Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 10696565 \ CV EXPL 23-5895
Vonnis van 4 september 2024
in de zaak van
1.[eiser 1],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [plaats],
eisende partijen,
verwerende partijen tegen de tegenvordering
hierna samen te noemen: [eisers] in enkelvoud,
gemachtigde: mr. P.H.M. Heering,
tegen
1.[gedaagde 1],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [plaats],
gedaagde partijen,
eisende partijen met een tegenvordering,
hierna samen te noemen: [gedaagden],
gemachtigde: mr. C.J. Loggen-ten Hoopen.
De zaak in het kort
[eisers] heeft op 14 januari 2022 geleverd gekregen zijn huidige woning met toebehorend perceel aan [adres 1] te ([postcode 1]) te [plaats]. [eisers] heeft bij zijn perceel onderzoek laten door het Kadaster. Uit dit onderzoek blijkt dat een strook grond toebehoort aan [eisers], maar feitelijk in gebruik wordt genomen door [gedaagden] Het draait in deze zaak om de vraag wie eigenaar is van dit stuk grond. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van verkrijgende verjaring en dat op grond hiervan [gedaagden] als eigenaar van de strook grond moet worden beschouwd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- dagvaarding van 1 september met 10 producties;
- conclusie van antwoord met ook een tegenvordering, met 7 producties;
- het tussenvonnis van 6 maart 2024;
- de mondelinge behandeling van 13 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- pleitnota van [eisers];
- pleitnota van [gedaagden].
2.Feiten
2.1.
[gedaagden] woont sinds 1969 aan [adres 2] te ([postcode 2]) [plaats].
2.2.
In 1975 is het perceel grond, plaatselijk bekend als [adres 1] afgescheiden van
[adres 2]. De toenmalige eigenaresse, mevrouw. [betrokkene 1], heeft toen aan [gedaagden] uitgelegd waar de erfgrens zou lopen, te weten ter hoogte van de betonnen paaltjes. Ter plaatse van de erfgrens waren voor 1975 reeds betonnen paaltjes geplaatst, blijkens door [gedaagden] overgelegde foto’s uit begin jaren ’70.
[adres 2]. De toenmalige eigenaresse, mevrouw. [betrokkene 1], heeft toen aan [gedaagden] uitgelegd waar de erfgrens zou lopen, te weten ter hoogte van de betonnen paaltjes. Ter plaatse van de erfgrens waren voor 1975 reeds betonnen paaltjes geplaatst, blijkens door [gedaagden] overgelegde foto’s uit begin jaren ’70.
2.3.
Op 2 oktober 1975 is het perceel [adres 1] door [betrokkene 1] geleverd aan [betrokkene 2]. In de leveringsakte is het volgende opgenomen:
“(…) Een perceel bouwland, gelegen te [plaats], naast het woonhuis [adres 2], uitmakend een plaatselijk afgepaald deel van het kadastrale perceel gemeente Haarlemmermeer, [kadasternummer], ter diepte van ongeveer tweehonderd meter, aan de noordoostzijde ter breedte van ongeveer veertig meter (over een diepte van plus minus dertig meter) en verder over een diepte van plus minus honderd zeventig meter, vijftig meter breed. (…)”.
“(…) Een perceel bouwland, gelegen te [plaats], naast het woonhuis [adres 2], uitmakend een plaatselijk afgepaald deel van het kadastrale perceel gemeente Haarlemmermeer, [kadasternummer], ter diepte van ongeveer tweehonderd meter, aan de noordoostzijde ter breedte van ongeveer veertig meter (over een diepte van plus minus dertig meter) en verder over een diepte van plus minus honderd zeventig meter, vijftig meter breed. (…)”.
2.4.
Op 3 april 1979 is het perceel [adres 2] door [betrokkene 1] geleverd aan [gedaagden], die daar al sinds 1969 woonachtig waren.
2.5.
Op 14 januari 2022 heeft [eisers] geleverd gekregen zijn huidige woning met toebehorend perceel aan [adres 1] te ([postcode 1]) te [plaats].
Op 1 september 2022 heeft [eisers] bij zijn perceel onderzoek laten doen door het Kadaster. Uit dit onderzoek volgt bij de erfgrensbepalingen tussen de percelen van [eisers] en [gedaagden] dat een strook grond met daarop (een gedeelte van) een schuur en een moestuin (geschatte oppervlakte van ca. 132 vierkante meter/m2) (hierna: strook grond) toebehoort aan het perceel van [eisers], maar feitelijk gebruikt wordt door [gedaagden].
