ECLI:NL:RBNHO:2025:12173

• Datum uitspraak: 20 oktober 2025
• Publicatiedatum: 22 oktober 2025
• Zaaknummer: AWB 24/6854
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B. van Walderveen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak; eisers beroep op gelijkheidsbeginsel slaagt niet

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 20 oktober 2025 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning. De eiser, eigenaar van de woning, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde waarde van € 561.000, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Na bezwaar werd de waarde verlaagd naar € 495.000, maar de eiser ging hiertegen in beroep. Tijdens de zitting op 10 oktober 2025 was de eiser niet aanwezig, maar de verweerder werd vertegenwoordigd door twee personen.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de waarde van de woning op de waardepeildatum van 1 januari 2023 in geschil is. De eiser stelde dat de waarde maximaal € 410.000 zou moeten zijn, terwijl de verweerder de waarde verdedigde met behulp van vergelijkingsobjecten. De rechtbank oordeelde dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar waren en dat de verweerder voldoende rekening had gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank concludeerde dat de verweerder aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld.

Daarnaast heeft de rechtbank het beroep van de eiser op het gelijkheidsbeginsel beoordeeld. De eiser had aangevoerd dat de WOZ-waarde van zijn woning onevenredig veel verschilde van die van een vergelijkbare woning. De rechtbank oordeelde echter dat de eiser niet had aangetoond dat er sprake was van een begunstigend beleid of dat in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een onjuiste waardering had plaatsgevonden. Daarom werd het beroep ongegrond verklaard en werd er geen proceskostenveroordeling opgelegd.

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 24/6854

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 oktober 2025 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

en

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2024 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van onder meer de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 561.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2024 bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 495.000.

Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft een nader stuk ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2025. Eiser is met bericht van verhindering niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door
[naam 1] en mr. [naam 2] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning komt uit 1989. De oppervlakte van het hoofdgebouw is 89 m2. De woning is voorzien van een aanbouw (29 m2), een dakopbouw (7 m2) en een berging. De oppervlakte van het perceel is 181 m2.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 410.000 en heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:

• de woning is geen hoekwoning, maar een geschakelde woning;
• in de BAG staat een oppervlakte van 183 m2, maar dat de daadwerkelijke oppervlakte bedraagt 122 m2 (89 m2 plus een aanbouw van 29 m2 plus een tuinhuis van 4 m2);
• verweerder voert steeds wisselende vergelijkingsobjecten aan;
• de waarde van de woning verschilt onevenredig veel ten opzichte van de WOZ-waarde van de buurwoning [adres 2] (gespiegelde woningen; verschil van € 89.000) en de verkoopprijs van vergelijkingsobject [adres 3] (verschil van € 103.000);
• verweerder besliste in eerdere uitspraken op bezwaar verschillend over de overlast van de duiventil van de buren.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de (verkoop)gegevens vermeld van zes vergelijkingsobjecten, te weten [adres 4] , [adres 5] , [adres 3] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] , alle te [woonplaats] .

Beoordeling van het geschil

De waarde van de woning

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder meer een matrix overgelegd. Daarin is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Het staat verweerder voorts vrij om voor de onderbouwing van de waarde van de woning die vergelijkingsobjecten te kiezen die hij het meest geschikt acht en om in iedere fase van de procedure de waarde van de woning te onderbouwen met nieuwe vergelijkingsobjecten.

8. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn alle in de omgeving van de woning gelegen hoek- dan wel tussenwoningen uit dezelfde bouwperiode (1989-1990). Ook wat omvang betreft zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.

9. Het is vervolgens de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daarover oordeelt de rechtbank als volgt.

10. Verweerder heeft in zijn onderbouwing van de waarde van de woning in de matrix bij het verweerschrift rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Hij heeft daarbij – rekening houdend met die verschillen – de (geïndexeerde) verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten teruggerekend in prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte voor de vergelijkingsobjecten tussen de
€ 2.549 en € 3.710 (gemiddeld € 3.122). Voor de woning heeft dit geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.527.De voor de woning gehanteerde vierkantemeterprijs ligt is aanzienlijk lager dan de vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het voorgaande aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten.

11. Eisers grieven ten aanzien van de oppervlakte van de woning maken het voorgaande niet anders. In de matrix is verweerder uitgegaan van de door eiser bepleite
89 m2 plus 29 m2 aanbouw. Vaststaat dat de woning van een dakopbouw is voorzien. Verweerder heeft in dit verband verklaard dat voor de meetinstructie die de taxateur volgt, geldt dat woonoppervlakte wordt meegerekend vanaf een netto hoogte van 1,5 meter. Nu, zoals eiser zelf ook heeft aangegeven, door de dakopbouw meer sta-ruimte is gecreëerd, is de rechtbank van oordeel dat hiervoor terecht 7 m2 in aanmerking is genomen.

12. Eiser voert aan dat door verweerder in een eerdere uitspraak op bezwaar is beslist dat de woning geen hoekwoning, maar een geschakelde woning is. Verweerder heeft toegelicht dat zijn taxateur de woning voor het onderhavige belastingjaar heeft aangeduid als hoekwoning, hetgeen de rechtbank gelet op de foto van de woning niet onjuist voorkomt. Ter zitting heeft verweerder bovendien verklaard dat het niet in eisers voordeel zou zijn om de woning als geschakelde woning aan te merken. Hoewel de rechtbank begrijpt dat het op eiser bevreemdend overkomt dat verschillend wordt beslist over de aanduiding van zijn woning, acht zij het niet aannemelijk dat een dergelijk verschil waarderelevant is.

13. Eiser heeft voorts gewezen op de WOZ-waarde van de naastgelegen woning [adres 2] , de transactie van [adres 3] en de historische aankoopprijzen van de woning, [adres 2] en [adres 3] . Dat kan evenmin tot verlaging van de waarde leiden. Wat betreft het verkoopcijfer van [adres 3] volgt uit de matrix dat deze transactie de waarde van de woning onderbouwt. Verder overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat dient te worden uitgegaan van vergelijking van rond de waardepeildatum gerealiseerde transactieprijzen (in dit geval de prijzen van de vergelijkingsobjecten). Een onderlinge vergelijking van de WOZ-waarden of aankoopprijzen die meer dan 35 jaar voor de waardepeildatum zijn betaald, zijn in dit verband geen juiste aanknopingspunten voor de waardebepaling. Dat de waarde van de woning voor belastingjaar 2025 is verlaagd na telefonisch contact tussen eiser en verweerder en dat de waarde van de woning daardoor kennelijk meer in lijn ligt met de WOZ-waarde [adres 2] voor datzelfde belastingjaar, maakt het voorgaande niet anders. De waarde van de woning moet namelijk ieder jaar opnieuw worden bepaald op basis beschikbare marktgegevens, zoals in dit geval de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.

Gelijkheidsbeginsel

14. Eiser wijst op de lagere WOZ-waarde van de woning van de buurvrouw, welke gespiegeld is aan de woning van eiser. De rechtbank vat dit op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (zie onder andere het arrest van 6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489) kan met toepassing van het gelijkheidsbeginsel een juiste toepassing van de Wet WOZ opzij gezet worden in gevallen waarin vergelijkbare objecten door verweerder te laag zijn gewaardeerd. Voorwaarde hierbij is dat aan deze te lage waardering het oogmerk van begunstiging of een begunstigend beleid ten grondslag ligt en er geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is voor het verschil in behandeling of, indien dat niet het geval is, verweerder in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen te laag heeft gewaardeerd. Met betrekking tot het gelijkheidsbeginsel liggen de stelplicht en de bewijslast bij de partij die zich op dat beginsel beroept.

15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder een begunstigend beleid voert of dat sprake is van een begunstigend oogmerk bij verweerder. Dit betekent dat het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel slechts kan slagen indien hij aannemelijk maakt, en bij betwisting bewijst, dat in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. Verder overweegt de rechtbank dat de Hoge Raad in zijn arrest van 8 juli 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT8945) ten aanzien van de meerderheidsregel in WOZ-zaken onder meer heeft geoordeeld dat een beroep op deze regel dient te worden ondersteund met de stelling dat minstens twee nagenoeg identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Eiser heeft naast de WOZ-waarde van het volgens hem aan de woning nagenoeg identieke object [adres 2] geen andere objecten genoemd. Gelet hierop verwijst eiser niet naar ten minste twee aan zijn woning nagenoeg identieke objecten en is van een schending van het gelijkheidsbeginsel reeds daarom geen sprake. Deze beroepsgrond kan niet slagen.

Slotsom

16. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep daarom ongegrond verklaren.

Proceskosten

17. Omdat het beroep ongegrond zal worden verklaard, bestaat voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
mr. E.M. Mensink, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
20 oktober 2025.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).