Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 11031826 \ CV EXPL 24-2200
datum uitspraak: 12 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Pré Wonen
gevestigd te Haarlem
eiseres
hierna te noemen Pre Wonen
gemachtigde Van der Hoeden / Mulder Gerechtsdeurwaarders en Juristen
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
hierna te noemen [gedaagde]
procederend in persoon
1.De procedure
1.1.
Pre Wonen heeft [gedaagde] gedagvaard op 28 maart 2024. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord. Op 16 mei 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren mr. Bernhards namens Pre Wonen en [gedaagde]. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 18 december 2019 van Pre Wonen de woonruimte aan het adres [adres 1] te ([postcode]) [plaats] tegen een maandelijkse huurprijs van € 747,82, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
[gedaagde] huurt ook van Pre Wonen een garage gelegen aan de [adres 2] te [plaats] tegen een maandelijkse huurprijs van € 78,77, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3.
[gedaagde] heeft ondanks aanmaning niet alle huurtermijnen voldaan. Per 28 maart 2024 had [gedaagde] een huurachterstand (woonruimte en garage tezamen) van € 7.260,37.
2.4.
In de huurovereenkomst voor woonruimte staat voor zover van belang:
“(…) IV de huurprijs(…) Wij mogen de huurprijs jaarlijks wijzigen. De eerste wijziging vindt plaats op 1 juli 2020.(…)”
“(…) IV de huurprijs(…) Wij mogen de huurprijs jaarlijks wijzigen. De eerste wijziging vindt plaats op 1 juli 2020.(…)”
2.5.
In de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte 2018 (hierna de algemene voorwaarden) is ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten, boete, rente en proceskosten opgenomen, voor zover hier van belang:
“
(…) 6.1: (…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
(…) 6.1: (…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
13.1: Als één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
13.2: Als één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd.
Daarnaast is de partij die in verzuim verkeert en die een natuurlijk persoon is, niet handelend in de uitvoering van beroep of bedrijf, een vergoeding verschuldigd voor de redelijke incassokosten, zulks met in acht neming van artikel 6:96, leden 2 tot en met 6 van het Burgerlijk Wetboek. De hoogte van de verschuldigde incassokosten wordt berekend conform artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, waarbij tenminste het aldaar opgenomen minimumbedrag van € 40,-- (exclusief BTW) verschuldigd zal zijn. (…)
15:
Als huurder enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is huurder ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 25,- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,--, onverminderd de verplichting van huurder om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding.
Als huurder enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is huurder ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 25,- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,--, onverminderd de verplichting van huurder om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding.
Als er een specifieke boete staat geschreven voor een artikel, dan is alleen deze boete van toepassing. De algemene boete is dan niet van toepassing.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.”
2.6.
In het Huurreglement voor de garage van januari 1993 (hierna: het huurreglement) is ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten opgenomen, voor zover van belang:
“Artikel 22.Alle kosten welke voor de verhuurster voortvloeien uit de niet-nakoming door de huur van enige bepaling van de huurovereenkomst, zijn voor rekening van de huurder. Onder deze kosten worden mede begrepen de kosten van sommatie en alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten.”
3.De vordering
3.1.
Pre Wonen vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomsten, ontruiming van de woonruimte en de garage en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 7.260,37, vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten, rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
3.2.
Pre Wonen legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomsten, welke tekortkoming ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] heeft de huurachterstand erkend. [gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming.
5.De beoordeling
5.1.
De huurovereenkomsten die in deze procedure centraal staan, zijn gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EEG [1] (Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de Richtlijn). De vordering met betrekking tot de huurovereenkomst voor de garage dient daarnaast getoetst te worden aan de wettelijke (pre)contractuele informatieplichten van artikel 6:230g en verder van het Burgerlijk Wetboek (BW).
Ambtshalve toetsing van (pre) contractuele informatieplichten, de garage
5.2.
De vordering met betrekking tot de huurovereenkomst voor de garage is gebaseerd op een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Bij het sluiten van dergelijke overeenkomsten moet ter bescherming van de consument aan de wettelijke (pre)contractuele informatieplichten van Boek 6, titel 5, afdeling 2B van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden voldaan. Dat aan deze plichten is voldaan, moet gemotiveerd worden gesteld en onderbouwd. De kantonrechter moet er ambtshalve op toezien dat die voorschriften worden nageleefd. Zie, onder meer, het arrest van de Hoge Raad van 12 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1677).
5.3.
De kantonrechter overweegt verder dat afdeling 2b van titel 5 van Boek 6 op grond van artikel 190a Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is op overeenkomsten die zijn gesloten vóór 13 juni 2014. Omdat uit de overgelegde contractbevestiging blijkt dat de onderhavige overeenkomst is gesloten op 1 april 1998, zijn de hiervoor genoemde artikelen niet van toepassing. De kantonrechter zal dus niet overgaan tot ambtshalve toetsing van de overeenkomst.
Ambtshalve toetsing van (on)eerlijke bedingen:
- Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte 18 december 2019
- Huurovereenkomst garage 2 april 1998
- Algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte 2018
- Huurreglement van de Woningstichting Patrimonium januari 1993
5.4.
De kantonrechter constateert dat sprake is van sociale huur.
5.5.
In dit geding liggen, gelet op de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden en in aanmerking genomen wat Pre Wonen in dit geding vordert, de volgende bedingen ter toetsing voor: de huurprijswijzigingsbedingen, het beding voor de buitengerechtelijke kosten, het rentebeding en het beding voor de gerechtelijke kosten. Deze bedingen zijn naar hun aard te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Niet gesteld of gebleken is dat over deze bedingen is onderhandeld.
5.6.
De kantonrechter moet ambtshalve toetsen of deze bedingen oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
5.7.
Pre Wonen heeft zich niet uitgelaten over de algemene voorwaarden.
Huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst voor de woning
5.8.
Het gaat hier weliswaar om een kernbeding, maar omdat het niet duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd, wordt het wel ambtshalve getoetst (artikel 6:231 sub a BW). De kantonrechter begrijpt dat met artikel IV van de huurovereenkomst is bedoeld aan te sluiten bij de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente in de algemene voorwaarden voor de woning
5.9.
De rentebedingen in artikel 6.1 en artikel 13.2, eerste zin, van de algemene voorwaarden zijn in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Deze bedingen zijn daarom op zichzelf voor wat betreft de verschuldigdheid van de rente niet oneerlijk.
5.10.
Het incassobeding in artikel 13.2, tweede alinea van de algemene voorwaarden verwijst naar de (deels) dwingendrechtelijke regeling in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Op zichzelf is dit dan ook geen oneerlijk beding.
5.11.
In combinatie met artikel 13.1 en het boetebeding in artikel 15 van de algemene voorwaarden zijn de rente- en incassobedingen in artikel 6.1 en 13.2 van de algemene voorwaarden wel oneerlijk. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. Bovendien kunnen op grond van artikel 13.1 van de algemene voorwaarden daarnaast alle kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [2] onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn.
5.12.
De kantonrechter zal daarom de bedingen in artikel 6.1, 13.1 en 13.2 van de algemene voorwaarden vernietigen voor zover deze betrekking hebben op rente en buitengerechtelijke kosten. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente zullen worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten in het huurreglement voor de garage
5.13.
Algemene voorwaarden moeten worden getoetst aan de hand van de wet- en regelgeving die gold op het moment waarop de overeenkomst is gesloten. Op 1 april 1998 was op een vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten artikel 6:96 lid 2 BW en het Rapport Voorwerk II van toepassing. Op grond van het Rapport Voorwerk II wordt aan de hand van vaste tarieven op basis van het geldende liquidatietarief een bedrag toegewezen. Er is dus sprake van gelimiteerde kosten. Artikel 22 van het huurreglement verwijst echter niet naar artikel 6:96 lid 2 BW en het Rapport Voorwerk II. Dit artikel biedt Pre Wonen de mogelijkheid om ongelimiteerd kosten in rekening te brengen bij de consument indien er als gevolg van het verzuim maatregelen moeten worden genomen. Daarmee verstoort dit beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument en is sprake van oneerlijk beding. De kantonrechter zal gelet op dit voorgaande artikel 22 van het huurreglement vernietigen. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen.
Proceskosten
5.14.
Artikel 13.1 van de algemene voorwaarden en artikel 22 van het huurreglement zien ook op de proceskosten. Voor zover Pre Wonen op grond van deze bedingen aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, zijn deze bedingen oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Ontbinding en ontruiming woonruimte en garage
5.15.
[gedaagde] heeft de huurachterstand erkend, zodat vast staat dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van meer dan drie maanden huur. Deze achterstand is zo groot dat van Pre Wonen niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomsten met [gedaagde] nog langer voortzet. De huurachterstand is tijdens de onderhavige procedure bovendien verder opgelopen. De conclusie is dat de gevorderde ontbinding en ontruiming wordt toegewezen.
5.16.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Huurachterstand en toekomstige termijnen
5.17.
De gevorderde huurachterstand ter hoogte van € 7.260,37 (woonruimte € 6.448,13 en garage € 812,24) zal, mede gelet op het voorgaande, worden toegewezen.
5.18.
[gedaagde] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin hij de woning en de garage met al zijn spullen heeft verlaten. Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.
Conclusie en kosten
5.19.
De vordering wordt gedeeltelijk toegewezen.
5.20.
[gedaagde] wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
Ten overvloede
5.21.
De gemachtigde van Pre Wonen heeft zich ter zitting bereid verklaard na vonniswijzing een betalingsregeling te treffen. Echter alleen ten aanzien van de woonruimte. [gedaagde] dient daartoe zo snel mogelijk zelf contact op te nemen met de gemachtigde van Pre Wonen. Daarbij is toegezegd dat als er een regeling tussen partijen tot stand komt, [gedaagde] deze regeling nakomt en de lopende huur tijdig wordt betaald, Pre Wonen geen gebruik zal maken van de veroordeling tot ontruiming uit dit vonnis.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woonruimte aan het adres [adres 1] te ([postcode]) [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan Pre Wonen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om de garage aan het adres [adres 2] te (2033 TH) [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan Pre Wonen;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan Pre Wonen te betalen € 6.448,13 aan huurachterstand woonruimte;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] om aan Pre Wonen te betalen € 812,24 aan huurachterstand garage, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 maart 2024 tot de dag van de volledige betaling;
6.6.
veroordeelt [gedaagde] om aan Pre Wonen te betalen € 747,82 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woonruimte na 31 maart 2024 in gebruik houdt dan wel heeft gehouden;
6.7.
veroordeelt [gedaagde] om aan Pre Wonen te betalen € 78,77 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de garage na 31 maart 2024 in gebruik houdt dan wel heeft gehouden;
6.8.
bepaalt dat wat [gedaagde] na het uitbrengen van de dagvaarding aan Pre Wonen heeft voldaan op de hiervoor genoemde bedragen in mindering strekt;
6.9.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Pre Wonen tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 137,47;
griffierecht € 524,00;
salaris gemachtigde € 678,00;
6.10.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Pre Wonen worden gemaakt;
6.11.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.12.
wijst af wat meer of anders mocht zijn gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter