Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10658027 \ CV EXPL 23-5362
Uitspraakdatum: 24 april 2024
Tussenvonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1.[eiser 1]
2.
[eiser 2]
[eiser 2]
beiden wonende te [plaats 1]
eisers
verder te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. P.R.Th. Schulting (DAS)
tegen
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [plaats 2]
gedaagden
verder te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. E.S.R. Ester
De zaak in het kort
Eisers hebben een woning van gedaagden gekocht. Kort na de levering hebben zij gebreken aan de tuindeur, de thermostaatkraan, de elektra en het dak geconstateerd en gedaagden aansprakelijk gesteld voor de hierdoor geleden schade (herstelkosten). Gedaagden hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen, waarna eisers in deze procedure schadevergoeding (herstelkosten) vorderen. De kantonrechter stelt eisers in de gelegenheid hun schade als gevolg van het gebrek aan het dak nader toe te lichten en te onderbouwen. Voor overige schadeposten zijn gedaagden niet aansprakelijk.
1.Het procesverloop
1.1.
[eisers] hebben bij dagvaarding van 3 augustus 2023 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 25 maart 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen, [gedaagden] aan de hand van pleitaantekeningen die zijn overgelegd, ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Feiten
2.1.
[gedaagden] zijn de voorgaande eigenaar van de woning aan [adres] te ([postcode]) [plaats 1] (hierna: de woning).
2.2.
De woning is in 1981 gebouwd. [gedaagden] hebben de dakbedekking van het platte dak in 2009 en de dakbedekking van de entree in 2020 (laten) vervangen. Daarnaast hebben [gedaagden] ten tijde van de bewoning zogenaamde ‘Hue-verlichting’in de woning geplaatst.
2.3.
Eind februari 2022 hebben [eisers] de woning van [gedaagden] gekocht voor een koopprijs van € 610.000,- k.k.. [eisers] hebben op voorhand geen bouwkundige keuring laten uitvoeren.
2.4.
In de koopovereenkomst (die is gebaseerd op een model koopovereenkomst voor bestaande eengezinswoningen model 2021) staat het volgende:
‘(…)artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…).(…)6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte.(…)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.(…)artikel 21 OuderdomsclausuleKoper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning tenminste 41 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor oa. het dak, (…), de leidingen voor elektriciteit, (…). Bouwkundige kwaliteitsgebreken orden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven “woongebruik”.(…)’
‘(…)artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…).(…)6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte.(…)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.(…)artikel 21 OuderdomsclausuleKoper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning tenminste 41 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor oa. het dak, (…), de leidingen voor elektriciteit, (…). Bouwkundige kwaliteitsgebreken orden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven “woongebruik”.(…)’
2.5.
De koopovereenkomst bevat als bijlage een vragenlijst. Deze vragenlijst is voorafgaand aan de koopovereenkomst aan [eisers] ter beschikking gesteld. In de vragenlijst, die [gedaagden] op 31 januari 2022 hebben ondertekend, hebben [gedaagden] op onderstaande vragen de volgende antwoorden gegeven:
‘(…)3. Dak(en)a Hoe oud zijn de daken? Platte daken: Origineel + deel nieuw aanbouw 2009b Heeft u last van daklekkages (gehad)? Neec Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen? Need Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. repareren? JaZo ja, welk (gedeelte van het dak) en waarom? Platte dak, 2009 opnieuw bedekt met bitumen en dak entree 2020 (…)4. Kozijnen, ramen en deuren(…) b Functioneren alle scharnieren en sloten? Neezo nee, toelichting: Openslaande deuren: Rechter achterdeur scharnier functioneert niet en kan dus niet open, moet vervangen worden.Linkerdeur slot fragiel (…)’
‘(…)3. Dak(en)a Hoe oud zijn de daken? Platte daken: Origineel + deel nieuw aanbouw 2009b Heeft u last van daklekkages (gehad)? Neec Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen? Need Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. repareren? JaZo ja, welk (gedeelte van het dak) en waarom? Platte dak, 2009 opnieuw bedekt met bitumen en dak entree 2020 (…)4. Kozijnen, ramen en deuren(…) b Functioneren alle scharnieren en sloten? Neezo nee, toelichting: Openslaande deuren: Rechter achterdeur scharnier functioneert niet en kan dus niet open, moet vervangen worden.Linkerdeur slot fragiel (…)’
2.6.
Voorafgaand aan de koopovereenkomst is ook een inspectierapport van 18 februari 2022, dat in opdracht van eerdere potentiële kopers was opgesteld, aan [eisers] ter beschikking gesteld. Daarin staat voor zover relevant het volgende:
Over de tuindeur:- Gebrek: vastdeel – niet te openen;Locatie Woonkamer achterzijde;Opmerking gebrek Volgens opgaaf is het vaste deel vd deur niet te openen. Dit is op te lossen door het hang- en sluitwerk weer af te stellen;
Over de elektra:
Over de tuindeur:- Gebrek: vastdeel – niet te openen;Locatie Woonkamer achterzijde;Opmerking gebrek Volgens opgaaf is het vaste deel vd deur niet te openen. Dit is op te lossen door het hang- en sluitwerk weer af te stellen;
Over de elektra:
- de groepenkast (elektra) is als ‘redelijk’ beoordeeld;
- de bedrading van de elektra is als ‘goed’ beoordeeld, waarbij is aangetekend ‘Waarneembaarheid Deels’;
- de bedrading van de elektra is als ‘goed’ beoordeeld, waarbij is aangetekend ‘Waarneembaarheid Deels’;
- bij het ‘overzicht maatregelen en kosten’ staat dat de groepenkast op termijn moet worden vervangen;
Over het dak:
- de bitumen dakbedekking van de entree is als ‘matig’ beoordeeld, waarbij is aangetekend ‘Waarneembaarheid Deels’;
- bij het ‘overzicht maatregelen en kosten’ staat dat de bitumen dakbedekking entree (inclusief randaansluiting) direct vervangen moet worden.
Over het dak:
- de bitumen dakbedekking van de entree is als ‘matig’ beoordeeld, waarbij is aangetekend ‘Waarneembaarheid Deels’;
- bij het ‘overzicht maatregelen en kosten’ staat dat de bitumen dakbedekking entree (inclusief randaansluiting) direct vervangen moet worden.
2.7.
Op 29 juli 2022 heeft de overdracht van de woning plaatsgevonden.
2.8.
Bij brief van 10 oktober 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagden] het volgende aan [eisers] geschreven:
‘(…) Op 26 september 2022 heeft u telefonisch aan cliënten medegedeeld dat er gebreken aanwezig zijn, bestaande uit:1. Lekkage aan het dak;2. Verkeerde kleurcodes elektrische bedrading3. Herstel van het slot aan de achterdeur kost meer dan verwacht; en4. Herstel van de mengkraan in de douche kost ook meer dan verwacht.U gaf daarbij mee dat u de lekkage aan het dak inmiddels had laten herstellen, en verzocht cliënten de daaraan verbonden kosten (groot € 7.100,00) aan u te voldoen.Alhoewel cliënten dat betreuren, zijn zij niet aansprakelijk voor de door u genoemde gebreken of herstelkosten. (…)’
‘(…) Op 26 september 2022 heeft u telefonisch aan cliënten medegedeeld dat er gebreken aanwezig zijn, bestaande uit:1. Lekkage aan het dak;2. Verkeerde kleurcodes elektrische bedrading3. Herstel van het slot aan de achterdeur kost meer dan verwacht; en4. Herstel van de mengkraan in de douche kost ook meer dan verwacht.U gaf daarbij mee dat u de lekkage aan het dak inmiddels had laten herstellen, en verzocht cliënten de daaraan verbonden kosten (groot € 7.100,00) aan u te voldoen.Alhoewel cliënten dat betreuren, zijn zij niet aansprakelijk voor de door u genoemde gebreken of herstelkosten. (…)’
2.9.
Bij brief van 16 november 2022 heeft de gemachtigde van [eisers] aan de gemachtigde van [gedaagden] verzocht om aansprakelijkheid voor de schade als gevolg van de gebreken te erkennen en te laten weten of er bereidheid bestaat tot overleg over vergoeding van de schade.
2.10.
Partijen hebben daarna in diverse brieven hun standpunten uitgewisseld en herhaald. Dat heeft er niet toe geleid dat [gedaagden] aansprakelijkheid hebben erkend en/of schadevergoeding aan [eisers] hebben betaald.
2.11.