2.6.
De schuur staat er al (in ieder geval) sinds 1979.
2.7.
Bij brief van 14 oktober 2022 schrijft de gemachtigde van [gedaagden] aan [eisers]:
“(…) Naar wij hebben begrepen is het Kadaster op uw verzoek recent langs geweest voor een erfgrensreconstructie. Op basis daarvan is een erfgrens in het Kadaster opgenomen die in het geheel niet gelijk loopt met de erfgrens zoals deze al meer dan 50 jaar feitelijk loopt.
Naar de mening van cliënten ligt de juridisch erfgrens direct achter de schuur en loopt deze in rechte lijn door naar de openbare weg (de moestuin behoort tot het perceel van cliënten). Dat in het Kadaster een andere grens is opgenomen doet daar niet aan af en zal moeten worden rechtgezet. Cliënten hebben aangegeven dat hun schuur – die volgens de huidige Kadaster grens gedeeltelijk over de erfgrens zou staan – al circa honderd jaar oud is en nimmer is verplaatst. De feitelijke erfgrens ligt al (veel) meer dan 20 jaar op de huidige plek, er is dan ook sprake van verkrijgende verjaring door mijn cliënten. Een en ander blijkt ook eenvoudigweg uit de situatie ter plaatse. Zo staan er op de feitelijke erfgrens ook al lange tijd betonnen palen. (…)”
2.8.
Bij brief van 24 november 2022 reageert de gemachtigde van [eisers] als volgt:
“(…) Cliënten menen dat de erfgrens zoals deze is opgetekend in de kadastrale kaarten en met de grensreconstructie van 9 september jl. is bevestigd door het kadaster leidend is voor de aanduiding van de juridische erfgrens tussen de percelen. Dit betekent dat u het betreffende stuk perceel van cliënten oneigenlijk in bezit heeft genomen en dat van verkrijgende verjaring (…) derhalve geen sprake kan zijn. U wist of had immers kunnen weten dat de juridische erfgrens zo loopt als hij aldaar in de registers staat ingeschreven. Bezit te goeder trouw kan daarmee niet worden aangenomen, wat respectievelijk de vlieger van verkrijgende verjaring niet meer laat opgaan.
Daarom stellen cliënten zich op het standpunt dat het stuk van hun perceel dat u in bezit heeft genomen, te weten het stuk vanaf de achterzijde van uw schuur aldoor via de omheinde moestuin naar de openbare, onverminderd hun eigendom is. Zij hebben er immers voor betaald bij de aanschaf van hun woning op 14 januari van dit jaar. Daarnaast zijn cliënten over het stuk perceel belastingplichtig.
Cliënten willen daarom dat uw bezit van het genoemde stuk perceel stopt. U kunt daarom voor zover nodig dit schrijven ook beschouwen als een mededeling/aanmaning in de zin van artikel 3:317 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Dit heeft als gevolg dat lopende verjaringstermijn(en) met betrekking tot dat stuk perceel vanaf heden voor ten minste zes maanden gestuit zijn.(…)”
2.9.
Op 10 januari 2023 schrijft de gemachtigde van [gedaagden] vervolgens:
“(…)Het perceel plaatselijk bekend als [adres 2] is op 3 april 1979 aan de heer [gedaagde 1] geleverd, zie bijlage 1 transportakte. Voor deze overdracht was familie van de heer [gedaagde 1] eigenaar van het perceel. Cliënten wonen als sinds 1969 aan [adres 2]. Reeds vanaf dat moment hebben cliënten de strook grond in bezit genomen, aanzien zij ook immer in de veronderstelling waren dat de strook grond hun eigendom was. Dit komt door de gang van zaken ter plaatse.
(…)
Cliënten hebben ter onderbouwing van hun standpunt een rapport laten opstellen, zie bijlage 6. De deskundige, de heer T. de Boer, komt tot de conclusie dat de huidige schuur in 1979 er al stond. Cliënt was destijds eigenaar van [adres 2]. Ook merkt hij op dat uit een luchtfoto uit 1989 volgt dat de gehele strook grond in 1989 in bezit was van cliënten.
Gelet op het bovenstaande doen cliënten een beroep op bevrijdende verjaring. Reeds meer dan 20 jaar, te weten ten minste 43 jaar, hebben cliënten de strook grond in bezit. (…)
Nu cliënt reeds door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden, en wel reeds uiterlijk in 1999, zien cliënten als enige oplossing dat uw cliënten meewerken aan het aanpassen van de in het Kadaster vastgelegde erfgrens. Uw cliënten zijn immers nooit eigenaar van de strook grond geworden.(…)”
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I: een verklaring voor recht dat de betreffende strook grond in eigendom is van [eisers];
II: voor zover sprake is van bevrijdende verjaring, een verklaring voor recht dat sprake is van een onrechtmatige daad door [gedaagden] en veroordeling van [gedaagden] tot schadevergoeding in natura ingevolge artikel 3:105 BW;
III: indien de vorderingen onder I en II slagen, veroordeling van [gedaagden] tot ontruiming van het strook grond;
Subsidiair:
IV: veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 5.000,00 aan schadeloosstelling c.q. schadevergoeding.
Primair en subsidiair:
V: veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eisers] legt aan de vordering ten grondslag dat hij eigenaar van de strook grond is geworden met de aanschaf van het perceel. [eisers] betwist dat sprake is van verkrijgende of bevrijdende verjaring. Hierbij licht hij toe dat niet aan het vereiste van ondubbelzinnig en naar buiten toe kenbaar bezit voldaan is. Dat de betreffende strook altijd werd verondersteld met kenbare betonnen paaltjes, zoals [gedaagden] aangeeft, geïntegreerd te zijn bij het perceel van [gedaagden] betekent nog niet dat aan een dergelijk bezitsvereiste voldaan is, aldus [eisers]. Verder stelt [eisers] dat de leeftijd van de schuur weinig zegt over de mate van bezit over de betreffende strook perceel aan weerzijden van de schuur.
3.3.
Als toch sprake is van bezit, dan betwist [eisers] dat dit gedurende een onafgebroken periode van 20 jaar heeft plaatsgevonden. Verder stelt [eisers] dat [gedaagden] te kwader trouw is. [gedaagden] wist of had moeten weten dat de strook grond niet van hem was, gezien de openbaarheid van de kadastrale gegevens.
3.4.
[gedaagden] betwist de vordering en voert daartoe aan dat hij door verkrijgende verjaring of door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond. Er is sprake van kenbaar en ondubbelzinnig bezit. Hierbij licht [gedaagden] toe dat in 1975 het perceel grond, plaatselijk bekend als [adres 1], is afgescheiden van [adres 2]. De toenmalige eigenaresse, mevrouw. [betrokkene 1], heeft [gedaagden] verteld waar de erfgrens zou lopen. Er stonden toen betonnen paaltjes op de grens die aan [gedaagden] is aangewezen. Deze paaltjes staan er nog steeds. Er zijn volgens [gedaagden] geen kadastrale kaarten ingeschreven in de registers waaruit [gedaagden] had kunnen afleiden dat de erfgrens niet ter hoogte van de betonnen paaltjes lag. [gedaagden] heeft dan ook direct vanaf de splitsing in 1975 dan wel vanaf de eigendomsoverdracht van [adres 2] aan hen in 1979 de strook – te goeder trouw - in bezit genomen en gehouden voor zichzelf. Verder licht [gedaagden] toe dat op de strook een schuur staat en dat schuur er al stond toen hij aan [adres 2] ging wonen in 1969. Hierbij verwijst [gedaagden] naar een deskundigenrapport. Verder voert [gedaagden] aan dat hij de strook heeft omheind en altijd omheind heeft gehouden. Het was en is niet mogelijk om vanaf het perceel [adres 1] rechtstreeks de strook grond op te lopen, aldus [gedaagden] Ook voert [gedaagden] aan dat de strook nimmer aan hem is geleverd. Van teruglevering kan dus ook geen sprake zijn.
de tegenvordering
3.5.
[gedaagden] vordert bij wijze van tegenvordering – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - een verklaring voor recht dat de strook, te weten het perceel waar de schuur op staat en de moestuin op is gelegen, dat is afgescheiden door betonnen paaltjes, door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring in zijn eigendom is gekomen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
3.6.
[gedaagden] legt aan de vordering ten grondslag - kort samengevat - ten grondslag dat hij door verkrijgende dan wel door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van het perceel.
3.7.
[eisers] betwist de tegenvordering en voert daartoe aan dat van goede trouw geen sprake is. [gedaagden] had eenvoudig kunnen vaststellen dat de grond kadastraal tot hun (lees: [eisers]) eigendom behoort. Verder voert [eisers] aan dat geen sprake is van onafgebroken bezit.
4.De beoordeling
4.1.
De over en weer door partijen daartoe ingestelde vorderingen zullen vanwege hun samenhang hierna gezamenlijk worden behandeld.
4.2.
Centraal staat de vraag wie van partijen de strook grond in eigendom toebehoort.
Oud Burgerlijk Wetboek
4.3.
De vraag of sprake is van rechtsverkrijging van de strook grond door verjaring moet volgens het Oud Burgerlijk Wetboek (OBW) worden beoordeeld, nu [gedaagden] zich op het standpunt heeft gesteld dat zijn bezit van de in geding zijnde strook grond reeds in 1975 dan wel 1979 is aangevangen.
4.4.
Onder het OBW gold - voor zover in deze zaak van belang - het volgende. Bezitters te goeder trouw, die zich op een wettige titel konden beroepen, verkregen de eigendom van een (gedeelte van een) onroerende zaak na voltooiing van een onafgebroken verjaringstermijn van twintig jaar (artikel 2000 lid 1 OBW). Voor bezitters te goeder trouw zonder wettige titel gold een dertigjarige termijn (artikel 2000 lid 2 OBW). Het OBW onthield verkrijgende verjaring aan bezitters te kwader trouw. Wel kende het oude recht een regeling voor bevrijdende verjaring waarvoor de eis van goede trouw niet gold (artikel 2004 OBW), inhoudende dat rechtsvorderingen strekkende tot beëindiging van het bezit door verloop van dertig jaar verjaarden. Volgens het oude recht had deze bevrijdende verjaring geen eigendomsverkrijging tot gevolg. Artikel 93 Overgangswet NBW bepaalt echter dat artikel 3:105 BW één jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van het huidige BW (derhalve per 1 januari 1993) van toepassing is met betrekking tot degene die alsdan een goed bezit indien de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit is voltooid. In een dergelijk geval heeft voornoemde bevrijdende verjaring ook verkrijgende verjaring tot gevolg.
Is sprake van inbezitneming door [gedaagden]?
4.5.
Beoordeeld moet worden of sprake is van bezit te goeder trouw. De vraag of sprake was van bezit kan ook onder het OBW worden beantwoord aan de hand van de maatstaven die voor het huidige recht zijn neergelegd in de artikelen 3:107 en verder BW. In artikel 3:107 lid 1 BW is bezit gedefinieerd als het houden van een goed voor zichzelf. Krachtens artikel 3:108 BW wordt de vraag of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf of voor een ander doet, naar verkeersopvatting beoordeeld met inachtneming van de regels van titel 5 van Boek 3 BW en tot slot op grond van uiterlijke feiten. Beslissend voor het aannemen van bezit zijn de uiterlijke feiten waaraan in het verkeer een erkenning van bezit wordt geknoopt. Het gaat om het uitoefenen van een voldoende mate van feitelijke macht met de pretentie rechthebbende te zijn. Deze maatstaven wijken, zoals gezegd, niet af van hetgeen gold onder het oude recht waar ingevolge artikel 1992 OBW sprake moest zijn van "niet dubbelzinnig" bezit. Het vereiste van ondubbelzinnigheid ligt in wezen besloten in het begrip “bezit” zelf en is om die reden niet meer expliciet in de artikelen 3:107 en volgende BW gesteld. [1]
4.6.
Tegen deze achtergrond zal de kantonrechter beoordelen of sprake is geweest van inbezitneming van de strook grond door [gedaagden]. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. In 1975 zijn de betonnen paaltjes aangewezen om de erfgrens tussen beide percelen (lees: [adres 1] en [adres 2]) aan te geven. [gedaagden] heeft toen het stuk grond (in ieder geval) in bezit genomen c.q. in bezit gehouden. [gedaagden] heeft immers als onbetwist gesteld dat hij toen de strook grond heeft omheind en altijd omheind heeft gehouden. Verder staat op de strook grond in ieder geval sinds 1979 een schuur die van [gedaagden] is. Gelet op het voorgaande is genoegzaam gebleken dat [gedaagden] het stuk grond in bezit heeft genomen. [eisers] heeft ter zitting nog gesteld dat de betonnen paaltjes later zijn aangekocht maar heeft dit verder niet nader toegelicht, zodat de kantonrechter hier aan voorbij gaat.
Heeft [gedaagden] de strook grond te goeder trouw in bezit genomen?
4.7.
De vraag of sprake was van goede trouw, kan worden beantwoord aan de hand van de maatstaven neergelegd in artikel 3:118 BW en artikel 3:23 BW. Deze bepalingen geven weer hetgeen vóór de inwerkingtreding van het huidige recht reeds gold. Ingevolge artikel 3:118 lid 1 BW is een bezitter te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. Voor het aannemen van goede trouw is het noodzakelijk dat de nodige zorgvuldigheid is betracht om een verkeerde voorstelling van zaken te vorkomen. Hierbij mag, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, enig onderzoek worden gevergd. [2] Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn. Het ontbreken van goede trouw moet worden bewezen door de partij die zich hierop beroept (artikel 3:118 lid 3 BW).
4.8.
[gedaagden] heeft te goeder trouw het bezit van de strook grond gehad. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. Zoals hiervoor is overwogen, wordt goede trouw vermoed aanwezig te zijn bij inbezitneming. Daartegenover heeft [eisers] op zijn beurt onvoldoende omstandigheden aangevoerd, waaruit de kantonrechter zou kunnen afleiden dat het bezit van [gedaagden] desalniettemin niet te goeder trouw was. Het betoog van [eisers] dat [gedaagden] door kennisname van de kadastrale gegevens ervan op de hoogte had kunnen zijn dat de stuk grond niet tot zijn perceel behoorde, kan [eisers] niet baten. Op grond van artikel 3:23 BW wordt het beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw niet aanvaard, wanneer dit beroep insluit op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend. Op grond van artikel 3:16 lid 1 BW worden openbare registers gehouden, waarin feiten die voor de rechtstoestand van registergoederen van belang zijn, worden ingeschreven. Kadastrale gegevens (zoals kadastrale kaarten/uitmetingen) maken echter in beginsel geen deel uit van de in dit artikel bedoelde openbare registers. [eisers] heeft nog aangevoerd dat gedaagde sub 2, Bergman, op enig moment zelf heeft aangegeven dat de strook grond niet tot haar perceel behoorde. Daar zal de kantonrechter ook aan voorbijgaan, nu [eisers] de gestelde mededeling niet nader heeft geconcretiseerd, zodat niet duidelijk is wanneer deze mededeling zou zijn gedaan.
Is de verjaringstermijn voltooid?
4.9.
Daarmee komt de kantonrechter toe aan de slotvraag of in het voorliggende geval de verjaringstermijn is voltooid. Het antwoord op die vraag luidt bevestigend. Niet in geschil is dat, gerekend vanaf 1975, sindsdien een onafgebroken verjaringstermijn van twintig jaar is verstreken, zodat de verjaring in dat geval in 1995 hoe dan ook is voltooid.
4.10.
Samenvattend komt de kantonrechter tot de slotsom dat in dit geval aan alle vereisten voor verkrijgende verjaring van de strook grond is voldaan. Op grond hiervan moet [gedaagden] als eigenaar van de strook grond worden beschouwd.
Conclusie en kosten.
4.11.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering in de hoofdzaak zal afwijzen en de tegenvordering zal toewijzen.
4.12.
De proceskosten (inclusief nakosten) voor zowel de vordering als de tegenvordering komen voor rekening van [eisers], omdat hij ongelijk krijgt. In verband met de samenhang met de vordering worden de proceskosten inzake de tegenvordering begroot op nihil. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2,00 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
677,00
4.13.
De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
de hoofdzaak;
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag van voldoening en met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
de tegenvordering
5.4.
verklaart voor recht dat de strook grond, te weten het perceel waarop de schuur staat en waarop de moestuin gelegen is, dat is omheind door betonnen paaltjes, in eigendom is van de heer [gedaagden];
5.5.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op nihil;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2024.
De griffier De kantonrechter