Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10080632 \ CV EXPL 22-5237
Uitspraakdatum: 20 september 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [plaats 1]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: Juristu Incassodiensten B.V.
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. F.W. Huizinga
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 16 augustus 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 28 augustus 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiser] en [gedaagde] bij brieven van respectievelijk 23 augustus 2023 en 18 augustus 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Bij schriftelijke huurovereenkomst heeft [eiser] aan [gedaagde] verhuurd de zelfstandige woning aan de [adres] te [plaats 1] tegen een maandelijkse huurprijs van € 475,00, bestaande uit de kale huur van € 355,00, een bedrag van € 45,00 als vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten en een bedrag van € 75,00 als voorschot voor gas, elektra en water.
2.2.
De kosten voor vergoeding van leveringen/diensten en voorschotten voor gas, elektra en water zijn gelijk gebleven. De kale huur is jaarlijks geïndexeerd.
2.3.
De laatste huurprijs inclusief te verzorgen leveringen en voorschotten gas, water en licht was € 690,00.
2.4.
In de huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant - het volgende:
5.1De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerste per 1 juni 2016 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs (…).
5.1De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerste per 1 juni 2016 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs (…).
2.5.
Het gehuurde maakt deel uit van een gebouw met vijf appartementen. De appartementen beschikken niet over een eigen meter voor gas, water en elektra, maar zijn aangesloten op één gezamenlijke meter. Vóór 1 augustus 2015 woonde [gedaagde] in één van de andere appartementen. Het toen geldende huurcontract stond op naam van haar toenmalige vriend.
2.6.
[gedaagde] heeft in 2020 en 2021 geklaagd over de staat van de woning, met name dat de wc en/of douche niet goed functioneren. Het is partijen niet gelukt om afspraken te maken om de klachten verder te bespreken of op te lossen.
2.7.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan.
2.8.
Op 13 augustus 2021 heeft [eiser] een brief verzonden aan [gedaagde] (en de huurders van de andere appartementen) met de mededeling dat [eiser] vanaf 1 januari 2022 geen verantwoordelijkheid meer neemt voor de veiligheid van het pand in verband met de ontstane staat van het pand. De huurovereenkomst werd tevens door [eiser] opgezegd tegen 31 december 2021.
2.9.
[gedaagde] heeft op 31 oktober 2021 via een WhatsApp bericht aan [eiser] te kennen gegeven dat zij op 1 november 2021 de woning zal verlaten. Zij is toen ook vertrokken.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van
- € 4.317,98 aan huurachterstand over de periode 1 januari 2019 tot en met 31 december 2021;
- € 2.671,35 aan achterstand van de kosten van gas, water en licht vanaf 2014;
- € 799,85 aan incassokosten.
- € 4.317,98 aan huurachterstand over de periode 1 januari 2019 tot en met 31 december 2021;
- € 2.671,35 aan achterstand van de kosten van gas, water en licht vanaf 2014;
- € 799,85 aan incassokosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de tussen partijen geldende huurovereenkomst doordat zij een deel van de huur onbetaald heeft gelaten en doordat dat zij over de jaren 2014 tot en met 2021 verschuldigde servicekosten niet heeft betaald. Verder heeft [gedaagde] de woning bij het einde van de huur niet in goede staat opgeleverd, zodat zij de door [eiser] gemaakte schoonmaakkosten moet betalen.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering gedeeltelijk. Zij voert aan – samengevat – dat zij noodgedwongen heeft ingestemd met de door [eiser] aangekondigde beëindiging van de huurovereenkomst. De staat van de woning was zo slecht dat deze niet meer bewoonbaar was. [gedaagde] ging ervan uit dat zij, wegens die slechte staat van de woning en gederfd huurgenot, niets meer aan [eiser] verschuldigd zou zijn. [gedaagde] werd in deze gedachte gesterkt doordat haar broer die ook een woning van [eiser] huurde, via de Huurcommissie huurverlaging had bewerkstelligd en ook nog een verhuisvergoeding heeft gekregen. [gedaagde] voert verder aan nooit afrekeningen van gas, water en licht te hebben ontvangen. Ten slotte betwist zij dat [eiser] na haar vertrek schoonmaakkosten heeft gemaakt.
