Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11060757 \ CV EXPL 24-1068
Vonnis van 18 december 2024
in de zaak van
JAHANI B.V.,
te Noord-Scharwoude,
eisende partij,
hierna te noemen: Jahani B.V.,
gemachtigde: mr. K. Dirlik,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. D.E. Post.
De zaak in het kort
In deze zaak vordert de verhuurder ontruiming van een gehuurde kamer wegens huurachterstand en betaling van achterstallige huur en servicekosten. De huurder vordert terugbetaling van o.a. geïncasseerde boetbedragen. De ontruiming wordt afgewezen, omdat het openstaand bedrag na verrekening geen ontruiming rechtvaardigt. De boete-, rente- en incassobedingen in de huurovereenkomst worden vernietigd omdat het gaat om oneerlijke bedingen.
1.De procedure
1.1.
Jahani B.V. heeft bij dagvaarding van 11 april 2024 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. Jahani B.V. heeft schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering en nadere stukken ingediend.
1.2.
Op 2 december 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. Voor Jahani B.V. is haar directeur [naam] verschenen, bijgestaan door mr. Dirlik. [gedaagde] is niet verschenen. maar wordt vertegenwoordigd door mr. M.D. Balesar, die waarneemt voor mr. Post. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 september 2018 van Jahani B.V. kamer nummer 1 (groot ca 26m2) onderdeel van de [adres] (eerste verdieping) te [woonplaats] . Daarbij hoort ook het met vijf andere kamerhuurders gezamenlijk delen van keuken, toilet, badkamer en het dakterras. De huurprijs is door de Huurcommissie met ingang van 1 oktober 2020 vastgesteld op € 353,89 per maand. Geïndexeerd bedraagt de huurprijs in april 2024 € 373,25 per maand, met een voorschot servicekosten van € 203,17 per maand.
2.2.
Van de huurovereenkomst maken deel uit de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” en het huisreglement [adres] te [woonplaats] .
In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende:
(…) 10.1.1. Veroorzaken van overlast aan verhuurder of derden, is een ontoelaatbare tekortkoming van de huurder. Dit artikel geeft de verhuurder het recht door het toerekenbare tekortkoming de huurovereenkomst te ontbinden, door middel van een buitengerechtelijke besluitverklaring.
In de algemene bepalingen staat, voor zover relevant, het volgende:
(…) 1.2. Huurder zal zich gedragen naar de mondelinge of schriftelijke aanwijzingen door of namens verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde(…)
20.1
Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.
20.4
ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,00, ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c. q. raadsman/raadsvrouw geschied, worden deze bedragen vermeerderd met de door verhuurder aan zijn gemachtigde c. q. raadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.
In het huisreglement staat onder meer:
(…) 1.5. (…) Geluidsoverlast, overlast aan derden alsmede overlast aan medebewoners in welke vorm dan ook is onder geen voorwaarde toegestaan. (…)
1.18
Iedere huurder dient diens kamer minimaal één keer per week volledig schoon te maken. Het is huurders verboden vuil, afval, vies servies en dergelijke in diens kamer te bewaren (…) Frequente constatering van onhygiënisch gedrag geeft verhuurder grond tot beëindiging van het huurcontract (…)
1.2
Bij overtreding van de in artikel (…) 1.18 (…) omschreven huisregels zal door verhuurder/beheerder bij huurder een direct opeisbare boete in rekening worden gebracht van € 50,00 per overtreding en € 25,00 per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt(…)
1.21
Bij overtreding van de in artikel 1.5(…) omschreven huisregels zal bij huurder een direct opeisbare boete in rekening worden gebracht van € 100,- per overtreding en € 50,- per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt,(…)
3.Het geschil
3.1.
Jahani B.V. vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woonruimte en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een betalingsachterstand, volgens de dagvaarding € 1.992,27 in hoofdsom, te vermeerderen met de contractuele rente, subsidiair wettelijke rente en contractuele of wettelijke buitengerechtelijke incassokosten. Daarnaast vordert Jahani B.V. betaling van € 373,25 aan huur en € 203,17 aan servicekosten per maand totdat de woonruimte ontruimd is en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten.
3.2.
Jahani B.V. legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Er is sprake van een achterstand in de betaling van de huur en de servicekosten. Daarbij betaalt [gedaagde] al langere tijd de huur te laat en niet steeds volledig. Dat hij die achterstand inloopt, doet aan de tekortkomingen niet af.
3.3.
[gedaagde] betwist dat sprake is van tekortkomingen die de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen. De achterstand in de betalingen is volgens [gedaagde] ontstaan na discussie over de afrekening van de servicekosten. [gedaagde] erkent dat hij over januari en februari 2024 de huur niet betaald heeft, dat was om Jahani B.V. te bewegen een specificatie van de servicekosten te verstrekken. De factuur voor de servicekosten is pas laat verstrekt. Die achterstand wordt ingelopen. [gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde overeengekomen rente en de buitengerechtelijke incassokosten, dat zijn volgens [gedaagde] oneerlijke bedingen.
3.4.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Jahani B.V. veroordeelt tot (terug) betaling van € 1.225,00 aan ten onrechte aan [gedaagde] opgelegde boetes en € 1.090,00 over de periode van 1 oktober 2020 tot en met augustus 2021 te veel betaalde huur.
3.5.
[gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de boetebedingen in de voorwaarden oneerlijk zijn en vernietigd moeten worden. De opgelegde boetes zijn onrechtmatig en er is dus onverschuldigd betaald. Volgens [gedaagde] heeft Jahani B.V. na de uitspraak van de huurcommissie het te veel aan huur betaalde over genoemde periode niet volledig terugbetaald.
3.6.
Jahani B.V. betwist de tegenvordering en stelt dat de boetebedingen geen oneerlijke bedingen zijn. De boetes en de te veel betaalde huur zijn verrekend, volgens Jahani B.V.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter zal eerst beoordelen of de bepalingen in de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en het huisreglement oneerlijk zijn. Vervolgens worden de tegenvorderingen van [gedaagde] en vorderingen van Jahani B.V. besproken.
Toetsing van de bepalingen in de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en het huisreglement
4.2.
Jahani B.V. heeft de huurovereenkomst gesloten in de uitoefening van haar bedrijf, [gedaagde] is consument. Dit betekent dat de kantonrechter (ook als partijen daar geen beroep op doen) moet beoordelen of de bedingen in de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en in dit geval het huisreglement die relevant zijn voor de beoordeling van de vordering, oneerlijk zijn. Deze bedingen toetst de kantonrechter in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de richtlijn).
4.3.
In artikel 3 lid 1 van Pro de richtlijn staat hoe beoordeeld moet worden of een beding oneerlijk is. Het gaat erom of het beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Niet relevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
4.4.
Het beding in artikel 20.4 van de algemene bepalingen over (buiten)gerechtelijke kosten wordt door de kantonrechter als oneerlijk aangemerkt. Dit artikel wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke kosten. Contractueel afwijken van dwingendrechtelijke bepalingen is oneerlijk, op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 10 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:198, rechtsoverweging 3.8.4). Op grond van dit artikel in de algemene bepalingen kunnen alle kosten, gerechtelijk en buitengerechtelijk, in rekening worden gebracht bij de consument, als er als gevolg van het niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Bovendien wordt artikel 6:96 BW Pro niet van toepassing verklaard. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet voor zijn rekening horen te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke, dwingendrechtelijke regeling alleen buitengerechtelijke kosten moet betalen, als is voldaan aan artikel 6:96 lid 6 van Pro het Burgerlijk Wetboek, waarbij de aanmaning waarover wordt gesproken in dit artikel ook nog moet voldoen aan de eisen die de Hoge Raad daaraan heeft gesteld in zijn uitspraak van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704). Het beding heeft dus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten in rekening mag worden gebracht. Hoe er in de praktijk uitvoering wordt gegeven aan het beding is niet relevant.
4.5.
Het beding in artikel 20.1 van de algemene bepalingen wordt ook als oneerlijk aangemerkt. De contractuele rente volgens het beding bedraagt 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van meer dan 12%. Terwijl de wettelijke rente vanaf 1 januari 2023 4% per jaar bedroeg, vanaf 1 juli 2023 6% per jaar en vanaf 1 januari 2024 7% per jaar. Het beding is niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene bepalingen waarover door partijen niet is onderhandeld. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene bepalingen een voordeel geboden ter compensatie van het nadeel dat dit voor huurder meebrengt. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van huurder aanzienlijk verstoord. Het rentebeding is een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder Pro a BW.
4.6.
In het huisreglement zijn bovendien ook boetebepalingen opgenomen.
Door het opnemen van boetebedingen zonder maximum, ook in combinatie met het kostenbeding van artikel 20.4 van de Algemene Bepalingen dat ziet op iedere tekortkoming en waarin ook geen maximum is opgenomen is het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoord en is de huurder in een zeer ongelijkwaardige positie terecht gekomen. In dit verband verdient nog opmerking dat in het huishoudelijke reglement verschillende bepalingen zijn opgenomen waarop een boete is gesteld die de consument dient te betalen bij het niet nakomen van zijn verplichtingen, maar dat er geen enkele boetebepaling is opgenomen in het geval verhuurder zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet nakomt, wat bijdraagt aan de onevenwichtigheid van de bepalingen en het aanzienlijk verstoren van het evenwicht daarvan. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de boetebedingen in het huisreglement oneerlijk zijn.
4.7.
Dit betekent dat de bedingen in voornoemde artikelen vernietigd worden vanwege hun oneerlijke karakter. Gevolg van de oneerlijkheid is dat de bedingen, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten worden gelaten. Gedeeltelijke vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Ook kan geen aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht die van toepassing zou zijn geweest als de bedingen niet in de overeenkomst stonden (Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie, ECLI:EU:C:2021:68).
4.8.
De gevolgen hiervan zijn tijdens de mondelinge behandeling besproken. Ze komen hierna bij beoordeling van de betreffende vorderingen aan de orde.
De tegenvorderingen van [gedaagde]
Terugbetaling van boetes
4.9.
Jahani B.V. stelt ten aanzien van de tegenvordering tot terugbetaling van de in mei en juni 2020 en april 2021 opgelegde boetes dat deze steeds zijn betaald en dat daar niet eerder tegen geprotesteerd is. Het beroep op vernietiging van bepalingen uit het huisreglement en de algemene voorwaarden is verjaard omdat meer dan drie jaar geleden de laatste keer een boete is opgelegd. De aanspraak om die vernietiging in te roepen verjaart volgens Jahani B.V. na verloop van drie jaar nadat daartoe de bevoegdheid is ontstaan.
4.10.
Jahani B.V. kan in dit verjaringsverweer niet gevolgd worden. In dit geval betreft het een individuele overeenkomst met een consument. Voor de vordering van de consument, die erop neerkomt dat een bepaald beding onredelijk bezwarend is in de zin van art. 6:233 onder Pro a BW, mist art. 3:52 lid 1 BW Pro toepassing. Een consument moet de rechten die aan hem of haar worden verleend in de Richtlijn, en waarop ook in het onderhavige geval een beroep wordt gedaan, te allen tijde kunnen aanvoeren om doeltreffend te kunnen worden beschermd. Het oordeel dat de betreffende bedingen oneerlijk brengt met zich dat geen boetes konden worden opgelegd en de door [gedaagde] betaalde boetes aan hem moeten worden terugbetaald. Dat de boetes zijn voldaan door een verrekening, maakt dat niet anders. Dit betekent dat het bedrag van € 1.225,00 aan [gedaagde] toekomt of in mindering komt op een nog eventueel te betalen achterstand.
Teveel betaalde huur
4.11.
De kantonrechter heeft ter zitting met partijen aan de hand van de debiteurenkaart van [gedaagde] vastgesteld dat de door [gedaagde] na de uitspraak van de huurcommissie van oktober 2020 tot augustus 2021 te veel betaalde huur is verrekend, te weten op 2 juli 2021 een bedrag van € 764,87 en op 14 oktober 2021 door middel van een creditnota van € 1.225,00. Namens [gedaagde] is ter zitting tegen deze vaststelling geen bezwaar gemaakt. [gedaagde] heeft dus geen aanspraak meer op terugbetaling van te veel betaalde huur.
De vorderingen van Jahani B.V.
Actuele betalingsachterstand, verrekening van terug te betalen boetes
4.12.
De gemachtigde van Jahani B.V. heeft op de zitting op vragen van de kantonrechter na navraag bij de beheerder verklaard dat er nog een bedrag van € 2.093,31 openstaat ter zake van huur september 2024, afrekeningen servicekosten 2022 en gedeeltelijk 2021, een termijnbedrag servicekosten december 2023 en afrekening servicekosten over 2023. Jahani B.V. vordert niet langer de in de oorspronkelijke vordering begrepen incassokosten van
€ 150,-.
€ 150,-.
4.13.
De kantonrechter heeft op basis van het voorgaande vastgesteld dat de achterstand in totaal € 1.943,31 bedraagt. Hierop strekt in mindering het bedrag van € 1.225,00 aan terug te betalen boetes. Dit betekent dat [gedaagde] per saldo nog € 718,31 aan Jahani B.V. moet betalen (berekend per 1 december 2024).
