Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10992041 \ CV EXPL 24-595
Uitspraakdatum: 13 juni 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
de stichting
Woningstichting Rochdale
gevestigd te Amsterdam
de eisende partij
gemachtigde: Flanderijn gerechtsdeurwaarders
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand en servicekosten, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van algemene voorwaarden:Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte bij geliberaliseerde verhuuren
Algemene Huurvoorwaarden 2009
Algemene Huurvoorwaarden 2009
3.1.
De kantonrechter constateert dat sprake is van geliberaliseerde huur.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van Pro de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder Pro a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.6.
In artikel 5 van Pro de algemene voorwaarden staat een huurprijswijzigingsbeding. Dit beding luidt als volgt: ‘
Voor huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:247 van Pro het Burgerlijk Wetboek (geliberaliseerde woonruimte) geldt dat de huurprijs jaarlijks per 1 juli wordt aangepast, op voorstel van de verhuurder.’
Voor huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:247 van Pro het Burgerlijk Wetboek (geliberaliseerde woonruimte) geldt dat de huurprijs jaarlijks per 1 juli wordt aangepast, op voorstel van de verhuurder.’
3.7.
Het gaat hier weliswaar om een kernbeding, maar omdat het niet duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd, wordt het wel ambtshalve getoetst (artikel 6:231 sub a BW Pro). Het beding is niet transparant, omdat er onder meer niet in is vermeld op welke (redelijke) gronden de huurprijs kan worden verhoogd en er ook geen maximum aan de huurprijswijziging zit. Het beding is ook oneerlijk omdat het zo ruim en algemeen geformuleerd is dat de mogelijkheid tot het wijzigen van de huurprijs in feite onbegrensd is.
3.8.
Artikel 5 van Pro de huurovereenkomst betreft eveneens een huurprijswijzigingsbeding. Ook dit beding is niet begrijpelijk en duidelijk geformuleerd, omdat er onder meer niet in is vermeld op welke (redelijke) gronden de huurprijs met de extra 3% kan worden verhoogd, zodat dit wel ambtshalve wordt getoetst op (on)eerlijkheid (artikel 6:231 sub a BW Pro).
3.9.
Dit beding luidt als volgt:
‘(…) De huurprijs wordt jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig de navolgende systematiek:
‘(…) De huurprijs wordt jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig de navolgende systematiek:
de wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van het inflatiecijfer gepubliceerd door het (…) CBS, vermeerderd met een door verhuurder jaarlijks te bepalen opslag van maximaal 3% van de alsdan geldende huurprijs. (…)’
3.10.
Dit beding biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen (i) conform de regels van de CPI en daarbovenop (ii) met maximaal 3%. Het eerste deel van dit beding is niet oneerlijk, omdat dit verwijst naar de regels van de CPI. Het tweede deel is wel oneerlijk omdat hiervoor geen rechtvaardigingsgrond is gegeven. Een dergelijke verhoging leidt (inmiddels) ook tot een hogere verhoging dan wettelijk is toegelaten (artikel 7:248 lid 3 BW Pro in samenhang met artikel 10 lid 3 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). De kantonrechter vernietigt dit tweede deel van het huurprijswijzigingsbeding. Dit heeft tot gevolg dat de huurprijs geldt als verhoogd met de toegelaten verhoging (conform de regels van de CPI).
3.11.
Gelet op de stukken van het dossier gaat de kantonrechter ervan uit dat de eisende partij de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst alleen heeft verhoogd met het inflatiepercentage van de CPI. De netto huurprijs was bij aanvang op 10 januari 2013 immers € 803,58 per maand en is nu € 1.035,33 per maand. De gedeeltelijke vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding in artikel 5 van Pro de huurovereenkomst heeft daarom geen gevolgen voor de hoogte van de gevorderde huurachterstand. Het gevorderde bedrag van € 4.117,31 is daarom toewijsbaar.
Servicekostenbeding
3.12.
Artikel 6 van Pro de algemene voorwaarden betreft een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel niet als oneerlijk kan worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.13.
De eisende partij maakt aanspraak op vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. In artikel 17.2 van de algemene voorwaarden is daarover een beding opgenomen. Dit artikel luidt als volgt:
“
Buitengerechtelijke kosten
Buitengerechtelijke kosten
17.2.
Is één van beide partijen in verzuim als bedoeld in het vorige lid en moet de wederpartij als gevolg daarvan gerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle daaraan verbonden kosten voor rekening van de partij die in verzuim is.”
3.14.
De kantonrechter oordeelt als volgt. In een eerdere uitspraak in een andere zaak (ECLI:NL:RBNHO:2024:2263, te vinden op rechtspraak.nl) heeft de kantonrechter dit beding oneerlijk bevonden. De kantonrechter ziet geen reden om daar nu anders over te denken en vernietigt daarom dit beding. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen.
Rente
3.15.
Het rentebeding in artikel 4.1 is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW Pro en is daarom niet oneerlijk.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand en gebruiksvergoeding
3.16.
De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Daarbij is van belang dat sprake is van een huurachterstand van meer dan drie maanden.
3.17.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie en proceskosten
3.18.
De vordering van de eisende partij wordt grotendeels toegewezen.
3.19.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan het adres [adres] [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 4.117,31 aan achterstallige huurpenningen (tot en met februari 2024), vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 6 maart 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van
€ 1.035,33 per maand aan gebruiksvergoeding, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 maart 2024 in gebruik houdt;
€ 1.035,33 per maand aan gebruiksvergoeding, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 maart 2024 in gebruik houdt;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 137,38 wegens dagvaardingskosten,
€ 496,00 wegens griffierecht en
€ 271,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter