Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10700182 \ CV EXPL 23-4036 TB
Uitspraakdatum: 3 april 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [plaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. R. Kiewitt
tegen
de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
gevestigd te Alkmaar
gedaagde
verder te noemen: Woonwaard
gemachtigde: mr. M.A. Pool
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 4 augustus 2023 een vordering tegen Woonwaard ingesteld. Woonwaard heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. [eiser] heeft vervolgens nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.
1.2.
Op 7 maart 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] en Woonwaard hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiser] en Woonwaard bij brieven van 11 december 2023, 20 februari 2024, 23 februari 2024 en 1 maart 2024 respectievelijk 21 februari 2024 en 1 maart 2024 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt van Woonwaard een woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: de woning).
2.2.
Op 30 december 2021 is [eiser] door Woonwaard geïnformeerd over plannen om de wijk Oud-Rochdale te renoveren/verduurzamen.
2.3.
Woonwaard heeft Lenferink Vastgoedonderhoud B.V. (hierna: Lenferink) ingeschakeld om het renovatieproject uit te voeren.
2.4.
Op 25 mei 2023 heeft Woonwaard aan de huurders van de woningen die in fase 1 en fase 2 worden gerenoveerd, waaronder [eiser] , het renovatievoorstel toegezonden en een akkoordverklaring met het verzoek de akkoordverklaring ondertekend retour te zenden.
2.5.
[eiser] heeft op 25 mei 2023 aan Woonwaard laten weten dat hij niet instemt met het renovatievoorstel.
2.6.
Op 12 juni 2023 heeft Woonwaard aan [eiser] een brief gezonden waarin is opgenomen dat meer dan 70% van de huurders met het renovatievoorstel heeft ingestemd. Ook is opgenomen in de brief dat bewoners binnen 8 weken na dagtekening bezwaar kunnen maken bij de kantonrechter.
2.7.
Bij brief van 26 juli 2023 heeft [eiser] Woonwaard het verzoek gedaan om voor [eiser] een uitzondering te maken. [eiser] heeft Woonwaard verzocht om uiterlijk 1 augustus 2023 te reageren.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert – na wijziging van eis – dat de kantonrechter primair voor recht verklaart dat het renovatievoorstel van Woonwaard en de renovatiewerkzaamheden onredelijk zijn, onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag, met een maximum van € 100.000,00 voor iedere dag of dagdeel dat Woonwaard na betekening van het vonnis, waarin is bepaald dat het renovatievoorstel en de renovatiewerkzaamheden onredelijk zijn, desondanks renovatiewerkzaamheden verricht aan onderhavige woning, met veroordeling van Woonwaard in de kosten van deze procedure en in de nakosten en subsidiair Woonwaard te veroordelen tot betaling van € 5.000,00 aan [eiser] , binnen uiterlijk 2 weken na datum van betekening van het vonnis, mocht de renovatie door de kantonrechter als zijnde redelijk worden bestempeld.
3.2.
Hij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eiser] tegenstander is van het project vanwege specifieke persoonlijke omstandigheden zoals ernstige gezondheidsklachten, die het leven van [eiser] in hoge mate beïnvloeden. Er moet daarom voor hem een uitzondering worden gemaakt. De woning is momenteel geheel en al aangepast. Er is een traplift aangebracht, de badkamer is gesitueerd op de begane grond en in de badkamer en op het toilet zijn diverse handgrepen aangebracht. Daarnaast is ten behoeve van de scootmobiel van [eiser] een speciale voorziening getroffen, die de stalling mogelijk dient te maken. Daarbij komt dat de woning vol staat met meubilair en antiek en met name het antiek kwetsbaar is bij een verhuizing. Schade wordt op voorhand aannemelijk geacht. Subsidiair vordert [eiser] een vergoeding van Woonwaard vanwege de verstoring van zijn woongenot.
4.Het verweer en de voorwaardelijke tegenvordering
4.1.