4.13.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft te kennen gegeven de berekening van de kantonrechter te kunnen volgen en die niet te weerspreken. Zij verzet zich niet tegen verrekening van de terug te betalen boetes met de achterstand van [gedaagde] . De kantonrechter zal de vordering van Jahani B.V. tot betaling van de achterstand tot het bedrag van € 718,31 als niet langer weersproken toewijzen.
4.14.
Gelet op het oordeel over het incasso- en het rentebeding, zullen de vorderingen van Jahani B.V. betreffende betaling van incassokosten en rente worden afgewezen.
Ontbinding en ontruiming
4.15.
Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de tekortkomingen van [gedaagde] als huurder op dit moment van onvoldoende gewicht om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst te dragen Daarbij is van belang dat de achterstand in de betalingen pas op de zitting voldoende duidelijk is geworden. Die achterstand ziet daarbij voor een belangrijk deel op de afrekening van de servicekosten. Waar [gedaagde] als huurder terecht om onderbouwing van die kosten heeft gevraagd, is door Jahani B.V. pas in een laat stadium duidelijkheid verschaft. Hoewel het inlopen van betalingsachterstanden het eerdere verzuim in beginsel niet wegneemt, is de thans nog bestaande achterstand, niet zodanig dat die een ontbinding zou rechtvaardigen. Daarbij weegt de kantonrechter nog mee dat na het ontstaan van een huurachterstand in januari en februari 2024 (behalve de maand september) de huur wel steeds betaald is.
4.16.
Jahani B.V. heeft naast de betalingsachterstand ook als grond voor ontbinding het slechte betaalgedrag van [gedaagde] gesteld, zoals dat naar voren komt uit de debiteurenkaart. Het herhaaldelijk te laat of niet volledig betalen van de huurprijs kan een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Of dat in een concrete situatie een tekortkoming van voldoende gewicht oplevert zodat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, moet beoordeeld te worden aan de hand van de relevante omstandigheden van het geval. Daarbij is ook van belang of de huurder is aangesproken op tijdige betaling en/of eerder veroordeeld is tot betaling van achterstanden. Deze grond voor ontbinding van de huurovereenkomst is op dit moment door Jahani B.V. in het licht van de omstandigheden in deze zaak, zoals hiervoor besproken, onvoldoende onderbouwd.
4.17.
Ter zitting is door Jahani B.V. nog gesteld dat [gedaagde] zich niet steeds als goed huurder gedraagt en veelvuldig het huisreglement zou overtreden. Deze grondslag voor de vordering is niet in de dagvaarding opgenomen. Het pas op de zitting aan de orde stellen van deze grondslag is in strijd met de goede procesorde. De kantonrechter gaat daarom aan deze stelling voorbij.
4.18.
De vordering van Jahani B.V. tot ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming en de gebruiksvergoeding worden op grond van het voorgaande afgewezen.
Slotsom
4.19.
De slotsom is dat van de vorderingen van Jahani B.V. alleen de vordering tot betaling van de achterstand tot het bedrag van € 718,31 wordt toegewezen. De tegenvorderingen van [gedaagde] worden afgewezen om dat de door hem te veel betaalde huur al is verrekend en de terug te betalen boete is verrekend bij de berekening van de nu toe te wijzen achterstand.
Proceskosten
4.20.
Ondanks dat de vordering van Jahani voor een deel wordt afgewezen, ziet de kantonrechter aanleiding om [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen, omdat is gebleken dat [gedaagde] pas na dagvaarding is overgegaan tot betaling van de huur. Daarbij zal het griffierecht worden berekend op basis van het toe te wijzen bedrag, hetgeen uitkomt op € 328,00. Het meerdere, dat op grond van de dagvaarding aan de Jahani B.V. in rekening is gebracht, dient voor haar rekening te blijven. Ook voor de beoordeling van het salaris gemachtigde wordt aangeknoopt bij het deel van de vordering dat wordt toegewezen.
4.21.
De proceskosten van Jahani B.V. worden daarom begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
113,54
- griffierecht
€
328,00
- salaris gemachtigde
€
270,00
(2 punten × € 135,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening)
Totaal
€
846,54
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.22.
Voor een proceskostenveroordeling in verband met de tegenvordering is geen grond.
5.De beslissing
De kantonrechter
De vordering
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Jahani B.V. van € 718,13,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 846,54, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
De tegenvordering
5.6.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.
CK