[eisers] hebben een brief van 31 oktober 2022 van [betrokkene 1] van klussenbedrijf [bedrijf 1] overgelegd, waarin melding wordt gemaakt van gebreken aan de elektra in de woning:
‘(…) Bij het laatste punt, elektra, heb ik voornamelijk de grootste constateringen gedaan als het gaat om gebreken. (…) kan ik u vertellen dat de elektra niet deugdelijk was. (…) Ik heb getracht nieuwe schakelaars te monteren, maar kwam tot de ontdekking dat de kleurencombinaties van de bedrading niet klopte. (…) Daarnaast is er in de elektra box een grijze kabel geplaatst. Dit is niet toegestaan (…) om hier de juiste elektra te krijgen moet er een muur open en de constructie worden aangepast. Verder heb ik het volgende geconstateerd:- (…)- in de meter kast waren er 2 groepen niet juist gemonteerd. Tijdens het vervangen van de kabels heb ik groepen in de meterkast uitgeschakeld, echter was er toch stroom waardoor ik onder stroom kwam te staan (…)- (…)Zo kwam ik er achter dat er in een muur waar geen stopcontact op lichtschakelaar zat, toch stroomkabels liepen. Ik heb de muur moeten verwijderen (…) en trof daar elektrakabels aan die aan elkaar waren gemonteerd met afplaktape.(…)Wat ik kan zeggen over de kabels is, dat dit nieuwe kabels betroffen. Ik kan dus zeggen dat dit niet de kabels zijn die geplaatst zijn vanuit de bouw uit 1981. De kleuren betroffen de kleuren vanuit het heden en daarbij kan ik zeggen dat deze niet op de juiste wijze zijn geplaatst. Naar mijn mening is de elektra niet aangebracht door een professional, maar door iemand die zelf heeft staan klussen in huis. (…)Tot slot kan ik samengevat zeggen dat de elektra zeer gevaarlijk was voor herstel en dat dit niet voldoet aan de veiligheid voor een woonbare woning. (…)’
‘(…) Bij het laatste punt, elektra, heb ik voornamelijk de grootste constateringen gedaan als het gaat om gebreken. (…) kan ik u vertellen dat de elektra niet deugdelijk was. (…) Ik heb getracht nieuwe schakelaars te monteren, maar kwam tot de ontdekking dat de kleurencombinaties van de bedrading niet klopte. (…) Daarnaast is er in de elektra box een grijze kabel geplaatst. Dit is niet toegestaan (…) om hier de juiste elektra te krijgen moet er een muur open en de constructie worden aangepast. Verder heb ik het volgende geconstateerd:- (…)- in de meter kast waren er 2 groepen niet juist gemonteerd. Tijdens het vervangen van de kabels heb ik groepen in de meterkast uitgeschakeld, echter was er toch stroom waardoor ik onder stroom kwam te staan (…)- (…)Zo kwam ik er achter dat er in een muur waar geen stopcontact op lichtschakelaar zat, toch stroomkabels liepen. Ik heb de muur moeten verwijderen (…) en trof daar elektrakabels aan die aan elkaar waren gemonteerd met afplaktape.(…)Wat ik kan zeggen over de kabels is, dat dit nieuwe kabels betroffen. Ik kan dus zeggen dat dit niet de kabels zijn die geplaatst zijn vanuit de bouw uit 1981. De kleuren betroffen de kleuren vanuit het heden en daarbij kan ik zeggen dat deze niet op de juiste wijze zijn geplaatst. Naar mijn mening is de elektra niet aangebracht door een professional, maar door iemand die zelf heeft staan klussen in huis. (…)Tot slot kan ik samengevat zeggen dat de elektra zeer gevaarlijk was voor herstel en dat dit niet voldoet aan de veiligheid voor een woonbare woning. (…)’
2.12.
[eisers] hebben een (ongedateerde) brief van [betrokkene 2] van [bedrijf 2] Dakservice overgelegd, waarin melding wordt gemaakt van gebreken aan de dakbedekking van de woning, die tijdens een inspectie zijn gebleken: ‘
(…) Tijdens de inspectie is gebleken dat het dakbedekking van deze woning in zeer slechte staat verkeerde. Er waren zichtbare lekkages aanwezig en er was water onder de dakbedekking te vinden. (…) Volgens onze deskundigheid hebben wij moeten constateren dat de oorzaak van de lekkage en de slechte dakbedekking is veroorzaakt doordat de bitumen niet goed is aangelegd. (…)Tijdens het slopen van het dak hebben we ook geconstateerd dat de bitumen niet goed in de daktrim dakrand afwerking is gevloeid (…) Het kan zijn dat de dakdekkers, die in 2009 het dak hebben gerestaureerd/gerenoveerd, dit hebben aangebracht en het bitumen niet goed heeft ingebrand en vervolgens kit heeft aangebracht of dat het kitten als nood oplossing is geweest voor de lekkage die is geconstateerd. In beide gevallen is er namelijk lekkage geweest. (…) De lekkage die is geconstateerd is niet van enkele maanden. Dit is van de afgelopen jaren. Het kan niet anders dan dat de verkopers van dit huis op de hoogte moeten zijn geweest van de lekkages. Het dak verkeerde in zo een slechte staat, dat als deze niet met spoed vervangen zou worden er een grote kans was dat dit dak het op zeer korte termijn zou begeven. Met de weersverandering die er is geweest zou dit voor nog meer lekkages hebben veroorzaakt.’
(…) Tijdens de inspectie is gebleken dat het dakbedekking van deze woning in zeer slechte staat verkeerde. Er waren zichtbare lekkages aanwezig en er was water onder de dakbedekking te vinden. (…) Volgens onze deskundigheid hebben wij moeten constateren dat de oorzaak van de lekkage en de slechte dakbedekking is veroorzaakt doordat de bitumen niet goed is aangelegd. (…)Tijdens het slopen van het dak hebben we ook geconstateerd dat de bitumen niet goed in de daktrim dakrand afwerking is gevloeid (…) Het kan zijn dat de dakdekkers, die in 2009 het dak hebben gerestaureerd/gerenoveerd, dit hebben aangebracht en het bitumen niet goed heeft ingebrand en vervolgens kit heeft aangebracht of dat het kitten als nood oplossing is geweest voor de lekkage die is geconstateerd. In beide gevallen is er namelijk lekkage geweest. (…) De lekkage die is geconstateerd is niet van enkele maanden. Dit is van de afgelopen jaren. Het kan niet anders dan dat de verkopers van dit huis op de hoogte moeten zijn geweest van de lekkages. Het dak verkeerde in zo een slechte staat, dat als deze niet met spoed vervangen zou worden er een grote kans was dat dit dak het op zeer korte termijn zou begeven. Met de weersverandering die er is geweest zou dit voor nog meer lekkages hebben veroorzaakt.’
2.13.
[eisers] hebben een rapport van 15 november 2022 van CED overgelegd, opgesteld in opdracht van verzekeraar ING, waarin voor zover relevant het volgende staat:
‘Op 12 oktober 2022 hebben wij de schade locatie bezocht (…)EvenementDoor een verzakking in het platte dak aan de voorzijde van de woning, schade datum onbekend en het ontbreken van een nok dakpan is er schade aan de binnen zijde van de woning. Slaapkamer en woonkamer.OorzaakDoor slecht onderhoud aan het dak door de vorige bewoner, is er schade aan de binnenzijde van de woning.(…)TermijnbetalingenWij adviseren u de opstal- en/of huurdersbelangschade in 2 termijnen af te handelen. Een deel van de schade is op basis van offerte afgehandeld, waarbij herstelwerkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd. Daarnaast hebben wij een deel van de schade op basis van zelfwerkzaamheid afgehandeld. Een factuur voor deze werkzaamheden wordt derhalve niet overgelegd.(…)Vragen opdrachtgever(…)V. Een dak kan nooit in zo’n korte tijd rotten. Is dit langduriger aan het spelen?A. Het dak is in 2011 vervangen, geeft vorige bewoner aan. Aan de schade te zien is de schade 4á5 jaar geleden begonnen. Met een kleine scheur in de dakbedekking(…)V. Wat is precies de oorzaak?A. Door een scheur en het verzakken van de dakbedekking is de schade ontstaan.De schade is als volgt vastgesteld:OPSTALOpstal herstelkosten: Herstellen plafond en wand slaapkamer (inclusief btw) € 1.200,00Opstal herstelkosten: Schilderen plafond woonkamer (inclusief btw) € 1.600,00Opstal herstelkosten: Herstellen van dak (inclusief btw) € 7.096,59Opstal herstelkosten: Herstellen electra (inclusief btw) € 2.289,00Opstal lekdetectie/onderzoek: Schimmel onderzoek (inclusief btw) € 495,95
‘Op 12 oktober 2022 hebben wij de schade locatie bezocht (…)EvenementDoor een verzakking in het platte dak aan de voorzijde van de woning, schade datum onbekend en het ontbreken van een nok dakpan is er schade aan de binnen zijde van de woning. Slaapkamer en woonkamer.OorzaakDoor slecht onderhoud aan het dak door de vorige bewoner, is er schade aan de binnenzijde van de woning.(…)TermijnbetalingenWij adviseren u de opstal- en/of huurdersbelangschade in 2 termijnen af te handelen. Een deel van de schade is op basis van offerte afgehandeld, waarbij herstelwerkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd. Daarnaast hebben wij een deel van de schade op basis van zelfwerkzaamheid afgehandeld. Een factuur voor deze werkzaamheden wordt derhalve niet overgelegd.(…)Vragen opdrachtgever(…)V. Een dak kan nooit in zo’n korte tijd rotten. Is dit langduriger aan het spelen?A. Het dak is in 2011 vervangen, geeft vorige bewoner aan. Aan de schade te zien is de schade 4á5 jaar geleden begonnen. Met een kleine scheur in de dakbedekking(…)V. Wat is precies de oorzaak?A. Door een scheur en het verzakken van de dakbedekking is de schade ontstaan.De schade is als volgt vastgesteld:OPSTALOpstal herstelkosten: Herstellen plafond en wand slaapkamer (inclusief btw) € 1.200,00Opstal herstelkosten: Schilderen plafond woonkamer (inclusief btw) € 1.600,00Opstal herstelkosten: Herstellen van dak (inclusief btw) € 7.096,59Opstal herstelkosten: Herstellen electra (inclusief btw) € 2.289,00Opstal lekdetectie/onderzoek: Schimmel onderzoek (inclusief btw) € 495,95
Totaal (incl. btw) € 12.681,54(…)’
3.De (gewijzigde) vordering
3.1.
[eisers] vordert dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt tot betaling van
€ 25.000,- en tot betaling van de proceskosten. De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten hebben [eisers] ter zitting ingetrokken. De geleden schade bestaat uit € 7.144,95 voor de aannemer, € 7.623,- voor de tuindeur en € 12.681,54 verzekering. Hoewel de totale schade op grond van voornoemde posten € 27.449,49 bedraagt, hebben [eisers] hun vordering beperkt tot € 25.000,-.
€ 25.000,- en tot betaling van de proceskosten. De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten hebben [eisers] ter zitting ingetrokken. De geleden schade bestaat uit € 7.144,95 voor de aannemer, € 7.623,- voor de tuindeur en € 12.681,54 verzekering. Hoewel de totale schade op grond van voornoemde posten € 27.449,49 bedraagt, hebben [eisers] hun vordering beperkt tot € 25.000,-.
3.2.
[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat kort na de overdracht is gebleken dat de woning een aantal gebreken vertoonde. [gedaagden] zijn aansprakelijk voor de schade die [eisers] als gevolg van die gebreken ondervinden. Het gaat immers om gebreken waarmee [gedaagden] bekend waren c.q. hadden behoren te zijn, maar waarover zij niets hebben gemeld aan [eisers], terwijl [eisers] met deze gebreken niet bekend konden zijn noch konden de gebreken anders dan na onderzoek aan het licht komen.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagden] betwist de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat [gedaagden] voor de gestelde gebreken niet aansprakelijk zijn, omdat (i) het geen wezenlijke gebreken zijn, waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, (ii) de gebreken op grond van de ouderdomsclause voor rekening en risico van [eisers] komen, (iii) de gebreken voor [eisers] kenbaar waren en [gedaagden] hun mededelingsplicht terzake niet hebben geschonden, (iv) er geen ingebrekestelling is geweest waardoor [gedaagden] niet in verzuim zijn en (v) aansprakelijkheid voor gevolgschade in de koopovereenkomst is uitgesloten. Voor wat betreft de gevorderde schadeposten hebben [gedaagden] aangevoerd dat (vi) iedere onderbouwing ontbreekt, (vii) de schadepost ten aanzien van het dak betrekking heeft op een veel groter dakoppervlak dan het ‘gebrekkige’ deel en (viii) ten onrechte geen rekening is gehouden met ‘nieuw voor oud’.
5.De beoordeling
5.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of [eisers] recht hebben op betaling van schadevergoeding van € 25.000,- voor (het herstel van) door [eisers] geconstateerde gebreken aan de woning (tuindeur, thermostaatkraan, elektriciteit en dak).
Geen afwijzing wegens onbehoorlijke rechtspleging
5.2.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] dat de vordering moet worden afgewezen, omdat de dagvaarding niet voldo3et aan de minimumnormen die worden gegeven door beginsel van behoorlijke rechtspleging en fair trial, omdat volstrekt onduidelijk is welke vermeende gebreken [eisers] aan de schadeposten ten grondslag leggen en elk bewijs van de gevorderde schade ontbreekt, wordt gepasseerd. Hoewel [gedaagden] kan worden nagegeven dat de dagvaarding op dit punt aan duidelijkheid te wensen overlaat, valt uit de dagvaarding wel voldoende duidelijk af te leiden voor welke bedragen schadevergoeding wordt gevorderd. Dat [gedaagden] dit ook zo hebben begrepen, volgt uit jun conclusie van antwoord waarin zij zich uitgebreid tegen de vorderingen van [eisers] hebben verweerd.
Juridische maatstaf gebreken
5.3.
[eisers] hebben alleen recht op vergoeding van herstelkosten als komt vast te staan dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Deze beoordeling vindt plaats op basis van de volgende juridische maatstaf.
5.4.
Artikel 7:17 BW bepaalt dat de verkochte woning aan de koopovereenkomst moet beantwoorden. De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst (is non-conform) als de woning, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW).
5.5.
Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. Dat is hier het geval. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten die is gebaseerd op het NVM-model voor een bestaande eengezinswoning (model 2021). Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt als hoofdregel dat de koper in beginsel het risico draagt van de aanwezigheid van (verborgen) gebreken. Artikel 6.3 bevat een uitzondering op deze hoofdregel. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de herstelkosten wanneer de woning bij de eigendomsoverdracht een gebrek bevat dat het normale gebruik van de woning belemmert en welk gebrek niet aan koper bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst.
5.6.
Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ is bepalend wat daar volgens gangbaar spraakgebruik mee wordt bedoeld. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik spelen de omstandigheden van het concrete geval een rol, bijvoorbeeld de mededelingen die zijn gedaan door de verkoper en de ouderdom van de verkochte woning.
Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik spelen de omstandigheden van het concrete geval een rol, bijvoorbeeld de mededelingen die zijn gedaan door de verkoper en de ouderdom van de verkochte woning.
De gebreken
5.7.
Het gaat in deze zaak, samengevat, om de volgende gebreken:
(i) Tuindeur
(ii) Thermostaatkraan
(iii) Elektriciteit
(i) Tuindeur
(ii) Thermostaatkraan
(iii) Elektriciteit
(iv) Dak/lekkage
Ad i) Tuindeur
5.8.
Hiervoor zijn [gedaagden] niet aansprakelijk, omdat gesteld noch gebleken is dat dit gebrek in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Bovendien was het gebrek voor [eisers] kenbaar gelet op de inhoud van de vragenlijst en het inspectierapport (zie 2.5 en 2.6). Dat de herstelkosten hoger blijken uit te vallen dan [eisers] bij het aangaan van de koopovereenkomst hadden verwacht of voorzien, is een omstandigheid die voor hun rekening en risico komt. Gelet op de opmerkingen op de vragenlijst en het inspectierapport (waarover [eisers] bij het aangaan van de koopovereenkomst al beschikten) had het op de weg van [eisers] gelegen om hier zelf nader onderzoek naar te (laten) doen. Overigens hebben [eisers] de gevorderde herstelkosten ten aanzien van deze post op geen enkele wijze (met bijvoorbeeld een factuur of actuele offerte) onderbouwd. De vordering terzake wordt daarom afgewezen.
Ad ii) Thermostaatkraan
5.9.
Onder verwijzing naar wat onder 5.7 hiervoor is overwogen, worden ook de gevorderde herstelkosten voor de gebrekkige thermostaatkraan afgewezen. Voor zover voor dit gebrek al herstelkosten zijn gevorderd [1] , geldt dat ook voor dit gebrek gesteld noch gebleken is dat het normale gebruik van de woning hierdoor wordt belemmerd. [gedaagden] hebben ter zitting toegelicht dat zij jarenlang zonder grote problemen met die kraan hebben gedoucht. De thermostaatkraan draait zwaar en je moet veel kracht zetten om de temperatuur te veranderen, maar open en dicht ging prima. [gedaagden] hebben verder verklaard dat ze al voor de koop aan [eisers] hadden aangegeven dat de kraan niet goed functioneerde, waarbij zij zo goed mogelijk hebben uitgelegd wat het probleem is. Dit alles is door [eisers] onvoldoende (gemotiveerd) weersproken. Gelet hierop moet het ervoor worden gehouden dat [eisers] er al voor de koop mee bekend waren dat de thermostaatkraan niet naar behoren functioneerde. Dat zij er nader hand zijn achter gekomen dat het ingrijpender (en dus duurder) is om dit probleem te verhelpen, blijft voor rekening en risico van [eisers] Tot slot geldt ook voor deze schadepost dat de gestelde schade-omvang op geen enkele wijze is onderbouwd. Gelet hierop zal de vordering tot betaling van herstelkosten voor de thermostaatkraan worden afgewezen.
Ad iii) Elektriciteit
5.10.
Het door [eisers] gevorderde bedrag van € 2.289 wegens de volgens hen ondeugdelijke elektra zal eveneens worden afgewezen. [eisers] hebben, mede in het licht van het verweer van [gedaagden], onvoldoende onderbouwd dat de elektra zodanig ondeugdelijk was dat de woning hierdoor niet voor normaal gebruik geschikt was. Zij hebben ter onderbouwing van hun vordering alleen verwezen naar een door hen overgelegde verklaring van hun aannemer. Die stelt weliswaar dat de elektrische installatie gebrekkig is maar specificeert niet wat er precies niet deugt. [gedaagden] hebben daartegen aangevoerd dat alle verlichting in de woning was uitgevoerd met “Philips Hue”, hetgeen [eisers] bij aankoop van de woning wisten. In verband daarmee waren alle schakelaars verwijderd en de bekabeling op een bepaalde manier met elkaar verbonden hetgeen conform de (door hen ook overgelegde) richtlijnen van Philips is, aldus [gedaagden]. Zoals [gedaagden] ook – terecht - aanvoeren, is de elektra mogelijk niet conform de thans geldende normen en valt ook niet uit te sluiten dat herstel noodzakelijk is, maar daarmee is nog niet aangetoond dat de elektra noodzakelijkerwijs hersteld of vernieuwd moet worden alvorens normaal gebruik van de woning mogelijk is.
5.11.
[eisers] hebben verder geen offerte of factuur van de betreffende aannemer overgelegd ter onderbouwing van de gestelde schade inzake de elektra. Zij hebben volstaan met verwijzing naar het in opdracht van de verzekeraar opgemaakte CED rapport. Dat rapport is echter opgesteld ten behoeve van de lekkage aan het dak en de daaruit voortvloeiende schade. Daarin is voor het herstellen van de elektra het gevorderde bedrag van € 2.289 opgenomen. Zonder verdere toelichting, die ontbreekt, moet daarom worden aangenomen dat het gevorderde en in het CED-opgenomen schadebedrag inzake de elektra niet ziet op de gestelde gebrekkigheid van de elektrische installatie, maar op herstel van schade (aan de elektra) als gevolg van lekkage. Of en zo ja, in hoeverre die schade al dan niet door de verzekeraar is of wordt vergoed zoals uit het rapport kan worden afgeleid, hebben [eisers] onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Ook op grond hiervan kan de vordering betreffende de elektra niet worden toegewezen.
Ad iv) Dak/lekkage
5.12.
Vast staat dat zich op enig moment na de levering van de woning een lekkage heeft voorgedaan. Uit het door [eisers] overgelegde CED rapport kan worden afgeleid dat de lekkage het gevolg was van een verzakking in het platte dak aan de voorzijde, van het ontbreken van een nok dakpan en van slecht onderhoud aan het dak. Ook uit de door [eisers] overgelegde verklaring van [bedrijf 2] Dakservice met bijbehorende foto’s volgt dat het dak gebrekkig was, waardoor de lekkage kon ontstaan. Daaruit (en ook uit het CED rapport) blijkt ook dat die gebrekkigheid niet beperkt is tot de ontbrekende nok dakpan. Volgens [bedrijf 2] Dakservice is de uit bitumen bestaande dakbedekking in 2009 niet op de juiste manier aangebracht. Uit beide stukken kan verder worden afgeleid dat de gebrekkigheid al bestond toen de woning aan [eisers] werd verkocht.
5.13.
Een koper van een woning (als de onderhavige) mag verwachten dat deze wind- en waterdicht is en dat de staat van het dak zodanig is dat zich niet kort na de levering van de woning al een ernstige lekkage voordoet. Dat betekent dat de woning in die zin non-conform is.
De omstandigheid dat [gedaagden] zoals zij stellen, van dit gebrek niet op de hoogte waren, staat aan de non-conformiteit niet in de weg. [2] Het beroep dat [gedaagden] hebben gedaan op de ouderdomsclausule leidt evenmin tot een ander oordeel. Weliswaar heeft de ouderdomsclausule ook betrekking op het dak, maar de clausule gaat er van uit dat het dak tenminste 41 jaar oud is. Voor de dakbedekking geldt echter dat deze in 2009 (en deels in 2020) geheel is vernieuwd, hetgeen in het verkoopproces middels de vragenlijst ook uitdrukkelijk kenbaar is gemaakt aan [eisers]. Omdat nu juist de nog tamelijk recent aangebrachte dakbedekking gebrekkig blijkt te zijn, gaat het beroep op de ouderdom van het dak niet op.
Nog onvoldoende informatie om aansprakelijkheid vast te stellen
De omstandigheid dat [gedaagden] zoals zij stellen, van dit gebrek niet op de hoogte waren, staat aan de non-conformiteit niet in de weg. [2] Het beroep dat [gedaagden] hebben gedaan op de ouderdomsclausule leidt evenmin tot een ander oordeel. Weliswaar heeft de ouderdomsclausule ook betrekking op het dak, maar de clausule gaat er van uit dat het dak tenminste 41 jaar oud is. Voor de dakbedekking geldt echter dat deze in 2009 (en deels in 2020) geheel is vernieuwd, hetgeen in het verkoopproces middels de vragenlijst ook uitdrukkelijk kenbaar is gemaakt aan [eisers]. Omdat nu juist de nog tamelijk recent aangebrachte dakbedekking gebrekkig blijkt te zijn, gaat het beroep op de ouderdom van het dak niet op.
Nog onvoldoende informatie om aansprakelijkheid vast te stellen
5.14.
Of en in hoeverre [gedaagden] daadwerkelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [eisers] in verband met de lekkage stellen te hebben geleden, kan thans echter nog niet worden beoordeeld. De gestelde gang van zaken met betrekking tot het herstel en de onderbouwing van de schade roepen namelijk vragen op die eerst door [eisers] beantwoord moeten worden. Zo is de brief van [bedrijf 2] Dakservice ongedateerd, zodat niet duidelijk is wanneer diens inspectie heeft plaatsgevonden, terwijl daaruit ook niet blijkt waarom de inspectie plaatsvond. Volgens [eisers] noodzaakte een ernstige lekkage hen om onmiddellijk tot herstel over te gaan en was voor een ingebrekestelling geen tijd meer. Onduidelijk is echter wanneer de lekkage plaatsvond, wanneer herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden en welke kosten daaraan waren verbonden. Een factuur is immers niet overgelegd. Het CED rapport dateert van 12 oktober 2022. Daaruit kan niet eenduidig worden afgeleid of de herstelwerkzaamheden toen al wel of nog niet waren uitgevoerd. Als toen al wel werkzaamheden waren uitgevoerd (welke?) dan is niet duidelijk hoe CED nog heeft kunnen constateren wat de schade is en wat de oorzaak van de lekkage is.
[eisers] moeten de schade-omvang nader toelichten en onderbouwen
5.15.
Over de schade-omvang (herstelkosten van het dak) heeft de gemachtigde van [eisers] ter zitting toegelicht dat deze in de dagvaarding zijn aangemerkt als schadepost € 7.144,95 ‘aannemer’. In het CED-rapport is voor deze schadepost echter ook een bedrag van € 7.096,59 opgenomen, welk bedrag is inbegrepen in de vordering van
€ 12.681,54 ten titel van ‘verzekering’. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eisers] erkend dat deze kosten in de dagvaarding dubbel zijn opgevoerd. Welke van de twee bedragen het juiste bedrag is, kan de kantonrechter niet vaststellen, omdat onderliggend bewijs van de herstelkosten ontbreekt.
€ 12.681,54 ten titel van ‘verzekering’. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eisers] erkend dat deze kosten in de dagvaarding dubbel zijn opgevoerd. Welke van de twee bedragen het juiste bedrag is, kan de kantonrechter niet vaststellen, omdat onderliggend bewijs van de herstelkosten ontbreekt.
5.16.
Verder lijkt uit het CED-rapport te kunnen worden afgeleid dat (een deel van) de schade inzake het dak al door de verzekeraar van [eisers] is vergoed, en dat een deel van de schade op basis van zelfwerkzaamheid is afgehandeld. [eisers] hebben aangevoerd dat de verzekeraar niets heeft uitgekeerd, maar dat hebben zij niet met stukken onderbouwd.
5.17.
Ten slotte hebben [gedaagden] terecht aangevoerd dat bij de begroting van de schade rekening moet worden gehouden met “nieuw voor oud”: het nieuwe bitumen kan zeker weer twintig jaar mee, terwijl het dak ten tijde van de levering aan [eisers] en de vervanging ervan al circa dertien jaar oud was en dus een veel beperktere levensduur had. Onduidelijk is in hoeverre hiermee rekening is gehouden bij het berekenen van de vordering.
5.18.
Over al het voorgaande zullen [eisers] nadere informatie moeten verstrekken zoals na te melden.
5.19.
De overige in het CED-rapport opgenomen (en onder de titel ‘verzekering’ gevorderde) schadeposten komen hoe dan ook niet voor vergoeding in aanmerking. Dit betreft immers gevolgschade, waarvoor [gedaagden] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet aansprakelijk zijn. Dat zou slechts anders zijn als [gedaagden] een verwijt treft, maar dat is niet komen vast te staan, nu [gedaagden] gemotiveerd weersproken hebben dat zij van de gestelde gebreken op de hoogte waren. Zij hebben ter zitting toegelicht dat zij, nadat het dak in 2009 was vernieuwd, nooit last van lekkages hebben gehad en ook nooit op het dak kwamen, omdat daartoe ook geen aanleiding bestond. De enkele vermelding in het CED-rapport dat de schade is ontstaan door slecht onderhoud van het dak, is in het licht van het voorgaande onvoldoende om verwijtbaarheid van de zijde van [gedaagden] aan te nemen.
Tot slot
5.20.
Gelet op het voorgaande zullen [eisers] hun betoog ter zake de schade aan het dak nader moeten toelichten en onderbouwen, zodat de vraagpunten zoals onder r.o 5.14 tot en met 5.17 vermeld kunnen worden beantwoord. Verder zullen zij ter zake schriftelijke stukken over moeten leggen, zoals een offerte, een gespecificeerde factuur, betalingsbewijzen en informatie van de verzekering. Ten slotte moeten zij nader toelichten waarom een ingebrekestelling niet mogelijk of niet nodig was.
5.21.
De zaak zal hiervoor worden verwezen naar de rol van
15 mei 2024voor het nemen van een akte aan de zijde van [eisers] [gedaagden] zullen vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om een antwoordakte te nemen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. Daarna zal de kantonrechter beslissen of de kosten voor herstel van het dak daadwerkelijk voor rekening van [gedaagden] komen en zo ja, in hoeverre dat het geval is.
15 mei 2024voor het nemen van een akte aan de zijde van [eisers] [gedaagden] zullen vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om een antwoordakte te nemen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. Daarna zal de kantonrechter beslissen of de kosten voor herstel van het dak daadwerkelijk voor rekening van [gedaagden] komen en zo ja, in hoeverre dat het geval is.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van
15 mei 2024voor het nemen van aan akte door [eisers] met het in r.o. 5.15 omschreven doel;
15 mei 2024voor het nemen van aan akte door [eisers] met het in r.o. 5.15 omschreven doel;
6.2.
stelt [gedaagden] in de gelegenheid om uiterlijk
binnen 4 wekenna de roldatum waarop [eisers] de in 6.1 bedoelde akte heeft genomen, een schriftelijke reactie op die akte te geven;
binnen 4 wekenna de roldatum waarop [eisers] de in 6.1 bedoelde akte heeft genomen, een schriftelijke reactie op die akte te geven;
6.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter