Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/345965 / HA ZA 23-628
Vonnis van 30 oktober 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
advocaat: mr. E.J. Rasker,
tegen
GEMEENTE HAARLEMMERMEER,
zetelende te Hoofddorp,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. E.C. Wolters.
De zaak in het kort
[eiser] is eigenaar van een perceel dat grenst aan grond van de gemeente. Tussen partijen is in geschil wie eigenaar is van een strook grond, die feitelijk tot de tuin van [eiser] behoort maar volgens het kadaster gemeentegrond is. De rechtbank oordeelt dat [eiser] door verjaring eigenaar is geworden van die strook. [eiser] heeft met het plaatsen van een taxushaag, in combinatie met een schutting, de strook grond in bezit genomen en dit bezit is meer dan tien jaar onafgebroken geweest. [eiser] is te goeder trouw, omdat hij niet hoefde te twijfelen aan de erfgrens. De vorderingen van de gemeente tot het ontruimen en (terug)leveren van de strook grond worden afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 maart 2024,
- de akte wijziging van eis in reconventie van de gemeente van 3 april 2024,
- de akte overlegging producties van [eiser] van 20 augustus 2024.
- de mondelinge behandeling van 20 augustus 2024, waarbij door beide advocaten spreekaantekeningen zijn overgelegd en voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is op 8 november 1995 eigenaar geworden van het perceel met woning gelegen aan de [adres 1] ([postcode]) te [plaats], kadastraal bekend als [kadasternummer 1] met een oppervlakte van 681 m2 (hierna: het perceel). [eiser] heeft het perceel gekocht van [betrokkene]. In 1998 heeft [eiser] een zwembad in zijn achtertuin aan laten leggen en heeft hij ten behoeve van zijn privacy een schutting en een taxushaag geplaatst op de plaats van een muurtje dat tot dan toe diende als erfafscheiding.
2.2.
Het perceel van [eiser] grenst aan de achterzijde aan gemeentegrond, kadastraal bekend als [kadasternummer 2] (voorheen [kadasternummer 3]).
2.3.
Een deel van de achtertuin van [eiser] overschrijdt de kadastrale grenzen en bestrijkt een deel van het perceel van de gemeente. Dit betreft een strook grond van circa 37 m2 (hierna: de strook grond). De strook grond heeft als planologische bestemming ‘Verkeer’.
2.4.
Op 26 mei 2021 heeft de gemeente [eiser] schriftelijk verzocht de strook grond terug te geven, omdat [eiser] de strook grond zonder toestemming van de gemeente in gebruik heeft genomen. In de brief staat dat het niet mogelijk is de strook grond aan [eiser] te verkopen, omdat er kabels en leidingen van nutsbedrijven in de strook grond liggen.
2.5.
Op 29 mei 2021 heeft [eiser] als volgt geantwoord:
“We zijn zeer verbaasd over de brief die we ontvangen hebben.
Wij hebben namelijk in 1995 dit huis met perceel gekocht zoals de grenzen nu nog steeds lopen. Er is sindsdien niets veranderd.
Uiteraard schrokken we hier wel even van en hebben daarom meteen contact gezocht met de vorige bewoner waarvan we dit huis dus gekocht hebben.
Deze was hier wel van op de hoogte en heeft dat destijds al geregeld door o.a. een verklaring bij brandweer en politie af te geven dat zijn tuin vrij toegankelijk was bij eventuele problemen.
De directeur openbare werken, de heer de Bruin was hier ook van op de hoogte.
We hebben het huis dus 26 jaar geleden gekocht inclusief de 37m2 zoals het nu nog steeds is.
We zijn bereid om dezelfde regeling voort te zetten, dat bij eventuele problemen onze tuin altijd vrij toegankelijk is.”
2.6.
[eiser] heeft desgevraagd een verklaring van de vorige eigenaar ([betrokkene]) aan de gemeente gestuurd. In deze verklaring staat samengevat dat in 1990 de erfafscheiding (een muurtje) is geplaatst op aanwijzing van een gemeentemedewerker. Ook staat in de verklaring dat [betrokkene] destijds toestemming heeft gegeven aan de gemeente bij calamiteiten met betrekking tot de leidingen de tuin te betreden.
2.7.
Op 15 september 2021 heeft de gemeente per e-mail aan [eiser] geschreven dat zij het op basis van de verklaring van [betrokkene] aannemelijk acht dat de gemeente in het verleden toestemming heeft verleend voor het (tijdelijk) gebruiken van de strook gemeentegrond. De gemeente heeft voorgesteld het gebruik van de strook grond voort te zetten onder vier voorwaarden, waaronder de voorwaarde dat de gemeente het recht heeft het gebruik te beëindigen met een opzegtermijn van twee maanden. [eiser] heeft de gemeente per e-mail laten weten niet akkoord te zijn met die voorwaarde.
2.8.
Bij besluit van 5 september 2023 heeft de gemeente [eiser] een last onder dwangsom opgelegd wegens gebruik van de strook grond in strijd met de bestemming Verkeer en Waterstaat-Waterkering, zonder voor dit gebruik een omgevingsvergunning te hebben. De gemeente heeft [eiser] gelast de haag en diverse soorten planten te verwijderen en verwijderd houden.
2.9.
[eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van 5 september 2023. Op 7 mei 2024 heeft de gemeente het besluit van 5 september 2023 gehandhaafd. [eiser] is hiertegen in beroep gegaan.
2.10.
Bij vonnis van 9 augustus 2024 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland het bestreden besluit van 7 mei 2024 geschorst tot zes weken na de beslissing op het beroep. In dit vonnis is overwogen dat de voorzieningenrechter het aangewezen acht de bodemprocedure (het beroep) pas te behandelen nadat vonnis is gewezen in deze civielrechtelijke procedure over de eigendom van de strook grond, omdat niet kan worden uitgesloten dat de eigendomssituatie enige rol kan spelen in de bestuursrechtelijke zaak.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert – samengevat en na wijziging van eis – voor recht te verklaren dat de strook grond in eigendom is gaan toebehoren aan [eiser], althans dat aan de gemeente geen vordering tot ontruiming meer toekomt, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond. [eiser] stelt dat hij vanaf 1998 de strook grond onafgebroken in bezit heeft. De bestaande erfafscheiding bij aankoop van de woning heeft [eiser] vervangen door een taxushaag met – tot de taxushaag volgroeid was – een schutting. Dit bezit bestaat meer dan twintig jaar en daarom is de vordering van de gemeente tot het beëindigen van het bezit verjaard. Ook is [eiser] te goeder trouw waardoor hij na het verstrijken van tien jaar de strook grond al in eigendom heeft verkregen, aldus [eiser].
3.3.
De gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. De gemeente betwist dat de strook grond door [eiser] in bezit is genomen en wijst op hoge eisen die voor inbezitneming van gemeentegrond gelden. Ook heeft [eiser] onvoldoende aangetoond dat het gestelde bezit twintig jaar onafgebroken heeft geduurd. De gemeente voert daarnaast aan dat [eiser] niet als te goeder trouw moet worden aangemerkt. [eiser] had namelijk bij raadpleging van het kadaster of andere websites eenvoudig kunnen zien dat de feitelijke erfgrens verschilt van de kadastrale erfgrens.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
De gemeente vordert – samengevat en na wijziging van eis – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair[eiser] veroordeelt om de strook grond te ontruimen en ontruimd te houden, en vrij van gebruik, beplantingen en/of opstallen ter beschikking te stellen aan de gemeente op straffe van een dwangsom,
subsidiair[eiser] veroordeelt om de strook grond aan de gemeente in eigendom (terug) te leveren, in ontruimde staat en vrij van gebruik, beplantingen en/of opstallen op straffe van een dwangsom,
zowel primair en subsidiair[eiser] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.6.
De gemeente legt aan haar vordering ten grondslag dat zij eigenaar is van de strook grond en [eiser] daarom gehouden is de strook grond aan de gemeente ontruimd ter beschikking te stellen. Mocht de vordering tot verjaring worden toegewezen, vordert de gemeente teruglevering van de grond, als schadevergoeding. De gemeente stelt dat [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door de strook grond in bezit te nemen, terwijl [eiser] wist of behoorde te weten dat de strook grond in eigendom was van de gemeente.
3.7.
[eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de gemeente dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van de gemeente in de kosten van deze procedure. [eiser] voert aan dat de ontruimingsvordering van de gemeente al ligt besloten in de bestuursrechtelijke procedure waarbij de gemeente een last onder dwangsom heeft opgelegd tot verwijdering van de haag en de beplanting. [eiser] acht het in strijd met de goede procesgang dat twee instanties oordelen over dezelfde ontruimingsvordering, zodat de gemeente in deze vordering niet-ontvankelijk moet worden verklaard. [eiser] betwist daarnaast dat hij onrechtmatig heeft gehandeld, omdat hij niet wist dat de strook grond van de gemeente was. Daarom heeft de gemeente geen recht op een schadevergoeding.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De vraag ligt voor of [eiser] door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond.
4.2.
Voor een geslaagd beroep op zowel verkrijgende als bevrijdende verjaring geldt het vereiste van (onafgebroken) bezit van de strook grond. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf (art. 3:107 BW Pro). Dat wil zeggen dat de feitelijke macht over een goed wordt uitgeoefend met de pretentie rechthebbende te zijn (zie bv. ECLI:NL:HR:2015:2743). De vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent, moet volgens artikel 3:108 BW Pro worden beantwoord naar de verkeersopvatting en op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf, die meebrengt dat alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de bestemming van het betrokken goed, moeten worden meegewogen. Voor inbezitneming van een goed zijn volgens artikel 3:113 lid 2 BW Pro enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen onvoldoende. De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvattingen het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet.
Heeft [eiser] de strook grond in bezit genomen?
4.3.
[eiser] stelt dat hij de strook grond in 1998 in bezit heeft genomen door het plaatsen van een taxushaag en een schutting. Na circa vijf à zes jaar heeft [eiser] de schutting weggehaald, omdat de taxushaag voldoende volgroeid was om de privacy te waarborgen. De taxushaag staat op dezelfde plek als het muurtje dat [betrokkene] ooit had geplaatst en ten tijde van de koop van de woning als erfafscheiding diende, aldus [eiser].
4.4.
De gemeente betwist dat [eiser] de strook grond in bezit heeft genomen en voert samengevat het volgende aan. Het planten van een taxushaag is onvoldoende om daaruit een bezitsdaad van [eiser] af te leiden. Er blijkt bijvoorbeeld niet dat met het planten van de taxusbomen de toegang tot de strook grond geheel onmogelijk is gemaakt en een natuurlijk groeiproces van planten leidt niet tot bezit. Ook kwalificeert het beplanten en onderhouden van grond of gebruik als tuin niet als bezitsdaad. De gemeente wijst op jurisprudentie waar hoge(re) eisen worden gesteld aan inbezitneming van publieke grond, bijvoorbeeld ECLI:NL:GHSHE:2017:599 en ECLI:NL:GHAMS:2018:34.
4.5.
De rechtbank is van oordeel dat het plaatsen van de taxushaag in combinatie met de schutting kwalificeert als bezitsdaad. De stelling van [eiser] dat hij zowel een taxushaag als een schutting heeft geplaatst vindt steun in de overgelegde foto’s (productie 14c). Ook blijkt uit de foto’s dat de taxushaag dichtgegroeid en ondoordringbaar is. Alhoewel de exacte hoogte van de aanvankelijke taxushaag en de schutting niet is gesteld, kan op basis van de foto’s geconcludeerd worden dat de toegang tot de strook grond geheel onmogelijk is gemaakt. Er bevond zich geen opening in de schutting en door het plaatsen van de erfafscheiding was de strook grond uitsluitend nog te betreden via de tuin van [eiser]. Deze machtsuitoefening is zodanig dat daarmee naar verkeersopvatting het bezit van de gemeente teniet wordt gedaan. Zij kan bijvoorbeeld eventuele beheerstaken niet meer uitvoeren en voor onderhoud aan de kabels en leidingen in de strook grond moet [eiser] toegang tot zijn tuin verschaffen. De taxushaag was bij aanvang beperkter in omvang, maar dat neemt niet weg dat geen sprake is van een bezitsdaad. Totdat de taxushaag volgroeid was heeft de schutting de strook grond immers volledig afgesloten. Dat die schutting vervolgens is weggehaald doet aan het voorgaande niet af.
