ECLI:NL:RBNHO:2024:6685 - Rechtbank Noord-Holland - Rechtbank bevestigt gescheiden WOZ-objectafbakening voor ...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummers: HAA 21/2654 en HAA 21/2655

uitspraak van de meervoudige kamer van 28 juni 2024 in de zaken tussen

[eiseres] , gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: A. van der Flier),

de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad , verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij beschikkingen van 30 april 2020 de waarde van de onroerende zaak [object 1] te [gemeente 1] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 2.636.000 en voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 2.613.000. In dezelfde geschriften zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) bekendgemaakt.

Verweerder heeft bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar de waarde voor het kalenderjaar 2019 verlaagd naar € 1.816.000 en voor het kalenderjaar 2020 verlaagd naar € 1.806.000 en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Het beroep dat ziet op de waarde voor het kalenderjaar 2019 is geregistreerd onder zaaknummer HAA 21/2654 en het beroep dat ziet op de waarde voor het kalenderjaar 2020 onder zaaknummer HAA 21/2655.

Verweerder heeft verweerschriften ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2023 te Haarlem. Ter zitting zijn tevens behandeld de zaken van [vereniging] met zaaknummers HAA 21/2781 en
HAA 21/2782, voor zover daarin dezelfde beroepsgronden zijn aangevoerd als in de onderhavige zaken. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde, bijgestaan door zijn kantoorgenoot, [naam 2] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 3] , [naam 4] (taxateur) en [naam 5] (taxateur).

Na afloop van de behandeling ter zitting is het onderzoek geschorst. Bij brief van 4 april 2023 heeft verweerder de rechtbank een waardeadvies met bijlagen toegezonden. Bij brief van 5 mei 2023 heeft eiseres hierop gereageerd. Naar aanleiding hiervan heeft de rechtbank verweerder om een reactie verzocht en aangekondigd voornemens te zijn partijen na ontvangst van eventueel te nemen waardebeschikkingen te verzoeken of zij in kunnen stemmen met rechtstreeks beroep. Bij brieven van 11 juli 2023 en 1 augustus 2023 heeft verweerder gereageerd en daarbij nieuwe WOZ-beschikkingen overgelegd. Bij brief van 21 september 2023 heeft verweerder de tegen de nieuwe WOZ-beschikkingen gerichte bezwaarschriften van eiseres aan de rechtbank doorgezonden en te kennen gegeven dat hij kan instemmen met rechtstreeks beroep.

Bij brief van 16 oktober 2023 heeft de rechtbank eiseres verzocht om binnen vier weken te berichten of zij instemt met rechtstreeks beroep tegen de nieuwe WOZ-beschikkingen. In deze brief is eiseres tevens bericht dat een nadere zitting achterwege zal worden gelaten, tenzij een van partijen binnen voormelde termijn om een nadere zitting verzoekt. Bij brief van gelijke datum heeft de rechtbank verweerder hetzelfde bericht.

Op de brieven van de rechtbank van 16 oktober 2023 heeft geen van partijen gereageerd.

Omdat eiseres in de bezwaarschriften tegen de nieuwe WOZ-beschikkingen heeft verzocht in de gelegenheid te worden gesteld de bezwaren nader te motiveren, heeft de griffier van de rechtbank verweerder gevraagd of nog een aanvulling van gronden is ontvangen. Verweerder heeft de rechtbank op 20 februari 2024 per e-mail bericht dat eiseres haar desgevraagd heeft verwezen naar de reeds gegeven motivering.

Vervolgens is het onderzoek gesloten.

Overwegingen

Feiten

1. Bij schriftelijke overeenkomst van 29 november 2016 heeft de gemeente [gemeente 2] als eigenaar van de grond sportveldencomplex [naam complex] met ingang van 1 juli 2016 voor onbepaalde tijd aan [stichting] ( [stichting] ) verhuurd.

2.
Bij schriftelijke overeenkomst van 17 maart 2017 heeft [stichting] met ingang van
1 juli 2016 voor een periode van 25 jaar een in deze overeenkomst nader aangeduide sportaccommodatie in gebruik gegeven aan [vereniging] (de gebruiksovereenkomst). In artikel 7 van Pro de gebruiksovereenkomst is vastgelegd dat de overeenkomst door beide partijen met inachtneming van een termijn van een jaar per 1 juni van enig jaar tussentijds opzegbaar is, en dat partijen binnen drie maanden nadat opzegging heeft plaatsgevonden in overleg treden om de gevolgen daarvan te regelen.

3. Op sportveldencomplex [naam complex] te [gemeente 1] is in 2018 voor een bedrag van € 1.388.146 (de bouwkosten) een sporthal gebouwd op de locatie van de bij de gebruiksovereenkomst in gebruik gegeven sportaccommodatie. De sporthal heeft een totale bruto vloeroppervlakte van 2.842 m2 op de begane grond en op de eerste etage. De kavel waarop de sporthal is gebouwd heeft een oppervlakte van 3.145 m2.

4.
Bij schriftelijke overeenkomst van 28 december 2018 (de opstalovereenkomst) heeft de gemeente [gemeente 2] zich jegens eiseres verbonden ten behoeve van haar een recht van opstal te vestigen op de ondergrond van de sporthal voor de duur van de looptijd van de gebruiksovereenkomst. Daarbij is tevens overeengekomen dat de opstalhouder bij beëindiging van het opstalrecht gerechtigd is de door hem aangebrachte opstal weg te nemen en dat de gemeente anders van rechtswege in de eigendom van de opstal treedt zonder dat de opstalhouder recht heeft op vergoeding van de waarde van de opstal. Bij akte van 25 januari 2019, op dezelfde datum ingeschreven in het kadaster, is vorenbedoeld recht van opstal onder verwijzing naar de opstalovereenkomst gevestigd.

5. Bij de WOZ-beschikkingen [object 1] heeft verweerder de sporthal tezamen met de ondergrond als één object afgebakend.

6. In de bezwaarfase heeft verweerder voor beide kalenderjaren voorafgaand aan de uitspraken op bezwaar taxatieverslagen aan eiseres verstrekt.

7. In de uitspraak op bezwaar die ziet op het kalenderjaar 2019 is onder meer het volgende vermeld:

“Naar aanleiding van telefonisch contact (…) is op 30 juli 2020 een mail aan u gezonden met de volgende inhoud ten aanzien van (…) de informatieverplichting:
Bij de waardering(…)
Is de Taxatiewijzer ‘Sport’ gebruikt.(…)
De taxatiewijzer Sport is publiekelijk toegankelijk en raadpleegbaar op www.wozdatacenter.nl. Op de toegezonden taxatieverslagen zijn de nummers van de zogenaamde archetypes opgenomen (Arch). Deze archetypes zijn terug te vinden in de Taxatiewijzer Sport. De verschillende onderdelen van een sportcomplex worden in archetypes onderverdeeld. Op basis van deze archetypes worden de verschillende onderdelen gewaardeerd.De waarde betreft de vervangingswaarde (gecorrigeerd op basis van functionele en technische afschrijving). Van de vastgestelde waarde maakt naast de waarde van de opstallen, ook de waarde van de ‘grond’ deel uit.

De waarde wordt berekend met behulp van het TIOX-rekenmodel. Dit is een centraal rekenmodel, dat door gemeenten voor het waarderen van dergelijke objecten wordt gebruikt. Zie hiervoor ook de website van de Waarderingskamer,(…)

Voor de grondwaarde zijn de uitgifteprijzen (2016) gehanteerd, zoals gebruikelijk is voor incourante objecten. Beide onderstaande transacties dienen eveneens ter onderbouwing van de grondwaarde:- Een perceel grond, plaatselijk bekend [adres 1] te [gemeente 1] , (…), ter grootte van 1.399 m2, is verkocht op 09-11-2018 voor € 278.000 exclusief BTW (…)- Een perceel grond, plaatselijk bekend [adres 2] te [gemeente 3] , (…), ter grootte van 1.259 m2, is onder een erfpachtovereenkomst overgegaan op 09-12-2018 voor een grondwaarde van € 245.505 exclusief BTW

(…)

De taxateur, mevrouw [naam 5] , heeft de waarde opnieuw beoordeeld en heeft geconcludeerd dat de waarde te hoog is vastgesteld. De waarde wordt gewijzigd in € 1.816.000,-. Bij de herberekening is uitgegaan van de daadwerkelijke bouwkosten. De grondwaarde is in stand gebleven; zie hierboven de onderbouwing van de grondwaarde.”

8. In de uitspraak op bezwaar die ziet op het kalenderjaar 2020 staat dezelfde tekst, met dien verstande dat vermeld wordt dat de waarde wordt gewijzigd naar € 1.806.000 en dat bij de herberekening is uitgegaan van de daadwerkelijke bouwkosten:

“gecorrigeerd naar waardepeildatum 1 januari 2019 op technische veroudering”.

9. In beroep heeft verweerder twee taxatierapporten overgelegd, opgesteld door [naam 4] RT en [naam 5] RT.
In het rapport dat ziet op het kalenderjaar 2019 wordt onder verwijzing naar de ‘Taxatiewijzer Sport naar waardepeildatum 1 januari 2018’, de bouwkosten, de in de uitspraak op bezwaar vermelde gronduitgifteprijzen en vergelijkingsobjecten geconcludeerd tot een waarde van € 1.816.000 exclusief BTW, waarbij aan de grond een waarde is toegekend van € 428.070.
In het rapport dat ziet op het kalenderjaar 2020 wordt onder verwijzing naar de ‘Taxatiewijzer Sport naar waardepeildatum 1 januari 2019’, de bouwkosten, de in de uitspraak op bezwaar vermelde gronduitgifteprijzen en vergelijkingsobjecten geconcludeerd tot een waarde van € 1.806.000 exclusief BTW, waarbij aan de grond een waarde is toegekend van € 434.360.

10. In beroep heeft verweerder een waardeadvies overgelegd, opgesteld door [naam 4] RT en [naam 5] RT. In het waardeadvies wordt geconcludeerd dat sprake is van een huurafhankelijk recht van opstal en dat daarom een horizontale splitsing dient plaats te vinden tussen de grond en de gebouwen. Het waardeadvies luidt, voor zover van belang:

“Waarde belastingjaar 2019 (…) 1.816.000,-. (= opstal en grond) (…) Daadwerkelijke bouwkosten 2018 (1.388.146,-.) minus de kosten voor de vervuilde grond (46.000,-.) maakt 1.342.146,-. Is afgerond: 1.342.000,-.

(…)

Waarde belastingjaar 2020 (…) 1.806.000,-. (= opstal en grond) (…) daadwerkelijke bouwkosten 2018 gecorrigeerd met de technische afschrijving (1.371.861,-.) en minus de kostenpost van de vervuilde grond (46.000,-.) maakt 1.325.861,-. Is afgerond: 1.325.000,-.

(…)

Er komt een apart object voor de grond (…)

Waarde belastingjaar 2019 (…) 428.070,-. Afgerond op € 428.000,-.

Waarde belastingjaar 2020 (…) 434.360,-. Afgerond op € 434.000,-.”

11. Hangende het beroep heeft verweerder WOZ-beschikkingen [object 2] vastgesteld, waarbij de waarde van de ondergrond voor het jaar 2019 is bepaald op € 428.000 en voor het jaar 2020 op € 434.000.

12 De Verordening Onroerende-zaakbelastingen 2019 is vastgesteld op
13 november 2018 en gepubliceerd op 13 december 2018 in het Gemeenteblad 2018
nr. [# 2] , van de gemeente [gemeente 2] .

13. De Verordening Onroerende-zaakbelastingen 2020 is vastgesteld op
12 november 2019 en gepubliceerd op 27 november 2019 in het Gemeenteblad 2019
nr. [# 1] , van de gemeente [gemeente 2] .

Geschil14. In geschil is:

de verbindendheid van de Verordening Onroerende-zaakbelastingen 2019 en de Verordening Onroerende-zaakbelastingen 2020;
de vraag of verweerder artikel 40 van Pro de Wet WOZ en/of artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). heeft geschonden; en
de waarden van de sporthal voor de kalenderjaren 2019 en 2020.

15. Eiseres stelt dat de Verordening Onroerende-zaakbelastingen 2019 en de Verordening Onroerende-zaakbelastingen 2020 onverbindend zijn, omdat daarin niet wordt verwezen naar de berekeningsmethodiek van het TIOX-rekenmodel en de taxatiewijzer. Eiseres stelt voorts dat verweerder met de verstrekte onderbouwing van de waarden niet heeft voldaan aan zijn informatieverplichting op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken toe zenden conform artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Eiseres stelt ten slotte dat verweerder de waarden van de sporthal te hoog heeft vastgesteld. Eiseres concludeert in beide zaken tot vernietiging dan wel vermindering tot op nihil van de aanslagen OZB en – naar de rechtbank begrijpt – tot vermindering van de waarden tot nihil, dan wel tot een lagere waarde in verband met vervuilde grond, dan wel tot een waarde van € 1.199.241, dan wel tot een waarde van € 1.256.699. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.

Beoordeling van het geschil

Rechtstreeks beroep

16. Hangende het beroep heeft verweerder de WOZ-beschikkingen [object 2] vastgesteld voor de afzonderlijk afgebakende ondergrond van de sporthal. De rechtbank heeft partijen in de brief van 16 oktober 2023, waarin zij in de gelegenheid zijn gesteld zich erover uit te laten of een nadere zitting dient plaats te vinden, verzocht zich er tevens over uit te laten of zij kunnen instemmen met rechtstreeks beroep als bedoeld in artikel 7:1a van de Awb tegen deze beschikkingen. Verweerder heeft bij brief van 21 september 2023 reeds te kennen gegeven daarmee in te stemmen. Eiseres heeft zich hierover niet expliciet uitgelaten. De rechtbank ziet op grond van het navolgende aanleiding deze beschikkingen ook bij de beoordeling te betrekken. Ter zitting van 22 maart 2023 is het geschil van partijen volledig aan de orde gekomen. Na de zitting heeft verweerder geconcludeerd tot een andere objectafbakening en zijn standpunt wat betreft de aan de opstal en de grond toe te kennen waarden aangevuld, waarop eiseres inhoudelijk heeft gereageerd. Eiseres heeft geen aanleiding meer gezien haar bezwaren tegen de WOZ-beschikkingen [object 2] nader te motiveren en volstaan met een verwijzing naar hetgeen zij eerder heeft aangevoerd. Dat is begrijpelijk omdat de wijziging van de objectafbakening geen wezenlijke consequenties voor de waarden heeft gehad. Onder deze omstandigheden gaat de rechtbank ervan uit dat uit het achterwege blijven van een reactie van eiseres op de brief van 16 oktober 2023 niet alleen kan worden afgeleid dat zij ermee instemt dat een nadere zitting achterwege blijft, maar ook dat zij instemt met rechtstreeks beroep tegen de WOZ-beschikkingen [object 2] .

Verbindendheid verordeningen onroerende zaakbelasting

17. De Verordening Onroerende-zaakbelastingen 2019 en de Verordening Onroerende-zaakbelastingen 2020 zijn bekendgemaakt via publicatie in het Gemeenteblad van de gemeente [gemeente 2] . Het betoog van eiseres dat deze verordeningen onverbindend zijn faalt. Blijkens artikel 3, eerste en tweede lid, van deze verordeningen, is de heffingsmaatstaf - kort gezegd - de waarde zoals vermeld in de WOZ-beschikking of de waarde bepaald volgens de regels van de Wet WOZ bij gebrek aan een WOZ-beschikking. Daarmee voldoen de verordeningen aan de daaraan te stellen eisen. Geen rechtsregel vereist dat in de verordeningen expliciet wordt verwezen naar de berekeningsmethodiek van het TIOX-rekenmodel en de taxatiewijzer (vgl. artikel 217 van Pro de Gemeentewet).

Informatieverplichting ex artikel 40 van Pro de Wet WOZ en artikel 7:4 van Pro de Awb

18. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 augustus 2023, nr. 22/01219 (ECLI:NL:HR:2023:1052) als volgt geoordeeld:

“3.2.1. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.

(…)

3.2.2. Die verplichting kan ook betrekking hebben op gegevens die niet zijn vermeld in een taxatieverslag dat is vastgesteld in overeenstemming met een modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van Pro de Uitvoeringsregeling.

(…)

3.2.3. Aan dit een en ander doet niet af dat de overige gegevens op de zaak betrekking hebbende stukken zijn die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb ter inzage moeten worden gelegd.

3.2.4. Het voorgaande brengt mee dat op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt.”

19. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 augustus 2023, nr. 22/00170 (ECLI:NL:HR:2023:1107) als volgt geoordeeld:

“3.4. (…) Doordat geen hoorzitting plaatsvond, en ook niet hoefde plaats te vinden, had belanghebbende geen recht op inzage in de op de zaak betrekking hebbende stukken op de voet van artikel 7:4, lid 2, Awb. Uit de parlementaire geschiedenis van het vierde lid van artikel 7:4 Awb Pro blijkt dat het in die bepaling voorziene recht op afschrift van stukken, (…), in de wet is neergelegd in aansluiting op het inzagerecht. Hieruit moet worden afgeleid dat geen recht bestaat op afschrift van stukken op de voet van artikel 7:4, lid 4, Awb indien, zoals in dit geval, een hoorzitting in de bezwaarfase achterwege blijft en ook achterwege mocht blijven met als gevolg dat geen recht bestaat op inzage in stukken.”

20.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 15 maart 2024, nr. 22/04807 (ECLI:NL:HR:2024:289) als volgt geoordeeld:

“4.2.1. (…) Uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 7:4, lid 4, Awb blijkt dat het in die bepaling voorziene recht op afschrift van stukken, (…), in de wet is neergelegd in aansluiting op het inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4, lid 2, Awb. Hieruit moet worden afgeleid dat op de voet van artikel 7:4, lid 4, Awb geen recht bestaat op afschriften van stukken indien, (…), geen gebruik is gemaakt van het hiervoor bedoelde inzagerecht.”

21. Verweerder heeft in de bezwaarfase taxatieverslagen verstrekt en informatie verschaft over het gebruik van de Taxatiewijzer Sport en het TIOX-rekenmodel, voorzien van vindplaatsen, en gegevens verschaft van gebruikte vergelijkingsobjecten. In beroep heeft verweerder taxatierapporten overgelegd met een nadere toelichting op de waardebepaling, waaronder een overzicht van de gebruikte kengetallen en een taxatiematrix. Gelet op het in nr. 18 aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023 had het in de gegeven omstandigheden op de weg van eiseres gelegen voldoende specifiek aan te geven welke gegevens ontbreken die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen. Aangezien eiseres dit heeft nagelaten, ziet de rechtbank geen aanleiding te concluderen dat verweerder zijn verplichtingen uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft geschonden.

22. Het betoog van eiseres dat verweerder heeft verzuimd afschriften van alle op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, faalt. Er heeft weliswaar een telefonisch hoorgesprek plaatsgevonden, maar eiseres stelt niet dat zij gebruik heeft gemaakt van haar inzagerecht of dat verweerder haar daartoe ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld. Gelet op de in nr. 19 en nr. 20 aangehaalde arresten van 18 augustus 2023 en 15 maart 2024 bestaat onder deze omstandigheden geen recht op afschriften van stukken.

Objectafbakening

23. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 7 maart 1979, nr. 19 017 (ECLI:NL:HR:1979:AB7442) - geparafraseerd - als volgt geoordeeld. Het opstalrecht is enkel het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Het recht om de zaak waarop het rust te gebruiken vloeit slechts uit het recht van opstal voort, indien en voor zover dat nodig is voor het volle genot van dat recht, dat wil zeggen voor het verrichten van datgene dat rechtstreeks verband houdt met het aanbrengen, onderhouden, gebruiken en wegnemen van bedoelde gebouwen, werken, of beplantingen. Indien sprake is van een afhankelijk opstalrecht in die zin, dat het recht wordt gevestigd als aanvulling op en verbonden aan een eerder, dan wel te zelfder tijd aangegane overeenkomst van huur en verhuur met betrekking tot de desbetreffende onroerende zaak, vloeit voor de opstaller die dan reeds aan die huurovereenkomst een uitsluitend gebruiksrecht op de grond ontleent en die reeds uit dien hoofde het volle genot van zijn recht van opstal kan hebben, de bevoegdheid om die grond te gebruiken in de regel niet voort uit dat afhankelijke opstalrecht. Uit het arrest van de Hoge Raad van 14 september 1994, nr. 29871 (Belastingblad 1994/727) moet worden afgeleid dat de grond en de opstal in zo’n geval afzonderlijke objecten zijn in de zin van artikel 16 van Pro de Wet WOZ.

24. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 november 2002, nr. 36941 (ECLI:NL:HR:2002:AF0074) geoordeeld dat in het geval sprake is van een te groot afgebakend object, de afbakening door de rechter kan worden aangepast, zo nodig met verlaging van de waarde.

25. Naar het oordeel van de rechtbank ontleent eiseres reeds aan de in 2017 tot stand gekomen gebruiksovereenkomst een uitsluitend gebruiksrecht op de grond onder de sporthal, zodat in het onderhavige geval de bevoegdheid om de grond te gebruiken niet voortvloeit uit het in 2019 gevestigde opstalrecht. Dat betekent dat verweerder terecht heeft geconcludeerd dat grond en opstal afzonderlijke objecten zijn in de zin van artikel 16 van Pro de Wet WOZ en dat verweerder terecht de WOZ-beschikkingen [object 2] heeft vastgesteld. Omdat de WOZ-beschikkingen [object 1] zowel op de grond als op de opstallen betrekking hebben, dient de objectafbakening te worden aangepast in die zin dat deze beschikkingen uitsluitend betrekking hebben op de opstallen. De vraag of de waarden niet te hoog zijn zal hierna aan de orde komen.

Waardering

26. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

27. Beide partijen gaan ervan uit dat de gecorrigeerde vervangingswaarde in dit geval de aangewezen waarderingsmethode is. Aangezien de rechtbank geen aanwijzingen heeft dat partijen hierbij een verkeerd uitgangspunt kiezen, zal zij hen daarin volgen. De gecorrigeerde vervangingswaarde grijpt aan bij het economisch offer dat de eigenaar nodig zal hebben om een object in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. De wetgever heeft door het invoeren van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft als waardebepalende factor in aanmerking willen nemen en aldus welbewust een subjectief element in de waardering gebracht (HR 8 juli 1992, nr. 27678 ECLI:NL:HR:1992:ZC5032).

28. De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van eiseres dat de Taxatiewijzer Sport niet bruikbaar is voor het bepalen van de waarde, omdat er geen vergelijkbare objecten zijn in Nederland. Zoals verweerder terecht aanvoert, is een taxatiewijzer als de Taxatiewijzer Sport gebaseerd op een jaarlijkse inventarisatie van de bouwkosten van incourante vergelijkbare objecten in heel Nederland. Die inventarisatie biedt - binnen bandbreedten - naar het oordeel van de rechtbank een afdoende basis voor het bepalen van de vervangingswaarde van een specifiek object, mits voldoende rekening wordt gehouden met de specifieke kenmerken van het te waarderen object.

29. Eiseres betoogt dat verweerder ten onrechte uitgaat van een ‘sporthal (eenvoudig)’ met archetype S1100301, omdat deze wordt omschreven als een overdekte ruimte met meerdere velden voor binnensporten inclusief entree, kantine en was- en kleedruimten, terwijl het hier gaat om een indoor atletiekhal die niet voorzien is van een entree, kantine of was- en kleedruimten, waar alleen atletiekactiviteiten beoefend mogen worden. Dit betoog faalt. Verweerder wijst er naar het oordeel van de rechtbank terecht op dat het voor de vergelijkbaarheid met een archetype in de Taxatiewijzer Sport erom gaat in hoeverre de bouwaard en de voorzieningen vergelijkbaar zijn, en niet zozeer om de aard van de sportactiviteiten. De rechtbank heeft geen aanwijzingen dat de bouwaard van de atletiekhal zodanig afwijkt van het archetype dat verweerder heeft gekozen dat dit onbruikbaar is voor een vergelijking.

30. Verweerder heeft op de aan de hand van de Taxatiewijzer Sport bepaalde vervangingswaarde een correctie toegepast van 26% teneinde rekening te houden met het ontbreken van voorzieningen. Reeds uit de omstandigheid dat dit erin heeft geresulteerd dat aangesloten wordt bij de werkelijke bouwkosten in 2018, volgt dat dit een goede basis is voor het bepalen van de vervangingswaarde 2019 en 2020. Het betoog van eiseres dat deze bouwkosten te hoog zijn faalt eveneens. Hetgeen eiseres in dit verband aanvoert (relatief hoge leges, meerkosten als gevolg van procedurele eisen, langere heipalen, afvoer van vervuilde grond, diverse overbodige en niet functionele eisen), ziet er immers telkens aan voorbij dat de werkelijke bouwkosten per definitie overeenkomen met het economisch offer dat de eigenaar dient te brengen om een object in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. De enige correcties die bij een waardebepaling volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde dan eventueel aan de orde kunnen zijn, zijn correcties in verband met het prijspeil en technische en functionele veroudering. Eiseres heeft haar betoog dat verweerder voorbijgaat aan de specifieke inrichting van een atletiekhal en het beperkend gebruik door de aanwezigheid van een mondovloer echter niet nader onderbouwd, en eiseres heeft geen specifieke grieven gericht tegen de door verweerder voor het jaar 2020 toegepaste correctie voor technische veroudering. Voor zover eiseres bedoelt te betogen dat enige objectivering van de waarde dient plaats te vinden, wijst de rechtbank erop dat dit betoog niet te verenigen is met het subjectieve element in de gecorrigeerde vervangingswaarde (zie nr. 27).

31. Eiseres betoogt dat bij het bepalen van de waarde rekening moet worden gehouden met de onzekerheid dat de gemeente [gemeente 2] op elk moment het opstalrecht kan beëindigen zonder dat recht bestaat op enige vergoeding van de opstallen, en dat de verplichte sloop van de opstallen in de waardebepaling tot uitdrukking dient te komen. Dit betoog faalt. Voor zover bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde al met deze omstandigheden rekening kan worden gehouden, is daarvoor in het onderhavige geval geen aanleiding, omdat de gebruiksovereenkomst in 2016 is aangegaan voor een periode van 25 jaar. Weliswaar is het opstalrecht gevestigd voor de duur van de gebruiksovereenkomst en is deze tussentijds opzegbaar, maar eiseres heeft niet gesteld dat tussentijdse beëindiging van het opstalrecht op de toestandsdata 1 januari 2019 en
1 januari 2020 voorzienbaar was.

32. Eiseres stelt dat verweerder tevens rekening dient te houden met het feit dat de grond is vervuild. Uit het waardeadvies leidt de rechtbank af dat verweerder dit standpunt onderschrijft. Aangezien eiseres geen grieven heeft gericht tegen de door verweerder in dit verband toegepaste aftrek van € 46.000, zal ook de rechtbank daarvan uitgaan. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog dat aan de grond een waarde moet worden toegekend van € 37.740. Eiseres is daarbij kennelijk uitgegaan van de richtlijn van tweemaal de agrarische waarde voor grasland die de Taxatiewijzer Sport geeft voor het bepalen van de waarde van niet gebouwgebonden grond. Het gaat hier echter om de ondergrond van de atletiekhal. De rechtbank acht het uitgangspunt dat verweerder heeft gekozen, te weten de kostprijs van de grond, niet onredelijk. Verweerder heeft de waarde van de grond bepaald aan de hand van een vergelijking met de gronduitgifteprijzen 2016 en de verkoopgegevens van twee transacties van objecten met maatschappelijke doeleinden. Hieruit heeft verweerder waarden per vierkante meter grond afgeleid van (afgerond) respectievelijk € 136 (2019) en € 138 (2020). In het licht van de prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten - waarvan de bruikbaarheid als zodanig door eiseres niet is weersproken - van respectievelijk € 199 en € 195 heeft verweerder daarmee aannemelijk gemaakt dat de grondwaarde niet te hoog is bepaald. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.

33. Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat de WOZ-beschikkingen [object 1] moet worden verminderd conform het waardeadvies. De beroepen gericht tegen deze beschikkingen zullen gegrond worden verklaard. De beroepen gericht tegen de WOZ-beschikkingen [object 2] zullen ongegrond worden verklaard.

Proceskosten en griffierecht

34. De rechtbank stelt de proceskosten die eiseres in het kader van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 3.281,25 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het verschaffen van schriftelijke inlichtingen, met een waarde per punt van € 875, een wegingsfactor 1 en een factor 1,5 wegens samenhang met de zaken met zaaknummers HAA 21/2781 en HAA 21/2782). Omdat ook in de samenhangende zaken een proceskostenveroordeling wordt uitgesproken beperkt de vergoeding zich in de onderhavige zaken tot de helft van voornoemd bedrag (€ 1.640,63). Ook zal de rechtbank bepalen dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

Beslissing

De rechtbank

- verklaart de beroepen gericht tegen de WOZ-beschikkingen [object 1]

gegrond;

- verklaart de beroepen gericht tegen de WOZ-beschikkingen [object 2]

ongegrond;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar, behoudens de beslissingen over de

kostenvergoedingen;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde gedeelten van de

uitspraken op bezwaar;

- vermindert de WOZ-beschikking [object 1] voor

het kalenderjaar 2019 tot € 1.342.000;

- vermindert de WOZ-beschikking [object 1] voor

het kalenderjaar 2020 tot € 1.325.000;

- vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van

€ 1.640,63;

- gelast verweerder het griffierecht te vergoeden tot een bedrag van € 360.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, voorzitter, en mr. M.W. Koenis en
mr. D.C. van Beelen, leden, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2024.

griffier voorzitter

(wegens verhindering van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend

door de oudste rechter)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).