ECLI:NL:RBNHO:2023:9818

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10329971 \ CV EXPL 23-852

Vonnis van 11 oktober 2023

in de zaak van

[eiser]

wonende te [plaats 1], gemeente [gemeente],

eisende partij,

gemachtigde: mr. V.J.M.H.Y. van Haaster te Haarlem

tegen

de stichting

[bedrijf]

gevestigd te [plaats 2], gemeente [gemeente],

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. M. van den Oord te Utrecht

Partijen zullen hierna [eiser] en [bedrijf] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 2 februari 2023

- de conclusie van antwoord van 12 april 2023

- het tussenvonnis van 26 april 2023

- de mondelinge behandeling van 19 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Zaak in het kort

2.1.

[bedrijf] is eigenaar van een woning die zij aan [eiser] verhuurt. [eiser] is op leeftijd en afhankelijk van een rolstoel. Omdat herstelwerkzaamheden aan een standleiding die lekte gepaard ging met hak- en breekwerk in het gehuurde, heeft [bedrijf] ook keuken, badkamer en toilet vervangen. [bedrijf] heeft [eiser] op haar kosten voor een periode van tien maanden verhuisd naar een vervangende gestoffeerde woning.

2.2.

[eiser] meent dat sprake is van een renovatie en vordert € 6.505,00 van [bedrijf] ter zake van de verhuiskostenvergoeding ex artikel 7:220 lid 5 BW dan wel dit bedrag als vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade (artikel 7:208 BW). De vordering tot betaling van de verhuisvergoeding wordt afgewezen omdat geen sprake is van renovatie maar van dringende werkzaamheden. Van een vernieuwing door verandering of toevoeging die heeft geleid tot verhoging van het huurgenot, is geen sprake. De vordering tot vergoeding van schade wordt, op de post voor het aanbrengen van laminaat na, eveneens afgewezen, onder meer omdat de schade onvoldoende is geconcretiseerd en onderbouwd.

3.De feiten

3.1.

[bedrijf] is eigenaar van de woning aan [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning) gelegen op de begane grond van een flatgebouw. Zij verhuurt deze aan [eiser]. [eiser] is op leeftijd en afhankelijk van een rolstoel.

3.2.

Naar aanleiding van klachten over lekkages heeft [bedrijf] in maart 2021 geconstateerd dat werkzaamheden aan de standleiding bij de woning en de drie bovengelegen woningen moesten plaatsvinden. Die werkzaamheden zouden gepaard gaan met hak- en breekwerk, met name in de woning van [eiser]. Onder meer moest een groot gat in de keukenvloer worden gemaakt. In verband hiermee heeft [bedrijf] besloten om gelijk met de herstelwerkzaamheden aan de standleiding ook het toilet, de badkamer en de keuken in de woning te vervangen.

3.3.

[bedrijf] heeft [eiser] een tijdelijke woning, voorzien van vloerbedekking en gordijnen, aangeboden in een woonzorgcentrum in Driehuis.

3.4.

Op 7 mei 2021 is [eiser] naar de tijdelijke woning verhuisd. [bedrijf] heeft op haar kosten een beperkt deel van zijn spullen laten verhuizen door Kenzo, een schoonmaakbedrijf.

3.5.

[bedrijf] heeft [eiser] per brief van 7 mei 2021 geïnformeerd over de uit te voeren werkzaamheden in de woning. In deze brief is over financiële compensatie het volgende vermeld:

Vergoeding

[bedrijf] hanteert een compensatieregeling bij het uitvoeren van een badkamer- keuken toiletrenovatie van € 75,00 per woning.

(…)

3.6.

De werkzaamheden zijn medio juli 2021 gestart. [eiser] heeft per brief op 21 september 2021 diverse klachten geuit en aanspraak gemaakt op een wettelijke verhuisvergoeding. [bedrijf] heeft op 23 september 2021 per e-mail aan [eiser] het volgende geschreven:

Na ons telefonisch gesprek van 13 september wil ik wil ik de zaken die wij besproken hebben middels deze mail bevestigen.


Er wordt een stopcontact aangelegd onder het keukenblad t.b.v. elektrisch koken. (geen perilex)


U heeft een groter keukenblok en blad dan voorheen, hiervoor worden geen kosten gerekend.


Het wantegelwerk in de keuken is alleen in de keukenhoek uitgevoerd en niet op de tegenoverliggende wanden.

Deze zijn gestuct.


Er wordt een verhuisbedrijf ingezet om uw spullen terug te verhuizen.

Vergoedingen


U wilt zelf de woning laten schoonmaken. Het Woningbedrijf stelt daar € 250,00 voor beschikbaar.


Voor een nieuwe vloerafwerking in de keuken en de hal heeft het Woningbedrijf een vergoeding van € 25,00 per m2. Bij elkaar naar boven afgerond is dat 19m2 en komt dan uit op € 475,00.


Volgens de compensatieregeling bij het uitvoeren van een badkamer- keuken toiletrenovatie geeft het Woningbedrijf een vergoeding van € 75,00.

De datum van de verhuizing is nog even lastig, omdat de exacte levering van het keukenblok nog niet duidelijk is. En wilt u dat de woning schoon gemaakt wordt voordat u hem weer betrekt of laat u dit doen terwijl u er al woont?

3.7.

Oplevering van de drie andere bij de werkzaamheden betrokken woningen heeft op 29 november 2021 plaatsgevonden. De woning van [eiser] was volgens de planning van [bedrijf] op 18 februari 2022 gereed. [bedrijf] heeft met [eiser] de woning geïnspecteerd waarbij enkele punten van oplevering zijn genoteerd.

3.8.

[eiser] is op 7 maart 2022 terug verhuisd naar de woning. Hij heeft geen gebruik gemaakt van het aanbod van [bedrijf] 23 september 2021 om (op haar kosten van) een verhuisbedrijf in te zetten.

3.9.

Bij brief van 30 september 2022 heeft de gemachtigde van [bedrijf] aan [eiser] een voorstel gedaan om bepaalde kosten aan hem te vergoeden. Zij heeft op 22 maart 2023 een bedrag van € 1.489,25 aan hem voldaan, welk bedrag is opgebouwd uit de volgende posten:

- kosten doorzendservice post € 159,25

- kostenvergoeding algemeen € 75,00

- kosten schoonmaak € 250,00

- kosten behangen hal, voorportaal en keuken € 480,00

- kosten laminaat € 475,00

- vergoeding lampjes keuken € 50,00

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

1. [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.505,00 aan [bedrijf] ter zake van de verhuiskostenvergoeding ex artikel 7:220 lid 5 BW vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 december 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;

Subsidiair

2. [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.505,00 aan [bedrijf] ter zake van de schadevergoeding ex artikel 7:208 BW vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 december 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;

Primair en subsidiair

3. [eiser] te veroordelen in de proceskosten (€ 152,00 ter zake van de eigen bijdrage en griffierechten van € 86,00);

4. [eiser] te veroordelen in de eventuele nakosten;

5. dan wel zoals door de kantonrechter u in goede justitie te bepalen.

4.2.

[bedrijf] voert verweer. [bedrijf] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Renovatie of dringende werkzaamheden?

5.1.

Uitgangspunt is dat [eiser] alleen recht heeft op een verhuisvergoeding in de zin van artikel 7:220 lid 5 Burgerlijk Wetboek (BW), als de werkzaamheden die de verhuizing noodzakelijk maakten moeten worden aangemerkt als renovatie en niet als dringende werkzaamheden (artikel 7:220 lid 1 respectievelijk lid 2 BW). Volgens [eiser] is sprake van renovatie, omdat [bedrijf] de werkzaamheden als renovatie heeft aangekondigd en omdat bij de vervanging van de keuken een elektrisch fornuis is geplaatst. [bedrijf] heeft dit gemotiveerd betwist.

5.2.

De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 7:220 lid 2 BW derde zin is bepaald:

Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.

In het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726) staat hierover:

Art. 7:220 lid 2, derde zin, BW – welke bepaling ook reeds gold toen het Bbsh (oud) nog van kracht was – bepaalt dat onder renovatie wordt verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet worden afgeleid dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. (…)

De vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, vergt een beoordeling van de omstandigheden van dat geval in het licht van voormelde maatstaf.

5.3.

Hoewel de werkzaamheden zijn uitgevoerd in een periode van ruim zeven maanden en [eiser] tien maanden in een tijdelijke woning heeft verbleven, wat een aanzienlijke periode is, is in de gegeven omstandigheden en gelet op de door de Hoge Raad geformuleerde maatstaf, geen sprake van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Vast staat dat de werkzaamheden tot herstel van de standleiding als een dringende reparatie moeten worden aangemerkt. De daarmee gepaard gaande vernieuwing van badkamer, keuken en toilet kunnen niet worden gezien als een ‘vernieuwing door verandering of toevoeging’ ter verhoging van het woongenot. Hier is alleen sprake geweest van gewoon (groot) onderhoud waarbij ‘nieuw voor oud’ plaatsvond, wat eens in de zoveel jaren nodig is bij gewoon gebruik. Dat is onvoldoende om van een renovatie te spreken. Dat ook een elektrisch fornuis en een extra stopcontact in de keuken is geplaatst doet daar niet aan af, omdat dit op uitdrukkelijk verzoek van [eiser] zelf is gedaan. Dit was geen onderdeel van de door [bedrijf] voorgenomen werkzaamheden. Van een toename van woongenot is ook niet gebleken. [eiser] heeft op zitting zelfs verklaard dat de situatie in zijn beleving minder is geworden, omdat de woning is verkleind en een muur is blijven staan, wat – zo begrijpt de kantonrechter – minder bewegingsruimte oplevert. Hoewel hij een nieuwe keuken en toilet heeft gekregen, is zijn huurgenot niet vergroot.

5.4.

De conclusie is dan ook dat geen sprake is van een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. [eiser] kan daarom geen aanspraak maken op een verhuisvergoeding als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW.

Recht op verhuisvergoeding?

5.5.

Verder geldt dat voor zover al sprake zou zijn van renovatie wegens het vervangen van badkamer, toilet en keuken (inclusief het aanbrengen van een elektrisch fornuis en een extra stopcontact), deze werkzaamheden niet hebben geleid tot een noodzaak tot verhuizing. [bedrijf] heeft in dit verband onvoldoende betwist aangevoerd dat bewoners bij het vervangen van een keuken, badkamer en toilet in beginsel ook niet hoeven te verhuizen. De bewoners van de drie bovengelegen woningen zijn in hun woning gebleven. Uitsluitend omdat voor de werkzaamheden in de vloer van de woning van [eiser] een gat moest worden gemaakt (zoals hiervoor is overwogen betreft dat geen renovatie) en hij op leeftijd is en rolstoelafhankelijk, heeft [bedrijf] hem een tijdelijke vervangende woning aangeboden.

5.6.

Daarbij komt ook nog dat voor zover [eiser] al moest verhuizen (wegens renovatiewerkzaamheden), [bedrijf] een redelijke passende voorziening heeft getroffen door hem een woning aan te bieden voorzien van vloerbedekking en gordijnen, die meebracht dat hij zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten heeft moeten maken. [bedrijf] heeft hem namelijk onder meer de kosten voor de doorzendservice en schoonmaak vergoed en zijn spullen naar de tijdelijke woning verhuisd. Dat [eiser] geen gebruik heeft gemaakt van het aanbod om hem ook terug te verhuizen, kan [bedrijf] niet verweten worden. Als [eiser] ontevreden was over de manier waarop zijn spullen naar de tijdelijke woning zijn verhuisd, had het op zijn weg gelegen om dit aan te geven, zodat [bedrijf] passende maatregelen kon nemen.

5.7.

De primaire vordering zal, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, worden afgewezen. Dat de werkzaamheden lang hebben geduurd en dat [eiser] hiervan veel overlast heeft ondervonden, maakt de conclusie niet anders. Een huurder moet dringende werkzaamheden nu eenmaal gedogen. [bedrijf] heeft overigens ook erkend dat, mede omdat sprake was van een spoedklus, de uitvoering niet altijd onberispelijk is verlopen en dat zij mede daarom [eiser] al (financieel) tegemoet is gekomen.

Recht op schadevergoeding ex artikel 7:208 BW?

5.8.

Voor het geval de vordering tot toekenning van de verhuisvergoeding niet kan slagen, heeft [eiser] subsidiair een vordering tot schadevergoeding ingesteld.

5.9.

Voor zover [eiser] heeft bedoeld daarbij een beroep te doen wanprestatie of onrechtmatige daad, zal de vordering worden afgewezen, omdat hij daarvoor onvoldoende heeft gesteld. Hij heeft niet duidelijk gemaakt op welke wijze [bedrijf] te kort is geschoten en welke schade daarvan het gevolg is geweest.

5.10.

[eiser] doet daarnaast een beroep op schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW (vergoeding door verhuurder van de door een gebrek veroorzaakte schade). Volgens [bedrijf] kan dat beroep niet slagen omdat geen sprake is van een gebrek dat aan [bedrijf] toerekenbaar is.

5.11.

De kantonrechter begrijpt het beroep van [eiser] op artikel 7:208 BW zo, dat de lekkage bij de standleiding een gebrek is dat na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan [bedrijf] is toe te rekenen. [eiser] heeft namelijk gesteld dat hij de woning sinds 1974 huurt en dat hij vanaf 2004 melding heeft gemaakt van vochtplekken in het toilet. Niet ter discussie staat dat een lekkende standleiding een gebrek is dat hersteld moest worden. De enkele aanwezigheid van dit gebrek maakt echter nog niet dat de verhuurder de (gevolg)schade van de huurder moet vergoeden. Het gebrek moet ook toerekenbaar zijn. Een gebrek dat is ontstaan ná het aangaan van de huurovereenkomst is toerekenbaar aan de verhuurder als het te wijten is aan zijn schuld (bijvoorbeeld omdat de verhuurder zijn onderhoudsverplichting heeft verzaakt waarbij de grondslag dan bestaat uit het verzuim het gebrek (tijdig) adequaat te herstellen) of op grond van wet, rechtshandeling of verkeersopvattingen voor zijn risico komt.

Met de enkele stelling dat [eiser] al sinds 2004 heeft geklaagd over vochtplekken in het toilet, wat [bedrijf] heeft betwist, heeft [eiser] onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat [bedrijf] haar onderhoudsverplichting heeft verzaakt. Het gebrek is daarom op die grond niet toerekenbaar en geeft [eiser] dus ook geen recht op schadevergoeding.

5.12.

Voor zover het gebrek toerekenbaar is omdat dit op grond van wet, rechtshandeling of verkeersopvattingen voor risico van [bedrijf] komt, heeft [eiser] zijn schade als gevolg van het gebrek – op na te noemen post na – niet, althans onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd. Voor de meeste posten heeft [eiser] geen concrete bedragen gesteld en evenmin heeft hij achterliggende stukken, zoals facturen of bonnen, overgelegd.

Post laminaat

5.13.

[eiser] heeft een berekening overgelegd voor een bedrag van € 4.338, 67 die hij op de website van Carpetright heeft gemaakt voor de aanschaf en het leggen van circa zestig vierkante meter laminaat met ondervloer en plinten. Omdat [eiser] afhankelijk is van een rolstoel en het gedeeltelijk leggen van laminaat drempels veroorzaakt, moet in de hele woning laminaat worden gelegd, aldus [eiser]. [bedrijf] betwist dit en voert aan dat slechts het deel in de keuken en de hal (achttien vierkante meter) moet worden vervangen. Dit kan volgens haar worden uitgevoerd zonder belemmerende drempels bijvoorbeeld met overgangsprofielen. Daarnaast voert zij aan dat voor het bedrag van € 475,00 dat zij aan [eiser] al heeft vergoed, een goede (onder)vloer kan worden gelegd, berekend op € 25,00 per vierkante meter. Zij wijst daarbij op de prijs waarvoor bij IKEA of Gamma laminaat kan worden gekocht: € 8,99 respectievelijk € 7,49 per vierkante meter in plaats van € 43,99 per vierkante meter die [eiser] rekent.

5.14.

De kantonrechter is van oordeel dat een huurder mag verwachten dat (in dit geval de vloer van) de woning na dringende werkzaamheden in goede staat wordt teruggebracht of dat hij een vergoeding ontvangt waarmee hij dat zelf kan doen. Daarom moet worden beoordeeld of de vergoeding die [eiser] heeft ontvangen om laminaat te leggen, volstaat. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [bedrijf] had het op de weg van [eiser] gelegen om aan te geven waarom overgangsprofielen voor hem met rolstoel belemmerend werken. Nu hij dat niet althans onvoldoende heeft gedaan, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat in de hele woning laminaat moet worden gelegd. Uitgangspunt is daarom vergoeding om negentien vierkante meter (keuken en hal) van laminaat te voorzien. [bedrijf] is immers in haar eigen berekening ook uitgegaan van deze (afgeronde) oppervlakte. De vervolgvraag die dan voorligt is of € 25,00 per vierkante meter voldoende is. Gelet op de door [bedrijf] genoemde prijzen, die de kantonrechter niet onredelijk voorkomen, is dat bedrag in elk geval voldoende om laminaat aan te schaffen (vanaf circa € 7,50/m²) inclusief ondervloer (vanaf circa € 5,50 / m²) en (plak)plinten (vanaf circa € 3,00/m²). Uitgaande van deze bedragen, resteert ongeveer € 171,00 van de vergoeding die [bedrijf] al heeft betaald. Aangenomen mag worden dat dit bedrag voor het leggen van het laminaat, waarmee al snel enige uren gemoeid zullen zijn, niet voldoende zal zijn. terwijl van [eiser] gezien zijn leeftijd en rolstoelafhankelijkheid niet kan worden verwacht dat hij dit zelf doet. [bedrijf] heeft nog aangevoerd dat zij bij haar berekening geen rekening heeft gehouden met de ‘nieuw-voor-oud-correctie’, terwijl [eiser] volgens haar niet in een betere situatie zou mogen komen te verkeren dan voor de uitvoering van de werkzaamheden. Daarnaast heeft zij nog gewezen op het feit dat zij een woningcorporatie is, waardoor zij een huurder niet meer mag geven dan waar andere huurders recht op zouden hebben. In al het bovenstaande ziet de kantonrechter aanleiding om [eiser] een extra vergoeding toe te kennen van € 250,00 inzake het laminaat, te betalen door [bedrijf].

Conclusie

5.15.

Uit het voorgaande volgt dat in totaal een bedrag van € 250,00 wordt toegewezen.

5.16.

De gevorderde rente over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding. Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente met ingang van de gevorderde ingangsdatum verschuldigd is.

Proceskosten

5.17.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

veroordeelt [bedrijf] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 250,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 2 februari 2023, tot de dag van volledige betaling,

6.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2023.

1621