ECLI:NL:RBNHO:2024:3433

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 10830793 CV EXPL 23-5259

Uitspraakdatum: 20 maart 2024

Tussenvonnis in de zaak van:

de Coöperatie ERES NL XXV Coöperatief U.A.

gevestigd te Amsterdam

de eisende partij

gemachtigde: gerechtsdeurwaarder mr. E.L.B. Hundscheidt

tegen

[gedaagde]

zonder bekende woon of verblijfplaats in Nederland of daarbuiten

de gedaagde partij

niet verschenen

1.De procedure

1.1.

De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.

2.De vordering

2.1.

De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding en ontruiming van het gehuurde en de gedaagde partij te veroordelen tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft, een boete en de proceskosten

2.2.

De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De gedaagde partij heeft een huurachterstand laten ontstaan en daarnaast is er een hennepkwekerij aangetroffen in het gehuurde. Dat is in strijd met de huurovereenkomst en met de verplichting van de gedaagde partij om zich als goed huurder gedragen. De eisende partij vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst.

3.De beoordeling

Ambtshalve toetsing van algemene voorwaarden:Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 20 maart 2017)

3.1.

Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de

Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.

3.2.

De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.

3.3.

De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding.^[1]Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.

3.4.

Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).

Huurprijswijzigingsbeding

3.5.

In artikel 16 van de algemene voorwaarden staat een huurprijswijzigingsbeding. Dit luidt als volgt:

“Huurprijswijziging

16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);

- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;

- zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer op basis waarvan de huurprijs voor het laatst is gewijzigd;

- zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of op basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;

- geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.”

3.6.

Omdat het beding verwijst naar de regels van het CPI omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd beding als niet oneerlijk kan worden beschouwd.

3.7.

Ook in de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding. Dit luidt als volgt:

“Huurprijswijziging

(…)
5.2 Indien het Gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2021 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de Algemene Bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de Algemene Bepalingen, heeft Verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal vijf procent (5%).”

3.8.

Dit beding biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen (i) conform de regels van het CPI en daarbovenop (ii) met maximaal 5%. Het eerste deel van dit beding is niet oneerlijk, omdat dit verwijst naar de regels van het CPI. Het tweede deel is nietig op grond van artikel 7:248 lid 3 BW in samenhang met artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, omdat een dergelijke verhoging leidt tot een hogere verhoging dan wettelijk is toegelaten. Dit heeft tot gevolg dat de huurprijs geldt als verhoogd met de toegelaten verhoging (conform de regels van het CPI). De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich over de gevolgen hiervan voor (de hoogte van) de gevorderde huurachterstand en de gebruiksvergoeding uit te laten.

Boetebeding ten aanzien van hennepkwekerij

3.9.

De eisende partij vordert een boete op grond van artikel 11.1 sub e van de huurovereenkomst voor de overtreding van artikel 14.3 sub c van de algemene voorwaarden. Artikel 11.1 sub e van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“11 Boetebepaling

11.1

Partijen komen overeen dat indien Huurder tekortschiet in de nakoming van een of meerdere van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), Huurder aan Verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld:

(…)

e. een boete van EUR 5.000,- per overtreding, te vermeerderen met een aanvullende boete van EUR 250,- voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 14.3 sub c (hennep en dergelijke) van de Algemene Bepalingen, met een maximum van EUR 30.000,- onverminderd (i) Huurders gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en (ii) Verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding, en (iii) de verplichting tot afdracht van de winst die Huurder (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod.”

Artikel 14.3 sub c van de algemene voorwaarden bevat onder meer een verbod op hennepgerelateerde activiteiten en dit luidt, voor zover van belang, als volgt:
“14.3 Het is huurder niet toegestaan:

(…)

c. in het gehuurde hennep te (doen) kweken of te verhandelen en/of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij, hennepdrogerij of hennepknipperij dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Tevens is het huurder verboden hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde en/of gemeenschappelijke ruimten voorhanden te hebben, dan wel op te slaan of te houden voor een ander. Het is huurder evenmin toegestaan om in het gehuurde, in de gemeenschappelijke ruimten en/of delen daarvan dan wel in de directe omgeving van het gehuurde qat, soft drugs, hard drugs of andere verboden middelen te verhandelen, te produceren of in groepsverband te gebruiken, te laten gebruiken of aanwezig te hebben. Huurder erkent dat het handelen in strijd met de hiervoor genoemde verboden leidt tot schade aan het gehuurde, alsmede tot gevaaarzetting en overlast (…) voor de omgeving. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt. Huurder is gehouden tot afdracht van de winst aan verhuurder die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod, onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding.”De kantonrechter heeft het boetebeding in artikel 11.1 sub e van de huurovereenkomst getoetst in samenhang met artikel 14.3. sub c van de algemene voorwaarden en dit beding niet oneerlijk bevonden. De gevorderde boete is toewijsbaar.

Proceskosten

3.11.

De eisende partij maakt verder nog aanspraak op de proceskosten. In artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is daarover een beding opgenomen. Dat luidt als volgt:

“
25.2. In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”

3.12.

Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.

Ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding

3.13.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen, omdat deze vorderingen de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter kan nu nog niet beslissen over de gevorderde gebruiksvergoeding, omdat de hoogte daarvan afhangt van de beoordeling van het prijswijzigingsbeding. Die beslissing zal daarom worden aangehouden.

Conclusie

3.14.

De vordering wordt gedeeltelijk toegewezen en verder wordt de eisende partij in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de gevolgen van de gedeeltelijke nietigheid van het prijswijzigingsbeding voor (de hoogte van) de gevorderde huurachterstand en de gebruiksvergoeding.

3.15.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

4.2.

veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan de [adres] te [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn);

4.3.

veroordeelt de gedaagde partij tot betaling aan de eisende partij van de boete van € 5.000,00;

4.4.

verwijst de zaak naar de rol van
17 april 2024om 10.00 uur om de eisende partij in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;

4.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter