Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/341389 / HA ZA 23-363
Vonnis van 24 januari 2024
in de zaak van
[bedrijf] B.V.,
te [plaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [bedrijf]
advocaat: mr. G.J.F. Voss te Zaandam,
tegen
1.[gedaagde 1],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [plaats 2],
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde 1] c.s. en afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
advocaat: mr. P. Wieringa te Zaandam.
De zaak in het kort
De zaak betreft de koop van een bedrijfspand met een nog te realiseren bedrijfswoning. [bedrijf] vordert als verkoper nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde 1] c.s. beroepen zich erop dat zij de koop met een beroep op het overeengekomen financieringsvoorbehoud hebben ontbonden: banken willen geen (burger)hypotheek verstrekken voor het bedrijfspand en de bedrijfswoning. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1] c.s. een rechtsgeldig beroep op het financiersbehoud hebben gedaan en zo de koopovereenkomst hebben ontbonden. Hun inspanningsverplichting strekt niet zover dat zij hadden moeten proberen een zakelijke financiering te verkrijgen. De vorderingen van [bedrijf] worden afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 september 2023 en de daarin genoemde stukken;
- het B-8 formulier met aanvullende producties van de zijde van [bedrijf];
- de mondelinge behandeling van 18 december 2023, waarbij mr. Voss en mr. Wieringa gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan de griffier voor het overige aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is een datum voor het vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[bedrijf] is eigenaar van het perceel grond met casco bedrijfshal en verdere aanhorigheden gelegen aan de [adres 1] te ([postcode]) [plaats 2] (hierna: de onroerende zaak).
2.2.
[gedaagde 1] is indirect bestuurder en aandeelhouder van een metaalbewerkingsbedrijf.
2.3.
In juli 2022 heeft [bedrijf] de onroerende zaak te koop aangeboden. Ten behoeve van de verkoop was de onroerende zaak onder meer op Funda geplaatst als ‘woonhuis’ met, voor zover van belang, de volgende toelichting:
KLOEKE NOG TE REALISEREN BEDRIJFSWONING | LOFT MET PANORAMISCH UITZICHT OVER [plaats 2] | 573 M² EIGEN GROND
Nog te realiseren bedrijfswoning in of op de bestaande bedrijfsruimte. Een volledige dakopbouw en inbouw van een bedrijfswoning zijn onherroepelijk vergund!
(…)
2.4.
Partijen zijn op 2 september 2022 een schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) aangegaan, waarbij [bedrijf] de onroerende zaak aan [gedaagde 1] c.s. verkoopt, voor een koopsom van € 630.000, kosten koper. [bedrijf] is bij het sluiten van de koopovereenkomst bijgestaan door de heer [betrokkene 1] van makelaarskantoor Redres (hierna: de verkopend makelaar).
2.5.
De koopovereenkomst met de titel ‘Koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerendgoed’ is door de verkopend makelaar opgesteld conform het Model koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerend goed (model 2014) van de NVM. In de koopovereenkomst zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 11 Ingebrekestelling Pro. Ontbinding.
11.1
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
11.3.
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van 10% van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd de kosten van verhaal.
(…)
Artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarden
16.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
b. op 30 SEPTEMBER 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 400.000,- zegge VIERHONDERDDUIZEND EURO geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen,(…).
16.3
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde(…)
financiering(…)
te verkrijgen.
financiering(…)
te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de DERDE werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief”. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te overleggen.In aanvulling hierop/ in afwijking hiervan* komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: ………………….…….Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd.(…)
2.6.
[gedaagde 1] c.s. hebben voor het financieren van de onroerende zaak een taxateur, de heer [betrokkene 2] van The Way Home (hierna ‘taxateur’), en een financieel adviseur, de heer [betrokkene 3] van AFD Adviesgroep ingeschakeld (hierna ‘financieel adviseur’).
2.7.
Op 30 augustus 2022 heeft de financieel adviseur bij ING een hypotheekaanvraag voor [gedaagde 1] c.s. gedaan.
2.8.
Bij brief van 6 september 2022 heeft ING [gedaagde 1] c.s. bericht hun hypotheekaanvraag van 30 augustus 2022 niet te kunnen honoreren.
2.9.
Daarop heeft de taxateur op 8 september 2022 aan [gedaagde 1] c.s. de volgende vragen gesteld, die [gedaagde 1] diezelfde dag aan [bedrijf] heeft doorgezet:
Heeft de gemeente vergunning afgegeven voor alleen dienstwoning/bedrijfswoning of heeft de gemeente vergunning afgegeven voor bestemming wonen. Dat laatste haal ik eerlijk gezegd niet uit de stukken. Aan makelaar of jou de vraag de gemeente te contacten om hun te vragen een mail te sturen waarop blijkt dat huisnummer [adres 2] de bestemming wonen krijgt. Dit is essentieel want anders zal deze woning nooit gevalideerd worden. De verkopende makelaar moet hier met spoed achteraan.
2.10.
In de daaropvolgende weken hebben de taxateur en [gedaagde 1] enerzijds en [gedaagde 1] en [bedrijf] anderzijds contact gehad over de naar de mening van de taxateur voor de financiering benodigde woonbestemming van de onroerende zaak. De taxateur heeft in dit kader contact opgenomen met de gemeente [gemeente]. Daarnaast heeft [gedaagde 1] ook [bedrijf] gevraagd hierover met de gemeente contact op te nemen. De gemeente zou pas op 23 oktober 2022 antwoorden dat het bestemmingsplan alleen één dienstwoning toestaat.
2.11.
Op 28 september 2022 heeft de financieel adviseur van [gedaagde 1] c.s. een e-mail gezonden aan de verkopend makelaar met als onderwerp ‘Ontbinding Koopcontract [adres 1]. In dit bericht deelde de financieel adviseur het volgende mee:
Langs deze weg stuur ik u een afwijsbrief t.b.v. een poging tot financiering van de [adres 2] te [plaats 2].
Helaas is het niet gelukt de nodige financiering voor elkaar te krijgen en wensen wij op basis van het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud de koop te ontbinden.
Zou u mij bij ontvangst kunnen bevestigen dat u kennis heeft genomen van dit bericht.
De afwijzingsbrief van ING (zie 2.8) is als bijlage bij het bericht gevoegd.
2.12.
Daarop heeft de verkopend makelaar op 29 september 2022 geantwoord kennis te hebben genomen van het bericht
.
.
2.13.
Bij brief van 6 oktober 2022 heeft [bedrijf] zich op het standpunt gesteld dat het beroep op de ontbindende voorwaarde niet voldeed. Daarbij heeft [bedrijf] [gedaagde 1] c.s. onder meer bericht:
Wat u nu heeft gedaan, is een hypotheekaanvraag voor een bedrijfspand, voor privé gebruik en het straks bewonen in privé van de nog te realiseren vergunde bedrijfswoning.
U wilde ten tijde van uw hypotheekaanvragen, de casco bedrijfshal en toekomstige bedrijfswoning, helemaal niet eens zakelijk gaan gebruiken, waardoor u ook de toekomstige bedrijfswoning in privé dan ook niet in privé zou mogen en kunnen gaan bewonen.
Het is dan ook uiteraard heel begrijpelijk, dat iedere erkende geld verstrekkende bankinstelling, uw hypotheekaanvraag zal afwijzen. Begrijpelijk is ook, dat zij u vervolgens aangeven, dat mocht u op de casco bedrijfshal een (burger)woonvergunning kunnen krijgen, dat een financiering dan ook geen enkel probleem is, om het in privé te kunnen gaan gebruiken.
2.14.
Bij e-mail van 11 oktober 2022 heeft [bedrijf] [gedaagde 1] c.s. in gebreke gesteld.
2.15.
Op 19 oktober 2022 hebben [gedaagde 1] c.s. een (andere) woning gekocht.
2.16.
Bij brief van 22 juni 2023 heeft (de advocaat van) [gedaagde 1] c.s. ‘voor zover nog vereist’ een beroep gedaan op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling.
3.Het geschil
3.1.
[bedrijf] vordert - samengevat en na vermindering van eis op zitting – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen:
I. om binnen twee weken na betekening van dit vonnis alles te doen wat nodig is, tijdige betaling van de koopsom en overige verschuldigde betalingen daaronder begrepen, voor notarieel transport van de onroerende zaak bij een notaris verbonden aan notariskantoor Actus Notarissen te Zaandijk, op verbeurte van een dwangsom van € 10.000 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] c.s. niet voldoen aan deze veroordeling, voor zover die niet ziet op betaling van de koopsom, met een maximum gelijk aan de koopsom,
II. tot betaling aan [bedrijf] van de contractuele boete van € 63.000 wegens hun toerekenbare tekortkoming, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 19 oktober 2022, althans vanaf 1 november 2022 tot aan de datum van volledige betaling,
III. tot betaling aan [bedrijf] van buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 6.775, te vermeerderen met de wettelijke rente,
IV. in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde 1] c.s. voeren gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In de kern vordert [bedrijf] nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde 1] c.s. verweren zich en zeggen primair dat zij een rechtsgeldig beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde zodat de koopovereenkomst is komen te vervallen. De rechtbank is van oordeel dat dit verweer slaagt en licht dit als volgt toe.
4.2.
Aangezien [gedaagde 1] c.s. zich met een beroep op de ontbindende voorwaarde tegen vorderingen uit hoofde van de koopovereenkomst verweren, is het aan hen om voldoende feiten te stellen (en zo nodig te bewijzen) waaruit volgt dat de ontbindende voorwaarde vervuld is. Dat hebben zij gedaan.
Voorwaarden ontbindende voorwaarde
4.3.
In artikel 16.3 van de koopovereenkomst is bepaald onder welke voorwaarden de koper de overeenkomst kan ontbinden. Een koper moet zich inspannen (“al het redelijk mogelijke doen”) om een financiering te verkrijgen en de koper die vervolgens de ontbinding inroept moet dat uiterlijk de derde werkdag na 30 september 2022 bij “aangetekende brief” aan de verkoper of diens makelaar en “goed gedocumenteerd” doen. Partijen hebben in de overeenkomst de voorwaarde ‘goed gedocumenteerd’ ingevuld en zijn overeengekomen dat daaronder wordt verstaan: het overleggen van één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling. Artikel 16.3 bevat dus een inspanningsverplichting en de verplichting om een beroep op de ontbindende voorwaarde tijdig te doen en met een specifiek document te onderbouwen.
Tijdigheid en vorm
4.4.
[gedaagde 1] c.s. hebben gemotiveerd gesteld dat zij zich op 28 september 2022, dus tijdig, op de ontbindende voorwaarde hebben beroepen. Toen is [bedrijf] er door middel van een aan zijn makelaar gerichte e-mail van op de hoogte gebracht dat [gedaagde 1] c.s. een beroep deden op de ontbindende voorwaarde. [bedrijf] voert aan dat het beroep op de ontbindende voorwaarde niet in de juiste vorm heeft plaatsgevonden omdat het niet bij aangetekende brief is gedaan. [bedrijf] heeft echter geen rechtens te respecteren belang bij dit standpunt, omdat niet in geschil is dat de e-mail haar die dag heeft bereikt (zie 2.12). De rechtbank zal hier dan ook aan voorbijgaan. Het beroep op de ontbindende voorwaarde is tijdig gedaan.
Goed gedocumenteerd
4.5.
[gedaagde 1] c.s. hebben voorts conform artikel 16.3 gelijktijdig met het beroep op de ontbindende voorwaarde de vereiste ‘afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling’ overgelegd: de afwijzing van ING. [bedrijf] heeft daarop aangevoerd dat [gedaagde 1] c.s. niet met alleen deze afwijzingsbrief hadden kunnen volstaan, omdat zij als verkoper in staat moet worden gesteld te controleren of de afwijzing ziet op de aanvraag voor de financiering waarvoor het voorbehoud is gemaakt. De rechtbank volgt [bedrijf] hierin niet. In de koopovereenkomst is de mogelijkheid tot verdere invulling van de documentatieplicht - bijvoorbeeld met de financieringsaanvraag en/of de reden van afwijzing - juist uitdrukkelijk doorgehaald. In dit licht mochten [gedaagde 1] c.s. erop vertrouwen dat zij met het verstrekken van de afwijzing voldeden aan de voorwaarden voor een beroep op het financieringsvoorbehoud. De door [bedrijf] aangehaalde jurisprudentie [1] maakt dit niet anders, want de documentatieplicht in die procedures wijkt af van de tussen partijen overeengekomen (minimale) documentatieplicht.
Inspanningsverplichting
4.6.
[gedaagde 1] c.s. hebben ook gesteld dat zij voldaan hebben aan hun inspanningsverplichting. Zij konden aankoop van de onroerende zaak gewoonweg niet financieren. [gedaagde 1] c.s. hebben de onroerende zaak laten taxeren en een financieel adviseur in de arm genomen die voor hen hypotheekaanvragen heeft gedaan. ING heeft de hypotheekaanvraag afgewezen. Daarbij komt dat naast ING ook Nationale Nederlanden en ABN geen hypothecaire lening verstrekken voor bedrijfspanden en bedrijfswoningen.
4.7.
[bedrijf] heeft daartegenover aangevoerd dat [gedaagde 1] c.s. de hypotheekaanvraag verkeerd hebben ingestoken door in de aanvraag de onroerende zaak te typeren als een eengezinswoning. Het was de bedoeling van [gedaagde 1] om (een onderdeel van) zijn onderneming te verplaatsen naar de onroerende zaak en gebruik te maken van de vergunde bedrijfswoning. Met de inzet van de onderneming van [gedaagde 1] zouden [gedaagde 1] c.s. wel financiering hebben kunnen krijgen, aldus [bedrijf].
4.8.
De rechtbank stelt voorop dat er in een situatie als deze geen sprake is van een op de koper ([gedaagde 1] c.s.) rustende verplichting om voor financiering te zorgen om vervulling van de ontbindende voorwaarde te voorkomen. De ontbindende voorwaarde van financiering is opgenomen ten gunste van [gedaagde 1] c.s., voor het geval dat zij er niet in slagen een passende financiering voor de aankoop te verkrijgen.
4.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 1] c.s. geen (aanbod tot een) hypothecaire geldlening hebben verkregen en dat banken op een bedrijfspand en bedrijfswoning aan niet-zakelijke kopers ook geen hypotheek verstrekken. Dat blijkt ook uit het Hypotheken Acceptatiebeleid van ING, bijlage II – Uitgesloten woningtypen, waarin is opgenomen dat onder meer op bedrijfspanden en bedrijfswoningen geen hypotheek kan worden afgesloten. Uit door [gedaagde 1] c.s. overgelegde documenten van Nationale Nederlanden en ABN blijkt dat die banken eenzelfde beleid hanteren. Onder deze omstandigheden zouden meer aanvragen zinloos zijn geweest.
4.10.
Daarnaast strekt de tussen partijen overeengekomen inspanningsverplichting - anders dan [bedrijf] betoogt - niet zover dat [gedaagde 1] via zijn onderneming financiering had moeten verkrijgen. [bedrijf] is de koopovereenkomst aangegaan met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als privépersonen en niet met de onderneming van [gedaagde 1]. Dat partijen in aanvulling op de bedingen in de koopovereenkomst hebben afgesproken dat [gedaagde 1] (met zijn onderneming) een zakelijke financieringsaanvraag had moeten doen heeft [bedrijf] niet onderbouwd. Daarmee hebben [gedaagde 1] c.s. de verplichting op zich genomen zich particulier in te zetten voor het verkrijgen van een financiering. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagde 1] c.s. aan hun contractuele inspanningsverplichting voldaan.
4.11.
Voor zover [bedrijf] heeft betoogd dat [gedaagde 1] c.s. alsnog in redelijkheid geen beroep konden doen op de ontbindende voorwaarde, omdat zij voor de koop de bestemming van de onroerende zaak al kenden of moesten kennen en zich niet hebben bekommerd om de specifieke financiering, gaat de rechtbank daar niet in mee. [gedaagde 1] c.s. hebben met de kennis die zij hadden een financieringsvoorbehoud gemaakt en gebruiken deze ontbindende voorwaarde nu juist voor de situatie waarvoor deze is opgenomen: het onverhoopt uitblijven van financiering. Niet is (voldoende onderbouwd) gesteld of gebleken dat [gedaagde 1] c.s. misbruik van hun recht hebben gemaakt. Dat [gedaagde 1] c.s. kort na het inroepen van de ontbindende voorwaarde een andere woning hebben gekocht waarvoor zij voor een hoger bedrag een hypothecaire geldlening hebben verkregen, maakt het voorgaande niet anders. Niet in geschil is dat de beoordeling van een hypotheekaanvraag van een burgerwoning een andere beoordeling is dan die van een bedrijfswoning.
4.12.
De conclusie is dat [gedaagde 1] c.s. zich rechtsgeldig hebben beroepen op de ontbindende voorwaarde en dat het hen ook vrijstond dat te doen. Gezien deze stand van zaken hoeft het subsidiaire beroep op dwaling niet te worden besproken.
Tussenconclusie
4.13.
Gelet hierop zal de vordering tot nakoming van de koopovereenkomst door afname van de onroerende zaak worden afgewezen. Aan [bedrijf] komt dan ook geen beroep toe op de contractuele boete en de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten strandt op dezelfde gronden.
Proceskosten
4.14.
[bedrijf] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
2.277,00
- salaris advocaat
€
6.826,00
(2 punten × € 3.413, tarief VII)
Totaal
€
9.103,00
4.15.
[gedaagde 1] c.s. hebben veroordeling van [bedrijf] in de nakosten verzocht. Volgens vaste rechtspraak [2] levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten, voor zover nakosten worden gemaakt. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [bedrijf] af,
5.2.
veroordeelt [bedrijf] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 9.103,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2024.
1680