4.6.
De gemeente heeft opgemerkt dat deze situatie, waarbij een perceel grond van een particuliere eigenaar grenst aan grond van de gemeente, niet zonder meer op één lijn kan worden gesteld met het geval dat twee percelen van particulieren aan elkaar grenzen. Wat daar ook van zij, uit de gedragingen van [eiser] – die zichtbaar waren vanaf de openbare weg – had de gemeente niet anders kunnen afleiden dan dat [eiser] pretendeerde eigenaar van de strook grond te zijn. Er is daarom voldaan aan het bezitsvereiste. De onderhavige situatie is niet te vergelijken met de door de gemeente aangehaalde voorbeelden in de jurisprudentie, waar bijvoorbeeld een strook grond als groenstrook is onderhouden of is gebruikt als parkeerplek.
Is [eiser] te goeder trouw?
4.7.
Vervolgens moet beoordeeld worden of [eiser] de strook grond te goeder trouw in bezit heeft genomen. Een bezitter is te goeder trouw, wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen (artikel 3:118 lid 1 BW Pro). Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn. Het ontbreken van goede trouw moet worden bewezen door de partij die zich hierop beroept (artikel 3:118 lid 3 BW Pro). Is een bezitter te goeder trouw, dan wordt hij geacht dit te blijven. Een beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw kan niet slagen indien dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de openbare registers zouden zijn gekend (artikel 3:23 BW Pro).
4.8.
Anders dan de gemeente stelt, staat het bij de overdacht niet raadplegen van de kadastrale kaart echter niet (zonder meer) aan bezit te goeder trouw in de weg als er verder geen aanwijzingen bestaan dat men geen eigenaar van de strook grond zou zijn. De kadastrale kaart maakt immers geen onderdeel uit van de openbare registers. Pas als de feitelijke omstandigheden geen duidelijkheid (lijken te) verschaffen over de erfgrens en/of tot argwaan behoren te leiden over de vraag of de feitelijke grenzen wel overeenstemmen met de kadastrale grenzen, is nader onderzoek vereist (aldus ECLI:NL:PHR:2020:617).
4.9.
Het betoog van de gemeente dat [eiser] makkelijk had kunnen nagaan hoe de kadastrale erfgrens van zijn perceel liep vanwege de vele digitale bronnen en [eiser] daarom niet te goeder trouw is, wordt gelet hierop niet gevolgd. Als de feitelijke omstandigheden geen reden geven tot nader onderzoek, rust geen onderzoeksplicht op [eiser]. Daarbij heeft [eiser] ter zitting toegelicht dat de woning niet op een verkoopsite zoals funda.nl heeft gestaan, maar de woning onderhands is verkocht. Er is dus ook geen brochure verstrekt met daarbij een kadastrale kaart gevoegd, op basis waarvan het kadastrale (rechthoekige) perceel aan [eiser] bekend was.
4.10.
[eiser] heeft door overlegging van de verklaring van [betrokkene] gemotiveerd gesteld dat ten tijde van de koop de erfafscheiding van zijn rechtsvoorganger op dezelfde plek stond als waar nu de taxushaag staat, namelijk in het verlengde van de haag van [adres 2] en evenwijdig aan de stoep. Dit betekent dat de strook grond al in gebruik was door de rechtsvoorganger van [eiser].
4.11.
Door de gemeente is onvoldoende gesteld op grond waarvan voor [eiser] aanleiding bestond tot nader onderzoek naar de kadastrale erfgrens over te gaan. Er zijn geen feitelijke omstandigheden gesteld of gebleken die meebrengen dat [eiser] er bij de koop van het perceel niet vanuit mocht gaan dat de erfafscheiding de erfgrens aangaf. Het enkele feit dat de strook grond een oppervlakte van 37 m2 meet, is daartoe onvoldoende. Er is namelijk niet nader toegelicht, en dit valt ook niet zonder meer in te zien, dat gelet op de in de notariële leveringsakte vermelde omvang van het perceel (van zes are en 81 centiare) van [eiser] verlangd had mogen worden dat het verschil in oppervlakte hem zou zijn opgevallen en hij de kadastrale kaart zou hebben geraadpleegd.
4.12.
Het voorgaande betekent dat [eiser] te goeder trouw heeft gehandeld en een verjaringstermijn van tien jaar geldt (artikel 3:99 BW Pro).
Is de verjaringstermijn voltooid?
4.13.
De rechtbank is voorts van oordeel dat de verjaringstermijn van tien jaar is voltooid. Vaststaat dat in 1998 de vergunning voor het zwembad is verleend en [eiser] heeft onweersproken gesteld dat in hetzelfde jaar het zwembad, de schutting en de taxushaag zijn geplaatst. Ook is een luchtfoto uit 2006 overgelegd waarop een volgroeide taxushaag staat op dezelfde plek als de huidige taxushaag. De eerste brief van de gemeente waarin wordt verzocht de strook grond terug te geven dateert uit 2021, zodat meer dan tien jaar is verstreken.
[eiser] is eigenaar van de strook grond
4.14.
Het voorgaande betekent dat [eiser] eigenaar is geworden van de strook grond en zijn vordering om dit voor recht te verklaren zal worden toegewezen.
4.15.
De gemeente is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,14
- griffierecht
€
314,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2,00 punten × € 614,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.810,14
in reconventie
4.16.
De gemeente vordert in reconventie kort gezegd ontruiming en teruglevering van de strook grond door [eiser] aan de gemeente.
4.17.
[eiser] voert als meest verstrekkende verweer dat de gemeente niet-ontvankelijk is, omdat de vordering tot ontruiming al ligt besloten in de bestuursrechtelijke procedure en niet twee instanties mogen oordelen over dezelfde ontruimingsvordering. Dit verweer faalt. Zoals de gemeente terecht heeft opgemerkt, gaat de bestuursrechtelijke procedure over de vraag of de strook grond in strijd wordt gebruikt met het bestemmingsplan en is in deze civielrechtelijke zaak aan de orde wie eigenaar is van de strook grond en of de gemeente recht heeft op schadevergoeding. De rechtbank behandelt de vorderingen daarom inhoudelijk.
4.18.
Zoals overwogen in conventie, is [eiser] eigenaar van de strook grond geworden. Daarom is geen sprake, zoals primair gesteld, van een onrechtmatige inbreuk op het eigendom van de gemeente. De gemeente kan de grond niet meer terugvorderen als zijnde de eigenaar van de strook grond.
4.19.
Subsidiair is de grondslag van de vordering dat [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld jegens de gemeente en [eiser] de strook grond aan de gemeente moet leveren als schadevergoeding in natura. Deze vordering staat ook bekend als de Heusdense vordering (ECLI:NL:HR:2017:309).
4.20.
De onrechtmatige daad is er volgens de gemeente in gelegen dat [eiser] wist of behoorde te weten dat de gemeente eigenaar was van de strook grond. [eiser] betwist deze wetenschap en voert daarnaast aan dat de vordering van de gemeente is verjaard.
4.21.
Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar onrechtmatig. Zoals overwogen in conventie was [eiser] te goeder trouw. Uit de feitelijke situatie op het moment van inbezitneming en de verstrekte informatie ten tijde van de koop van de woning blijkt niet dat [eiser] wist dat de gemeente eigenaar was van de strook grond. De gemeente heeft niet anderszins onderbouwd dat [eiser] op de hoogte was dat de strook grond tot het kadastrale perceel van de gemeente hoorde, maar vooral betoogd dat [eiser] dit had behoren te weten en van hem nader onderzoek had mogen verwacht. Ook dit heeft de rechtbank niet gevolgd. Van een onrechtmatige daad is daarom niet gebleken. De gemeente komt dan geen schadevergoeding toe. De vorderingen van de gemeente zullen worden afgewezen.
4.22.
De gemeente is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
614,00
(2,00 punten × factor 0,5 × € 614,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
753,00
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de strook grond, zoals weergegeven op de bijlage bij de brief van de gemeente van 26 mei 2021, in eigendom is gaan toebehoren aan [eiser]
5.2.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 1.810,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
5.3.
wijst de vorderingen van de gemeente af,
5.4.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 753,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
5.5.
veroordeelt de gemeente tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als de gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2024.