5.De beoordeling
5.1.
Indien en voor zover [gedaagde] zich beroept op afspraken die een andere huurder met [eiser] heeft gemaakt, kan dat beroep niet slagen. Zij is immers geen partij bij die afspraken. Haar betoog dat zij op grond van die afspraken er op mocht vertrouwen dat zij niets meer aan [eiser] zou hoeven te betalen, gaat daarom ook niet op.
Huurachterstand
5.2.
De huurachterstand zoals gevorderd door [eiser] is inclusief de kosten voor levering van diensten alsmede inclusief de voorschotten voor gas, water en licht.
5.3.
In de stukken en ter zitting heeft [gedaagde] erkend althans niet betwist dat niet alle huurpenningen zijn voldaan. De door [eiser] genoemde betalingen zoals opgenomen in het door hem overgelegde overzicht (productie 2 bij dagvaarding), zijn niet betwist of weersproken. Hiermee is betalingsachterstand van de huur en daarmee een tekortkoming in de nakoming vast komen te staan. Daarmee staat echter nog niet vast of [gedaagde] het gehele door [eiser] gestelde bedrag aan huurachterstand verschuldigd is.
5.4.
[gedaagde] heeft de verschuldigdheid van de aangekondigde huurverhoging van 2021 betwist aangezien in 2021 sprake was van een tijdelijke huurstop waardoor de huurprijzen van niet-geliberaliseerde huurwoningen niet verhoogd mochten worden. [gedaagde] verwijst hieromtrent naar een WhatsApp bericht van 15 augustus 2021 (productie 5 bij dagvaarding).
5.5.
Uit het door [eiser] overgelegde overzicht (productie 2 bij dagvaarding) blijkt dat de huur voor de maanden september 2018 tot en met juni 2020 € 673,09 bedroeg. Voor de maanden juni 2020 tot en met einde huur bedroeg de huur € 690,00. Dat betekent dat, ondanks een aankondiging van een huurverhoging, bij de berekening van de huurachterstand geen huurverhoging is meegenomen. Daarom treft het verweer van [gedaagde] inzake een onterechte huurverhoging geen doel en heeft dit verweer geen invloed op de hoogte van de nog door [gedaagde] te betalen huurachterstand.
5.6.
[gedaagde] heeft de woning per 1 november 2021 verlaten. Omdat zij dit deed op instigatie van [eiser] (die immers de huur had opgezegd) en [eiser] vervolgens, anders dan door middel van deze procedure, geen aanspraak meer heeft gemaakt op de huur over november en december 2021, moet het er voor worden gehouden dat de huurovereenkomst met wederzijdse toestemming is beëindigd per 31 oktober 2021. De gevorderde huur over de maanden november en december 2021 zullen om die reden in mindering worden gebracht op het gevorderde bedrag aan huurachterstand.
5.7.
[gedaagde] stelt dat aan de woning diverse gebreken kleefden, waaronder het niet functioneren van de wc en douche, waardoor zij lange tijd niet het huurgenot heeft gehad dat zij mocht verwachten. [gedaagde] zou [eiser] in ieder geval in oktober 2020 hierop hebben gewezen. Indien en voor zover [gedaagde] hiermee een beroep doet op verrekening, geldt het volgende.
5.8.
Voor een geslaagd beroep op verrekening is conform artikel 6:127 lid 2 vereist Pro dat [gedaagde] een vordering heeft op [eiser] waarvan zij betaling kan afdwingen; de vordering moet opeisbaar zijn. Verder is in artikel 6:136 BW Pro bepaald dat de rechter een vordering kan toewijzen ondanks een beroep van de gedaagde op verrekening, indien niet eenvoudig is vast te stellen of het verrekenverweer gegrond is. Het ligt dus op de weg van [gedaagde] om daartoe voldoende informatie te verstrekken.
5.9.
[gedaagde] heeft een WhatsApp-bericht in het geding gebracht en verwezen naar de brief van [eiser] waarin [eiser] zelf verwijst naar de slechte staat van de woning. Verder betoogt [gedaagde] dat zij vanwege de slechte staat van de woning en de daarmee samenhangende gederfde huurgenot niets meer verschuldigd is aan [eiser]. Indien en voor zover [gedaagde] hiermee wil betogen dat zij recht heeft op schadevergoeding vanwege gebreken aan het gehuurde, geldt dat die vordering alleen al niet kan slagen omdat [gedaagde] de schade en de hoogte daarvan niet heeft onderbouwd.
5.10.
Voor zover [gedaagde] doelt op een huurprijsvermindering loopt die vordering stuk op de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 3 BW Pro. Daarin is bepaald dat de periode waarover een vermindering van de huurprijs in verband met aanwezige gebreken kan worden verkregen, niet eerder kan ingaan dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. In dit geval moet de “vordering” geacht worden te zijn ingesteld op 5 oktober 2022 (de datum van de conclusie van antwoord), zodat de vermindering van de huurprijs niet eerder kan ingaan dan per 5 april 2022, op welk moment de huurovereenkomst al was geëindigd.
5.11.
Nu geen sprake is van een tegenvordering, laat staan een op eenvoudige wijze vast te stellen opeisbare vordering, kan het beroep van [gedaagde] op verrekening niet kan slagen. De huurachterstand tot en met oktober 2021 wordt dan ook toegewezen.
Servicekosten
5.12.
[eiser] vordert de eindafrekeningen van de servicekosten over de periode 2014 – 2020.
5.13.
De huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] is ingegaan per 1 augustus 2015 zodat kosten uit 2014 niet gebaseerd kunnen worden op de in het geding overgelegde huurovereenkomst. Nu [eiser] de daarvóór geldende huurovereenkomst niet heeft overgelegd en dus ook niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] vóór 1 augustus 2015 als huurder (en niet als medebewoner) kan worden aangesproken, worden de servicekosten uit 2014 afgewezen.
5.14.
Voor wat betreft de servicekosten vanaf 1 augustus 2015 geldt het volgende. Artikel 7:259 lid 1 BW Pro bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten het bedrag beloopt dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Dit is niet het bedrag dat in de huurovereenkomst staat, maar het bedrag van de jaarafrekening. De verhuurder moet uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten aan de huurder verstrekken.
5.15.
[eiser] stelt jaarafrekeningen te hebben verzonden, hetgeen door [gedaagde] wordt betwist. [eiser] heeft geen jaarafrekeningen in het geding gebracht. Wel heeft hij een handgeschreven overzicht van de servicekosten van het gehele pand overgelegd waaruit de hoogte en opbouw van zijn vordering zou moeten blijken. De in dit overzicht genoemde (totaal)bedragen zijn vervolgens door [eiser] gedeeld door vijf (zijnde het aantal huurders in het pand), waarbij geen onderscheid is gemaakt voor bijvoorbeeld de grootte van ieder appartement.
5.16.
Het door [eiser] in het geding gebrachte overzicht kan niet worden gekwalificeerd als naar de soort uitgesplitst overzicht van de kosten voor [gedaagde]. Daarbij komt dat [eiser] heeft verklaard dat dit overzicht om een andere reden is opgesteld dan om als jaarafrekening te dienen. Hij heeft namelijk ter zitting toegelicht dat het overgelegde overzicht door hem zelf (achteraf) is opgesteld om aan de huurders duidelijk te maken dat de servicekosten al die jaren wel hoger waren geworden maar niet door hem werden doorbelast. Gelet op het voorgaande moet er van uit worden gegaan dat [eiser] de verplichte naar soort gesplitste overzichten niet heeft verzonden.
5.17.
Uit artikel 7:260 lid 2 BW Pro jo artikel 7:259 lid 2 BW Pro volgt dat indien een huurder en verhuurder het over de hoogte van de servicekosten niet eens zijn en/of er geen jaarafrekeningen zijn verstrekt, zij tot 30 maanden na afloop van het kalenderjaar waarop de verplichting ziet een verzoek kunnen doen aan de huurcommissie om daarover uitspraak te doen. Hoewel de procedure bij de huurcommissie niet exclusief is voorgeschreven, bepaalt artikel 51 UHW Pro dat in elke ingestelde rechtsvordering een uitspraak van de huurcommissie dan wel beschikking (vonnis) van de kantonrechter moet worden overgelegd. Indien die uitspraak niet voorhanden is en vanwege het verstrijken van de hiervoor genoemde termijn van 30 maanden ook niet meer kan worden gevraagd, kan een verhuurder over de desbetreffende periode in rechte geen aanspraak meer maken op vergoeding van de kosten en een huurder geen terugbetaling van te hoge voorschotten meer vorderen en staan deze doorbelaste kosten vast (zie gerechtshof Leeuwarden, 15 februari 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP7495, gerechtshof Den Haag, 7 november 2017, ECLI:NL: GHDHA:2017:3162 en gerechtshof 's-Hertogenbosch 10 december 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:4469).
5.18.
[eiser] heeft geen uitspraak van de huurcommissie of beschikking (vonnis) van de kantonrechter in de zin van artikel 51 UHW Pro in het geding heeft gebracht. De vervaltermijnen voor de eindafrekeningen van 2015 tot en met 2020 zijn dan ook verstreken. Onderhavige procedure is immers aanhangig gemaakt bij dagvaarding van 16 augustus 2022, terwijl deze, ten aanzien van de jaren 2015 tot en met 2020, uiterlijk binnen 30 maanden na afloop van dat jaar en dus respectievelijk uiterlijk op 30 juni 2017, 30 juni 2018, 30 juni 2019, 30 juni 2020, 30 juni 2021 en 30 juni 2022 aanhangig hadden moeten worden gemaakt (artikel 7:260 lid 2 BW Pro in jo. 7:259 lid 2 BW jo. artikel 51 UHW Pro). Dit betekent dat de afrekening van de servicekosten voor de jaren 2015 tot en met 2020 niet meer kan worden gevorderd. De daartoe strekkende vordering zal dan ook worden afgewezen.
5.19.
De vordering ter zake de teveel betaalde servicekosten over het jaar 2021 is, gelet op het bepaalde in de artikelen 7:259 lid 2 BW en 7:260 lid 2 BW wel tijdig ingesteld door [eiser], te weten voor de vervaltermijn uiterlijk 30 juni 2024, zodat daarop inhoudelijk wordt beslist.
5.20.
Het in het door [eiser] overgelegde overzicht van de servicekosten genoemde bedrag wijkt af van het door [eiser] gevorderde bedrag. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat het bedrag genoemd in het overzicht bij dagvaarding is verhoogd met de servicekosten van 2021. Nu er verder geen onderbouwing of berekening van de servicekosten over 2021 in het geding is gebracht, worden deze als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
Schoonmaakkosten
5.21.
[eiser] vordert betaling van € 659,00 aan schoonmaakkosten, stellende dat [gedaagde] het gehuurde bij het einde van de huur niet in de oorspronkelijke staat heeft opgeleverd. Omdat gesteld noch gebleken is dat bij aanvang van de huur een opleveringsrapport is opgemaakt, ligt het op de weg van [eiser] om de staat bij aanvang van de huur te onderbouwen en bij betwisting te bewijzen (evenals de staat bij het einde van de huur). Het enkele overleggen van foto's waarvan niet vast staat wanneer deze zijn gemaakt, is in het licht van de betwisting door [gedaagde], onvoldoende. Echter ook als wel zou komen vast te staan dat [gedaagde] het gehuurde niet in de staat heeft opgeleverd waarin het zich bij aanvang van de huur bevond, dan geldt dat [eiser] de gestelde kosten in het licht van de betwisting door [gedaagde], onvoldoende heeft onderbouwd. Enige factuur van de gemaakte kosten ontbreekt immers. De schoonmaakkosten komen dus niet voor rekening van [gedaagde].
Incassokosten en wettelijke rente
5.22.
De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu de grondslag en de feitelijke onderbouwing van deze kosten in de dagvaarding ontbreekt. Ook de aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW Pro is niet overgelegd. Dit deel van de vordering is dan ook niet toewijsbaar.
5.23.
De gevorderde wettelijke rente zal als onbetwist worden toegewezen over het toegewezen bedrag.
5.24.
De conclusie is dat de vordering van [eiser] deels wordt toegewezen en deels wordt afgewezen.
5.25.
Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 2.937,98 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 januari 2022 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de overige vorderingen af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter