ECLI:NL:RBNHO:2024:1082

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/322691 / HA ZA 21-631

Vonnis van 14 februari 2024

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats 1],

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. R. Vos te Haarlem,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats 2],

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 15 maart 2023
het taxatierapport met betrekking tot de [adres 1] te [plaats 1]
het taxatierapport met bettrekking tot de [adres 2] te [plaats 1]
de conclusie na deskundigenbericht van [eiser]
de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde]
de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [eiser].
de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagde].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

in conventie en in reconventie

[adres 2] te [plaats 1]

2.1.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 15 maart 2023 de deskundige verzocht de huidige waarde van de woning aan de [adres 2] te [plaats 1] te bepalen in verhuurde staat.

2.2.

In zijn rapport van 11 september 2023 heeft de deskundige G.C. Vleut (hierna: de deskundige) verklaard dat hij de woning op 19 mei 2023 heeft geïnspecteerd en dat de marktwaarde van deze onroerende zaak in verhuurde staat per die datum € 344.000,- bedraagt.

2.3.

In zijn conclusie na deskundigenbericht heeft [eiser] aangevoerd dat als de woning in onverhuurde staat zou zijn getaxeerd de waarde zou zijn uitgekomen op € 525.895,-. Hij heeft gesteld dat bij de waardering en de verdeling van het pand uitgegaan moet worden van een waarde van € 525.895,- in onverhuurde staat, dan wel van een door de rechtbank in billijkheid vast te stellen waarde.

[eiser] heeft betwist dat hij op de mondelinge behandeling het ermee eens geworden is om de woning in verhuurde staat te doen taxeren, in ieder geval met deze gevolgen voor de waardering. Hij heeft gesteld dat hij er uitsluitend mee heeft ingestemd dat de woning thans verhuurd is.

2.4.

Dit betoog slaagt niet. Uit de door de griffier van de mondelinge behandeling op 25 juli 2022 bijgehouden aantekeningen blijkt dat hierover ter zitting het volgende is besproken:

[gedaagde]: het huurcontract heb ik ondertekend, [eiser] volgens mij niet, maar hij was er wel bij aanwezig.

[eiser]: Ik wist dat er een huurder in kwam voor € 1.600,- (via via) maar ik ken niet de inhoud van het contract.

En, nadat de rechter resumerend had aangegeven dat er een makelaar moet komen om de waarde van het pand te bepalen in verhuurde staat:

Mr. Vos (namens [eiser]): Het moet dan gewaardeerd worden als beleggingspand

Rechter: Een verhuurd beleggingspand…

Mr. Vos: Een belegger heeft tegenwoordig de mogelijkheid om te verhuren voor 2 jaar zodat je je handen vrij houdt voor verkoop. Dus een beleggingspand waar een bepaalde huur uit te behalen valt.

Mr. Meijer (namens [gedaagde]): Het gaat om verhuur voor onbepaalde tijd, dat was de bedoeling. Er is geen bewijs overgelegd dat huur voor bepaalde tijd de bedoeling was.

Met een tijdelijke huurovereenkomst kan niet echt rendement behaald worden. Dan heb je van tijd tot tijd te maken met frictieleegstand.

2.5.

In het vonnis van 31 augustus 2022 heeft de rechtbank hierover in r.o. 4.3 het volgende overwogen:

(…)Alvorens de rechtbank een verdeling tot stand kan brengen, moet de woning getaxeerd worden. In dat licht vorderen beide partijen dat de rechtbank een makelaar zal benoemen om deze woning te taxeren. Ter zitting van 25 juli 2022 zijn partijen het erover eens geworden dat de woning zal worden getaxeerd in verhuurde staat. De rechtbank is voornemens voor dit doel een makelaar te benoemen.

2.6.

[eiser] heeft in zijn na dit vonnis genomen akte en antwoordakte hiertegen niet geprotesteerd. [eiser] is dan ook gebonden aan de waardering van het pand in verhuurde staat zoals door de deskundige weergegeven.

2.7.

De rechtbank zal bij de verdeling van dit pand dan ook uit gaan van de waarde van € 344.000,-.

Partijen zijn het er over eens dat het pand kan worden toegedeeld aan [gedaagde] en hebben beiden een daartoe strekkende vordering ingesteld. Deze vordering zal in conventie worden toegewezen. Bij toewijzing van zijn tot verdeling strekkende vordering in reconventie heeft [gedaagde] dan geen belang meer. Die vordering wordt afgewezen.

2.8.

Partijen zijn ieder gerechtigd tot 50% van de waarde van dit pand. Op dit pand rust geen hypothecaire geldlening (anders dan het hypotheekrecht dat [eiser] op zijn aandeel in het pand heeft verstrekt aan [gedaagde]), zodat ieder van partijen een aanspraak heeft op € 172.000,00. Dit bedrag moet [gedaagde] bij toedeling van het pand in beginsel aan [eiser] vergoeden.

Schulderkenning

2.9.

[gedaagde] heeft echter nog een vordering op [eiser] uit hoofde van de schulderkenning opgesteld tussen partijen op 29 februari 2020 en uit hoofde van na die datum nog door [gedaagde] betaalde bedragen voor dit pand, die door [eiser] niet zijn weersproken. [eiser] heeft een beroep gedaan op verrekening van zijn schuld met hetgeen aan hem toekomt uit hoofde van de verdeling van de [adres 2] te [plaats 1]. Aangezien aan de voorwaarden voor verrekening wordt voldaan – er is sprake van wederkerig schuldenaarschap – zal hetgeen [eiser] nog aan [gedaagde] moet betalen worden verrekend met hetgeen hij van [gedaagde] tegoed heeft uit de verdeling van dit pand.

2.10.

In r.o. 4.6 van het tussenvonnis van 31 augustus 2022 heeft de rechtbank overwogen dat het door [gedaagde] gevorderde bedrag van € 1.130,27, zijnde de helft voor de betaling door [gedaagde] aan BDK Makelaars (25 mei 2020), de Vattenfall jaarafrekening (27 mei 2020) en 40 maanden opstalverzekering, zal worden meegenomen in het eindoordeel over de verrekening. Dit bedrag wordt verrekend met het aandeel van [eiser] in de waarde van het pand. Omdat dit bedrag door verrekening teniet gaat, zal de reconventionele vordering van [gedaagde] tot betaling van dit bedrag worden afgewezen. Ook de door [gedaagde] gevorderde wettelijke rente over dit bedrag vanaf 8 februari 2022 wordt afgewezen omdat dit bedrag door de verrekening teniet gegaan is.

2.11.

De oorspronkelijke hoofdsom uit de schulderkenning bedroeg op 29 februari 2020 € 200.000,-. In de schulderkenning is een contractuele rente van 7% per jaar overeengekomen. In het tussenvonnis van 15 maart 2023 heeft de rechtbank overwogen dat er grond bestaat voor matiging van deze rente tot 2% per jaar en dienovereenkomstig beslist.

2.12.

Op de oorspronkelijke hoofdsom van € 200.000,- wordt vanaf 1 juni 2020 per maand de helft van de huuropbrengst van dit pand in mindering gebracht. Vanaf 1 juni 2020 bedroeg de huur € 1.650,- per maand, vanaf 1 juni 2021 € 1.689,60 per maand, vanaf 1 juni 2022 € 1.745,36 per maand en vanaf 1 juni 2023 € 1.816,92 per maand.

2.13.

Een en ander leidt tot de volgende berekening:

hoofdsom

in mindering gebrachte huur

Bedrag waarover renteberekening

rente 2% per jaar

Resultaat plus rente

€ 200.000 per 29/2/2020

---

€ 200.000,-

t/m 31/5/2020

€ 1.016,39

€ 201.016,39

€ 201.016,39 per 1/6/2020

7 x € 825,- =

€ 5.775

€ 195.241,39

1/7/2020 t/m 31/12/2020

€ 2.283,15

€ 197.524,54

€ 197.524,54 per 1/1/2021

5 x € 825,- + 7 x 844,80 =

€ 10.038,60

€ 187.485,94

t/m 31/12/2021

€ 3.749,72

€ 191.235,66

€ 191.235,66 per 1/1/2022

5 x 844,80 + 7 x € 872,68=

€ 10.332,76

€ 180.902,90

t/m 31/12/2022

€ 3.618,06 =

€ 184.520,96

€ 184.520,96 per 1/1/2023

5 x 872,68 + 7 x € 908,46=

€ 10.722,62

€ 173.798,34

t/m 31/12/2023

€ 3.475,97

€ 177.274,31

€ 177.274,31 per 1/1/2024

€ 908,46

€ 176.365,85

---

per 1/2/2024

€ 176.365,85

Dit betekent dat de resterende schuld uit hoofde van de schulderkenning van [eiser] aan [gedaagde] inclusief contractuele rente per 1 februari 2024 € 176.365,85 bedraagt.

2.14.

Hieruit volgt dat na verrekening [eiser] nog een bedrag van (€ 176.365,85 + € 1.130,27 - € 172.000,- =) € 5.496,12 verschuldigd is aan [gedaagde]. Op dit bedrag strekt nog de helft van de huuropbrengst per maand in mindering tot de datum van levering aan [gedaagde]. [eiser] is over dit restantbedrag nog een contactuele rente van 2 % per jaar verschuldigd.

2.15.

Op het aandeel van [eiser] in de woning rusten meerdere executoriale beslagen. [eiser] heeft ter zitting van 25 juli 2022 gevorderd hem in de gelegenheid te stellen deze schulden eerst af te lossen en daarvoor de verdeling uit te stellen op grond van artikel 3:178 lid 3 BW. Deze vordering heeft [eiser] onvoldoende concreet onderbouwd zodat het gevorderde uitstel wordt afgewezen.

2.16.

[eiser] heeft aangevoerd dat het beslag gelegd door dakdekkersbedrijf [bedrijf 1] voor een hoofdsom van € 3.181,50 betrekking heeft op deze onroerende zaak en dit bedrag eerst in mindering moet worden gebracht op de waarde van het pand alvorens tot verdeling wordt overgegaan. [gedaagde] heeft gesteld dat hij deze kosten niet wil vergoeden omdat dit bedrijf slecht werk geleverd heeft en [eiser] ervoor had moeten zorgen dat het op de juiste wijze werd hersteld, hetgeen hij niet heeft gedaan.

2.17.

[gedaagde] en [eiser] zijn ieder voor de helft eigenaar van het pand. Om die reden is de rechtbank van oordeel dat beide partijen de helft van het (oorspronkelijke) bedrag van € 3.181,50 voor hun rekening moeten nemen. Omdat voor deze vordering beslag is gelegd door [bedrijf 1] ten laste van [eiser] op het aandeel van [eiser] in het pand en [eiser] met [bedrijf 1] een betalingsregeling heeft getroffen moet [gedaagde] een bedrag van € 1.590,75 aan [eiser] betalen.

2.18.

De zowel in conventie als in reconventie gevorderde toedeling van het pand aan [gedaagde] kan worden toegewezen.

[adres 1] te [plaats 1]

2.19.

Aan de deskundige is gevraagd aan te geven wat volgens hem de toename van de waarde van dit pand is geweest (vanaf het moment van aankoop van dit pand door [gedaagde]) als gevolg van de door [eiser] aan de woning uitgevoerde werkzaamheden.

2.20.

In zijn rapport van 11 september 2023 vermeld de deskundige het volgende:

Marktwaarde in huidige staat:

€ 630.000,-

Toename van de waarde van de woning vanaf het moment van aankoop als gevolg van de aanpassingen van de woning conform het overzicht uitgevoerde werkzaamheden;

€ 150.000,-

(…)

N. Nadere mededelingen

De waardevermeerdering zoals gevraagd, is tot stand gekomen door de uitbreiding van de woning met circa 38 m2 GBO, alsmede de verbouwing van de parterre en de verbeterde marktomstandigheden ten opzichte van 2017.

2.21.

[gedaagde] heeft in zijn conclusie na deskundigenbericht gewezen op de overweging van de rechtbank in het tussenvonnis van 15 maart 2023 (r.o. 2.26) dat er bij de waardering van de werkzaamheden van [eiser] rekening mee zal worden gehouden dat Bouwbedrijf [bedrijf 2] de meeste opbouwwerkzaamheden heeft uitgevoerd. Hij heeft erop gewezen dat de grootste waardestijging komt door de grotere inhoud van de woning als gevolg van de opbouw die nagenoeg geheel door Bouwbedrijf [bedrijf 2] is gemaakt en dat de verbeterde marktomstandigheden die eveneens aan de waardestijging hebben bijgedragen ook niets te maken hebben met de betwiste werkzaamheden van [eiser] en de door hem gestelde gemaakte kosten, zodat slechts een beperkt gedeelte van de waardevermeerdering van € 150.000,- kan worden meegenomen als toe te rekenen aan werkzaamheden van [eiser].

2.22.

De rechtbank overweegt als volgt. In zijn akte van 7 december 2022 heeft [gedaagde] verklaard dat Bouwbedrijf [bedrijf 2] het houten skelet van de opbouw heeft gemaakt. Ter onderbouwing daarvan heeft hij als productie een heimelijk gemaakte geluidsopname overgelegd van een gesprek met [bedrijf 2].

In zijn akte van 7 december 2022 heeft [eiser] over die opname verklaard dat uit dat gesprek blijkt dat [bedrijf 2] juist verklaard heeft dat [eiser] er de eerste week wel was en meewerkte omdat “[betrokkene]” (de medewerker van [bedrijf 2]) er niet was.

2.23.

Dat [eiser] in ieder geval de eerste week ook heeft meegeholpen met de opbouw van de houten skeletbouw van de opbouw heeft [gedaagde] niet voldoende weersproken, zodat hiervan uitgegaan wordt. Verder is de rechtbank van oordeel dat uit het feit dat [eiser] niet bij alle werkzaamheden voor het maken van de houten skeletbouw heeft meegeholpen, niet volgt dat [eiser] niet de door hem gestelde voorbereidende werkzaamheden voor het realiseren van de opbouw heeft uitgevoerd, zoals het verwijderen van het grind van het dak en het slopen en weghalen van oude dakdelen. Bovendien blijkt uit de verdere verklaringen van [eiser] dat hij na het gereed komen van de houten skeletbouw de afwerking van de binnenzijde van de opbouw heeft gedaan en de twee slaapkamers die in de opbouw zijn gemaakt heeft afgemaakt. Verder is er een ruimte gemaakt voor de badkamer. Geoordeeld wordt dat deze werkzaamheden ook hebben bijgedragen aan de waardevermeerdering van de woning. Uit de door [eiser] overgelegde grootboekkaarten blijkt dat via zijn onderneming in 2019 voor dit pand ook diverse betalingen zijn gedaan aan Bouwbedrijf [bedrijf 2].

Hieruit blijkt dat de bijdrage van [eiser] aan het realiseren van de opbouw substantieel is geweest. De rechtbank zal de realisatie van de opbouw daarom voor 80% toerekenen aan [eiser].

2.24.

Met betrekking tot het betoog van [gedaagde] dat de waardevermeerdering mede het gevolg is van verbeterde marktomstandigheden ten opzichte van 2017 wordt het volgende overwogen. De deskundige heeft dit genoemd als een van de aspecten die hebben bijgedragen aan de waardevermeerdering. Uiteraard spelen die verbeterde marktomstandigheden een rol bij het toenemen van de waarde van het pand, en de rechtbank zal hier, zij het zeer beperkt, rekening mee houden en het geheel van de waardevermeerdering voor tenminste 85%, dus voor een bedrag van € 127.500,- toerekenen aan de werkzaamheden en investeringen van [eiser].

2.25.

Door [eiser] is aangevoerd dat in totaal een bedrag van € 40.976,37 aan kosten meegenomen moet worden in de afwikkeling, ook omdat de werkelijke kosten € 42.846,22 bedragen gelet op de kosten voor de dakkapellen ad € 5.325,- ex btw (€ 6.443,25 incl. btw).

[eiser] heeft aangevoerd dat de correctie uit de beslissing in r.o. 4.23 van het tussenvonnis van 31 augustus 2022, dat van de door [eiser] opgegeven materialen 80% als aangeschaft en 20% als meegenomen zullen worden aangemerkt, niet aan de orde is. Verder heeft hij verklaard dat de kosten van gereedschap die in mindering strekken, zoals in r.o. 2.27 van het vonnis van 15 maart 2023 is beslist, zien op een bedrag van € 628,60 voor een schuurboormachine en dat bij het uiteindelijke bedrag nog een bedrag € 21.250,-, voor arbeidskosten van [eiser] moet worden opgeteld.

2.26.

Dat de werkelijke kosten hoger liggen is door [gedaagde] onvoldoende weersproken. Hij heeft alleen in zijn algemeenheid betwist dat de werkelijke kosten € 42.846,22 bedragen. Het had op zijn weg gelegen hier nader op in te gaan. Nu hij dit heeft nagelaten zal worden uitgegaan van de juistheid van het door [eiser] genoemde bedrag.

2.27.

De kosten van de dakkapellen die door [eiser] zijn genoemd zijn nog niet betaald. Die kosten maken immers deel uit van de vordering van Dakdekkersbedrijf [bedrijf 1] waarvoor executoriaal beslag is gelegd op het aandeel van [eiser] in de woning aan de Semarangstraat.

2.28.

Aangezien deze kosten voor de dakkapellen hebben bijgedragen aan de waardevermeerdering van de woning die eigendom is van [gedaagde], terwijl het beslag is gelegd ten laste van [eiser], dient [gedaagde] genoemd bedrag van de dakkapellen aan [eiser] te vergoeden, zodat [eiser] de schuld aan [bedrijf 1] in ieder geval met dat bedrag kan aflossen. Daarom zal de rechtbank uitgaan van de juistheid van het bedrag van € 42.846,22. Op dit bedrag strekt in mindering de terugbetaling door [eiser] aan [gedaagde] van een bedrag van € 3.227,50, zoals overwogen in r.o. 2.21 van het vonnis van 15 maart 2023, zodat een bedrag van € 39. 618,72 resteert uit hoofde van de kosten (inclusief de kosten voor de dakkapellen).

2.29.

In r.o. 4.23 van het tussenvonnis van 31 augustus 2022 heeft de rechtbank overwogen dat de door [eiser] opgegeven materialen 80% als aangeschaft en 20% als meegenomen zal worden aangemerkt. Uit de door [eiser] overgelegde grootboekkaarten voor 2019 en 2020 voor de kosten van de [adres 1] volgt dat daarin in ieder geval (€ 31.921,89 – 3.227,50 =) € 28.694,39 is opgenomen. Op dit bedrag strekt nog in mindering een bedrag van € 628,60 voor een machine, zodat het totale door [gedaagde] hiervan te betalen bedrag komt op € 28.065,79. De rechtbank is van oordeel dat hiermee voldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat [eiser] ook materialen die hij gebruikte voor klussen in de [adres 1] meenam.

2.30.

De vordering van [gedaagde] van € 6.400,- ter zake van huurachterstand voor de garage heeft [eiser] (uiteindelijk) erkend. [eiser] heeft met betrekking tot dit bedrag een beroep gedaan op verrekening met het hem toekomende bedrag. Dit bedrag strekt dan ook in mindering op hetgeen aan [eiser] toekomt. Omdat dit bedrag door verrekening teniet gaat, zal de reconventionele vordering van [gedaagde] tot betaling van dit bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente, worden afgewezen.

2.31.

Uit het vorenstaande volgt dat [gedaagde] aan [eiser] een bedrag moet betalen van (€ 28.065,79 – 6.400,00 =) € 21.665,79 voor de door [eiser] ten behoeve van dit pand aangeschafte materialen en gemaakte kosten voor derden en een bedrag van € 21.250,- voor arbeidsloon van [eiser] met betrekking tot dit pand, derhalve in totaal een bedrag van € 42.915,79 als vergoeding voor de als gevolg van die investeringen door [eiser] behaalde waardevermeerdering van het pand.

[adres 3] te [plaats 1]

2.32.

In het tussenvonnis van 15 maart 2023 (r.o. 2.37) heeft de rechtbank overwogen dat van de juistheid van de facturen zal worden uitgegaan en dat [gedaagde] in ieder geval een redelijk loon verschuldigd is aan [eiser] voor de in de facturen van [eiser] vermelde werkzaamheden. Verder heeft de rechtbank beslist dat [gedaagde] zal worden veroordeeld de door [eiser] aan hem uitgebrachte facturen te betalen, behoudens de posten die samenhangen met werkzaamheden aan de luifel van de [adres 1].

2.33.

De betreffende facturen zijn overgelegd door [eiser] als productie 15. Op de weekstaat voor week 16-2020 behorende bij factuur 21 blijkt dat [eiser] in die week twee dagen van 8 uur heeft gewerkt op de [adres 3] en dat hij drie dagen bezig geweest is met de luifel op de [adres 1]. Op de factuur zijn echter uitsluitend de uren van de twee dagen op de [adres 3] in rekening gebracht en zijn geen kosten opgevoerd voor de werkzaamheden op de [adres 1], zodat er geen bedrag in mindering strekt op het factuurbedrag. [gedaagde] moet het volledige bedrag van de facturen van € 27.479,10 (inclusief btw) betalen aan [eiser].

2.34.

De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 november 2020 is eveneens toewijsbaar.

Ten overvloede: hoe verder

2.35.

Op het aandeel van [eiser] in het pand aan de [adres 2] rusten nog een drietal executoriale beslagen. In zijn akte van december 2023 heeft [eiser] aangevoerd dat van de vordering van [bedrijf 1] nog een bedrag resteert van € 11.376,-, dat van de vordering van Wesse nog een bedrag resteert van € 1.345,52 en van de vordering van Renewi een bedrag van € 5.070,57. In totaal bedroegen de vorderingen derhalve in december 2023 nog € 17.791,79. [eiser] moet er aan meewerken dat de op dat moment nog resterende vorderingen gelijk bij de notariële toedeling van zijn eigendomsaandeel in het pand aan [gedaagde] worden afgelost uit hetgeen hem toekomt uit hoofde van dit vonnis, zodat de beslagen kunnen worden opgeheven en hij zijn aandeel in het pand aan de [adres 2] vrij van beslagen kan leveren aan [gedaagde]. Dit betekent dat [gedaagde] ervoor moet zorgdragen dat de bedragen die hij uit hoofde van dit vonnis (anders dan uit hoofde van de [adres 2]) aan [eiser] verschuldigd wordt op dat moment beschikbaar zijn voor [eiser].

Omdat ter zake geen vorderingen zijn ingesteld volstaat de rechtbank met deze opmerkingen.

Proceskosten

2.36.

De kosten van de deskundige voor de waardering van de panden aan de [adres 2] en [adres 1] bedragen € 2.711,50 inclusief btw. De rechtbank is van oordeel dat partijen deze kosten ieder voor de helft moeten dragen. Zij hebben ieder hun aandeel in deze kosten al betaald bij wijze van voorschot, zodat zij uit hoofde van de deskundige niets meer verschuldigd zijn.

2.37.

In conventie wordt [gedaagde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:

dagvaarding € 121,38

vastrecht € 952,00

salaris advocaat
€ 3.064,00(4 punten à € 766,00)

Totaal € 4.137,38

2.38.

De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag kan worden toegewezen.

2.39.

Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

2.40.

In reconventie wordt [eiser] veroordeeld in de proceskosten waarbij de rechtbank aanleiding ziet uit te gaan van het liquidatietarief van tarief I op basis van het toegewezen bedrag. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde] begroot op 2 punten à € 508,00 = € 1.016,- aan salaris advocaat.

3.De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

verklaart voor recht dat het de bedoeling van partijen was dat in hun onderlinge verhouding [eiser] daadwerkelijk als mede-eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats 1] zou gelden en dat de mede-eigendomsconstructie de strekking had [eiser] en [gedaagde] aanspraken te verlenen op (de helft van) de waarde daarvan;

3.2.

bepaalt dat de onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats 1] wordt toegedeeld aan [gedaagde] tegen een waarde in verhuurde staat van € 344.000,- en stelt vast dat het aandeel van [eiser] in de waarde, te weten 50%, door verrekening teniet gegaan is;

3.3.

bepaalt dat [gedaagde] door de investeringen van [eiser] (materialen, kosten derden en arbeid) in de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats 1] is verrijkt en veroordeelt [gedaagde] in verband daarmee tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 42.915,79 (tweeënveertigduizend negenhonderdvijftien euro en negenenzeventig cent);

3.4.

veroordeelt [gedaagde] terzake van de werkzaamheden van [eiser] aan de onroerende zaak aan de [adres 3] te [plaats 1] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 27.479,10 (zevenentwintigduizend vierhonderdnegenenzeventig euro en tien cent) inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 november 2020 tot de dag van algehele betaling;

3.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 4.137,38 ter zake van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van algehele betaling;

3.6.

verklaart dit vonnis, behoudens de veroordeling in 3.1 uitvoerbaar bij voorraad;

3.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

in reconventie

3.8.

verklaart voor recht dat [eiser] na verrekening per 1 februari 2024 op grond van de schulderkenning van 29 februari 2020 nog een bedrag verschuldigd is van € 5.496,12 (vijfduizend vierhonderdzesennegentig euro en twaalf cent);

3.9.

veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 5.496,12 (vijfduizend vierhonderdzesennegentig euro en twaalf cent) uit hoofde van de schulderkenning, tot aan de notariële eigendomsoverdracht van het aandeel van [eiser] in de onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats 1] aan [gedaagde] maandelijks te verminderen met de helft van de ontvangen huurpenningen voor deze onroerende zaak en te vermeerderen met een contractuele rente van 2% per jaar;

3.10.

veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van € 1.016,00 ter zake van de proceskosten;

3.11.

verklaart de veroordelingen onder 3.9 en 3.10 uitvoerbaar bij voorraad;

3.12.

wijst af het meer of anders gevorderde.

in conventie en in reconventie voorts

3.13.

stelt de kosten van het deskundigenbericht vast op in totaal € 2.711,50, welk bedrag reeds door partijen is voldaan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2024.^[1]