Woonwaard betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat voorop staat dat het renovatievoorstel wordt vermoed redelijk te zijn, indien meer dan 70% van de huurders daarmee instemt. Uit de akkoordverklaringen blijkt dat het percentage van 70% is behaald. Woonwaard betwist verder dat [eiser] niet in staat is om te verhuizen. Woonwaard biedt een wisselwoning aan en schakelt verhuizers in om de inboedel van de huurders naar een container te brengen. Gesteld noch gebleken is dat de medische toestand van [eiser] dat niet toelaat. Bovendien kan Woonwaard ook volstaan met het betalen van de minimumbijdrage zodat [eiser] zelf een andere woonruimte kan zoeken. Ten aanzien van de subsidiaire vordering voert Woonwaard aan dat [eiser] geen aanspraak kan maken op een schadevergoeding van € 5.000,00, omdat de vordering niet is onderbouwd. De aanwezigheid van schade is gesteld noch gebleken.
4.2.
Woonwaard vordert – na wijziging van eis – bij wijze van een voorwaardelijke tegenvordering:
Indien en voor zover de kantonrechter de primaire vordering van [eiser] in conventie afwijst, wordt de kantonrechter verzocht om:
Primair:
I. [eiser] te veroordelen om op het moment dat de renovatiewerkzaamheden feitelijk starten en na drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning inclusief aanhorigheden aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning) tijdelijk, voor zo lang de renovatie aan de woning nog niet gereed is en de woning niet is opgeleverd:
- met alle zich daarin van hem, de zijnen en derden aanwezige personen en zaken te ontruimen;
- de woning in die periode onder afgifte van sleutels aan Woonwaard ter vrije beschikking te stellen van Woonwaard;
- Woonwaard te machtigen om zo nodig de ontruiming – op kosten van [eiser] – met behulp van de sterke arm van politie en justitie, uit te laten voeren,
teneinde Woonwaard in de gelegenheid te stellen de renovatiewerkzaamheden, althans de dringende werkzaamheden, van de woning inclusief aanhorigheden aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] te doen uitvoeren, welke werkzaamheden zijn beschreven in het schriftelijk redelijk renovatievoorstel van 25 mei 2023, alsmede die werkzaamheden de ter beoordeling aan Woonwaard voorafgaande aan de uitvoering van de werkzaamheden en tijdens de werkzaamheden nodig zijn dan wel blijken te zijn.
Subsidiair
II. [eiser] te veroordelen om de renovatie te gedogen en daaraan zijn medewerking te verlenen, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of dagdeel dat [eiser] daarmee in gebreke blijft.
Zowel primair als subsidiair
III. [eiser] te veroordelen in de kosten van de procedure;
IV. Peter te veroordelen tot betaling van nakosten.
4.3.
Zij legt aan de voorwaardelijke tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Woonwaard er recht op en belang bij heeft dat zij haar (redelijke) renovatievoorstel daadwerkelijk kan uitvoeren. Omdat [eiser] zich verzet tegen de renovatie, vreest Woonwaard dat [eiser] niet vrijwillig aan de renovatie zal meewerken. Dit heeft tot gevolg dat het project vertraging oploopt, met grote schade tot gevolg.
4.4.
[eiser] betwist de voorwaardelijke tegenvordering. Voor zover van belang zal op dit verweer bij de beoordeling nader worden ingegaan.
5.De beoordeling
de vordering
5.1.
Aan de orde is de vraag of het renovatievoorstel van Woonwaard al dan niet redelijk is en of [eiser] al dan niet medewerking moet verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden door Woonwaard en hij het gehuurde daartoe tijdelijk dient te ontruimen en te verlaten.
5.2.
Partijen zijn het erover eens dat gelet op de aard van de werkzaamheden sprake is van renovatie. De kantonrechter stelt voorop dat een huurder verplicht is mee te werken aan de uitvoering van renovatiewerkzaamheden, wanneer de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst over wil gaan tot renovatie daartoe aan de huurder een redelijk voorstel doet [1] . Bij een complexgewijze renovatie, waarvan hier sprake is, wordt vermoed een voorstel redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel [2] . [eiser] heeft van die mogelijkheid gebruik gemaakt.
5.3.
Woonwaard heeft met stukken onderbouwd dat meer dan 70% van de huurders met het renovatievoorstel heeft ingestemd. [eiser] betwist dat dit percentage behaald is. Woonwaard heeft in dat kader alle akkoordverklaringen van fase 1 overgelegd en toegelicht welke straten onder fase 1 van het renovatieproject vallen en welke straten onder fase 2. Van fase 1 heeft 87% akkoord gegeven volgens Woonwaard. Dit is door [eiser] onvoldoende gemotiveerd weersproken. Uitgaande van de stukken van Woonwaard kan worden vastgesteld dat meer dan 70% van de betrokken huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel, zodat het voorstel op grond van de wet wordt vermoed redelijk te zijn. Tegen dit vermoeden staat tegenbewijs open. Het is dus aan [eiser] om het vermoeden te “ontzenuwen”. Dit brengt met zich mee dat [eiser] moet stellen en onderbouwen waarom het voorstel ten opzichte van hem niet redelijk is. [eiser] is daar naar het oordeel van de kantonrechter niet in geslaagd. Dit wordt als volgt toegelicht.
5.4.
[eiser] stelt dat hij niet kan verhuizen vanwege zijn gezondheid. Hij heeft medische stukken overgelegd waaruit blijkt dat hij bekend is met meerdere aandoeningen en ook de afgelopen jaren qua gezondheid het nodige te verduren heeft gehad. Woonwaard heeft ter zitting nader toegelicht rekening te houden met de medische situatie van [eiser] en heeft gelet op de concrete bezwaren van [eiser] aangevoerd dat Woonwaard beschikt over gelijkvloerse wisselwoningen waarbij ook ruimte is om een scootmobiel te stallen. Ook kan Woonwaard in het toilet en in de badkamer van de wisselwoning handgrepen aanbrengen alvorens [eiser] de wisselwoning betrekt. Dit is door [eiser] niet weersproken zodat daarmee aan deze bezwaren door Woonwaard tegemoet is gekomen. Woonwaard merkt verder nog op dat een zogenoemde ‘warme opname’ nog niet heeft plaatsgevonden en Woonwaard desgewenst nog andere aanpassingen kan aanbrengen, mits Woonwaard hier redelijkerwijs aan kan voldoen. Bovendien heeft Woonwaard er terecht op gewezen dat indien de huurder geen gebruik wil maken van een aangeboden wisselwoning, Woonwaard ook kan volstaan met het betalen van de minimumbijdrage zodat [eiser] zelf een andere woonruimte kan zoeken [3] . Woonwaard heeft dat ook aangeboden, zo blijkt uit het informatieboekje. Indien [eiser] de aangeboden wisselwoning niet passend vindt, staat het hem dus vrij om de minimumbijdrage aan te nemen en zelf een tijdelijke (passende) woonruimte te zoeken.
5.5.
De kantonrechter begrijpt dat [eiser] een broze gezondheid heeft en met deze achtergrondinformatie is het voorstelbaar dat [eiser] bovengemiddeld belast wordt bij een verhuizing en dat dit bij hem tot de nodige spanning zal leiden. Maar uit deze medische informatie blijkt op zichzelf, zonder verdere onderbouwing, niet dat hij niet tijdelijk kan verhuizen. Mede gelet op het feit dat hij tot op heden goed in staat is gebleken om juist zonder medische zorg van buitenaf tot het uitvoeren van zijn algemene dagelijkse levensverrichtingen. [eiser] heeft bovendien benadrukt dat hij zelfstandig woont en ook zelfstandig wil blijven wonen zodat de kantonrechter ervan uit moet gaan dat een wisselwoning met de nodige aanpassingen ook tijdelijk kan volstaan. De stelling van [eiser] dat zijn medische toestand, aan de redelijkheid van de gevraagde verhuizing in de weg staat, is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, onvoldoende.
5.6.
[eiser] heeft verder aangevoerd dat hij de inboedel die in zijn woning staat vanwege zijn gezondheid niet zelf kan inpakken en dat zijn woning vol staat met antieke en andere kwetsbare stukken. Woonwaard heeft ten eerste onweersproken gesteld dat zij zo nodig bereid is om de inboedel van [eiser] te laten inpakken door een door haar ingeschakeld verhuisbedrijf indien hij daar zelf niet toe in staat is. Verder heeft Woonwaard gesteld dat [eiser] desgewenst tegen een vergoeding van € 1.000,00 zelf een verhuisbedrijf kan inschakelen indien hij zich zorgen maakt over de manier van werken van het door Woonwaard ingeschakelde verhuisbedrijf. Ook dit is door [eiser] niet weersproken. Gelet hierop is ook het feit dat hij niet zelf kan inpakken en veel kostbare inboedel in zijn woning heeft, onvoldoende om te oordelen dat het renovatieplan voor hem onredelijk is.
5.7.
Verder is de kantonrechter er, gelet op hetgeen ter zitting is besproken, van overtuigd geraakt dat ervan uit mag worden gegaan dat de gevraagde verhuizing niet meer dan zes weken zal duren. Die termijn kan niet als onredelijk lang worden beschouwd. Nu voorts door Woonwaard onweersproken is gesteld dat de woonlasten voor de huurders niet hoger zullen worden ten gevolge van de renovatie, kan ook hierin geen reden worden gevonden om de plannen van Woonwaard als onredelijk te bestempelen.
5.8.
De conclusie is dat de kantonrechter de primaire vordering van [eiser] zal afwijzen.
5.9.
Subsidiair vordert [eiser] een vergoeding van Woonwaard vanwege de verstoring van zijn woongenot als de tegenvordering van Woonwaard wordt toegewezen. De kantonrechter zal daarom eerst overgaan tot bespreking van de tegenvordering.
de tegenvordering
5.10.
Omdat de primaire vordering van [eiser] wordt afgewezen is aan de voorwaarde waaronder de tegenvordering is ingesteld voldaan.
5.11.
[eiser] voert verweer tegen de tegenvordering en beroept zich ook hier op zijn persoonlijke omstandigheden. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen staan zijn persoonlijke omstandigheden niet in de weg aan een tijdelijke verhuizing. Woonwaard heeft voldoende toegelicht dat zij rekening houdt met de persoonlijke omstandigheden van [eiser] . Woonwaard heeft een belang bij het voortvarend kunnen uitvoeren en voltooien van de werkzaamheden in alle woningen. Gelet op het verweer van [eiser] zal hij geen medewerking verlenen aan de renovatie. Daarom ziet de kantonrechter aanleiding de tijdelijk gevorderde ontruiming van de woning toewijzen als na te melden.
5.12.
De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Als dit noodzakelijk is voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
5.13.
Aan de subsidiair gevorderde dwangsom wordt niet toegekomen, aangezien de primaire vordering tot ontruiming zal worden toegewezen.
de vordering
5.14.
Omdat de vordering van Woonwaard wordt toegewezen, komt de kantonrechter toe aan bespreking van de subsidiaire vordering van [eiser] . [eiser] wil een vergoeding van € 5.000,00 vanwege de verstoring van zijn woongenot.
5.15.
Dat de renovatiewerkzaamheden voor [eiser] overlast zullen geven is evident. Uit het informatieboekje volgt echter dat Woonwaard diverse maatregelen heeft getroffen, zoals een onkostenvergoeding van € 2.656,00 en het ter beschikking stellen van een wisselwoning, een verhuisbedrijf die de inboedel verhuist en een container voor de opslag van de inboedel. Uit het informatieboekje blijkt ook dat in de aangeboden onkostenvergoeding al rekening is gehouden met overlast voor de huurder. Dat nog een ander bedrag aan vergoeding zou moeten worden toegewezen, naast de al door Woonwaard aan [eiser] uit te keren onkostenvergoeding, is door [eiser] onvoldoende onderbouwd.
5.16.
De conclusie is dat de kantonrechter de subsidiaire vordering van [eiser] zal afwijzen.
de proceskosten
5.17.
[eiser] krijgt zowel in de vordering als in de tegenvordering ongelijk en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Gelet op de nauwe samenhang tussen de vordering en de tegenvordering zullen de kosten in de tegenvordering op nihil worden begroot. De proceskosten van Woonwaard in de vordering worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 398,00 (2 punten x tarief € 198,00)
- nakosten
€ 99,00(1/2 salarispunt plus de verhoging
€ 99,00(1/2 salarispunt plus de verhoging
zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 497,00
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 497,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
6.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
de tegenvordering
6.4.
veroordeelt [eiser] om op het moment dat de renovatiewerkzaamheden feitelijk starten, zijnde mei 2024, de woning inclusief aanhorigheden aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] tijdelijk te verlaten, gedurende de periode van de renovatiewerkzaamheden tot de oplevering van de woning, met alle zich daarin van hem, de zijnen en derden aanwezige personen en zaken te ontruimen en de woning in die periode onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van Woonwaard;
6.5.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonwaard tot en met vandaag vaststelt op nihil.
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter