ECLI:NL:RBNHO:2023:8742

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/331681 / HA ZA 22-558

Vonnis van 16 augustus 2023

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [plaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. H.M.A. Nobel te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende te [plaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. H. Temel te [plaats 2] .

Eisers zullen hierna genoemd worden [eiser 1] c.s. en gedaagden gezamenlijk [gedaagde 1] c.s. en ieder afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 29 maart 2023
de mondelinge behandeling van 10 juli 2023, voor welke zitting door [eiser 1] c.s. aanvullende producties in het geding zijn gebracht en tijdens welke zitting de advocaten het woord gevoerd hebben aan de hand van pleitnotities. De griffier heeft van de zitting aantekeningen bijgehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

Het gaat in deze zaak om de vraag of gedaagden rechtsgeldig een beroep hebben gedaan op ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst. Eisers vinden van niet en maken na ingebrekestelling van gedaagden en nadat zij de koopovereenkomst zelf hebben ontbonden, aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopprijs. De rechtbank is het eens met eisers en legt dit oordeel in dit vonnis verder uit.

3. De feiten

3.1.

[eiser 1] c.s. zijn gezamenlijk eigenaar van een onroerende zaak aan de [adres 1] [plaats 1] (hierna: het pand). Het pand bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond en woonruimte op de eerste en tweede verdieping.

3.2.

Op 15 maart 2019 hebben [eiser 1] c.s. bij de gemeente een principeaanvraag ingediend voor het wijzigen van het gebruik als winkel naar woning (begane grond). In het eindadvies principeaanvraag d.d. 12 december 2019 heeft de gemeente laten weten in principe bereid te zijn medewerking te verlenen aan het wijzigen van het gebruik van de winkel naar een woonbestemming, waarbij is vermeld dat die aanvraag zorgt voor een parkeerbehoefte van afgerond één extra parkeerplaats en dat dat binnen het beleid past.

3.3.

Op 22 april 2022 is tussen partijen, [eiser 1] c.s. als verkopers en [gedaagde 1] c.s. als kopers, een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het pand. De overeengekomen koopsom bedroeg € 755.000,-. In de koopovereenkomst zijn in artikel 15 de volgende ontbindende voorwaarden overeengekomen:

15.1

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 31 juli 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van

€ 566.250,- (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan XXXXX of een rentepercentage niet hoger dan XXXX, bij de volgende hypotheekvorm: tegen de thans geldende gangbare tarieven en voorwaarden.

Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht of

d. op 30 juni 2022 koper van de gemeente [gemeente] geen omgevingsvergunning heeft verkregen voor het veranderen van de bestemming naar wonen voor het gehele pand.

15.3

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder ‘goed gedocumenteerd’ in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij tenminste één geldverstrekkende instelling een offerte heeft gevraagd of heeft laten vragen en dat die aanvraag niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de mededeling niet ‘goed gedocumenteerd’ is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding. (…)

3.4.

In een e-mail van 29 juni 2022 heeft [gedaagde 1] aan zijn aankoopmakelaar het volgende meegedeeld:

Met pijn in mijn hart wil ik het koopcontract die we op 22 april 2022 hebben getekend ontbinden. Reden van Ontbinden: artikel 15.1 lid d het is ons helaas niet gelukt om een omgevingsvergunning te krijgen van de gemeente [gemeente] voor verandering van de bestemming.

Kunt u richting de verkoper koopcontract ontbinden en mij hierover informeren?

3.5.

In een e-mail van 30 juni 2022 is door Dutch Commercial Mortgage Finance, handelsnaam van Pontifex Bridge Financing B.V. (hierna: DMCF) aan [gedaagde 1] het volgende meegedeeld:

Naar aanleiding van uw financieringsaanvraag ad eur 566.250,- voor de aankoop van de [adres 1] te [plaats 1] moeten wij u helaas meedelen, dat we deze financiering niet kunnen verstrekken.

De belangrijkste reden daarvoor is gelegen in het feit, dat er onvoldoende betaalbaarheid aanwezig is om de rentelasten van de financiering te kunnen dragen.

Op 1 juli 2022 heeft de aankoopmakelaar deze afwijzing meegedeeld aan de verkoopmakelaar.

3.6.

In een e-mail van 19 juli 2022 heeft de verkoopmakelaar aan de aankoopmakelaar het volgende meegedeeld:

In navolging op onderstaande [het bericht van 1 juli 2022, rb.] wenst verkoper enige bewijslast te ontvangen dat koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan.

Aanvankelijk wilde de koper ontbinden op grond van het voorbehoud van het verkrijgen van een woonbestemming voor het gehele pand, later werd dit het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Het feit dat koper werkzaam is (of is geweest) bij de geldverstrekkende instantie waarbij hij deze geldlening heeft aangevraagd, doet verkoper twijfelen aan de echtheid van de toch al summier geformuleerde afwijzing.

Graag ontvangt onze verkoper dan ook, vergezeld met de afwijzing, een kopie van de aangevraagde lening, alsmede de hierbij geleverde documentatie en documentatie waaruit blijkt dat de koper niet over de financiële middelen zou beschikken om de rentelast te dragen.

Op dit moment neemt verkoper uitdrukkelijk
geen genoegenmet de ontbinding.

3.7.

Vervolgens hebben [gedaagde 1] c.s. [eiser 1] c.s. verzocht de termijn voor het inroepen van ontbindende voorwaarden te verlengen. [eiser 1] c.s. hebben dat verzoek afgewezen.

3.8.

In een e-mail van 1 augustus 2022 heeft (de aankoopmakelaar namens) [gedaagde 1] c.s. onder meer als volgt gereageerd op de e-mail van 19 juli 2022:

Wij hebben de verkopend makelaar op 17 juni geïnformeerd dat op basis van meerdere wijzigingsgronden geen vergunning wordt verleend. Zowel afdeling stedenbouw als parkeren gaan niet akkoord. Gemeente heeft mij toen gevraagd de aanvraag voor maandag 13 juni in te trekken. Dit heb ik dan ook gedaan. Voor het bovenstaande zijn de berichten op 17 juni 2022 en 29 juni 2022 via mijn makelaar naar G&O makelaars [de verkoopmakelaar, rb.] verstuurd.

Verder heb ik op 1 juli 2022 aangetoond dat de financiële instelling DCMF mij geen lening wil verstrekken. Ook dit is op 1 juli 2022 doorgestuurd door mijn makelaar naar G&O.

Pas op 19 juli 2022 kreeg ik een reactie van de verkoper.

(…)

Gezien het bovengenoemde tijdspad en de zeer late reactie van de verkoper verzoeken wij nogmaals akkoord te geven om de ontbindende voorwaarden te verlengen naar 12 augustus 2022. (…)

Aangezien ik altijd ervan overtuigd ben geweest dat de koop al was ontbonden is er voor geen op zo’n korte termijn geen enkele mogelijkheid om bij een andere geldverstrekker een nieuwe hypotheek aan te vragen. (…)

3.9.

In een brief van 5 augustus 2022 heeft de advocaat van [eiser 1] c.s. [gedaagde 1] c.s. te kennen gegeven dat hun beroep op de ontbindende voorwaarden niet wordt geaccepteerd, hen in gebreke gesteld en gesommeerd de bankgarantie alsnog te voldoen. Hierbij is aangekondigd dat als niet tijdig aan de verplichting zou worden voldaan, de koopovereenkomst buitengerechtelijk zou worden ontbonden en de boete van 10% van de koopsom, zijnde € 75.500,-, verschuldigd zou zijn.

3.10.

Bij schrijven van 15 augustus 2022 heeft de advocaat van [eiser 1] c.s. de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.

3.11.

Na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter hebben [eiser 1] c.s. op 17 augustus 2022 conservatoir beslag doen leggen ten laste van [gedaagde 1] op de aan hem toebehorende onroerende zaak aan de [adres 2] [plaats 2] .

3.12.

Het pand is nog altijd niet verkocht.

4.Het geschil

4.1.

[eiser 1] c.s. vorderendat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde 1] c.s. veroordeelt tot betaling van € 75.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding, alsmede tot betaling van € 1.530,- aan buitengerechtelijke kosten, een en ander met veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen.

4.2.

[eiser 1] c.s. leggen aan hun vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar tekort zijn gekomen in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. [eiser 1] c.s. stellen dat zij de koopovereenkomst daarom rechtsgeldig hebben ontbonden en recht hebben op de overeengekomen contractuele boete.

4.3.

[gedaagde 1] c.s. voeren verweer.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De vraag die partijen verdeeld houdt is of [gedaagde 1] c.s. rechtsgeldig een beroep hebben gedaan op één van de in artikel 15 van de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarden. [gedaagde 1] c.s. hebben op 29 juni 2022 de ontbindende voorwaarde omtrent het verkrijgen van de omgevingsvergunning ingeroepen en op 30 juni 2022 een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. [eiser 1] c.s. hebben gesteld dat [gedaagde 1] c.s. niet hebben voldaan aan de in verband met deze voorwaarden in de koopovereenkomst overeengekomen afspraken zodat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden door het inroepen van de ontbindende voorwaarden.

Het verkrijgen van een omgevingsvergunning

5.2.

Uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken blijkt dat [gedaagde 1] c.s. tijdens de onderhandelingen tussen partijen voorafgaande aan de koopovereenkomst de ontbindende voorwaarde omtrent het verkrijgen van een omgevingsvergunning als volgt wilden formuleren in de koopovereenkomst:
‘op 30 mei 2022 koper van de gemeente [gemeente] geen omgevingsvergunning heeft verkregen voor het uitbouwen van het verkochte op de 1e verdieping, op het dakterras en het veranderen van de bestemming naar wonen voor het gehele pand.’Met die omschrijving hebben [eiser 1] c.s. expliciet niet ingestemd, waarna tussen partijen overeengekomen is de voorwaarde in de definitieve, door partijen ondertekende, koopovereenkomst te formuleren als ‘
op 30 juni 2022 koper van de gemeente [gemeente] geen omgevingsvergunning heeft verkregen voor het veranderen van de bestemming naar wonen voor het gehele pand.’ (zie r.o. 3.3).

5.3.

[gedaagde 1] c.s. hebben op 25 mei 2022 een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning om het pand te splitsen in zes appartementen, waarbij de bestemming ‘detailhandel’ voor de begane grond gewijzigd zou moeten worden naar ‘wonen’.

De gemeente heeft een negatief advies op deze aanvraag afgegeven, omdat de aanvraag niet past binnen de geldende parkeernormen. In het advies wordt voorgerekend dat bij de realisatie van zes appartementen er een afgeronde parkeerbehoefte ontstaat van vijf parkeerplaatsen terwijl er geen parkeerplaatsen op eigen terrein beschikbaar zijn. Daarbij is vermeld dat de vrijstelling “zeer kleinschalige ontwikkelingen” alleen van toepassing is als het tekort afgerond slechts één parkeerplaats betreft. De conclusie van de gemeente is dat de parkeerbehoefte bij realisering van zes appartementen te groot is om in aanmerking te komen voor de vrijstelling “zeer kleinschalige ontwikkelingen”. [gedaagde 1] c.s. kregen via zijn contactpersoon bij de gemeente te horen dat zij de gevraagde omgevingsvergunning niet zouden krijgen en werden in de gelegenheid gesteld de aanvraag in te trekken om een hoger bedrag aan leges te besparen. In reactie daarop hebben [gedaagde 1] c.s. de vergunningaanvraag ingetrokken en op 29 juni 2022 een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde.

5.4.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagde 1] c.s. een ruimere omgevingsvergunning aangevraagd dan waarop de overeengekomen ontbindende voorwaarde zag. Uit de mededeling van de gemeente dat een tekort van maximaal één parkeerplaats toelaatbaar is, volgt dat het zeer waarschijnlijk is dat [gedaagde 1] c.s., als zij uitsluitend een omgevingsvergunning zouden hebben aangevraagd voor het wijzigen van de bestemming naar wonen voor het hele pand, de omgevingsvergunning zouden hebben verkregen. Dit volgt uit het eindadvies op de principeaanvraag van [eiser 1] c.s., waarin de gemeente destijds had laten weten in principe bereid te zijn medewerking te verlenen aan het wijzigen van het gebruik van de winkel naar een woonbestemming en waarbij is vermeld dat die aanvraag zorgt voor een parkeerbehoefte van afgerond één extra parkeerplaats.

Omdat [gedaagde 1] c.s. echter in het licht van hun plannen het pand te splitsen in zes appartementen een ruimere omgevingsvergunning hebben aangevraagd – waardoor een veel grotere parkeerbehoefte zou ontstaan – dan was geformuleerd in de tussen partijen overeengekomen ontbindende voorwaarde kunnen zij geen beroep doen op het negatieve advies van de gemeente in het kader van de overeengekomen ontbindende voorwaarde. Het niet verkrijgen van de door hen gewenste, veel uitgebreidere vergunning leidt niet tot een rechtsgeldige ontbinding van de koopovereenkomst, nu de overeengekomen voorwaarde zag op een veel beperktere vergunning, waarvan aannemelijk is dat die zou zijn verkregen, omdat het daarmee gemoeide parkeertekort (ook in 2022 nog) binnen het gemeentelijk beleid viel.

Financieringsvoorbehoud

5.5.

Door [gedaagde 1] c.s. is ook een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. In de koopovereenkomst is expliciet vermeld dat in het kader van het opgenomen financieringsvoorbehoud onder bankinstelling wordt verstaan
een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht. Dit betekent dat het moet gaan om een erkende financiële instelling met vergunning van de Nederlandsche Bank (DNB) en/of de Autoriteit Financiële Markten (AFM). [gedaagde 1] c.s. hebben een financiering aangevraagd bij DCMF. DCMF is een handelsnaam van Pontifex Bridge Financing B.V. Uit de als productie 9 bij de dagvaarding overgelegde e-mail van de AFM blijkt dat Pontifex Bridge Financing B.V. geen vergunning heeft van de AFM of DNB. Daarom kan DCMF niet worden aangemerkt als een erkende financiële instelling als bedoeld in artikel 1:1 van de Wft. [gedaagde 1] c.s. hebben geen financieringsaanvraag ingediend bij een wel erkende financiële instelling, laat staan een afwijzende reactie daarop gekregen. Om die reden kunnen zij niet met succes een beroep doen op de ontbindende voorwaarde onder 15 lid 1 sub a van die overeenkomst en heeft de mededeling van 30 juni 2022 aan [eiser 1] c.s. niet geleid tot ontbinding van de koopovereenkomst. Het subsidiaire beroep van [gedaagde 1] c.s. op de redelijkheid en billijkheid nu zij zouden hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting de financiering rond te krijgen faalt eveneens. Ter zitting is erkend dat de afwijzing van de financieringsaanvraag één op één te maken had met het verkrijgen van de splitsing van het pand in zes appartementen omdat daarmee de verdiencapaciteit van het project onvoldoende was. Die splitsing maakte uitdrukkelijk geen onderdeel uit van de afspraken met [eiser 1] c.s.

Overig verweer [gedaagde 1] c.s.

5.6.

Door [gedaagde 1] c.s. is nog aangevoerd dat zij er op mochten vertrouwen dat [eiser 1] c.s. wel akkoord waren gegaan met ontbinding van de koopovereenkomst omdat het pand vanaf 4 juli 2022 weer te koop werd aangeboden via Funda. De enkele omstandigheid dat het pand weer op Funda werd aangeboden om zo mogelijk schade te beperken maakt echter uiteraard niet dat [gedaagde 1] c.s. niet langer gebonden waren aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Binnen redelijke termijn zijn [gedaagde 1] c.s. namens [eiser 1] c.s. bericht dat verkopers geen genoegen namen met het beroep op de ontbindende voorwaarden.

Gevolg

5.7.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [gedaagde 1] c.s. geen rechtsgeldig beroep hebben gedaan op (een van) de ontbindende voorwaarden en dat [eiser 1] c.s. hen terecht houden aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst. [eiser 1] c.s. hebben [gedaagde 1] c.s. in gebreke gesteld en nadat zij in verzuim waren gekomen hebben [eiser 1] c.s. de overeenkomst rechtsgeldig ontbonden. [eiser 1] c.s. maken terecht aanspraak op de overeengekomen contractuele boete van 10% van de overeengekomen koopovereenkomst, te weten € 75.500. De vordering van [eiser 1] c.s. zal worden toegewezen. Voor matiging van de boete ziet de rechtbank in de omstandigheden van het geval geen aanleiding.

5.8.

De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding, zijnde 31 augustus 2022 is eveneens toewijsbaar.

5.9.

Ook de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten kan worden toegewezen.

5.10.

[gedaagde 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser 1] c.s. begroot op:

dagvaarding € 129,74

vastrecht € 1.301,00

salaris advocaat
€ 2.366,00 (2 punten à € 1.183,00)

Totaal € 3.796.74

5.11.

De gevorderde vergoeding voor beslagkosten kan worden toegewezen tot een bedrag van € 330,49 aan explootkosten en € 1.183,00 aan salaris advocaat, dus in totaal een bedrag van € 1.513,49.

5.12.

[gedaagde 1] c.s. zullen gelet op het bepaalde in artikel 6:6 lid 2 BW hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van genoemde bedragen.

5.13.

Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, in die zin dat de een betalende de ander voor dat bedrag zal zijn bevrijd, om aan [eiser 1] c.s. te betalen een bedrag van € 75.500,00 (vijfenzeventigduizend vijfhonderd euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 31 augustus 2022 tot de dag van algehele betaling;

6.2.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, in die zin dat de een betalende de ander voor dat bedrag zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiser 1] c.s. van € 1.530,00 ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten;

6.3.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, in die zin dat de een betalende de ander voor dat bedrag zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiser 1] c.s. van € 1.513,49 ter zake van de beslagkosten;

6.4.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, in die zin dat de een betalende de ander voor dat bedrag zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiser 1] c.s. van € 3.796,74 ter zake van de proceskosten;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2023.^[1]