Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 24/2578
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 24 februari 2023 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [straat 1] [# 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 569.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend
Eiser heeft een nader stuk ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 17 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft eiser deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] .
Feiten
Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde 2 onder 1 kapwoning in [woonplaats] , die in 2000 is gebouwd. Bij de taxatie is uitgegaan van een woning met een oppervlakte van 125 m², een aanbouw woonruimte met een oppervlakte van 14 m², een dakopbouw met een oppervlakte van 11 m², een overkapping / luifel met een oppervlakte van 14 m², een dakterras / balkon met een oppervlakte van 19 m², een carport met een oppervlakte van 16 m², een aangebouwde garage met een plat dak en een oppervlakte van 23 m² en een perceel met een oppervlakte van 225 m².
Geschil
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser vindt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiser stelt in zijn beroepschrift dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 512.000. Ter zitting heeft eiser aangegeven dat hij een waarde voorstaat van € 539.000. Eiser stelt daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende:
-Verweerder heeft het recht om te worden gehoord in bezwaar ingevolge artikel 7, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) geschonden. Verweerder stelt in de uitspraak op bezwaar dat eiser is uitgenodigd op kantoor om stukken in te zien, maar eiser heeft daarvoor nooit een uitnodiging ontvangen. Op 29 januari 2024 heeft een medewerker van verweerder dit ook telefonisch bevestigd. Verweerder had eiser de gelegenheid moeten geven om te worden gehoord. Uitzonderingsgronden zijn niet van toepassing;
- De gemeente heeft bij het vaststellen van de WOZ-waarde een onjuiste vergelijkingsmaatstaf van de taxatiewaarden gehanteerd. Verweerder heeft de woning van eiser vergeleken met woningen elders in [woonplaats] . Deze woningen zijn allemaal verschillend. Het is eiser niet duidelijk waarom verweerder niet vergelijkt met de WOZ-waarde van de meest vergelijkbare woningen in de [straat 1] , de [straat 2] , de [straat 3] en de [straat 4] . Deze woningen zijn qua architectuur en ligging het meest vergelijkbaar met zijn woning. Anders is het appels met peren vergelijken;
- Van de 20 vergelijkbare woningen in de [straat 1] is de woning van eiser met € 569.000 het hoogste gewaardeerd;
- De waarde van de woning moet worden vastgesteld conform de meest vergelijkbare woningen van de [straat 1] [# 2] en [straat 1] [# 3] . Deze zijn gewaardeerd op € 529.000. Met inachtneming hiervan is de woning van eiser € 40.000 te hoog gewaardeerd;
- Ook kan de waarde van de woning gelijk worden gesteld met de waarde van de [straat 1] [# 4] (€ 552.000). Deze woningen zijn vrijwel identiek. Beide woningen hebben een uitbreiding op het dak en [straat 1] [# 4] heeft zelfs meer woonruimte (de garage is omgebouwd tot woonruimte). Het verschil van € 17.000 is niet duidelijk voor eiser;
- Vanaf de oplevering in 2020 tot waardepeildatum 1 januari 2017 hadden de hoekwoningen (semi-vrijstaand) altijd een fors hogere waarde dan de tussenwoningen. Niet duidelijk waarom dit verschil per 1 januari 2022 is verdwenen. Nu hebben sommige tussenwoningen een hogere waarde dan de semi-vrijstaande woningen;
- In de uitspraak op bezwaar staan een aantal feitelijke onjuistheden zoals:
* Er is geen taxatieverslag aan eiser toegezonden, hij heeft hem gedownload van de site;
* het is eiser niet bekend welke mutaties zijn doorgevoerd naar aanleiding van een bestandscontrole en welke invloed dat heeft gehad op de waardering;
* de referentieobjecten hebben niet dezelfde ligging. De woning ligt direct naast een basisschool en een kinderdagverblijf dat is bij de referentieobjecten niet het geval;
* Het klopt niet dat sommige woningen slechts een kleine luifel hebben. De carport van eiser is ongeveer een meter langer dan de oorspronkelijke luifel. [straat 5] [# 5] (€ 537.000) heeft een identieke carport (en een identieke uitbouw op het dak);
* De onderlinge vergelijking op het taxatieverslag is eiser niet duidelijk. De woning gelegen aan [straat 6] [# 6] is op 14 mei 2021 verkocht voor € 476.000. Dat is veel lager dan de WOZ-waarde van de woning van eiser.
Eiser verzoekt om een integrale kostenvergoeding dan wel de gebruikelijke proceskostenvergoeding (inclusief de kosten voor de bezwaarprocedure). Ter zitting heeft eiser een formulier proceskosten overgelegd.
4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [straat 7] [# 7] , [Straat 8] [# 8] en [Straat 8] [# 9] , alle gelegen in [woonplaats] . Volgens verweerder valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling door de rechtbank
Schending hoorplicht?
5. Op grond van artikel 7:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht dient een bestuursorgaan voordat het op het bezwaar beslist, belanghebbenden in de gelegenheid te stellen te worden gehoord. Op grond van artikel 25, eerste lid, van de AWR in samenhang gelezen met artikel 231 van Pro de Gemeentewet wordt de belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Awb enkel gehoord indien hij daarom heeft verzocht. Vaststaat dat eiser in de bezwaarfase niet heeft verzocht om te worden gehoord. Verweerder was daarom niet verplicht om eiser te horen. Van een schending van de hoorplicht is daarom geen sprake.
Schending motiveringsbeginsel?
6. Eiser heeft aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onjuistheden bevat. De rechtbank begrijpt deze grief van eiser als een beroep op de uit artikel 7:12, eerste lid, van de Awb voortvloeiende motiveringsplicht. Op grond daarvan dient een beslissing op bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. De passage in de uitspraak op bezwaar onder het kopje
Algemeen, heeft op geen enkele wijze betrekking op de procedure van eiser, waardoor er sprake is van een schending van dit vormvoorschrift. De rechtbank zal echter met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb aan deze schending voorbijgaan, nu niet aannemelijk is geworden dat eiser in zijn belangen is geschaad. Wel acht de rechtbank termen aanwezig voor vergoeding van de proceskosten en het griffierecht van eiser door verweerder.
Algemeen, heeft op geen enkele wijze betrekking op de procedure van eiser, waardoor er sprake is van een schending van dit vormvoorschrift. De rechtbank zal echter met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb aan deze schending voorbijgaan, nu niet aannemelijk is geworden dat eiser in zijn belangen is geschaad. Wel acht de rechtbank termen aanwezig voor vergoeding van de proceskosten en het griffierecht van eiser door verweerder.
De waarde van de woning
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
8. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
9. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
10. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
11. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?
12. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er gelet op de matrix en de toelichting daarop in geslaagd aannemelijk te maken dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De vastgestelde waarde van de woning staat niet in een onjuiste verhouding tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder.
13. Verweerder heeft ter zitting gemotiveerd weersproken dat de ligging van de woning van eiser door parkeeroverlast van de school en het kindercentrum slechter zou zijn dan de ligging van de vergelijkingsobjecten. Naast de school zijn parkeermogelijkheden. Het ligt op de weg van eiser om de gestelde parkeeroverlast aannemelijk te maken door bijvoorbeeld foto’s van de parkeersituatie te overleggen. Dat heeft eiser niet gedaan.
14. Eiser verwijst in zijn beroepschrift naar de WOZ-waarden van objecten in de [straat 1] , de [straat 2] , de [straat 3] en de [straat 4] in [woonplaats] en naar de WOZ-waarde van de objecten [straat 1] [# 4] , [# 2] en [# 3] in het bijzonder. De rechtbank overweegt hierover dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van de onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van vergelijking van verkoopcijfers van woningen waarvan marktgegevens bekend zijn, dus woningen die verkocht zijn. Een vergelijking met de WOZ-waarde van andere woningen is in strijd met de uitgangspunten en methodiek van de Wet WOZ. Deze door eiser aangevoerde objecten zijn bovendien niet rond de waardepeildatum verkocht. De rechtbank acht de door eiser aangevoerde objecten daarom niet bruikbaar als vergelijkingsobject. De aangevoerde objecten in het waarderapport van eiser zijn ook niet allemaal rond de waardepeildatum verkocht. Van de woningen die wel rond de waardepeildatum zijn verkocht is niet duidelijk in hoeverre deze woningen vergelijkbaar zijn met de woning van eiser nu het waarderapport geen blijk geeft van objectkenmerken. Ook wordt opgemerkt dat het verweerder vrij staat de vergelijkingsobjecten zelf te kiezen om de door hem voorgestane waardering aannemelijk te maken. Het is verweerder bovendien toegestaan in beroep andere vergelijkingsobjecten aan te voeren dan in bezwaar.
15. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan niet slagen. Voor zover eiser stelt dat zijn woning gelijk is aan [straat 1] [# 4] overweegt de rechtbank dat in het belastingrecht bij het gelijkheidsbeginsel de meerderheidsregel geldt. Daarvoor moet eiser voldoende onderbouwen dat verweerder de waarde in een meerderheid van de met de woning van eiser vergelijkbare gevallen lager heeft vastgesteld dan de waarde van de woning van eiser. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad gaat het in WOZ-zaken om identieke woningen waarbij de onderlinge verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn, en dienen ten minste twee identieke woningen te worden opgevoerd (ECLI:NL:HR:2006:AY9489). Aan deze voorwaarden is niet voldaan. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van twee of meer identieke woningen. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet en ook is de rechtbank niet gebleken van een begunstigingsbeleid door verweerder.
16. Ten aanzien van de grief van eiser dat vanaf de oplevering in 2020 tot waardepeildatum 1 januari 2017 de hoekwoningen (semi-vrijstaand) altijd een fors hogere waarde hadden dan de tussenwoningen, overweegt de rechtbank dat het doel en de strekking van de Wet WOZ is dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Een vergelijking met de WOZ-waarde van de woning van een eerder belastingjaar of met de WOZ-waarden van andere woningen is in strijd met de uitgangspunten en de methodiek van de Wet WOZ. Deze beroepsgrond slaagt niet.
17. Eiser heeft ten slotte gesteld dat de uitspraak op bezwaar onjuistheden bevat. Afgezien van hetgeen onder het kopje “Algemeen” is opgenomen volgt uit de uitspraak op bezwaar voldoende waarop verweerder zijn beslissing op heeft gebaseerd. Verweerder gaat in op de argumenten van eiser in bezwaar. In de matrix staat de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. Dat eiser het niet eens is met het oordeel van verweerder maakt niet dat het onjuist is.
Conclusie en gevolgen
18. Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gesteld dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
19. Vanwege de schending van het motiveringsbeginsel ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser heeft gemaakt in beroep op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Voor een vergoeding van integrale proceskosten zien de rechtbank geen aanleiding.
20. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte verletkosten € 89 (1 uur) nu eiser de zitting heeft bijgewoond en verweerder met deze kosten heeft ingestemd. Eiser heeft verder verzocht om vergoeding van zijn reiskosten voor het bijwonen van de zitting. De reiskosten stelt de rechtbank vast op € 15,80 (kosten voor de reis per openbaar vervoer met bus/trein, 2e klasse van [woonplaats] naar Haarlem en terug).
21. Eiser heeft tevens verzocht om vergoeding van de door [naam 2] opgestelde waardering ad € 393,25. Nog afgezien van de vraag of deze waardering kan worden gezien als een deskundigenrapport in de zin artikel 1 onder Pro b van het Bpb, bestaat geen aanleiding voor vergoeding van deze kosten, nu de grondslag voor proceskostenvergoeding (de schending van het motiveringsbeginsel) geheel losstaat van het geschilpunt omtrent de waarde van de woning.
22. Verder dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 104,80;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 51,- aan hem te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.J. Richters, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.