De vordering en de tegenvordering

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

Sinds 21 september 2016 huren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning aan het [adres] in [plaats] van Woonwaard.

2.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op 29 november 2017 voor het eerst gebreken aan de woning gemeld. Sindsdien heeft Woonwaard diverse werkzaamheden aan de woning uit laten voeren. Partijen hebben in december 2019 naar aanleiding van bevindingen van een expert van CED nadere afspraken gemaakt. Daarna zijn opnieuw meldingen gedaan en onderzoeken verricht. Bij brief van 30 juli 2021 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een ingebrekestelling aan Woonwaard gestuurd waarin gebreken worden gemeld. Zij dringen aan op onderzoek door een deskundige en het opstellen van een plan van aanpak. Dat onderzoek heeft in opdracht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en in aanwezigheid van Woonwaard plaatsgevonden. Omdat zij het rapport van deze deskundige niet aan Woonwaard hebben toegestuurd, is destijds geen plan van aanpak opgesteld.

2.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op 5 oktober 2022 een verzoekschrift bij de huurcommissie ingediend, strekkende tot huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken. Nadat op 10 november 2022 onderzoek in de woning had plaatsgevonden heeft de voorzitter van de Huurcommissie op 16 januari 2023 uitspraak gedaan op het verzoek van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] [zaaknummer] . De voorzitter van de Huurcommissie heeft geoordeeld dat de huurprijs vanwege ernstige gebreken in de woning vanaf 1 mei 2022 tijdelijk wordt verlaagd van € 738,97 per maand tot € 295,59 per maand.

2.4.

Woonwaard is het niet eens met de uitspraak van 16 januari 2023 en daarom is zij deze procedure begonnen. Woonwaard klaagt erover dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de periode tussen het in 2.2 genoemde onderzoek en het indienen van het verzoek bij de huurcommissie geen contact met hen hebben gehad, zodat de huurcommissie het verzoek niet in behandeling had moeten nemen. Woonwaard vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de woning geen (ernstige) gebreken kent, althans geen gebreken die een tijdelijke huurprijsvermindering rechtvaardigen.

2.5.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzoeken de kantonrechter de door hen genoemde gebreken in de woning vast te stellen en Woonwaard te veroordelen om tot deugdelijk en structureel herstel daarvan over te gaan.

Partijen zijn niet meer gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie.

2.6.

Op grond van artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen – binnen acht weken nadat aan hen een afschrift van die uitspraak is verzonden – een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Woonwaard heeft dat tijdig gedaan. Partijen zijn in het geheel niet meer gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie en het is aan de kantonrechter om (opnieuw en volledig) te beslissen over het geschil tussen partijen.

Waar moet de kantonrechter een oordeel over geven?

2.7.

De kantonrechter beslist over alle bij de Huurcommissie aan de orde gestelde geschilpunten, tenzij partijen ondubbelzinnig hebben aangegeven aan de kantonrechter slechts specifieke geschilpunten voor te leggen^[1]

2.8.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dertien gebreken aan de huurcommissie voorgelegd. De huurcommissie heeft ten aanzien van de klachten

3/5. water c.q vocht muren verdieping garageniveau,

4/5. water c.q. vocht vloeren verdieping garageniveau,

5. hoge luchtvochtigheid woning en

8c. verstopping afvoer ernstige gebreken aangenomen die tot huurprijsverlaging leiden.

Dat oordeel wordt door Woonwaard bestreden.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] leggen in reconventie ook de door hen gestelde klachten

1a. lekkage dak slaapkamer en

2. lekkage ventilatiekanaal douche

aan de kantonrechter voor. Daar zijn door de huurcommissie geen gebreken geconstateerd.

Andere dan de hiervoor genoemde klachten of gebreken zijn in deze procedure niet meer aan de orde.

2.9.

Allereerst zal worden beslist over de vraag of sprake is van de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gestelde gebreken en of Woonwaard opgedragen moet worden over te gaan tot herstel van gebreken zoals door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is gevorderd. Als sprake is van gebreken, is aan de orde of er gronden zijn om de huurprijs van de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gehuurde woning te verlagen.

2.10.

Of er sprake is van een gebrek wordt bepaald door het antwoord op de vraag of er sprake is van een omstandigheid, die niet aan de huurder kan worden toegerekend, waardoor een huurder niet het huurgenot heeft dat deze bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In het onderhavige geval wordt de maatstaf gevormd door het huurgenot dat mag worden verwacht bij een gemiddelde sociale huurwoning die dateert van 1970. De stelplicht en bewijslast ten aanzien van die gebreken rust op [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders. Zij stellen immers dat er sprake is van gebreken die het huurgenot beperken.

Klacht (1a) lekkage dak slaapkamer

2.11.

Volgens het rapport van de huurcommissie (hierna: het rapport) zijn tijdens het onderzoek ter plaatse van de vochtplekken in de kleine slaapkamer, metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze metingen is gebleken dat de vochtplekken in de muur als droog gekwalificeerd moeten worden.

2.12.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat sprake is van een gebrek, omdat de rapporteur vochtsporen heeft geconstateerd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verder niet ingegaan op de conclusie van de rapporteur dat geen sprake is van een (ernstig) gebrek. Ook ter zitting is niet toegelicht waarom sprake zou zijn van een gebrek veroorzaakt door vocht, terwijl de rapporteur de vochtplek als ‘droog’ kwalificeert.

2.13.

Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun stelling dat sprake is van een gebrek onvoldoende onderbouwd.

Klacht (2) lekkage ventilatiekanaal douche

2.14.

Volgens het rapport is tijdens het onderzoek het volgende geconstateerd. In de badkamer op de 2e etage aan de voorzijde van de woning is ter plaatse van het natuurlijke ventilatiekanaal een vochtplek geconstateerd met een oppervlakte van ca. 50 x 25 cm (0,13 m2). Geadviseerd wordt om op het natuurlijk ventilatiekanaal een mechanische afzuigventilator aan te brengen De conclusie is dat er geen sprake is van een ernstig gebrek in de badkamer volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie.

2.15.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat sprake is van een gebrek, omdat de rapporteur een vochtplek en schimmel heeft geconstateerd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verder niet ingegaan op de conclusie van de rapporteur dat geen sprake is van een gebrek en waarom deze conclusie van de huurcommissie niet juist zou zijn. Ook ter zitting is dit niet nader toegelicht

2.16.

Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun stelling dat sprake is van een gebrek onvoldoende onderbouwd. Dat het plaatsen van een mechanische afzuigventilator een verbetering van de ventilatie met zich brengt, betekent niet dat thans sprake is van een gebrek.

Klacht (4+5) lekkage vloer, muur wasruimte + hoge luchtvochtigheid

2.17.

Volgens het rapport is tijdens het onderzoek het volgende geconstateerd.

In de wasruimte op de 1e etage zijn vochtplekken op de vloer met een grootte van ca. 100 x 30 cm (0,30 m2) en 80 x 60 cm (0,48 m2). Ook zijn ca. 9 stenen in de muur die grenst met de achtertuin nat over een oppervlakte van ca.9x20 x 5 cm (0,09 m2). Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vochtplekken in de muur en de vloer in de wasruimte, metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze metingen is gebleken dat de vochtplekken in de muur en de vloer als nat gekwalificeerd moeten worden. De onderzoeker is van mening dat er op dit moment sprake is van een gebreksituatie, zoals is beschreven in het gebrekenboek van de Huurcommissie onder categorie C punt V2,
“Ernstige schimmelvorming en/of vochtplekken als gevolg van doorslaand of optrekkend vocht in tot de woonruimte behorende overige ruimten”.

2.18.

Woonwaard bestrijdt die beoordeling. Zij stelt vast dat in de wasruimte (niet zijnde een verblijfsruimte) door de Huurcommissie vochtplekken op de vloer geconstateerd zijn van (in totaal) 0,78 m2 en dat in de muur sprake was van vochtige stenen op een oppervlakte van in totaal 0,09 m2. Dat leidt niet tot een gebrek als bedoeld onder C V2 van het gebrekenboek.

2.19.

De kantonrechter stelt vast dat in de toelichting in het gebrekenboek bij categorie V. Vochtoverlast bij V2. is opgenomen dat bij overige ruimten, zoals bergingen en kelders, wordt uitgegaan van een ernstig gebrek als de schimmel en/of vochtplekken een oppervlakte hebben van 1 m2 of meer. Uit de bevindingen van de rapporteur van de huurcommissie blijkt niet dat dit in de wasruimte het geval is.

2.20.

Het rapport van de huurcommissie biedt daarmee onvoldoende onderbouwing voor de stelling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat sprake is van een gebrek.

Klacht (4+5) lekkage vloeren muur garage + hoge luchtvochtigheid

2.21.

Volgens het rapport is tijdens het onderzoek het volgende geconstateerd. In de garage op de 1e etage zijn vochtplekken in de muur geconstateerd. Over een oppervlakte van ca 100 x 250 cm is de muur afwisselend nat en droog. De vochtplekken in de muur hebben een gezamenlijk oppervlakte van ongeveer 0,50 m2. . Uit metingen met de vochtmeter (Testo 606) is gebleken dat de vochtplek in de muur als nat gekwalificeerd moeten worden. Volgens de onderzoeker is er op dit moment sprake van een gebreksituatie, zoals is beschreven in het gebrekenboek van de Huurcommissie onder categorie C punt I3.

2.22.

De kantonrechter stelt met Woonwaard vast, dat de onderzoeker in het rapport een verkeerde omschrijving van categorie C I3 aanhaalt door te beschrijven
“In de garage vindt lekkage van hemelwater plaats”.Punt I3 ziet op lekkage van hemelwater wegens dakbedekking die niet waterdicht is. Dat is hier niet het geval. Voorts is van belang dat, volgens de toelichting in het gebrekenboek bij categorie V. Vochtoverlast, bij V2. is opgenomen dat bij overige ruimten, zoals bergingen en kelders, wordt uitgegaan van een ernstig gebrek als de schimmel en/of vochtplekken een oppervlakte hebben van 1 m2 of meer. Uit de bevindingen van de rapporteur van de huurcommissie blijkt niet dat dit in de garage het geval is. Categorie C V2. is evenmin aan de orde, het gaat om een plek van (in totaal) 0,5 m2.

2.23.

Het rapport van de huurcommissie biedt daarmee onvoldoende onderbouwing voor de stelling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat sprake is van een gebrek.

Klacht (8c) verstopte afvoer, wasruimte

2.24.

Volgens het rapport is tijdens het onderzoek het volgende geconstateerd. In de wasruimte op de 1e etage is een vochtplek op de vloer met een grootte van ca. 50 x 30 cm (0,15m2) en een emmer met water onder de afvoerbuis geconstateerd. De huurder geeft aan dat de afvoerbuis in de wasruimte borrelt en dat er water lekt. In het dossier van de verhuurder is te zien dat de huurder in maart 2020 ook een melding heeft gemaakt bij de verhuurder over dat de wasmachineafvoerpijp (ter plaatse waar de afvoerpijp in de betonvloer gaat) was stukgegaan. De wasmachineslang is toen omgeleid naar de afvoer van de wasbak eveneens in de wasruimte en later weer gerepareerd (de exacte datum hiervan is niet bekend). Tijdens het onderzoek is ter plaatse van de vochtplek in de vloer, een meting uitgevoerd met de vochtmeter (Testo 606). Uit deze meting is gebleken dat de vochtplek in de vloer als nat gekwalificeerd moet worden. Volgens de onderzoeker is er op dit moment sprake van een gebreksituatie, zoals is beschreven in het gebrekenboek van de Huurcommissie omschreven als Ncl, “
door een technisch gebrek of door ouderdom laat de afvoer water door (lekt)”.

2.25.

Woonwaard bestrijdt die beoordeling. Zij voert aan dat de geconstateerde

vochtplek op de vloer volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zou komen omdat de afvoerbuis in de wasruimte borrelt en lekt, maar dat tijdens het onderzoek (waar Woonwaard bij aanwezig was) niet van borrelen en/of lekkage is gebleken. De onderzoeker heeft dit dus ook niet kunnen constateren maar concludeert desondanks wel dat de afvoer water zou lekken. Er was geen zichtbare lekkage tijdens het onderzoek. De Huurcommissie neemt de aanname van de onderzoeker dan ook ten onrechte over en categoriseert dit als een gebrek in categorie C punt Ncl. Woonwaard stelt daarbij aan de orde dat, nadat in 2020 en de zomer van 2021 werkzaamheden onder meer aan de afvoer zijn uitgevoerd, er door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen meldingen over de afvoer (of andere gebreken) aan Woonwaard is gedaan. Als er al sprake zou zijn van een gebrek, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet dan wel onvoldoende meegewerkt aan het herstel van gebreken door niet (tijdig) te klagen. Woonwaard betwist daarom dat sprake is van een ernstig gebrek. In januari 2023 is wortelgroei in de afvoer verwijderd.

2.26.

Het verweer treft doel. Met Woonwaard constateert de kantonrechter dat de onderzoeker van de huurcommissie is afgegaan op mededelingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , maar dat niet blijkt dat de onderzoeker borrelen of lekken van de afvoer heeft geconstateerd. Nu niet is gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] na november 2022 nog meldingen van gebreken aan de afvoer hebben gedaan, de rapporteur van de huurcommissie dat gebrek niet heeft kunnen constateren, en er in januari 2023 nog werkzaamheden aan zijn verricht, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de stelling dat de sprake is van een gebrek aan de afvoer, onvoldoende onderbouwd.

Rapport Bureau Bouwpathologie

2.27.

Voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich ten aanzien van de gebreken in de wasruimte en garage baseren op de bevindingen en het rapport van het Bureau van Bouwpathologie B.V. van 23 mei 2023, gaat de kantonrechter daaraan voorbij. Dat is niet alleen omdat het onderzoek heeft plaatsgevonden en het rapport tot stand is gekomen zonder dat Woonwaard daarbij is betrokken. De conclusies van de deskundige van Bouwpathologie worden niet kenbaar gedragen door diens bevindingen terwijl de afgebeelde foto’s niet steeds stroken met de conclusie dat de gemeten vochtplekken ‘nat’ zijn. De stelling dat die metingen mogelijk beïnvloed worden door de bewapening in de woning is, zonder toelichting, niet te volgen. De rapporteur van de huurcommissie gebruikt immers eenzelfde vochtmeter. Ook hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet gereageerd op de met een tabel onderbouwde stelling van Woonwaard dat de gemeten vochtpercentages geen verhoogde vochtwaardes laten zien.

2.28.

De conclusie is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gebreken aan de woning onvoldoende hebben onderbouwd. Omdat van gebreken niet is gebleken, zal aan Woonwaard geen herstel worden opgedragen. De vraag of er reden is voor huurverlaging, komt niet meer aan de orde. De kantonrechter zal de vordering van Woonwaard om voor recht te verklaren dat de woning geen gebreken kent toewijzen en de tegenvordering van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] afwijzen.

2.29.

De proceskosten, zowel voor wat betreft de vordering als de tegenvordering, komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , omdat zij ongelijk krijgen.

2.30.

Woonwaard vraagt daarnaast veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak^[2]levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten – die worden begroot op € 66,00 en, als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, de explootkosten van betekening van het vonnis – een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

3.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

3.1.

Verklaart voor recht dat de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van Woonwaard gehuurde woning aan [adres] geen (ernstige) gebreken kent;

3.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , hoofdelijk, dat als de één betaalt de ander is bevrijd, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonwaard tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 130,57
griffierecht € 128,00
salaris gemachtigde € 660,00;

3.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

3.5.

wijst de vordering af;

3.6.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , hoofdelijk, dat als de één betaalt de ander is bevrijd, tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Woonwaard worden vastgesteld op een bedrag van € 330,00 aan salaris van de gemachtigde van Woonwaard.

3.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter