Uitspraak
28 januari 2000
Eerste Kamer
Nr. C98/197HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Verkoper],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr J.B.M.M. Wuisman,
t e g e n
1. [Koper 1],
2. [koper 2],
beiden wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiser tot cassatie - verder te noemen: [verkoper] - heeft bij exploit van 2 juni 1995 verweerders in cassatie - tezamen verder te noemen: [kopers] - gedagvaard voor de Rechtbank te Utrecht en gevorderd:
primair:
a. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst die partijen op of omstreeks 13 september 1993 sloten, door [verkoper] bij faxbrief van zijn advocaat van 29 december 1994 is ontbonden;
b. [kopers] te veroordelen om aan [verkoper] te vergoeden de door hem geleden en nog te lijden schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 juni 1994, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
subsidiair:
a. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst die partijen op of omstreeks 13 september 1993 sloten, door [verkoper] op grond van dwaling op 29 december 1994 is vernietigd;
b. [kopers] te veroordelen om aan [verkoper] te vergoeden de door hem geleden en nog te lijden schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 december 1994, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
meer subsidiair:
a. de koopovereenkomst die partijen op of omstreeks 13 september 1993 sloten, te ontbinden;
b. [kopers] te veroordelen om aan [verkoper] te vergoeden de door hem geleden en nog te lijden schade, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van deze dagvaarding, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
[Kopers] heeft de vorderingen bestreden en zijnerzijds in reconventie gevorderd [verkoper] te veroordelen om aan [kopers] de door [kopers] geleden schade te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
[Verkoper] heeft in reconventie de vordering bestreden.
De Rechtbank heeft bij vonnis van 27 maart 1996 de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen onder a afgewezen, [kopers] veroordeeld om aan [verkoper] te vergoeden de door [verkoper] ten gevolge van de onder 4.10 van dit vonnis bedoelde tekortkoming van [kopers] geleden en nog te lijden schade te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 juni 1994 dan wel de datum van ontstaan van de schade, en het meer of anders gevorderde afgewezen. De Rechtbank heeft in reconventie de vordering van [kopers] afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [kopers] hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam.
Bij tussenarrest van 27 maart 1997 heeft het Hof [verkoper] tot bewijslevering toegelaten. Bij eindarrest van 5 maart 1998 heeft het Hof het bestreden vonnis vernietigd en opnieuw rechtdoende de vordering van [verkoper] afgewezen.
Beide arresten van het Hof zijn aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen beide arresten van het Hof heeft [verkoper]
beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen [kopers] is verstek verleend.
[Verkoper] heeft de zaak doen toelichten door zijn advocaat en mede door mr M.A. Leijten, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie moet van het volgende worden uitgegaan.
(i) Op of omstreeks 27 augustus 1993 heeft [verkoper] zijn woonboerderij, gelegen aan de [adres] 19 te [woonplaats], aan [kopers] verkocht voor ƒ 375.000,-- k.k.
(ii) De schriftelijke koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt (…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als:
woonboerderij.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst.
5.4. Aan verkoper is niet bekend, dat de onroerende zaak enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.
Voorzover aan verkoper bekend zijn in het verkochte geen ondergrondse olietanks voor het opslaan van (vloei-)stoffen aanwezig.
5.5. (…)”
(iii) Op de overeengekomen leveringsdatum van 19 april 1994 is [kopers] niet bij de notaris verschenen, omdat bij een door hem opgedragen bodemonderzoek, uitgevoerd in maart en april 1994, was gebleken dat de grond in de buurt van de oude, zich op het verkochte perceel bevindende, schuur vervuild was, zodat hij zijn voornemen om die schuur door een nieuwe te vervangen - in verband met zijn hobby, het houden van vee - slechts kon uitvoeren indien hij een schone-grondverklaring kon overleggen. Voor het verkrijgen van een bouwvergunning was bodemsanering vereist.
(iv) [Verkoper] heeft, na daartoe in kort geding veroordeeld te zijn, de grond laten saneren.
(v) Uiteindelijk is de boerderij in juli 1995 aan [kopers] overgedragen.
3.2 Van de aanvankelijk door partijen ingestelde vorderingen zijn in cassatie nog slechts van belang de over en weer ingestelde vorderingen tot schadevergoeding.
Na als uitgangspunt te hebben genomen dat [verkoper] niet op de hoogte was of behoorde te zijn van de verontreiniging, heeft de Rechtbank overwogen dat de centrale vraag in dit geding was of [kopers] op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst mocht verwachten dat hij de schuur zou kunnen verbouwen en gebruiken voor het stallen van vee zonder dat hij daartoe saneringskosten zou hoeven maken. Zij heeft geoordeeld dat dit niet het geval was. Zij heeft daarop de door [verkoper] ingestelde vordering tot schadevergoeding toegewezen en de reconventionele vordering van [kopers] afgewezen.
In hoger beroep is het Hof, uitgaande van dezelfde vraagstelling, in zijn tussenarrest tot een ander oor-deel gekomen. Na een bewijsincident heeft het hof in zijn
eindarrest de schadevergoedingsvordering van [verkoper] afgewezen en die van [kopers] toegewezen.
3.3 In zijn tussenarrest heeft het Hof geoordeeld dat [kopers] - gelet op de omstandigheid dat het verkochte perceel, waartoe naast de woonboerderij 2 hectare weilanden en een grote vervallen schuur behoorden, in een landelijke omgeving was gelegen, alsmede op het feit dat [verkoper] er vóór de koop van op de hoogte was dat [kopers] de vervallen schuur wilde afbreken om daar een nieuwe schuur te bouwen - er redelijkerwijze van mocht uitgaan dat het in art. 5.3 van de overeenkomst bedoelde “normaal gebruik” van het verkochte als woonboerderij mede omvatte het afbreken en herbouwen van de schuur met het oog op het houden van dieren; dat hij op grond van de in art. 5.3 van de overeenkomst vervatte garantie erop mocht vertrouwen dat hij de schuur zou kunnen verbouwen zonder saneringskosten te maken; dat op [kopers] geen onderzoeksplicht rustte, omdat art. 5.4 van de overeenkomst op geen enkele wijze afbreuk doet aan de in art. 5.3 vervatte garantie (rov. 4.3).
3.4 Middel 1 komt met een motiveringsklacht op tegen hetgeen het Hof heeft geoordeeld met betrekking tot de verhouding tussen de bepalingen 5.3 en 5.4 van de koopovereenkomst. Het betoogt dat, nu in art. 5.4 met de zinsnede “het in lid 3 omschreven gebruik” naar art. 5.3 wordt verwezen, moet worden aangenomen dat met art. 5.4 is beoogd de betekenis en werking van art. 5.3 nader te bepalen, en dat, aangezien art. 5.4 blijkens zijn tekst in het belang van de verkoper is opgenomen, dat artikel in redelijkheid dient te worden opgevat als strekkende tot inperking van het in art. 5.3 bepaalde. Het betoogt voorts dat niet valt in te zien dat, zoals het Hof overweegt, art. 5.4 op geen enkele wijze afbreuk doet aan de garantie in art. 5.3.
Het middel is tevergeefs voorgesteld. Anders dan het onderdeel klaarblijkelijk betoogt, kan niet gezegd worden dat lid 4 van art. 5 geen Pro andere uitleg toelaat dan dat de garantie, die in lid 3 van art. 5 wordt Pro gegeven, niet zou gelden voor het geval van een aan [verkoper] niet bekende verontreiniging. ’s Hofs oordeel, dat art. 5.4 op geen enkele wijze afbreuk doet aan de garantie in art. 5.3, is dan ook niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
3.5 Met betrekking tot de door [verkoper] gevorderde schadevergoeding heeft het Hof - voorzover in cassatie van belang - in zijn tussenarrest overwogen dat de in de dagvaarding sub 28 en 29 aan [kopers] gemaakte verwijten, gelet op de omstandigheden van het geval, onvoldoende zijn om aangemerkt te worden als een tekortschieten van [kopers] in de nakoming van zijn verplichting uit de overeenkomst, dat in het bijzonder ten aanzien van het verwijt dat [kopers] [verkoper] op de hoogte had moeten stellen van de uitkomsten van het bodemonderzoek, [verkoper] onvoldoende omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan het voor [kopers] duidelijk had moeten zijn dat zulks voor [verkoper] van groot belang was, en dat [verkoper] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat daaruit schade voor hem is voortgevloeid. (rov. 4.8)
3.6.1 Middel II, dat met motiveringsklachten ’s Hofs oordeel bestrijdt dat de door [verkoper] gestelde omstandigheden onvoldoende zijn om te worden aangemerkt als een tekortschieten van [kopers] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst, is gegrond.
3.6.2 Omtrent het niet passeren van de tot levering bestemde akte op 19 april 1994 heeft [verkoper] het volgende gesteld. Bij brief van 27 februari 1994 heeft hij [kopers] meegedeeld dat het transport van de woonboerderij, afhankelijk van de oplevering van de door hem aangekochte woning te [woonplaats], op twee tijdstippen in april 1994 zou kunnen plaatsvinden. [Kopers] is, onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de boerderij geheel ontruimd zou zijn, akkoord gegaan met zijn op 30 maart 1994 gedane voorstel de woonboerderij op 19 april 1994 over te dragen, terwijl [kopers] toen al wist dat bodemverontreiniging was geconstateerd. [Verkoper] kreeg pas een dag voor 19 april 1994 te horen dat het transport geen doorgang zou vinden, waardoor hij het transport van de woning in [woonplaats] niet meer kon uitstellen en hij hals over kop een overbruggingskrediet moest regelen.
Zonder nadere redengeving, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom het onder de gestelde omstandigheden voor [kopers] niet duidelijk had moeten zijn dat [verkoper] er belang bij had ingelicht te worden over de geconstateerde bodemverontreiniging en de gevolgen die [kopers] daaraan verbond in verband met de voorgenomen overdracht van de woonboerderij op 19 april 1994, noch waarom - in aanmerking genomen dat [verkoper] vergoeding van schade nader op te maken bij staat heeft gevorderd - niet voldoende zou zijn gesteld om voorshands aannemelijk te maken dat uit de handelwijze van [kopers] met betrekking tot de voorgenomen overdracht schade voor [verkoper] is voortgevloeid.
3.6.2 Evenmin is zonder nadere motivering begrijpelijk waarom het Hof de door [verkoper] gestelde omstandigheid dat [kopers], nadat was gebleken dat de sanerings-werkzaamheden langer zouden duren dan was verwacht, had dienen mee te werken aan het transport tegen betaling van een gedeelte van de koopprijs, wél van belang heeft geoordeeld als schadebeperkende factor ter zake van de door [kopers] ingestelde vordering tot schadevergoeding, doch die omstandigheid klaarblijkelijk niet voldoende heeft geoordeeld om de door [verkoper] ingestelde schadevergoedingsvordering geheel of gedeeltelijk toe te wijzen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt de arresten van het Gerechtshof te Amsterdam van 27 maart 1997 en 5 maart 1998;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te ’s-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [kopers] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verkoper] begroot op ƒ 717,01 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Mijnssen als voorzitter en de raadsheren Neleman, Herrmann, Van der Putt-Lauwers en Hammerstein, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 28 januari 2000.