Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10791703 \ CV EXPL 23-4863 (rvk)
Uitspraakdatum: 22 mei 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
4 BV
4 BV
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. F.G.H.J. Niemarkt
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
procederend bij diens dochter, [dochter van gedaagde]
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 2 november 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. De dochter van [gedaagde] heeft namens [gedaagde] schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 23 april 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat [eiseres] ter toelichting van haar standpunt naar voren heeft gebracht. [gedaagde] en zijn dochter zijn niet op de zitting verschenen. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 10 april 2024 nog een USB-stick met filmmateriaal toegezonden. Op de zitting heeft [eiseres] een overzicht van de actuele huurachterstand overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 juni 1998 van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] de woning aan het [adres] te [woonplaats] .
2.2.
In 2019 is [eiseres] een gerechtelijke procedure tegen [gedaagde] gestart om tot een ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning te komen, met als reden dat [gedaagde] overlast (door het houden van honden) veroorzaakte. Die procedure is geëindigd met een schikking tussen partijen: [gedaagde] heeft beloofd de honden elders onder te brengen en ook geen nieuwe honden meer in huis te nemen. Die afspraak is vastgelegd in een proces-verbaal van schikking van 5 september 2019.
2.3.
Sinds enige tijd komen bij [eiseres] klachten binnen van omwonenden over overlast, o.a. door de aanwezigheid van meerdere honden in de woning. Ook is het vermoeden gerezen dat de woning wordt onderverhuurd.
2.4.
Op 25 september 2023 heeft [betrokkene] zich bij [eiseres] gemeld en meegedeeld dat hij samen met zijn zwangere vriendin in de woning verbleef.
2.5.
Op 17 oktober 2023 is een medewerker van [eiseres] samen met de wijkagent poolshoogte gaan nemen bij de woning. Daar troffen zij [betrokkene] aan die heeft verklaard dat hij de woning huurt van [gedaagde] .
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte. Daarnaast vordert [eiseres] betaling van € 6.951,84 aan achterstallige huur, een bedrag van € 269,69 aan buitengerechtelijke incassokosten en een vergoeding van € 868,98 per maand, gerekend vanaf 11 april 2024 totdat de woonruimte ontruimd is.
3.2.
[eiseres] vordert ook dat [gedaagde] veroordeeld wordt inzage te verschaffen in stukken waaruit blijkt wat zijn inkomsten zijn geweest uit de onderverhuur van de woning en daarmee samenhangend dat [gedaagde] veroordeeld wordt een schadevergoeding te betalen gelijk aan die huurinkomsten.
3.3.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. In strijd met de huurovereenkomst en de wet veroorzaakt [gedaagde] overlast en verhuurt hij de woning aan een derde. Ook heeft hij een huurachterstand van € 6.951,84 (gerekend per 10 april 2024) laten ontstaan. Dit levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Op grond van deze tekortkoming is [eiseres] bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden.
3.4.
Omdat [gedaagde] ook na betalingsherinneringen en aanmaningen niet tot betaling van de huurachterstand is overgegaan, is hij gehouden om naast de huurachterstand ook de buitengerechtelijke incassokosten van € 260,69 te vergoeden.
3.5.
Het onderverhuren van de woning levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op die maakt dat [gedaagde] verplicht is de schade is [eiseres] als gevolg daarvan leidt, te vergoeden. [eiseres] begroot deze schade op grond van artikel 6:104 Burgerlijk Wetboek (BW) op de winst die [gedaagde] met het onderverhuren heeft behaald. [eiseres] kan die inkomsten alleen begroten als [gedaagde] daarover openheid van zaken geeft. [eiseres] heeft daarom een rechtmatig belang bij een vordering tot inzage in of afgifte van documenten van [gedaagde] die betrekking hebben op de onderverhuur van de woning. Voor het definitief vaststellen van de hoogte van de schade verzoekt [eiseres] dat de zaak verwezen wordt naar de schadestaatprocedure.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] verweert zich tegen de ontbinding en de ontruiming. Hij voert aan – samengevat – dat hij geen overlast veroorzaakt. [gedaagde] geeft toe een keer een kamer te hebben verhuurd via Airbnb, maar dit is voor een zeer korte duur geweest en toen hij zich er van bewust werd dat dit niet was toegestaan is de verhuur meteen gestopt. [betrokkene] zocht woonruimte omdat zijn vriendin zwanger was en [gedaagde] heeft besloten hem te helpen door hem in te laten wonen, zo zou [gedaagde] ook aanspraak hebben en minder eenzaam zijn.
5.De beoordeling
Niet verschijnen op de zitting en de gevolgen daarvan
5.1.
[gedaagde] is met een brief opgeroepen voor de zitting van 23 april 2024. Op 16 april 2024 heeft een advocaat namens [gedaagde] verzocht om aanhouding van de zitting. Aan de advocaat is meegedeeld dat de zitting niet zal worden aangehouden. [gedaagde] en zijn dochter zijn niet op de zitting verschenen. [gedaagde] heeft dus geen vragen van de kantonrechter kunnen beantwoorden en hij heeft geen nadere inlichtingen of toelichting gegeven.
5.2.
Het gevolg daarvan is dat moet worden geconcludeerd dat [gedaagde] zijn verweer onvoldoende heeft gemotiveerd en toegelicht. Dat betekent dat het standpunt van [eiseres] voor juist wordt gehouden.
Ontbinding en ontruiming
5.3.
Inhoudelijk zal als eerste beoordeeld worden of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en of [gedaagde] veroordeeld moet worden de woning te ontruimen. [eiseres] heeft op de zitting naar voren gebracht dat de huurachterstand inmiddels € 6.951,84 bedraagt en zij heeft ter onderbouwing een uitdraai uit het ‘intern rekenoverzicht’ per 10 april 2024 overgelegd. Hiermee komt vast te staan dat er sprake is van een huurachterstand van 8 maanden. Zo’n achterstand is op zich al een voldoende ernstige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
5.4.
Bovendien is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] overlast veroorzaakt door honden te houden in de woning, waarbij meeweegt dat daar reeds eerder een procedure over is gevoerd en waarbij de afspraak is gemaakt dat [gedaagde] geen honden meer in de woning zou houden. Verder houdt de kantonrechter voor waar dat [gedaagde] de woning voor langere tijd, sinds 5 september 2023, onderverhuurt. Ook dat levert een tekortkoming op die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De huurovereenkomst zal daarom ontbonden worden en [gedaagde] zal daarbij veroordeeld worden de woning te ontruimen. Over die ontruiming heeft [eiseres] op de zitting gezegd dat in de dagvaarding is opgenomen dat daarbij ook een machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, maar dat dit een ‘slip of the pen’ betreft. De kantonrechter vat dit op als een vermindering van eis en zal op dit onderdeel geen beslissing nemen.
5.5.
Volledigheidshalve overweegt dat kantonrechter dat de gevorderde ontruiming uitsluitend is gericht jegens [gedaagde] , als (enige) gedaagde partij, en dat met dit vonnis uitsluitend de ontruiming van [gedaagde] is bevolen. [betrokkene] komt in beginsel een beroep toe op bescherming als onderhuurder in geval van beëindiging van de (hoofd)huurovereenkomst, zoals geregeld in artikel 7:269 lid 1 BW, nu het een zelfstandige woning betreft en voldoende aannemelijk is dat hij daarin zijn hoofdverblijf heeft. De vordering van [eiseres] tot afgifte van de sleutels, wordt daarmee toegewezen in de zin dat de sleutels die [betrokkene] ter beschikking heeft, niet hoeven te worden ingeleverd.
Huurachterstand en huurbetaling
5.6.
[gedaagde] is als huurder gehouden de maandelijkse huur te betalen. Zoals gezegd wordt voor juist gehouden dat een huurachterstand is ontstaan van € 6.951,84. [gedaagde] zal veroordeeld worden dit bedrag te betalen. [gedaagde] zal ook veroordeeld worden om de lopende huur vanaf 10 april 2024 tot de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst te betalen. De kantonrechter ziet onvoldoende grond om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding voor het gebruik van de woning na de ontbinding van de huurovereenkomst. Vaststaat dat [betrokkene] de woning in onderhuur heeft van [gedaagde] ; [betrokkene] zet op grond van artikel 7:269 BW de huurovereenkomst met [eiseres] voort en [eiseres] moet zich voor betaling van de huur tot [betrokkene] wenden.
Rente
5.7.
Bij te late betaling is rente verschuldigd. [gedaagde] zal veroordeeld worden om rente te betalen over de achterstallige huurbedragen vanaf de opeenvolgende vervaldata. Daarbij wordt niet verder teruggegaan dan 27 september 2023 want dat is de datum die [eiseres] in de dagvaarding als startdatum voor de rente noemt en de kantonrechter mag niet meer toewijzen dan wordt gevorderd.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.8.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, omdat gesteld noch gebleken is dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.
Inzage in stukken en schadevergoeding
5.9.
[eiseres] vordert voorts dat [gedaagde] veroordeeld wordt om een schadevergoeding te betalen ter grootte van de winst die hij heeft genoten uit de onderverhuur van de woning.
5.10.
Artikel 6:104 BW bepaalt dat, indien iemand die op grond van onrechtmatige daad of een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis jegens een ander aansprakelijk is, door die daad of tekortkoming winst heeft genoten, de rechter op vordering van die ander de schade kan begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan.
5.11.
De in artikel 6:104 BW bedoelde schadebegroting houdt geen recht op winstafdracht in, maar vormt een wettelijke basis voor een vorm van abstracte schadebegroting. Op de voet van dit artikel kan de rechter de schade begroten op het bedrag van de door de onrechtmatige daad genoten winst of op een gedeelte daarvan (vgl. o.m. HR 18 juni 2010 ECLI:NL:HR:2010:BM0893).
5.12.
In deze zaak staat vast dat [gedaagde] de woning aan [betrokkene] en zijn gezin sinds 5 september 2023 onderverhuurt. Omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] sindsdien ook zijn hoofverblijf in de woning heeft, levert dit een schending van artikel 7:244 BW op.
5.13.
De kantonrechter zal in deze zaak de schade begroten op het bedrag van de winst die [gedaagde] heeft genoten door de onrechtmatige onderverhuur. Dit zijn dus zijn inkomsten minus de kosten. Vaststaat dat [betrokkene] een bedrag van € 1.400 aan huur per maand inclusief gas/water/licht en internet aan [gedaagde] betaalt. Op basis van de openbare informatie van het Nibub (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) begroot de kantonrechter de kosten voor gas/water/licht voor een gezin op € 280,00 per maand. De kosten voor de gemeentelijke heffingen en het internet worden geschat op € 50,00 euro per maand. Samen met de huurprijs van € 868,98 die [gedaagde] aan [eiseres] verschuldigd is, bedragen de kosten voor de woning voor [gedaagde] dus circa € 1.200,00 per maand.
5.14.
Gelet op voorgaande gaat de kantonrechter er vanuit dat [gedaagde] sinds 5 september 2023 een winst heeft genoten van € 200,00 per maand. De schade zal op dit bedrag per maand begroot worden en zal worden toegewezen. De zaak zal dus niet naar de schadestaatprocedure worden verwezen.
5.15.
Het verzoek op grond van artikel 843a Rv zal bij gebrek aan belang worden afgewezen.
5.16.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- explootkosten € 129,85
- griffierecht € 365,00
- salaris gemachtigde € 408,00
- nakosten €
- Totaal € 1.004,85
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] betreffende de woonruimte aan het [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] ;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woonruimte te [postcode] [woonplaats] , aan het [adres] binnen veertien dagen na betekening dit vonnis, te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen aan [eiseres] ;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 6.951,84 aan huurachterstand tot 10 april 2024;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 868,98 per maand aan huur, vanaf 10 april 2024 tot de datum van ontbinding;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de hiervoor onder 6.3. en 6.4. toegewezen bedragen, telkens vanaf de vervaldata en voor zover opeisbaar, maar niet eerder dan vanaf 27 september 2023, tot aan de dag van de gehele betaling;
6.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 200,- per maand met ingang van 5 september 2023 tot de datum van ontbinding;
6.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en de beschikking daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
6.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.9.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter